Tribunal judiciaire, 14 juin 2024. 23/00811

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 14 JUIN 2024 N° RG 23/00811 - N° Portalis DB22-W-B7H-RKRR Code NAC : 30B DEMANDERESSE SOCIETE BUROBOUTIC, société civile de placement collectif immobilier à capital variable, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 339 967 473 dont le siège social est situé [Adresse 2], représentée par la société FIDUCILA GERANCE, SA immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 612 011 668 dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626, avocat postulant et par Me Marie-Lise CHAREL, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 706, avocat plaidant, DEFENDERESSES S.A.S. ATELIER AU PAIN, société par actions simplifiée au capital de 1.000 euros immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 834 650 681, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, Représentée par Me Amina NAJI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 338 S.A.S.U. T&T, société par actions implifiée à associé unique, au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 920 504 339, dont le siège social est situé [Adresse 3], domicilié audit siège en cette qualité, Représentée par Me Aliénor DE BROISSIA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135, avocat postulant et par Me Sarah KOHANE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, *** Débats tenus à l'audience du : 25 Avril 2024 Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 25 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Mai 2024, prorogée au 14 Juin 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 19 avril 1988, la SCPI BUROBOUTIC 2 a donné à bail, à la société SOFRAPAIN-LE FOURNIL DE GROUSSAY, un bail commercial d’une durée de neuf ans, prenant effet à cette même date pour se terminer le 30 avril 1997. L’activité du fournil de GROUSSAY consistait en la vente et fabrication à emporter et à consommer sur place de tous produits de boulangerie-viennoiserie pâtisserie confiserie-glace et plus généralement de tous produits à base de pâte fabriqués et vendus par le groupe SOFRAPAIN. Le local était situé [Adresse 3] à [Localité 4]. Par acte sous seing privé en date du 08 novembre 1995 la société SOFRAPAIN/LE FOURNIL DE GROUSSAY a cédé son fonds de commerce à M. et Mme [N], comprenant le droit au bail. Par acte sous seing privé en date du 13 novembre 1996, la société BUROBOUTIC 2 a renouvelé ledit bail à M. et Mme [N] pour une durée de neuf années, prenant effet à compter du 1er mai 1997 pour se terminer le 30 avril 2006. Par acte authentique en date du 28 mars 2001, M. et Mme [N] ont cédé leur fonds de commerce à M. [S], comprenant le droit au bail. Le 11 juillet 2003, les SCPI BUROBOUTIC-IMMERIS et FORCE IMMOBILIERE ont fait l’objet d’une fusion absorption par la SCPI BUROBOUTIC 2 dont la dénomination est devenue BUROBOUTIC à cette même date. Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2008, la SCPI BUROBOUTIC a renouvelé le bail consenti à M. [S] pour une durée de neuf ans prenant effet à compter du 1er mai 2008 pour se terminer le 30 avril 2017. Par acte sous seing privé en date du 8 février 2018, M. [R] a cédé son fonds de commerce à la société ATELIER DU PAIN comprenant le droit au bail. Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2022, la société ATELIER DU PAIN et la SCPI BUROBOUTIC ont renouvelé le bail pour une durée de neuf ans prenant effet à compter du 1er mai 2022. Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2022, la société ATELIER DU PAIN a cédé son fonds de commerce à la société T&T comprenant le droit au bail. La société T&T a été mise en demeure de régler son arriéré à quatre reprises entre le mois de décembre 2022 et le mois mars 2023. Par acte de commissaire de justice délivré le 22 avril 2203, la société BUROBOUTIC a fait délivrer à la société T&T un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 19.026,93 euros représentant les loyers et charges arriérées au 1er avril 2023. Par acte de commissaire de justice délivré le 27 mai 2023, la société BUROBUOUTIC a fait assigner la société T&T en référé afin d’obtenir : Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,La condamnation de la société T&T à lui payer par provision une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmentée des taxes et charges récupérables à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par remise des clés ou l’expulsion, La condamnation de la société T&T à payer, par provision à la société BUROBOUTIC la somme de 19.026,93 euros au titre des loyers et charges du jusqu’au 30 juin 2023 inclus avec intérêts de retard au taux légal courus à compter de la signification du commandement de payer. L’affaire appelée à l’audience du 29 juin 2023 a fait l’objet de cinq renvois avant d’être évoquée à l’audience du 25 avril 2024. Par acte de commissaire de justice délivré le 16 décembre 2023, la société BUROBOUTIC a fait assigner en référé la société ATELIER DU PAIN en intervention forcée afin d’obtenir la jonction des instances et la condamnation solidaire de la société ATELEIR DU PAIN avec la société T&T à lui régler par provision la somme de 28.950,79 euros au titre de l’occupation des locaux de la société T&T ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmentée des taxes et charges récupérables à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion. Elle demandait également à la société ATELIER DU PAIN la somme de 4.017,93 euros au titre de son occupation personnelle. Enfin elle sollicitait également la condamnation de la société ATELIER DU PAIN à lui régler la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 1er février 2024, renvoyée à l’audience du 25 avril 2024 à la demande de la SAS ATELIER DU PAIN. A cette date, la SAS ATELIER DU PAIN a sollicité un nouveau renvoi auquel s’est opposé le conseil de la société BUROBOUTIC. Compte-tenu de l’ancienneté du litige la demande de renvoi a été rejetée. Il a été procédé à la jonction des instances. La société BUROBOUTIC a sollicité : Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, La condamnation solidaire des sociétés T&T et ATELIER DU PAIN à lui régler par provision la somme de 27.942,61 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30 juin 2024 inclus, avec intérêts de retard au taux légal courus à compter de la signification du commandement de payer,La condamnation solidaire de la société T1T et de la société ATELIER DU PAIN à lui régler par provision, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmentée des taxes et charges récupérables à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par remise des clés ou l’expulsion ; La condamnation de la société ATELIER DU PAIN au règlement par provision d’une somme de 4.017,93 euros au titre de son occupation personnelle ; La condamnation solidaire de la société T&T à payer à la société BUROBOUTIC la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ma condamnation solidaire de la société T1T et de la société ATELIER DU PAIN aux entiers dépens en ce compris les frais engagés à compter du commandement de payer.Elle s’est opposée aux demandes de la société T&T. Au soutien de ses prétentions, elle a exposé que la société T&T n’avait pas réglé les sommes qu’elle devait en exécution du contrat de bail. A l’appui de ses demandes dirigées contre la société ATELIER DU PAIN elle a indiqué qu’en application des dispositions de l’article 10 intitulé Cession du bail du renouvellement du bail commercial régularisé le 13 septembre 2022, le preneur demeurait garant et répondait solidairement avec son cessionnaire et tous les cessionnaires successifs du paiement de toutes sommes dues au titre du bail et du respect des clauses et conditions du bail, pour une durée de trois ans à compter de la cession. Pour s’opposer aux demandes de la société T&T elle a exposé que cette dernière n’avait réglé au total que la somme de 11.000 euros soit à peine deux échéances trimestrielles et qu’elle était dans l’impossibilité de solder sa dette. En défense, la société T&T a sollicité l’octroi d’un délai de 24 mois pour s’acquitter de la somme de 18.601,44 euros à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. Subsidiairement elle a demandé que lui soit accordé un délai de 24 mois afin de s’acquitter de la somme provisionnelle de 19.52,33 euros à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et la condamnation de la société ATELIER DU PIAN à lui régler la somme provisionnelle de 924,89 euros. Elle a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire, que soit écarté l’exécution provisoire de la décision et qu’il lui soit donné acte de son engagement à régler les dépens de l’instance sur présentation des justificatifs dont le coût du commandement de payer du 22 avril 2023. Au soutien de ses prétentions elle a exposé qu’elle n’avait pas réussi à constituer un fonds de roulement suffisant pour lui permettre de régler son loyer trimestriellement, qu’en effet lors de la prise de possession des locaux, la société T&T avait découvert que le cessionnaire de son fonds de commerce avait retiré le matériel qui était initialement compris avec le fonds, qu’elle avait du procéder à de nouveaux achats initialement non prévus qui avaient impacté sa trésorerie et reconstituer une clientèle compte tenu des horaires irréguliers de la société cédante. Elle a fait valoir que les sommes restant dues étaient inférieures aux sommes réclamées et sollicité la condamnation de la SAS ATELIER DU PAIN au remboursement de la somme de 924,89 euros au titre des loyers et charges du 12 septembre 2022 au 30 septembre 2022 déjà réglées à la société ATELIER DU PAIN lors de la cession. La SAS ATELIER DU PAIN n’était pas représentée lors des plaidoiries. La décision a été mise en délibéré au 3à mai 2024, prorogée au 14 juin 2024. Le 25 avril 2024, la SAS ATELIER DU PAIN a fait parvenir une note en délibéré. Le 30 avril 2024, la société BUROBOUTIC a demandé que la note en délibéré soit écartée des débats. MOTIFS Sur la note en délibéré La note en délibéré adressée le 25 avril 2024 n’ ayant pas été autorisée, elle sera écartée des débats. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". Le bail stipule dans son article « CALUSES RESOLUTOIRES », qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 22 avril 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 22 avril 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ». En l’espèce, la société BUROBOUTIC justifie de sa créance par la production de différents décomptes. Ces derniers tiennent compte des virements réalisés le 19 avril 2024 par la société T&T. La somme réclamée n’apparait donc pas sérieusement contestable. Il y a lieu donc lieu de condamner société T&T à payer à la société BUROBOUTIC la somme provisionnelle de 27.942,61 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 30 juin 2024, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts. Enfin, il convient de condamner la société T&T à payer à la société BUROBOUTIC à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des taxes et charges récupérables et accessoires à compter du 30 juin 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur la demande de délais et la suspension de la clause résolutoire L’importance de l’arriéré ne permet pas d’envisager l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. La demande sera rejetée. Sur la demande de condamnation solidaire formée par la société BUROBOUTIC à l’encontre de la société ATELIER DU PAIN L’article 10 intitulé « cession du bail » du renouvellement du bail commercial régularisé le 13 septembre 2022 stipule « Conformément à l’article L145-1—2, le PRENEUR demeurera garant et répondant solidairement avec son cessionnaire et tous les cessionnaires successifs du paiement de toutes sommes dues au titre du bail (loyers, charges, pénalités, indemnités d’occupation etc) et du respect des clauses et conditions du bail, pour une durée de trois ans à compter de la cession. Par dérogation à l’article L145-16-1, la garantie du PRENEUR pourra être mise en jeu même en l’absence d’information du BAILLEUR de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par le cessionnaire » La société ATELIERS DU PAIN a été mise en demeure par la société BUROBOUTIC le 02 novembre 2023. Elle ne s’est pas acquittée des sommes réclamées. Cette clause claire justifie qu’il soit fait droit à la demande de condamnation solidaire formée par la société BUROBOUTIC à l’encontre de la SAS ATELIER DU PAIN. Sur la demande formée par la Société BUROBOUTIC à l’encontre de la SAS ATELIER DU PAIN au titre de son occupation personnelle La société BUROBOUTIC démontre avoir adressé à la SAS ATELIER DU PAIN une mise en demeure d’avoir à régler les sommes restant dues au titre de son occupation personnelle se décomposant come suit : Solde de charges 2021.........................-164,34 eurosSolde de charges 2022.........................-125,01 eurosLoyer2T2022.........................................4.748,05 eurosSolde règlement du 14 février 222........-946,81 euros,Loyer du 3T 2022 .................................4.727,23 eurosDépôt de garantie..................................63597,69 eurosRégularisation loyer juillet 2022............-976,28 eurosSolde foncier 2022................................352 ,78 euros La SAS ATELIER DU PAIN ne démontre pas s’être acquittée des sommes dues. Il conviendra donc de condamner par provision la SAS ATELIER DU PAIN à régler à la société BUROBOUTIC la somme de 4.017,93 euros au titre de son arriéré locatif. Sur la demande formée par la société T&T à l’encontre de la société ATELIERS DU PAIN La société ATELIERS DU PAIN est condamnée à régler solidairement avec la société T&T les sommes dont cette dernière ne s’est pas acquittée. Des comptes seront à faire entre les parties. Cette contestation sérieuse justifie de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes dirigées par la société BUROBOUTIC. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de condamner la société T&T dont la carence fautive est à l’origine de l’action à régler à la société BUROBOUTIC la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société T&T sera condamnée aux dépens de l’instance. PAR CES MOTIFS Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 septembre 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 23 avril 2023 ; ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société T&T et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4], DISONS n’y avoir lieu à astreinte, ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS solidairement la société T&T et la SAS ATELIER DU PAIN à payer à la société BUROBOUTIC la somme provisionnelle de 27.942,61 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts, CONDAMNONS solidairement la société T&T et la société ATELIERS DU PAIN à payer à la société BUROBOUTIC à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes récupérables en sus, à compter du 30 juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, REJETONS la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire CONDAMNONS la société ATELIER DU PAIN à régler à la société BUROBOUTIC à titre provisionnel la somme de 4.017,93 euros au titre de son arriéré locatif avec intérêts de retard au taux légal à compter du 2 novembre 2023 ; CONDAMNONS la société T&T à payer à la société BUROBOUTIC la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la société T&T au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATORZE JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE Elodie NINEL Charlotte MASQUART