Cour d'appel, 19 mai 2022. 20/04236

N° RG 20/04236 - N° Portalis DBV2-V-B7E-IULP COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 19 MAI 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 10] du 27 Octobre 2020 APPELANTS : Monsieur [P] [V] né le 27 Février 1972 à [Localité 10] [Adresse 3] [Localité 7] Madame [J] [X] épouse [V] née le 18 Septembre 1972 à [Localité 9] [Adresse 3] [Localité 7] représentés par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN INTIMEES : S.A. IMMO DE FRANCE NORMANDIE [Adresse 1] [Localité 10] S.A. MMA IARD [Adresse 2] [Localité 6] Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES [Adresse 2] [Localité 6] représentées et assistées par Me Laurent SPAGNOL de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau d'EURE substituée par Me Geoffroy DEZELLUS, avocat au barreau D'EURE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 01 Mars 2022 sans opposition des avocats devant Madame FOUCHER-GROS, Présidente, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Madame FOUCHER-GROS, Présidente M. URBANO, Conseiller M. MANHES, Conseiller GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme DEVELET, Greffier DEBATS : A l'audience publique du 01 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 5 Mai 2022, prorogé au 19 mai 2022 ARRET : CONTRADICTOIRE Rendu publiquement le 19 Mai 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame FOUCHER-GROS, Présidente et par M. GUYOT, Greffier présent lors du prononcé. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : Monsieur et Madame [V] ont acquis en 2009 et 2011 deux appartements à [Localité 10] dans le cadre d'opération de défiscalisation d'investissement dits loi [T]. L'un est situé [Adresse 5] et l'autre est situé [Adresse 11]. Ils ont donné ces biens en location et ont opté pour le régime fiscal dit « [T] ' secteur intermédiaire » pour le bien situé [Adresse 5] et pour le régime fiscal dit « [T]-secteur libre » pour celui situé [Adresse 11]. En 2011 et 2012, ils ont mandaté la société Immo de France Normandie pour régulariser un bail d'habitation du premier logement. En 2013 et 2015, les époux [V] ont mandaté l'EURL Urban Immobilier pour régulariser un bail d'habitation avec des locataires concernant le second logement. Ils ont également donné un mandat de gestion immobilière à la société Immo de France sur les deux appartements. Au mois d'octobre 2015, l'administration fiscale a notifié une proposition de rectification aux époux [V] portant sur les deux investissements locatifs précités au motif que les conditions de loyer pour bénéficier du dispositif [T] n'avaient pas été respectées. Par jugement du 27 juin 2017, le tribunal administratif d'Orléans a partiellement confirmé la position de l'administration fiscale. Le 23 avril 2018, les époux [V], estimant que les agents immobiliers avaient commis des fautes directement à l'origine de leur redressement, ont assigné devant le tribunal judiciaire d'Evreux la société Immo de France Normandie, M. [C] es qualité de liquidateur de la société Urban Immobilier, la SA MMA Iard venant aux droits de la société Covea Risk et la société MMA Iard Assurances Mutuelles venant aux droits de la société Covea Risk. Par jugement du 27 octobre 2020, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a : -rejeté la fin de non recevoir soulevée par la société Immo de France Normandie et a déclaré recevable l'action des époux [V] ; -rejeté toutes les demandes dirigées contre la société radiée Urban Immobilier ; -condamné la société Immo de France Normandie à verser à M. [V] et son épouse Mme [X] une somme de 1.500 euros au titre de la perte de chance de bénéficier des avantages du régime [T] intermédiaire sur le bien situé [Adresse 8] ; -condamné in solidum les sociétés Immo de France Normandie et MMA Iard venant aux droits de la société Covea Risks à verser à M. [V] et son épouse Mme [X] une somme de 13.000 euros au titre de la perte de chance de bénéficier des avantages du régime [T] libre sur le bien situé [Adresse 4] ; -condamné in solidum les sociétés Immo de France Normandie et MMA Iard venant aux droits de la société Covea Risks à verser à M. [V] et son épouse Mme [X] une somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamné in solidum les société Immo de France Normandie et MMA Iard aux dépens ; -rejeté toutes les autres demandes des parties. Mme [X] épouse [V] et M. [V] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 22 décembre 2020. Ils ont intimés la SA Immo de France Normandie, la SA MMA Iard, la SA MMA Iard Assurances Mutuelles. Monsieur et Madame [V] n'ont pas intimé M. [C] qui se trouve par l'effet d'une erreur matérielle mentionné en qualité d'intimé sur leur dernière conclusions. Ils ont, en cours de procédure, avisé la cour de leur erreur. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2022. En cours de délibéré, la cour a demandé aux parties de préciser en qualité d'assureur de quel agent immobilier les compagnies MMA Iard et MMA Iard Assurances étaient à la cause. Par note du 5 mai 2022, les compagnie d'assurances ont répondu qu'elles étaient toutes les deux à la cause en qualité d'assureur de l'agence Urban Immobilier en liquidation judiciaire. EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES : Vu les conclusions du 15 septembre 2021, de Mme [X] épouse [V] et M. [V] qui demandent à la cour de : -déclarer recevables et en tous cas bien fondés M. et Mme [V] en leur appel ; -déclarer irrecevables et en tous cas mal fondés les société MMA Iard, MMA Iard Assurances Mutuelles et Immo de France Normandie en leurs appels incident et leurs demandes ; -les en débouter ; -confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Évreux le 27 octobre 2020 en ce qu'il a déclaré recevables et bien fondés M. et Mme [V] en leurs demandes et retenu que la société Immo de France Normandie avait commis une faute ; Statuant à nouveau sur le préjudice, -dire et juger que les sociétés Urban Immobilier et Immo de France ont commis des fautes dans l'exécution de leur mandat ; -condamner in solidum les société Immo de France et MMA Iard venant aux droits de la société Covea Risks, ès-qualités, à indemniser le préjudice subi par M. et Mme [V], soit la somme de 51.157 euros outre 1.656 euros au titre de la facture réglée au conseil de M. et Mme [V] ; -les condamner in solidum au paiement d'une somme de 1.656 euros au titre de la facture réglée au conseil de M. et Mme [V] ; -les condamner in solidum au paiement d'une somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en 1ère instance ; -les condamner in solidum au paiement d'une somme de 4.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel ; -les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel que la SELARL Gray Scolan, Avocats associés, sera autorisée à recouvrer, pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Monsieur et Madame [V] soutiennent que : *les agents immobiliers savaient que les époux [V] avaient acquis dans le cadre de la loi [T] et ont fixé un loyer trop élevé pour bénéficier de l'avantage fiscal. *leur préjudice ne s'analyse pas en une perte de chance. Vu les conclusions du 17 juin 2021, de la SA MMA Iard, de la SC MMA Iard Assurances Mutuelles et de la société Immo de France Normandie qui demandent à la cour de : -recevoir M. [V] et Mme [X] épouse [V] en leur appel mais les en dire mal fondés ; -recevoir les sociétés MMA Iard, MMA Iard Assurances Mutuelles et la société Immo de France en leur appel incident et réformer le jugement en ce qu'il a : -condamné la société Immo de France Normandie à verser à M. [V] et son épouse Mme [X] une somme de 1.500 euros au titre de la perte de chance de bénéficier des avantages du régime [T] intermédiaire sur le bien situé [Adresse 8] ; -condamné in solidum les sociétés Immo de France Normandie et MMA Iard venant aux droits de la société Covea Risks à verser à M. [V] et son épouse Mme [X] une somme de 13.000 euros au titre de la perte de chance de bénéficier des avantages du régime [T] libre sur le bien situé [Adresse 4] ; -condamné in solidum les sociétés Immo de France Normandie et MMA Iard venant aux droits de la société Covea Risks à verser à M. [V] et son épouse Mme [X] une somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamné in solidum les société Immo de France Normandie et MMA Iard aux dépens ; Statuant à nouveau, -déclarer M. [V] et Mme [X] épouse [V] mal fondés en leurs prétentions; -en conséquence, débouter M. [V] et Mme [X] épouse [V] de la totalité de leurs demandes, fins et conclusions ; Subsidiairement, -constater que les demandes de M. [V] et Mme [X] épouse [V] se heurtent au principe de réparation du préjudice effectif et démontré ; -en conséquence, débouter M. [V] et Mme [X] épouse [V] de leurs demandes ; Très subsidiairement, -dire