Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [X] [H]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Frédéric CATTONI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/08153 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CPH
N° MINUTE :
4/2024
JUGEMENT
rendu le 06 mars 2024
DEMANDERESSE
La société SEQENS, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199
DÉFENDERESSE
Madame [X] [H]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 décembre 2023
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 mars 2024 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 06 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08153 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CPH
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 6 juillet 2015, la société DOMAXIS aux droits de laquelle vient la SA d'HLM SEQENS a consenti un bail d’habitation à Madame [X] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2] n°0642) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 366,28 euros et d’une provision pour charges de 130,42 euros.
Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 881,93 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Madame [X] [H] le 12 avril 2023.
Par assignation du 16 octobre 2023, la SA d'HLM SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 25%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,974,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 19 décembre 2023, la SA d'HLM SEQENS maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 novembre 2023, s'élève désormais à 970,47 euros. La SA d'HLM SEQENS considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [X] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La SA d'HLM SEQENS ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La SA d'HLM SEQENS a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Madame [X] [H].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La SA d'HLM SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 4 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 881,93 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 juin 2023.
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Madame [X] [H] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 40 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.
Cependant, en l'absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d'HLM SEQENS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la SA d'HLM SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 novembre 2023, Madame [X] [H] lui devait la somme de 889,09 euros, soustraction faite des frais de procédure (81,38).
Madame [X] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2023 sur la somme de 881,93 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [X] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d'HLM SEQENS ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [X] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 juillet 2015 entre la société DOMAXIS aux droits de laquelle vient la SA d'HLM SEQENS, d’une part, et Madame [X] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 3] est résilié depuis le 5 juin 2023,
CONDAMNE Madame [X] [H] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 889,09 euros (huit cent quatre-vingt-neuf euros et neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2023 sur la somme de 881,93 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
AUTORISE Madame [X] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 22 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 40 euros (quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
ORDONNE à Madame [X] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] n°0642) à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [X] [H] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges et CONDAMNE Madame [X] [H] à payer ladite indemnité d’occupation à la SA d’HLM SEQENS ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE la SA d'HLM SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [X] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 avril 2023 et celui de l'assignation du 16 octobre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2024, et signé par la juge et la greffier susnommées.
Le GreffierLa Juge
