Tribunal judiciaire, 02 septembre 2025. 24/00882

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’[Localité 5] 3ème Chambre MINUTE N° DU : 02 Septembre 2025 AFFAIRE N° RG 24/00882 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P2NK NAC : 50G CCCRFE et CCC délivrées le :________ à : Me Géraldine GAUVIN, l’AARPI NOVEMBER AVOCATS Jugement Rendu le 02 Septembre 2025 ENTRE : Monsieur [M] [A], demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Daoud ACHOUR de l’AARPI NOVEMBER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant Madame [G] [N] épouse [A], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Daoud ACHOUR de l’AARPI NOVEMBER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant DEMANDEURS ET : Monsieur [T] [Z], demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Géraldine GAUVIN, avocat au barreau de PARIS plaidant Madame [U] [I], demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Géraldine GAUVIN, avocat au barreau de PARIS plaidant DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL : Clément MAZOYER, Vice-président, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ; Magistrats ayant délibéré : Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente, Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président, Assesseur : Pierre GAREAU, Juge placé, Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 02 Juin 2025 et lors de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Février 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 02 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 Septembre 2025. JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié du 19 avril 2023, Monsieur [T] [Z] et Madame [U] [I] ont conclu une promesse unilatérale de vente avec Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] concernant un bien immobilier situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 4], pour un prix total de 360.100 euros comprenant les frais de vente à hauteur de 25.100 euros. La date d’expiration de la promesse était fixée au 19 juillet 2023. Étaient prévues par la promesse de vente des conditions suspensives de droit commun, une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, ainsi qu’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 33.500 euros. Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] ont versé la somme de 16.750 euros au notaire en qualité de séquestre, correspondant à une partie du montant de l’indemnité d’immobilisation. Par courriers des 21 juin 2023 et 26 juin 2023, Monsieur [T] [Z] et Madame [U] [I] ont indiqué à Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] ne pas avoir été informés de l’obtention ou de la non-obtention d’une offre de prêt, et les ont mis en demeure d’en justifier sous huit jours. Le 6 juillet 2023, le conseil de Monsieur [T] [Z] et Madame [U] [I] a adressé une nouvelle mise en demeure aux acquéreurs, sollicitant le second versement prévu par la convention et correspondant au reliquat de l'indemnité d'immobilisation. Par courriers des 6 septembre 2023 et 7 décembre 2023, le conseil de Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] a demandé la restitution de la somme séquestrée. Par courriel du 12 décembre 2023, le notaire a indiqué à Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] que Monsieur [T] [Z] et Madame [U] [I] s’opposaient à toute restitution dans l’attente d’un accord amiable ou d’une décision judiciaire. Par actes signifiés le 31 janvier 2024, Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] ont fait assigner Monsieur [T] [Z] et Madame [U] [I] devant le Tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES, aux fins notamment de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente, d’ordonner la restitution de la somme de 16.750 euros et de condamner les défendeurs à leur verser des dommages et intérêts. Dans leurs dernières conclusions notifiées le 29 novembre 2024, Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] demandent au Tribunal de : - Ordonner la restitution de la somme de 16.750 euros séquestrée, - Condamner Monsieur [T] [Z] et Madame [U] [I] à leur verser la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, - Débouter Monsieur [T] [Z] et Madame [U] [I] de leurs demandes reconventionnelles, - Condamner Monsieur [T] [Z] et Madame [U] [I] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Au soutien de leur demande de restitution, se fondant sur les articles 1304 et 1304-3 du code civil, Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] font valoir dans un premier temps que la promesse unilatérale de vente est caduque pour non réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt. Ils indiquent qu’ils ont effectué deux demandes de prêts auprès du Crédit mutuel et de la Caisse d’épargne et que, le 25 mai 2023 puis le 13 juin 2023, le Crédit mutuel et la Caisse d’épargne ont refusé les financements sollicités. Ils en concluent que la condition suspensive d’obtention du prêt n’était pas réalisée, qu’ils sont les seuls à pouvoir s’en prévaloir, et que cette défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la promesse unilatérale et la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée au séquestre. Ils exposent, dans un second temps et pour s’opposer aux demandes reconventionnelles des défendeurs, se fondant sur l’article 1304-2 du code civil, et non 1170 et 1174 tel qu’indiqué car antérieurs à la réforme de 2016, qu’ils n’ont commis aucune faute dans la réalisation des conditions suspensives, dès lors qu’il est interdit d’imposer au bénéficiaire de déposer une demande de crédit dans un certain délai, qu’en l’espèce la promesse de vente indique que les bénéficiaires doivent former deux demandes de prêt simultanées, imposant ainsi un délai précis, et qu’il s’agit là d’une condition potestative donc nulle. Ils précisent qu’en tout état de cause les deux demandes sont intervenues avant le 19 juin 2023 conformément au délai fixé par la promesse, et ajoutent qu’ils ne sont pas responsables des temps de traitement des dossiers par les organismes bancaires. Ils indiquent en outre qu’il n’y a pas de faute du bénéficiaire qui a sollicité un prêt non conforme aux stipulations du contrat dès lors que la banque aurait, de toute façon, refusé le prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières, ce qui est le cas en l’espèce. Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, se fondant sur l’article 1240 du code civil, ils font valoir que la somme séquestrée représente toutes leurs économies, qu’ils ne disposent plus de liquidités pour pouvoir envisager un nouvel achat, et qu’ils ont été contraints de louer un bien immobilier pour un montant de 1.148,11 euros mensuel. Ils ajoutent que la somme de 16.750 euros est séquestrée abusivement depuis avril 2023. Pour s’opposer à la demande reconventionnelle des défendeurs tendant à voir les demandeurs condamnés à leur verser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation, ils exposent que la mise en vente du bien à un prix plus bas et plusieurs mois après ne peut leur être imputable, mais résulte d’éléments extérieurs aux faits de l’espèce. Dans leurs dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2024, Monsieur [T] [Z] et Madame [U] [I] demandent au Tribunal de : À titre principal, - Débouter Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] de l’intégralité de leurs demandes ; À titre reconventionnel, - Ordonner le versement de la somme de 16.750 euros séquestrée à leur profit, - Condamner Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] à leur verser le surplus de l’indemnité d’immobilisation pour un montant de 16.750 euros ; En tout état de cause, - Condamner Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] aux dépens ; - Condamner Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Au soutien de leur demande tendant à voir Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] déboutés de leurs demandes, se fondant sur l’article 1304-3 du code civil, ils exposent que Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] n’ont pas formulé de demandes simultanées de prêt auprès des organismes bancaires, tel que prévu par les stipulations de la promesse. Ils ajoutent qu’il ne s’agit pas en l’espèce d’un délai pour procéder au dépôt de leurs demandes, le seul délai prévu étant celui de la réalisation de la condition suspensive, fixé au 19 juin 2023. Ils ajoutent que Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] n’ont pas respecté les caractéristiques du prêt qu’ils devaient solliciter conformément aux stipulations de la promesse, commettant une faute et justifiant de voir la condition suspensive réputée accomplie. Ils précisent que, contrairement à ce qu’indiquent Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K], il n’est pas démontré que les refus seraient intervenus quand bien même ils auraient sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues par la promesse, que Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] ne justifient pas de leur situation financière insuffisante, et qu’en tout état de cause les raisons du refus de prêt par le Crédit mutuel ne sont pas précisées. Au soutien de leur demande tendant à voir la somme séquestrée leur être versée et Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] condamnés à leur payer le solde de l’indemnité d’immobilisation, ils exposent que, toutes les conditions suspensives étant réalisées, la non-réalisation de la vente est imputable à Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K], ceux-ci étant dès lors redevables de l’indemnité d’immobilisation telle que stipulée dans la promesse. La clôture est intervenue le 18 février 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du 02 juin 2025 et mise en délibéré au 02 septembre 2025. * * * MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 04 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. Sur les demandes relatives à l’indemnité d’occupation L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. L'article 1304-6 du code civil dispose que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive et que, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. Il appartient aux bénéficiaires d’une promesse de vente conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt de prouver qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. L'article « Conditions suspensives particulières » de la promesse unilatérale de vente conclue le 19 avril 2023 stipule : « Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes : - Organisme prêteur : tout organisme bancaire - montant maximal de la somme empruntée : 325.000 euros - Durée maximale de remboursement : 25 ans - Taux nominal d’intérêt maximal : 3,80% l’an (hors assurance). Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil (…). La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 19 juin 2023 (…). Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ». L'article « Indemnité d’immobilisation » de cette même promesse stipule : « En considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de 33.500 euros. La somme séquestrée [de 16.750 euros] sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes : (…) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; (…) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants : si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte (…). Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ». - Sur la demande des époux [A] tendant à la restitution de la somme séquestrée En l’espèce, Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] produisent une lettre du crédit mutuel datée du 25 mai 2023, ainsi qu’une lettre de la Caisse d’épargne du 13 juin 2023, refusant toutes deux le financement immobilier sollicité. S'il est donc constant et prouvé que Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] n’ont pas obtenu d'offre de prêt, ils ne justifient cependant pas avoir déposé simultanément leurs deux demandes, alors qu'ils s'y étaient engagés conformément aux stipulations de la promesse de vente. En effet, si la lettre de refus du Crédit mutuel mentionne une demande de prêt formulée le 10 mai 2023, celle de la Caisse d’épargne n’évoque pas la date de la demande, et Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] ne versent aux débats aucune pièce susceptible de justifier que celle-ci aurait également été faite le 10 mai 2023. Par ailleurs, contrairement à ce que font valoir Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K], l’obligation qui leur était faite de déposer les deux demandes de prêt simultanément ne saurait s’analyser en un délai imposé au bénéficiaire et prohibé par le code de la consommation, mais uniquement en une exigence de simultanéité dans le dépôt des demandes, étant précisé que le seul délai, à proprement parler, prévu par la promesse était le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, fixé au 19 juin 2023, soit 2 mois après la signature, ces dispositions étant conformes aux exigences du code de la consommation. En outre, il résulte de la lecture de la lettre de refus de prêt bancaire adressée à Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] par le Crédit mutuel que la demande concernait un emprunt dont les caractéristiques étaient les suivantes : 335.000 euros, au taux d’intérêt fixe de 3,7%, sur une durée de 300 mois. Or, il apparaît que le montant sollicité dépasse le montant maximal prévu par la promesse, fixé à 325.000 euros. De même, il résulte de la lecture de la lettre de refus de prêt bancaire de la Caisse d’épargne que la demande concernait un emprunt dont les caractéristiques étaient les suivantes : 333.853,46 euros, au taux d’intérêt de 3,90%, sur une durée de 300 mois. Or, il apparaît que le montant de l’emprunt et le taux d’intérêt sollicités dépassent les valeurs maximales fixées par la promesse, à savoir 325.000 euros et 3,80%. Il en ressort que les deux prêts sollicités par Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] auprès des organismes bancaires ne sont pas conformes aux caractéristiques prévues par la promesse de vente. Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] ne peuvent valablement faire valoir que leurs demandes de prêt auraient en tout état de cause été refusées en raison de l’insuffisance de leurs capacités financières, dès lors que, s’ils justifient effectivement que la demande formulée auprès de la Caisse d’Epargne a été refusée en raison de « la faible antériorité professionnelle ne permettant pas de s’assurer de la situation financière stabilisée du client », ils échouent au contraire à justifier du motif du refus de prêt du Crédit mutuel, et ne versent aux débats, au demeurant, aucun justificatif permettant de s’assurer de leur situation financière et professionnelle à l’époque de leurs demandes. A l’inverse, Monsieur [T] [Z] et Madame [U] [I] produisent la fiche de renseignement remis à l’agent immobilier par les demandeurs, laquelle mentionne notamment l’absence d’emprunt en cours, et des revenus de 4.147 euros pour Monsieur [M] [A] et 2.477 euros pour Madame [G] [K]. Il en résulte que, conformément aux dispositions combinées de l’article 1304-3 et de la promesse unilatérale de vente, il y a lieu de considérer la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt bancaire fictivement réalisée. Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] de leurs demandes tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente et ordonner la restitution à leur profit de la somme de 16.750 euros séquestrée. - Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [T] [Z] et de Madame [U] [I] tendant au paiement de l’indemnité d’immobilisation En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et des développements précédents que l’ensemble des conditions suspensives a été réalisé, notamment celle tenant à l’obtention par Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] d’une ou plusieurs offres définitives de prêts, celle-ci étant réputée réalisée conformément aux stipulations contractuelles et à l’article 1304-3 du Code civil, faute pour Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] d’avoir déposé simultanément deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques convenues. Par ailleurs, il est constant que la vente n’a pas été réalisée. Enfin, Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] ne justifient de la défaillance d’aucune autre condition suspensive, ni de la réalisation de l’un des cas prévus par le 3. C) de la clause « indemnité d’immobilisation » de la promesse de vente qui justifierait la restitution à leur profit du séquestre. Il en résulte que l’indemnité d’occupation est due aux promettants, selon les modalités prévues par la promesse unilatérale de vente et librement consenties par l’ensemble des parties. Par conséquent, il convient, d’une part, d’ordonner le versement de la somme de 16.750 euros séquestrée au profit de Monsieur [T] [Z] et de Madame [U] [I], et d’autre part de condamner Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] à verser à Monsieur [T] [Z] et Madame [U] [I] le surplus de l’indemnité d’immobilisation pour un montant de 16.750 euros. Sur la demande des époux [A] tendant à l’octroi de dommages et intérêts L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, il résulte de la promesse unilatérale de vente, mais également des développements précédents et de la solution du litige concernant l’indemnité d’immobilisation, que la somme de 16.750 euros correspondant à la moitié de cette indemnité a été séquestrée à bon droit, et que le refus du notaire et des promettants de la libérer au profit de Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] ne peut être considéré comme abusif, mais est au contraire justifié. Par conséquent, en l’absence de faute de Monsieur [T] [Z] et Madame [U] [I], il convient de débouter Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] de leur demande tendant à l’octroi de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K], parties qui succombent, seront condamnées aux dépens. Sur les frais irrépétibles L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K], parties qui succombent, seront condamnés à payer à Monsieur [T] [Z] et Madame [U] [I] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées, DÉBOUTE Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] de leur demande de restitution de la somme de 16.750 euros séquestrée par Monsieur [C] [B], caissier de la société civile professionnelle « [V] [H], [D] [P], [E] [F], [C] [W], [E] [J] et [L] [O], notaires associés », ORDONNE le versement de la somme de 16.750 euros séquestrée par Monsieur [C] [B], caissier de la société civile professionnelle « [V] [H], [D] [P], [E] [F], [C] [W], [E] [J] et [L] [O], notaires associés », au profit de Monsieur [T] [Z] et Madame [U] [I], CONDAMNE Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] à verser à Monsieur [T] [Z] et Madame [U] [I] la somme de 16.750 euros correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation, DÉBOUTE Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] de leur demande de dommages et intérêts, CONDAMNE Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] aux dépens, CONDAMNE Monsieur [M] [A] et Madame [G] [K] épouse [A] à verser à Monsieur [T] [Z] et Madame [U] [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision. Ainsi fait et rendu le DEUX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,