que le préjudice au titre du bien situé [Adresse 4] ne saurait excéder la somme de 19.107 euros ; -dire n'y avoir lieu à aucune condamnation in solidum ; En tout état de cause, -condamner in solidum M. [V] et Mme [X] épouse [V] à payer à la société MMA Iard, à la société MMA Iard Assurances Mutuelles, et la société Immo de France, la somme de 2.000 euros à chacune en couverture de leurs frais irrépétibles ; -condamner in solidum M. [V] et Mme [X] épouse [V] aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP d'Avocats Spagnol Deslandes Melo conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La société Immo de France, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles soutiennent que : *les époux [V] sont seuls responsables du préjudice qui résulte de l'erreur qu'ils ont commises lors de leur déclaration aux services fiscaux. *les époux [V] connaissaient la surface de leurs biens et les loyers correspondants, l'agent immobilier n'a pas pour obligation de vérifier la surface indiquée par le propriétaire ; *les époux [V] ne peuvent se prévaloir d'un préjudice dès lors qu'ils n'ont pas épuisé toutes les voies de recours devant la juridiction administrative ; *la part des loyers supérieure au plafond [T] qu'ils ont perçue vient en déduction de la majoration d'impôt. MOTIVATION DE LA DECISION : Au préalable, il est constaté que les époux [V] ne forment aucune demande à l'encontre de la société MMA Iard Assurances Mutuelles. Sur l'existence d'une faute des agents immobiliers: L'agent Immobilier est tenu d'une obligation de conseil et de renseignement à l'égard de son mandant. Dès lors qu'il négocie une opération et rédige un acte, il est tenu à l'égard de son mandant de s'assurer que cet acte aura pour lui les conséquences escomptées. Sur l'immeuble de la [Adresse 5] situé [Adresse 5]: Il ressort de la chronologie des faits que : Le 1er février 2011 M. et Mme [V] ont donné à la société Immo de France Normandie un mandat de gestion du bien situé [Adresse 5]. Il est mentionné au bail que le bien présente une superficie de 47m². Le 1er février 2011, un premier bail a été donné par l'intermédiaire de la société Immo de France Normandie. Il est mentionné au bail une superficie de 46,96m² et un loyer de 485 €. Les locataires ont quitté le logement le 30 août 2012. Le 10 août 2012, les époux [V] ont envoyé à la société Immo de France un courriel lui demandant de vérifier que les revenus du nouveau locataire leur permettent de bénéficier de la loi [T] Intermédiaire dite Sociale. Le courriel ajoute « C'est une condition impérative pour la location ». Les époux [V] produisent la copie d'une carte de visite du mandataire, sur laquelle le gestionnaire du bien a mentionné « Mr, et Mme [V], Les ressources du nouveau locataire, M. [D] ne dépassent pas le plafond fixé par une loi [T] sociale (...) ». Le 31 août 2012, les époux [V] ont donné ce logement à bail à M.[D], par l'intermédiaire de la société Immo de France Normandie. Le bien mentionne une surface de 46,96m² et un loyer de 498 €. Dans sa réponse du 20 septembre 2016, à la réclamation des époux [V], l'administration fiscale explique : « vous avez exercé une option expresse en date du 01/06/2011, par laquelle vous avez opté pour le dispositif « [T] »-secteur intermédiaire » pour la location du logement. Le plan du logement (annexé à la minute du titre de propriété) que vous avez fourni à l'administration ainsi que le contrat de bail signé le 31/08/2012 précisent que la surface habitable de l'appartement s'élève à 46,96m². Il ressort des éléments que vous avez déclarés auprès du centre des impôts fonciers d'[Localité 10] que vous avez déclaré le logement avec une surface habitable de 46,96m² et que vous n'avez à ce jour fait aucune déclaration rectificative de surface. Lorsque vous avez signé le contrat de bail ('..) la surface connue habitable (') était de 46,96m². Cette surface, augmentée de la motié de la surface du balcon (') aboutit à une surface habitable de 49,22m². C'est cette surface habitable totale qui rapportée au prix du loyer mensuel permet de déterminer le prix au m² de la location afin d'apprécier si la condition de loyer est respectée pour pouvoir bénéficier du dispositif. » Dans son jugement du 27 juin 2017, le tribunal administratif d'Orléans à retenu que : -la surface à prendre en compte est de 49,22m². -il résulte des deux contrats de bail, de