Cour d'appel, 30 novembre 2022. 21/03007

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 30 NOVEMBRE 2022 N° 2022/ 529 N° RG 21/03007 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHAT3 [U] [G] C/ [P] [F] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Agnès ERMENEUX Me Elsa PONCELET Décision déférée à la Cour : Jugement rendu par le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de TOULON en date du 08 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119003329. APPELANT Monsieur [U] [G] né le 24 octobre 1961, demeurant [Adresse 1] représenté par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Philip FITZGERALD, avocat au barreau de TOULON INTIMEE Madame [P] [F] née le 07 Octobre 1937 à [Localité 4] (83), demeurant [Adresse 3] représentée par Me Elsa PONCELET, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous signatures privées, Madame [P] [F] a donné à bail d'habitation principale à Monsieur [U] [G], à compter du 1er avril 2016, une maison avec terrain et cabanon située [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel de 400 euros durant l'année 2016, porté à 450 euros à compter du 1er janvier 2017, outre indexation annuelle sur l'indice de référence. Par exploit du 9 mai 2019, la bailleresse a fait signifier à son locataire un commandement d'avoir à respecter la destination des lieux, en retirant du terrain attenant à la maison 'les chevaux, bateaux, camions et autres dépôts' qu'il y avait installés. Le 9 juillet 2019, elle a fait inventorier par huissier de justice l'ensemble des encombrants encore présents sur les lieux. Puis Madame [F] a fait assigner Monsieur [G] par acte du 13 septembre 2019 à comparaître devant le tribunal d'instance de Toulon, pour entendre prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1729 du code civil et voir ordonner son expulsion des lieux. Le 3 octobre 2019, [U] [G] a fait établir à son tour un constat du mauvais état de la toiture et des infiltrations existant à l'intérieur du logement. Les 13 novembre 2019 et 2 septembre 2020, il a fait constater qu'aucun engin de chantier, camion ou stockage de matériaux ne se trouvait plus stationné sur le terrain loué. Dans la nuit du 20 septembre 2020, une tempête a arraché une partie de la toiture de la maison, et Monsieur [G] a encore fait constater le 12 novembre 2020 que les travaux de réparation n'avaient pas débuté. Dans ses conclusions récapitulatives déposées à l'audience du 16 novembre 2020, Madame [F] a maintenu ses prétentions initiales et réclamé en outre la condamnation du défendeur à remettre le terrain en état, ainsi qu'à lui payer une somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice moral. Monsieur [G] a conclu pour sa part au rejet de l'action, et réclamé reconventionnellement la condamnation de la bailleresse à effectuer les travaux de réparation de la toiture ainsi qu'à raccorder la maison au réseau public de distribution d'eau potable. Il demandait également que le montant du loyer soit ramené à 200 euros par mois dans l'attente de la réalisation de ces travaux, compte tenu du caractère indécent du logement. Il réclamait enfin paiement d'une somme de 2.500 euros en réparation d'une violation de son domicile, reprochant à la partie adverse d'avoir donné instruction à un tiers de pénétrer sur le terrain loué en son absence pour y prendre des photographies. Par jugement rendu le 8 février 2021 et assorti de l'exécution provisoire, la juridiction saisie, devenue entre-temps le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, a fait droit à l'action aux fins de résiliation du bail et d'expulsion en retenant que, si le locataire avait effectivement débarrassé le terrain durant le cours de l'instance, le manquement à ses obligations était constitué à la date de délivrance de l'assignation. Le premier juge a débouté en revanche Madame [F] de ses demandes additionnelles, et rejeté également les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [G], ce dernier étant en outre condamné aux dépens et au paiement d'une indemnité de 1.800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. [U] [G] a interjeté appel de cette décision le 26 février 2021. La toiture a finalement été réparée au cours de l'année 2021, les travaux ayant été financés par l'assureur de la bailleresse. L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2022. Toutefois, en application de l'article 803 du code de procédure civile, la cour, sur la demande conjointe des parties exprimée à l'audience, en a ordonné le rabat afin d'admettre aux débats leurs dernières conclusions. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 29 septembre 2022, Monsieur [U] [G] conteste avoir enfreint ses obligations. Il soutient qu'il n'exerce pas son activité professionnelle sur le terrain loué, et que le stationnement de véhicules à l'entrée de la propriété ne constitue pas en soi une infraction au bail. Il ajoute que l'existence d'un dommage ou de nuisances pour le voisinage n'est aucunement démontrée. En tout état de cause, il reproche au premier juge de ne pas avoir tenu compte de l'évacuation des encombrants au jour où il était amené à statuer, et d'avoir inversé la charge de la preuve. Reconventionnellement, il soutient que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, en raison de l'état très dégradé de la toiture et de l'absence de raccordement au réseau public de distribution d'eau potable. Il maintient enfin qu'une tierce personne a pénétré en son absence sur le terrain pour prendre des photographies rapprochées sur instruction de la propriétaire, ce qui constitue un trouble de jouissance. Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau : - de débouter Madame [F] de l'ensemble de ses prétentions, - de condamner la bailleresse, sous peine d'astreinte, à réaliser les travaux de raccordement du logement au réseau public de distribution d'eau, - de prononcer la réfaction du montant du loyer à hauteur de 200 euros par mois, avec effet rétroactif à compter du 20 septembre 2019, - de condamner en conséquence la bailleresse à lui restituer le trop perçu, - de la condamner également au paiement d'une somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice moral, - et de condamner enfin l'intimée aux entiers dépens et au paiement d'une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il conclut d'autre part à l'irrecevabilité de l'appel incident de la partie adverse, faute d'avoir été formalisé dans le dispositif de ses premières conclusions. Par conclusions récapitulatives notifiées le 19 septembre 2022, Madame [P] [F] précise que le juge de l'exécution a débouté Monsieur [G] de sa demande d'octroi d'un délai de grâce, mais qu'elle n'a pas encore pu obtenir le concours de la force publique pour procéder à l'expulsion. Elle rappelle que l'obligation de jouissance paisible du locataire et l'interdiction de transformer les locaux loués sans l'accord du propriétaire sont expressément stipulés à l'article VI du contrat de bail, et que Monsieur [G] a reconnu devant un huissier de justice qu'il avait stationné sur le terrain des engins de chantier dans le cadre de son activité professionnelle. Elle fait valoir que si le terrain avait été débarrassé pour les besoins de la cause durant le cours de la procédure de première instance, il se trouve à nouveau encombré par de nombreux objets ou matériaux. Elle soutient d'autre part que le logement loué est parfaitement décent, que son locataire avait connaissance de la nécessité d'y effectuer des travaux, raison pour laquelle le loyer avait été fixé 'à vil prix', que les travaux de réfection de la toiture ont été achevés au mois de février 2021, et qu'il incombait au preneur de solliciter directement un raccordement au réseau public de distribution d'eau. Elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion, mais de l'infirmer en ce qu'il a rejeté ses demandes additionnelles, et statuant à nouveau de ces chefs de condamner Monsieur [G] à évacuer l'ensemble des encombrants et remettre le terrain en état, sous peine d'astreinte, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice moral. Elle réclame en outre paiement de ses dépens d'appel, outre la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. DISCUSSION Sur demande en résiliation du bail : En vertu de l'article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie celle-ci à un autre usage que celui auquel elle est destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, ce dernier peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier si la faute reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, et peuvent prendre en compte l'évolution de la situation au jour où ils sont appelés à statuer. En l'espèce il est constant que le bail conclu entre les parties a pour objet l'habitation principale du preneur, et stipule à l'article VI de ses conditions générales l'interdiction de transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. Le procès-verbal de constat dressé le 9 juillet 2019 par Maître [V], huissier de justice, à la requête de la bailleresse, mentionnait la présence sur le terrain loué d'une serre abritant un véhicule de type utilitaire, d'un véhicule équipé d'une nacelle, de divers matériaux et outils de chantier, d'un conteneur, d'un tracteur, d'un bateau, d'un fourgon, d'une benne remplie de rebuts de chantier et de végétaux, d'un camion-benne, d'un camion-plateau, d'un