Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Frédérique ROUSSEL STHAL
Mme [B] [S]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Fabrice POMMIER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/00726 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY4OT
N° MINUTE :
2
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 février 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 4] HABITAT OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114
DÉFENDEURS
Association APJA 75,
es qualité de mandataire judiciaire à la protection des majeurs désigné pour assister Monsieur [L] [O], dont le siège social est sis [Adresse 2]
réprésentée par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS
Madame [B] [S],
demeurant [Adresse 1], comparante en personne
Monsieur [L] [O],
demeurant [Adresse 1], comparant en personne assisté de Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012023010519 du 13/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 décembre 2023
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 26 février 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/00726 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY4OT
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 28 juillet 2015, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1].
Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 5465, 90 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 31 août 2022.
Par acte d'huissier en date du 8 décembre 2022, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécutioncondamner solidairement Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O], à titre de provision, à lui payer les loyers et charges impayés au 21 novembre 2022, soit la somme de 6950, 54 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.
Au soutien de ses prétentions, [Localité 4] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 31 août 2022, et ce pendant plus de deux mois.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
Une première audience s'est tenue le 14 avril 2023, renvoyée le 17 mai 2023, pour un délibéré fixé le 4 juillet 2023, date à laquelle une réouverture des débats a été ordonnée en raison de la mise sous protection juridique de Monsieur [L] [O], nécessitant la mise en cause par une assignation forcée du mandataire judiciaire à la protection des majeurs, l'APAJ 75 le 27 juin 2023 ( sous le numéro 23-6123).
A l'audience du 8 décembre 2023, le bailleur, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 15076, 53 euros, selon décompte en date du 30 novembre 2023. La société bailleresse explique qu'à la suite d'un premier commandement de payer, daté du 22 septembre 2021, un FSL a été accordé le 29 décembre 2021, décision annulée le 11 août 2022 en raison de l'absence de respect des conditions posées. Elle s'oppose à tout délai et à la suspension des effets de la clause résolutoire, le paiement du loyer courant n'étant pas repris, la dette s'aggravant.
Madame [B] [E] [S] comparait, expliquant qu’elle a rencontré des difficultés pour rejoindre la France, et a fait l'objet d'une mesure d'éloignement, leur enfant mineur étant placé en l'absence de sa mère. Elle précise qu'elle travaille à nouveau.
Monsieur [L] [O], représenté par son conseil, représentant également l'association APJA 75, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il explique que la situation du couple est complexe, sa femme ayant fait l'objet d'une mesure d'éloignement et sa fille étant placée. Il ajoute avoir sollicité, à nouveau, un FSL. Les difficultés familiales sont confirmées par le diagnostic social.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
L’article 325 du code de procédure civile dispose que : « L'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant » . L'article 331 du code de procédure civile dispose que « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense ».
En conséquence, il convient de conclure de l'application de ces textes que l'intervention forcée du mandataire devant le juge des contentieux de la protection est recevable.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 9 décembre 2022, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 avril 2023, date de la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 2 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 décembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 28 juillet 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 août 2022, pour la somme en principal de 5465, 90 euros. Ce commandement est régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 octobre 2022.
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de [Localité 4] HABITAT-OPH ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par [Localité 4] HABITAT-OPH ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.
En l'espèce, Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O] ne démontrent pas être en capacité de régler leur dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé par ailleurs qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s'aggraver, le paiement du loyer courant n'ayant, au demeurant, pas, non plus, été repris. Dans ces conditions, il convient de les débouter de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O] étant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2022, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O] restent lui devoir la somme de 15076, 53 euros (en ce inclus 567, 92 euros de frais de poursuite) à la date du 30 novembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.
Pour la somme au principal, Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O] seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 14508, 61 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5465, 90 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil.
Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O] seront aussi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
Sur les demandes accessoires
Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 août fondant la demande.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
ORDONNONS la jonction des procédures 23-6123 et 23-726
DISONS que l'intervention forcée du mandataire judiciaire à la protection des majeurs, l'APJA 75, est recevable
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juillet 2015 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 31 octobre 2022 ;
DEBOUTONS Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O], assisté de l'APJA 75, de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O], assisté de l'APJA 75, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O], assisté de l'APJA 75, d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS solidairement Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O], assisté de l'APJA 75, à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 14508, 61 euros (décompte arrêté au 30 novembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 août 2022 sur la somme de 5465, 90 euros et à compter du 8 décembre 2022 pour le surplus ;
CONDAMNONS in solidum Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O], assisté de l'APJA 75, à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er décembre 2023 ( à ce jour 450, 16 euros hors charges) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Madame [B] [E] [S] et Monsieur [L] [O], assisté de l'APJA 75, aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 août 2022 ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le président.