la déclaration H2 souscrite par les [V] le 10 mars 2011, du plan annexé à l'acte notarié la mention concordante d'une surface de 46,96m². -le plafond de loyer pour bénéficier des avantage de la loi [T] dite sociale est de 10,10 €/m² -le bail est de 498 €, soit de 10,12 €/m² est supérieur au plafond. Mais le tribunal a considéré que si l'investissement des époux [V] ne remplissait pas les conditions pour bénéficier du dispositif [T] Intermédiaire. Il remplissait les conditions pour bénéficier du dispositif [T] en secteur libre et a déchargé les époux [V] en droits et pénalités, à hauteur de la réduction d'impôt pour investissement locatif réalisé dans le secteur libre, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2012 et 2013 et des cotisations sociales supplémentaires au titre de l'année 2013. Il résulte des faits rapportés ci-dessus, que la société Immo de France Normandie savait que ces mandants exigeaient que le bail leur permette de bénéficier des avantages du dispositif [T] secteur intermédiaire. Quelle que soit la superficie exacte du bien, le mandataire immobilier devait, attirer l'attention de ses mandants sur le fait qu'au regard de la superficie mentionnée au bail, le montant du loyer demandé les exposait à leur faire perdre les avantages liés au dispositif [T]-intermédiaire. A défaut pour la société Immo de France Normandie d'avoir procédé à cette information, elle a commis une faute et a engagé sa responsabilité. Sur l'immeuble situé [Adresse 4] : Il ressort de la chronologie des faits que : Le 27 avril 2013, les époux [V] ont donné à la société Urban Immobilier un mandat sans exclusivité de location du bien sis [Adresse 4]. Le mandat mentionne que les mandants ont opté pour le régime fiscal [T]. Par l'intermédiaire de la société Urban Immobilier, les époux [V] ont loué ce bien à Mme [K] et M. [Z] à effet du 5 mai 2013. Le bail mentionne une surface habitable de 39,35m², une place de parking parmi les équipements privatifs, un loyer de 503 € et la ventilation de la part de loyer correspondant à celle de l'appartement et celle du parking. Le 10 septembre 2013 M. et Mme [V] ont donné à la société Immo de France Normandie un mandat de gestion Immobilière pour ce bien. Le mandat mentionne en page 2 que les mandants ont opté pour le régime fiscal [T]. Le 2 avril 2015, l'administration fiscale a demandé aux époux [V] les justificatifs de cette opération immobilière. Les époux [V] ont eu un entretien avec les services fiscaux les 26 mai et 19 juin 2015 ( proposition de redressement, pièce n°1 des époux [V]) Le 3 juillet 2015 les époux [V] ont donné à la société Urban Immobilier un mandat sans exclusivité de location du bien sis [Adresse 4]. Le mandat mentionne que les mandants ont opté pour le régime fiscal [T]. Par l'intermédiaire de la société Urban Immobiler, le logement a été à nouveau loué le 8 juillet 2015. Dans un courriel du 2 septembre 2015 adressé à la société Immo de France Normandie, M. [V] écrit « Vous m'avez indiqué que lorsque vous rédigez vous-même les baux pour des appartements en [T] ( '.), vous avez pour habitude de faire un bail pour l'appartement et un bail pour le parking, il est regrettable qu'en tant que gestionnaire vous n'ayez pas attiré notre attention et celle d'Urban Immobilier sur ce point ». Dans sa réponse du 20 septembre 2016, à la réclamation des époux [V], l'administration fiscale explique : « -Effectivement, la surface des emplacements de parking n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond ('.) sauf si l'emplacement de parking fait l'objet d'un bail commun avec le logement ('.). -Un seul contrat de bail a été signé: Bien que le contrat de bail distingue le montant du loyer pour l'appartement et le montant du loyer pour le parking, il s'agit d'un contrat unique ('..) Les deux location sont indissociables, l'une d'elle ne saurait prendre fin sans remettre en cause les termes du contrat global. -lors de la base de la réduction d'impôt par le contribuable, aucune répartition entre le prix d'achat du logement et les frais d'acquisition du logement et du garage n'a été effectuée afin d'exclure ce dernier : Le prix de revient (') déclaré par le propriétaire lors de l'option expresse pour le dispositif « [T]-secteur libre » et ayant servi de base de calcul pour la détermination de la réduction d'impôt comprend le prix d'achat total du bien immobilier (appartement et parking). Le prix d'achat du parking ayant été inclus dans la base de calcul de la réduction d'impôt sur le revenu, il apparaît que le contribuable n'a pas entendu scinder la location de l'appartement de celle du parking et que le contrat de bail (') constitue un contrat de bail commun et unique. (') C'est donc à juste titre que le service a retenu le loyer global figurant dans le bail afin de déterminer le tarif appliqué au m² » Dans son jugement du 27 juin 2017, le tribunal administratif d'Orléans à retenu que: -il est résulté de l'instruction du dossier que le montant du loyer pour le bail de 2013 est supérieur au plafond applicable ; -la ventilation au bail des parts de loyer pour le logement et pour le parking ne doit pas être prise en compte, dès lors qu'il n'a pas été fait deux baux distincts. Il résulte des faits rapportés ci-dessus que: Dès lors que l'avantage fiscal pour les neuf années a été perdu à l'occasion du bail conclu en 2013, les conditions du bail de 2015 sont sans conséquence sur l'issue du litige. Les époux [V] ont inclus le prix d'achat du parking dans la base de calcul de la réduction d'impôt sur le revenu. En procédant ainsi, ils ont manifesté leur intention de louer de façon indissociables, l'appartement et le parking. Mais la société Urban Immobilier, rédactrice des baux, et informée de ce que ces mandants avaient opté pour le dispositif [T] devait attirer l'attention des bailleurs sur le fait que, nonobstant la ventilation indiquée au bail, le montant du loyer acquitté par le locataire risquait de leur faire perdre le bénéfice des avantages liés au dispositif [T]. En s'abstenant d'y procéder, l'agent immobilier a engagé sa responsabilité envers son mandant. La société Immo de France Normandie a reçu son mandat alors que le bail de 2013 avait reçu un commencement d'exécution et qu'il avait été négocié et rédigé par un professionnel. Ce mandat comprenait d'une part la mission de gestion des loyers et d'autre part, dans l'hypothèse d'un changement de locataire, renouveler le bail. Il est exact que ce mandat mentionnait que les mandants avaient opté pour le régime [T]. Mais dans le cadre de sa mission consistant en cours de bail à percevoir les loyers, et alors que le bailleur s'était fait assister d'un professionnel pour la négociation et la rédaction du bail, c'est sans commettre de faute que la société Immo de France Normandie n'a pas vérifié si le montant du loyer permettait au bailleur de bénéficier du dispositif [T]. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné la société Immo de France Normandie au paiement de la somme de 13.000 euros au titre de la perte de chance de bénéficier des avantages du régime [T] libre sur le bien situé [Adresse 4], et les époux [V] seront déboutés de leurs demandes à l'encontre de la société Immo de France Normandie au titre de ce bien. Sur le préjudice : Monsieur et Madame [V] soutiennent que leur préjudice est constitué de la perte des avantages fiscaux et sociaux des dispositifs [T]- intermédiaire et [T]- libre qu'ils décomposent ainsi : Pour le bien sis [Adresse 5] : Perte de l'avantage fiscal lié au régime [T] secteur intermédiaire pour les années 2019 à 2024 : 13 676,40 €. Perte des avantages fiscaux et social de 10 178 €. Pour le bien sis [Adresse 4] : Perte de l'avantage fiscal pendant les neuf années prévues à l'article 199 septvicies du code général des impôts (années 2012 à 2020), soit la somme de 27 303€. Réponse de la cour : Il résulte des dispositions de l'article 199 septvicies, dans sa rédaction issue du décret 2012-547 du 23 avril 2012 que « les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans (') » Le montant du loyer ne doit pas, pendant ces neuf années, dépasser un tarif au mètre carré variable selon la zone dans laquelle se situe le bien. Le montant du loyer n'est pas fixé par l'intermédiaire mais par le bailleur, au regard du bénéfice qu'il entend tirer du bail et des informations dont il dispose. Si les époux [V] avaient été mieux informés en 2012, ils auraient pu demander un loyer moindre et bénéficier de l'avantage fiscal. Mais ils pouvaient aussi décider de renoncer à l'avantage fiscal et augmenter le montant du loyer. Il en résulte que le manquement de l'agent immobilier qui a eu pour conséquence de faire perdre aux époux [V] la possibilité de fixer un loyer leur permettant de bénéficier des avantages liés