tracto-pelle, et d'un autre engin de nature indéterminée. Postérieurement à l'assignation, Monsieur [G] a fait dresser le 13 novembre 2019 par Maître LAURE un autre procès-verbal, aux termes duquel il reconnaissait en préambule avoir stationné momentanément sur ce terrain des engins de chantier dans le cadre de son activité professionnelle, mais faisait ensuite constater que ceux-ci avaient été désormais retirés, et que ne subsistaient plus que ses véhicules personnels. Maître LAURE est encore revenu sur les lieux le 2 septembre 2020 pour constater que le terrain demeurait libre et inexploité. Il a décrit d'autre part la présence de matériaux de construction utilisés par le locataire pour édifier une terrasse devant la maison, étant précisé que le bail l'autorise expressément à réaliser des travaux sur le bien loué. Madame [F] soutient que le terrain aurait été débarrassé pour les besoins de la cause, mais qu'il serait de nouveau encombré à l'heure actuelle. Elle ne rapporte pas cependant la preuve de ses dires, les photographies qu'elle produit à cette fin n'étant pas datées et ne rendant pas précisément compte de l'état des lieux. D'autre part aucune attestation ne vient étayer l'affirmation selon laquelle le voisinage subirait des nuisances du fait de l'activité du locataire, l'endroit apparaissant au contraire comme retiré des autres habitations. Il convient en conséquence de considérer que l'infraction aux clauses du bail a désormais été régularisée, et qu'au jour où la cour est amenée à statuer aucune circonstance ne justifie plus le prononcé de la résiliation, le jugement entrepris devant être infirmé de ce chef. Sur les demandes additionnelles de la bailleresse : Madame [F] a réitéré dans ses premières conclusions d'appel les demandes additionnelles tendant à faire condamner Monsieur [G] à évacuer l'ensemble des encombrants et remettre le terrain en état sous peine d'astreinte, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice moral, dont elle avait été déboutée par la juridiction de première instance, sans toutefois formaliser un appel incident, celui-ci n'ayant été formulé que dans ses dernières conclusions notifiées le jour de l'ordonnance de clôture. En application des articles 909 et 914 du code de procédure civile, il convient de déclarer cet appel incident irrecevable comme tardif. Sur les demandes reconventionnelles du locataire : Suivant l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il s'agit là d'une disposition d'ordre public dont il ne peut s'affranchir. Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit en son article 3 que celui-ci doit comporter notamment une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale des locataires. Or en l'espèce il est constant que le logement dont s'agit n'est pas raccordé au réseau public de distribution d'eau potable, mais alimenté par un tuyau raccordé au canal de Provence, lequel est destiné à l'irrigation. Il convient donc de condamner Madame [F] à réaliser les travaux de raccordement du logement au réseau public, sous peine d'une astreinte. En revanche, il n'y a pas lieu de prononcer une réfaction du loyer, dans la mesure où celui-ci avait été fixé d'un commun accord entre les parties à un montant modique pour tenir précisément compte de l'état de l'immeuble, étant en outre observé que les travaux de réparation de la toiture ont désormais été effectués. Enfin, Monsieur [G] ne justifie pas avoir subi un préjudice moral appelant réparation. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, après rabat de l'ordonnance de clôture au jour de l'audience des plaidoiries, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion du preneur, et statuant à nouveau de ce chef déboute Madame [P] [F] des fins de sa demande, Déclare irrecevable l'appel incident formé par Madame [F] contre les chefs du jugement qui l'ont déboutée de ses demandes additionnelles tendant à la remise en état du terrain et à la réparation de son préjudice moral, Infirme le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [U] [G] de sa demande de réalisation de travaux, et statuant à nouveau de ce chef condamne Madame [F] à réaliser les travaux de raccordement du logement au réseau public de distribution d'eau potable, sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, Confirme le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [G] de ses demandes tendant à la réfaction du montant du loyer et à la réparation de son préjudice moral, Infirme le jugement quant au sort des dépens et des frais irrépétibles, Statuant à nouveau de ces chefs, condamne Madame [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel, et dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT