Tribunal judiciaire, 22 mai 2024. 22/07713

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 1 ************************ DU 22 Mai 2024 Dossier N° RG 22/07713 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JU2P Minute n° : 2024/277 AFFAIRE : [U] [F] [K] C/ [T] [C] épouse [O] JUGEMENT DU 22 Mai 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Nasima BOUKROUH DÉBATS : A l’audience publique du 22 Février 2024 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024 prorogé au 22 Mai 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort copie exécutoire à : Me Patricia CHEVAL la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT Délivrées le Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDEUR : Monsieur [U] [F] [K] [Adresse 6] [Localité 2] représenté par Me Patricia CHEVAL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’UNE PART ; DÉFENDERESSE : Madame [T] [C] épouse [O] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Antoine FAIN-ROBERT, de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN D’AUTRE PART ; ****************** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte reçu par Maître [Y], Notaire à [Localité 4], le 4 mai 2000, le Docteur [U] [K], vétérinaire, a cédé au Docteur [C] [T], vétérinaire, le cabinet qu’il exploitait à [Localité 5] sans un immeuble lui appartement servant en partie à l’usage professionnel et à l’habitation. Par actes sous seing privé du 1er avril 2000, Monsieur [U] [K] a consenti à Madame [T] et Monsieur [O] son époux, d’une part un bail d’habitation portant sur le premier étage de l’immeuble et à Madame [C] [T] seule un bail sur le local professionnel du rez-de-chaussée abritant le cabinet vétérinaire. Le 1er août 2012, les consorts [T] [O] ont donné congé du logement à effet au 1er décembre 2012 et ont quitté les lieux. Le 23 septembre 2017, Monsieur [U] [K] a donné congé à Madame [C] [T] pour le local professionnel, à effet au 1er avril 2018. Par acte d’huissier en date du 15 mars 2018, le Docteur [T] et la SELARL MAEVA ont fait assigner Monsieur [U] [K] devant le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN aux fins qu’il soit jugé que la société s’est substituée à la locataire d’origine et que le bail conclu est un bail commercial. Elles demandaient également l’annulation du congé et faisait état de désordres affectant le bien loué et sollicitaient l’exécution de travaux par le bailleur. En cours de procédure, par courrier du 28 août 2019, la SELARL MAEVA et le Docteur [T] ont notifié à Monsieur [U] [K] congé des locaux occupés à titre professionnel pour le 30 novembre 2019. Par jugement du 28 novembre 2019, le tribunal a notamment : - dit que la demande de réalisation de travaux du preneur était devenue sans objet du fait du congé délivré, - déclaré irrecevable pour cause de prescription la demande de requalification du bail en bail commercial, - rejeté la demande d’annulation du congé délivré le 23 septembre 2017, - dit et jugé qu’il a produit effet au 1er avril 2018, - constaté que le bail est résilié depuis cette date, - ordonné au Docteur [T] de quitter les lieux, au besoin ordonné son expulsion, - fixé l’indemnité d’occupation, - condamné les demanderesses aux dépens et à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par arrêt du 28 septembre 2022, la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a confirmé ce jugement sauf en ce qu’il a validé le congé délivré par le bailleur le 23 septembre 2017, et, statuant à nouveau, a dit la demande en contestation de la validité du congé délivré par le bailleur sans objet, débouté Monsieur [U] [K] de sa demande en paiement de 10.000 euros pour appel abusif. Par exploit du 22 novembre 2022, Monsieur [U] [K] a fait assigner Madame [C] [T] devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins de la voir condamnée à payer les travaux de remise en état consécutifs à son départ et à l’indemniser de divers préjudices subis. Dans ses conclusions du 19 juillet 2023, il demande au tribunal de : Vu les articles 1730 et 1731 du code civil, Vu l’article 1240 du code civil, Vu le contrat de bail professionnel, -CONDAMNER Madame [C] [T] à payer à Monsieur [U] [K] une somme de 21.803,87 euros au titre des dégradations locatives. -PRENDRE acte que Monsieur [U] [K] reconnaît être redevable de la somme de 533,57 euros au titre du dépôt de garantie. -ORDONNER la compensation entre ces deux sommes. -CONDAMNER Madame [C] [T] à payer à Monsieur [U] [K] une somme 1.495 euros par mois au titre du préjudice locatif à compter du 2 décembre 2019, date d’état des lieux de sortie, jusqu’à un mois après complet paiement des travaux de remise en état. -CONDAMNER Madame [C] [T] à payer à Monsieur [U] [K] une somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral. -CONDAMNER Madame [C] [T] à payer à Monsieur [U] [K] une somme de 3.