Cour d'appel, 20 février 2024. 21/17134

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 20 FÉVRIER 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17134 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEM5A Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Septembre 2021 -Tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge RG n° 1119002081 APPELANT Monsieur [Z] [B] né le 15 février 1934 à [Localité 11] (Pologne) Chez Mme [O] [B]-[S] [Adresse 4] [Localité 6] Représenté par Me Théophile CARPENTIER de la SELEURL CARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0233 INTIMÉES Madame [D] [U] née le 20 Décembre 1960 [Adresse 3] [Localité 5] Madame [L] [U] née le 22 Décembre 1959 [Adresse 8] [Localité 10] Madame [J] [U] née le 05 Juin 1958 [Adresse 2] [Localité 9] Toutes représentées par Me Patrice BACQUEROT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1017 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 09 Janvier 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre Mme Marie MONGIN, Conseillère M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nicolette GUILLAUME dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS , greffière, présente lors de la mise à disposition. ****** Par contrat de bail signé le 1er juillet 1969, renouvelé pour la dernière fois par acte en date du 18 janvier 1997, [G] [U] puis les Consorts [U] ont donné en location à M. [Z] [B] une villa n°1 située [Adresse 1] à [Localité 12] contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 6 508,59 francs soit environ 992,23 euros, outre les provisions mensuelles pour charges d'un montant de 162,70 francs soit 24,80 euros environ. Par acte d'huissier en date du 27 juin 2019, les Consorts [U] (Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U]) ont donné congé à M. [Z] [B] et lui ont fait part de leur intention de mettre fin au bail à compter du 31 décembre 2019 pour mise en vente du bien. Un second congé pour vendre lui a été délivré le 30 juin 2020. Saisi par M. [Z] [B] par acte d'huissier de justice délivré le 27 juin 2019, par jugement contradictoire rendu le 3 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge a : - constaté que le congé délivré le 27 juin 2019 par Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] est régulier, et que ses effets sont reportés à la date du 31 décembre 2020 ; - dit n'y avoir lieu de statuer sur la validité du congé délivré le 30 juin 2020 par Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] ; - en conséquence, ordonné faute de départ volontaire à compter de la date du 31 décembre 2020, l'expulsion de M. [Z] [B] ainsi que tout occupant de son chef, du bien situé [Adresse 1] à [Localité 12], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1; R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ; - rappelé que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ; - débouté Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] de leur demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme forfaitaire de 2 000 euros et fixé, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par M. [Z] [B] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail ; - condamné, en tant que de besoin, M. [Z] [B] à verser à Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] ladite indemnité mensuelle à compter du 31 décembre 2020 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; - dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ; - dit que les sommes versées à ce titre antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ; - débouté M. [Z] [B] de sa demande tendant à voir condamner Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] à effectuer les travaux de réparation sous astreinte ; - débouté M. [Z] [B] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; - dit n'y avoir lieu de statuer sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 14 août 2020 ; - débouté M. [Z] [B] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - débouté M. [Z] [B] de ses autres demandes plus amples ou contraires ; - débouté Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] de leurs autres demandes plus amples ou contraires ; - condamné M. [Z] [B] à verser à Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] la somme totale de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté M. [Z] [B] de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [Z] [B] aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût du congé pour vendre en date du 27 juin 2019 ainsi que de l'assignation, à l'exclusion en revanche du coût du congé pour vendre délivré le 30 juin 2020 ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration reçue au greffe le 29 septembre 2021, M. [Z] [B] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision. Par une ordonnance rendue par le magistrat délégué par le premier président de cette cour, M. [Z] [B] a été débouté de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement dont appel et condamné à payer à Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 30 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [Z] [B] demande à la cour de : - juger recevables ses demandes ; - réformer le jugement rendu le 3 septembre 2021 par le tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge, RG n°11-19-002081 ; statuant de nouveau, - débouter Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] de l'intégralité de leurs demandes ; - annuler le congé pour vendre lui ayant été délivré le 27 juin 2019 par la SCP Alexandre Molmy et Anne Turpin ; - annuler le congé pour vendre lui ayant été délivré le 30 juin 2020 par la SELARL Hj Corbeil Essonnes ; - condamner Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] à lui verser les sommes de : . 4 592, 54 euros en indemnisation de son préjudice lié à l'expulsion avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du prononcé de la décision ; .10 000 euros en indemnisation de son préjudice moral lié à l'expulsion avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du prononcé de la décision ; . 34 470 euros solidairement en indemnisation de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du prononcé de la décision ; . 444, 09 euros solidairement au titre du constat d'huissier ; - annuler le commandement de payer lui ayant été délivré le 14 août 2020 par l'étude SELARL GWA Paris ; - condamner solidairement Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] à lui verser la somme de 1 585,44 euros au titre des loyers trop perçus sur les 12 derniers mois à parfaire au jour de la décision ; - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] au titre de leur demande de rehaussement de 'l'indemnité d'immobilisation' ; - condamner Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] à lui verser la somme de 3 000 euros en indemnisation de son préjudice pour abus dans l'usage d'une voie de droit ; - condamner Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Dans leurs dernières conclusions déposées le 20 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] demandent à la cour de : - juger que M. [Z] [B] en cours de procédure ne donne pas son lieu de résidence habituelle et ce en violation de l'article 54 du code de procédure civile ; - qu'à cet effet, M. [Z] [B] compte tenu de la mesure d'expulsion en date du 2 août 2022 n'a donné aucune adresse légale de domicile ; en conséquence, - dire que toutes les demandes de M. [Z] [B] sont irrecevables en l'état ; en toute hypothèse, - confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ayant débouté M. [Z] [B] de toutes ses demandes et prétentions ; - prendre acte que M. [Z] [B] abandonne sa demande de travaux sous astreinte ; - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : - validé « le congé pour vendre » signifié par la SCP Molmy et Turpin en date du 27 juin 2019 avec effet non pas au 31 décembre 2019 mais avec effet au 31 décembre 2020, en vue de la vente du bien en application des dispositions des articles 9-1 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; - dit et jugé qu'à compter du 31 décembre 2020, M. [Z] [B] ainsi que tous occupant de leur chef sont occupants sans droit ni titre de la maison située [Adresse 1] [Localité 7]; - ordonné l'expulsion de M. [Z] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l'éventuel recours à la force publique si besoin est et d'un serrurier le cas échéant ; - fixé une indemnité d'occupation ; y ajoutant, - en tant que de besoin, valider « le congé pour vendre » signifié par la SCP Bastide Vincent en date du 30 juin 2020 avec effet à compter du 31 décembre 2020 en vue de la vente du bien en application des dispositions des articles 9-1 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; - condamner M. [Z] [B] à une indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à complète libération des lieux intervenue le 2 août 2022 avec remise des clés au 27 septembre 2022 à la somme de 2 000 euros à compter du 1 janvier 2021 soit pendant 20 mois et ce pour une somme de 17 020 euros (2 000 euros -1 149 euros = 851 euros x 20 mois = 17 020 euros) ; - condamner M. [Z] [B] à payer aux indivisaires une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil ; - condamner M. [Z] [B] à leur payer chacune une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [Z] [B] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023. Par message en date du 22 janvier 2024, il a été demandé aux parties de faire des observations sur le dispositif des conclusions déposées le 20 novembre 2023 par Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] qui ne demandent à la cour que la confirmation du jugement dont appel, tout en demandant : ' en tant que de besoin, valider « le congé pour vendre » signifié par la SCP Bastide Vincent en date du 30 juin 2020 avec effet à compter du 31 décembre 2020 en vue de la vente du bien en application des dispositions des articles 9-1 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; - condamner M. [Z] [B] à une indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à complète libération des lieux intervenue le 2 août 2022 avec remise des clés au 27 septembre 2022 à la somme de 2 000 euros à compter du 1 janvier 2021 soit pendant 20 mois et ce pour une somme de 17 020 euros (2 000 euros -1 149 euros = 851 euros x 20 mois = 17 020 euros) ; ' Les Consorts [U] ont adressé une réponse sur le RPVA le 2 février 2024. Ils ne répondent pas sur la demande de la cour tendant à obtenir leurs observations sur l'absence de demande d'infirmation dans le dispositif de leurs conclusions. M. [Z] [B] n'a quant à lui formulé aucune observation dans le délai imparti. MOTIFS DE LA DÉCISION Faute de demande d'infirmation, la cour ne peut que confirmer le jugement dont appel de ces chefs et n'examinera donc pas les demandes des Consorts [U] tendant à : '- en tant que de besoin, valider « le congé pour vendre » signifié par la SCP Bastide Vincent en date du 30 juin 2020 avec effet à compter du 31 décembre 2020 en vue de la vente du bien en application des dispositions des articles 9-1 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; - condamner M. [Z] [B] à une indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à complète libération des lieux intervenue le 2 août 2022 avec remise des clés au 27 septembre 2022 à la somme de 2 000 euros à compter du 1 janvier 2021 soit pendant 20 mois et ce pour une somme de 17 020 euros (2 000 euros -1 149 euros = 851 euros x 20 mois = 17 020 euros), ces demandes ayant en effet été rejetées par le juge initialement saisi. Sur la recevabilité des demandes de M. [Z] [B] Selon l'article 54 du code de procédure civile, le demandeur à une instance se doit de donner son adresse sous peine de nullité de l'acte de saisine. S'agissant d'un vice de forme, la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver l'existence d'un grief. Dans ses dernières conclusions déposées le 30 novembre 2023, M. [Z] [B] indique être domicilié chez sa fille, Mme [B]-[S] au [Adresse 4], [Localité 6]. A l'appui de ses allégations, il produit en pièce n° 49 une attestation de cette dernière accompagnée d'une quittance de téléphone et d'une attestation EDF établies au nom de [O] [B]. Or les Consorts [U] font valoir que l'inexactitude ou l'incertitude de l'adresse de l'appelant lui permet de bénéficier d'une immunité de poursuites alors qu'elles-mêmes s'exposent dans le cadre de la présente procédure aux condamnations financières lourdes qui sont demandées à leur encontre. Au regard de ce qui précède, les intimées ne peuvent prétendre à l'existence d'un tel grief qu'au regard de la demande indemnitaire formée à leur encontre sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Ce grief dépend par ailleurs de la solution adoptée par la cour. La cour retient également que le locataire étant parti, l'impossibilité d'exécuter la décision de première instance dont pourrait effectivement résulter un grief, ne concernerait que sa condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par ailleurs, M. [Z] [B] justifie de l'existence d'un compte courant en France (pièce n° 13), d'une saisie attribution sur son compte bancaire dénoncée le 9 septembre 2022 pour le remboursement des frais de justice de la procédure de première instance, de la procédure devant le premier président et des frais d'huissier et d'un échéancier de remboursement de sa dette mis en place par l'huissier de justice mandaté par les intimées (pièces n° 43, 44 et 45). Il s'ensuit que la preuve de l'existence d'un grief avéré n'est nullement rapportée et que la nullité alléguée par les intimées sera rejetée. Sur le congé Selon l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : 'I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise,(...) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.' Par acte d'huissier en date du 27 juin 2019, Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] ont donné congé à M. [Z] [B] et lui ont fait part de leur intention de mettre fin au bail à compter du 31 décembre 2019 pour mise en vente du bien. Le fait que le congé ait été délivré pour une mauvaise date (31 décembre 2019 au lieu du 31 décembre 2020) ne caractérise pas de fraude de la part des consorts [X]. M. [Z] [B] qui a pourtant fait établir un procès-verbal par un huissier de justice de l'état du bien (procès-verbal de constat en pièce 7 du 10 novembre 2020) , n'apporte pas de preuve d'en avoir averti son bailleur depuis 2009 et de la nécessité de faire des réparations, date de la dernière réclamation de sa part (pièces 21 et 46), de sorte qu'il ne peut être reproché à ce dernier de l'avoir sciemment et volontairement laissé se délabrer dans un contexte d'acharnement sur son locataire. Au regard des estimations figurant au dossier, celle de l'Etude de la Poste du 4 octobre 2019 entre 330 000 et 340 0000 euros, avis d'ORPI du 4 juillet 2019 entre 335 000 et 345 000 euros (pièces 17 et 18 des intimées), le prix de vente annoncé dans le congé litigieux délivré concomitamment n'était donc pas volontairement dissuasif. Ces estimations du bailleur doivent être confrontées à celles produites par M. [Z] [B] pour des valeurs inférieures et surtout au prix auquel le bien a été vendu. Or le prix auquel a finalement abouti la mise en vente du bien inférieur de 70 000 euros (340 000 - 270 000) ne démontre pas davantage l'existence d'une fraude au regard notamment, de : - la révélation entre le congé et la date de la vente d'une modification de la consistance du bien ( pièce 43 et 44 compromis de vente qui fait état d'un jardin mitoyen utilisé précédemment mais qui en réalité sort de l'assiette du bien) , - de l'état du bien attesté par la mairie (pièce 24, 26, 27 postérieures à juin 2019 de l'appelant) dont il n'est pas démontré que les bailleurs avaient connaissance avant la délivrance du congé litigieux, - et enfin de l'évolution de la législation sur la performance énergétique (pièce 47 diagnostic établi le 3 mai 2022). L'accumulation de ces griefs ne peut davantage aboutir à l'annulation du congé en l'absence de fraude avérée que révélerait au moins l'un d'entre eux. Le contexte d'acharnement n'est donc pas démontré. Dans ces conditions le jugement sera confirmé en ce qu'il a validé le congé délivré 27 juin 2019, et subséquemment prononcé l'expulsion de M. [Z] [B]. Les demandes d'indemnisation de M. [Z] [B] en raison de cette expulsion ne peuvent donc aboutir. Le mauvais état du bien n'est établi que par des éléments plus récents que le congé (procès-verbal d'huissier, rapport de la mairie, rapport de l'ARS, procès-verbal d'huissier) et le locataire n'apporte pas de preuve de réclamation entre 2009 et la présente procédure, de sorte que M. [Z] [B] est mal fondé à invoquer un préjudice de jouissance dont il ne sera donc pas indemnisé. Les critiques du commandement délivré le 14 août visant la clause résolutoire qui tiennent à une mauvaise application de l'indexation, ne peuvent aboutir à son annulation, demande formée par M. [Z] [B] qui sera donc rejetée. M. [Z] [B] qui se borne à réclamer le remboursement de la somme de 1 585,44 euros au titre d'une erreur de calcul du loyer révisé sur les 12 derniers mois, n'en propose cependant aucun autre. Il ne peut pourtant se contenter de payer le loyer initial. Faute de permettre à la cour de déterminer le montant qui serait dû, sa demande à ce titre sera rejetée. Au regard de la solution donnée au litige, les frais de constat d'huissier seront laissés à sa charge et M. [Z] [B] sera également débouté de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive. Pour autant, aucun comportement fautif de M. [Z] [B] dans l'usage de ses droits qui aurait entraîné un préjudice indépendant des frais irrépétibles, n'est caractérisé, de sorte que la demande indemnitaire des Consorts [U] est rejetée. Partie perdante, M. [Z] [B] ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Il devra supporter les dépens d'appel. Il est en outre inéquitable de laisser à Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelant sera en conséquence condamné à leur verser en tout, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort et dans la limite de sa saisine, Confirme le jugement rendu le 3 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge en ses dispositions valablement critiquées, Y ajoutant, Condamne M. [Z] [B] à payerà Mme [D] [U], Mme [L] [U] et Mme [J] [U] la somme globale de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Rejette toute autre demande, Dit que M. [Z] [B] supportera la charge des dépens d'appel. Le greffier, Le Président,