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile. -CONDAMNER Madame [C] [T] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître CHEVAL, Avocat. -DEBOUTER Madame [C] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. -RAPPELER l’exécution provisoire de droit. Pour soutenir ses demandes, il s’appuie sur le procès-verbal dressé par Maître [G] le 2 décembre 2019, soulignant qu’il met en évidence des dégradations locatives très importantes, sans aucune mesure avec l’état des lieux lors de leur prise de possession, ainsi que sur des devis de travaux de remise en état. Il invoque un préjudice locatif, soulignant que le local ne peut être redonné en location en l’état, ainsi qu’un préjudice moral, tenant aux tracasseries liées à ce local, sa reprise de possession dans un état lamentable et les procédures dilatoires engagées par Madame [C] [T] qui ont dégradé son moral et l’ont affaibli psychologiquement. Dans ses conclusions du 2 novembre 2023, Madame [C] [T] demande au tribunal de : Vu les articles 1719 et suivants du Code civil, Vu l’article 9 du Code de procédure civile, -REJETER toutes les demandes, fins et prétentions de Monsieur [K] [U], -CONDAMNER Monsieur [K] [U] à payer à Madame [T] la somme de 3 000,00 € au titre des frais irrépétibles, -Le CONDAMNER aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les travaux dont Monsieur [U] [K] sollicite le paiement sont liés à la vétusté des lieux et incombent uniquement au bailleur, qui n’a effectué aucun travaux durant 20 ans. Elle conteste le montant des devis établis unilatéralement par le demandeur. Elle conteste également un quelconque préjudice locatif, affirmant que pour être en mesure de relouer le bien dans le cadre d’une activité commerciale, le bailleur se devait de réaménager les lieux et de réaliser des travaux pour traiter la vétusté de son bien. Elle indique encore que la demande formée au titre du préjudice moral n’est nullement étayée et ne résulte d’aucun élément probant. La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 décembre 2023. MOTIFS Sur les dégradations locatives Selon l’article 1730 du code civil, « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». L’article 1755 du même code précise qu’« Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure », tandis que l’article 1719 2° impose au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il est ainsi constant qu’il n’appartient pas au locataire de remettre à neuf ce qui a été détérioré par le simple usage ou la vétusté dès lors qu’il a entretenu convenablement la chose. Madame [C] [T] est entrée dans les lieux le 1er avril 2000 pour les quitter le 30 novembre 2019, soit près de 20 ans plus tard. Lors de son entrée dans les lieux, les parties ont signé un état des lieux contradictoire, duquel il ressort que le local est en mauvais état. Ainsi, dans la salle d’attente, les peintures (plafond et murs) sont dans un état passable, tandis que le carrelage et les menuiseries sont en bon état. Dans la salle de consultation, il est noté un mauvais état des peintures, et un bon état du carrelage et de la menuiserie. Dans la salle de chirurgie, les parties ont relevé un état passable des peintures et des portes, et un bon état du carrelage. Dans le chenil, il est noté un état passable de la peinture du plafond, un mauvais état de celui des murs et le bon état du carrelage. Dans la salle de radio, il est mentionné un état passable pour la peinture et le carrelage des murs, et le bon état du carrelage du sol. Les WC sont notés en état passable pour la peinture du plafond, mauvais pour la peinture des murs et bon pour le carrelage du sol. Le débarras est en état passable pour le plafond, les murs et le sol, et en bon état pour la porte. Sont également mentionnées des traces d’humidité sur les bas de mur dans la salle de consultation, les WC et le chenil. S’agissant de l’état du local lors de la sortie des lieux, le procès-verbal de constat d’huissier dressé par Maître [G] le 2 décembre 2019 à la demande de Monsieur [U] [K] a force probante, ce d’autant que Madame [C] [T] était présente lorsqu’il a été effectué. Celui-ci fait état de carreaux tâchés ou percés, de pans de murs sales et présentant une quantité importante de trous non rebouchés et non remis en peinture. Maître [G] indique qu’il est nécessaire d’effectuer une remise en peinture de la salle de consultation, de la salle noire, de la salle de chirurgie. Or, la peinture de ces pièces était précisément en état passable ou en mauvais état. Dès lors, près de 20 années s’étant écoulées entre ces deux constats, il s’agit d’un état d’usure normal qui ne saurait être reproché à la locataire qui n’avait pas pris les lieux dans un bon état mais dans un état d’ores et déjà dégradé. Les tâches de moisissures au mur relevées par l’huissier dans les WC étaient déjà présentes lors de l’entrée de la locataire dans les lieux. En revanche, il a été relevé dans la salle noire l’absence de robinetterie au niveau de la baignoire ainsi que de toute l’évacuation, un convecteur hors d’usage dans la salle de consultation, Les portes, qui étaient dans un état passable lors de l’entrée des lieux, sont à présent cassées pour les unes dans la salle de chirurgie et pour accéder aux WC, et présente un gros impact s’agissant de la porte d’entrée. L’huissier a noté la présence d’une prise descellée dans le débarras. Enfin, il est restitué seulement une clé de la porte principale du local, tandis qu’aucune clé n’est remise de la porte du débarras ni de la boîte aux lettres. Ces derniers éléments constituent des dégradations locatives pour lesquelles Madame [C] [T] doit réparation. Ils correspondant aux devis de la MENUISERIE EBENISTERIE VALENTI pour un montant de 1.729,20 euros, de EAD ELEC pour 309,10 euros, et de la STE D’EXPLOITATION MOUTON PLOMBERIE pour un montant de 1.033,01 euros. Ainsi, le total des réparations locatives mises à la charge de Madame [C] [T] s’élève à la somme de 3.071,31 euros. Monsieur [U] [K] reconnaît être débiteur d’une somme de 533,57 euros au titre du dépôt de garantie. Il convient d’ordonner la compensation entre ces deux sommes et de condamner Madame [C] [T] à payer à Monsieur [U] [K] la somme de 2.537,74 euros. Sur le préjudice locatif Au regard de l’état dégradé du bien lors de l’entrée des lieux de la locataire, de la quasi absence de travaux effectués par le bailleur durant les 20 années qu’a duré le bail, de la faiblesse du montant des réparations locatives au regard du montant total des travaux à effectuer dans le local, ainsi que de la possibilité pour Monsieur [U] [K] de faire effectuer les travaux par lui-même, il convient de dire que Madame [C] [T] n’est pas à l’origine du préjudice locatif subi par Monsieur [U] [K] et de le débouter de cette demande. Sur le préjudice moral Monsieur [U] [K] sera également débouté de cette demande, ce préjudice n’étant justifié ni dans son principe ni dans son quantum. Sur les mesures de fin de jugement Madame [C] [T] qui succombe sera condamnée aux dépens, distraits au profit de Maître CHEVAL, ainsi qu’à payer à Monsieur [U] [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, FIXE à la somme de 3.071,31 le montant des réparations locatives dues par Madame [C] [T] à Monsieur [U] [K]. CONSTATE que Monsieur [U] [K] reconnaît être débiteur envers Madame [C] [T] de la somme de 533,57 euros au titre du dépôt de garantie. ORDONNE la compensation entre ces deux sommes, et CONDAMNE Madame [C] [T] à payer à Monsieur [U] [K] la somme de 2.537,74 euros. CONDAMNE Madame [C] [T] à payer à Monsieur [U] [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Madame [C] [T] aux dépens, et AUTORISE Maître CHEVAL à recouvrer ceux dont elle a fait avance sans en avoir reçu provision. RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. La greffièreLa juge