aux dispositifs [T], s'analyse en une perte de chance. Les époux [V] ont exercé un recours contentieux devant l'administration fiscale et un recours devant la juridiction administrative et n'étaient pas tenus de présenter encore un recours contre la décision du tribunal. Au regard des réponses circonstanciées qui ont été apportées à leurs réclamations, la société Immo de France Normandie et la compagnie MMA Iard ne peuvent utilement se prévaloir de ce qu'un recours supplémentaire avait des chances raisonnables de prospérer. Il en résulte que l'absence de l'épuisement des recours ne doit pas entrer dans l'appréciation de la perte de chance. La réparation d'une perte de chance n'étant pas équivalente à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, il n'y a pas lieu d'en déduire la part des loyers supérieure au plafond [T] perçue par les époux [V]. En ce qui concerne le bien sis [Adresse 5] : La compagnie MMA Iard n'étant pas l'assureur de la société Immo de France Normandie, aucune condamnation ne peut être prononcée contre elle du chef de ce bien. En 2012, les époux [V] avaient écrit à la société Immo de France Normandie que le respect des dispositions du dispositif [T] était une condition impérative, manifestant ainsi leur volonté affirmée de bénéficier de cet avantage. Mais il ressort des pièces produites par les époux [V] que, nonobstant la perte de l'avantage fiscal, ils possédaient encore ce bien en 2021 et qu'il avait été donné à bail en 2020. Au regard de ces éléments, la chance perdue de bénéficier de la perte de l'avantage lié au dispositif [T] dit intermédiaire, soit une déduction de 30% du taux marginal d'imposition et de 15% des prélèvements sociaux en acceptant une baisse de loyer, sera évaluée à 50% du bénéfice qui aurait été tiré de cet avantage. Il ressort de l'attestation de l'expert comptable de la société Fiteco, dont les données de calcul ne sont pas contestées que le total de cette perte pour les années 2012 à 2019 est de 10 178 €. La réparation du préjudice des époux [V] pour la perte d'une chance de conserver cet avantage est de 5 089 €. (10 178 €x50%). Les époux [V] font valoir qu'ils ont également perdu la possibilité de se maintenir dans le dispositif de six années supplémentaires de 2019 à 2024 et de bénéficier d'une réduction supplémentaire de 2 % par an. Il ressort de l'attestation de l'expert comptable de la société Fiteco que le montant de l'avantage aurait été de 13 676,40 €. Mais compte tenu de ce que même sans bénéficier d'un avantage fiscal, les époux [V] ont conservé les biens pendant la période complémentaire, la perte de chance de faire usage de cette faculté ne peut être évaluée à un montant supérieur à 5 % de cet avantage, soit 683,82 €. Il résulte de tout ceci que le jugement entrepris sera infirmé sur ce point et la société Immo de France Normandie sera condamnée à payer à M. et Mme [V] la somme de 5 772,82 € (5 089€ + 683,82 €). En ce qui concerne le bien sis [Adresse 4] : Il ressort de la proposition de redressement, dont le calcul est repris à l'attestation de l'expert comptable de la société Fiteco, que l'avantage fiscal perdu est de 3 034 € par an à compter de l'année 2012. Ainsi pour neuf années cet avantage fiscal est de 27 303 €. Le préjudice étant analysé comme une perte de chance, le bénéfice perçu par les époux [V] au delà du plafond ouvrant droit à réduction d'impôt est pris en compte dans la seule évaluation de cette perte. Il ressort de la proposition de redressement que pour pouvoir bénéficier de l'avantage, les époux [V] auraient dû consentir un loyer mensuel de 457,77 € (41,54m²x11,02 € /m²) au lieu de 503 €. Compte tenu de ce qu'il ressort des pièces produites par les époux [V] qu'ils possédaient encore ce bien en 2021, nonobstant la perte de tout avantage fiscal. Le préjudice résultant de la faute de la société Uban Immobilier sera réparé par une indemnité de 13 651,50 € ( 27 303 € x 50%). Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés Immo de France Normandie et MMA Iard venant aux droits de la société Covea Risks à verser à M. [V] et son épouse Mme [X] une somme de 13.000 euros au titre de la perte de chance de bénéficier des avantages du régime [T] libre sur le bien situé [Adresse 4]. La société MMA Iard, en qualité d'assureur de la société Urban Immobilier sera condamnée au paiement d'une indemnité de 13 651,50 €. Ainsi qu'il a été exposé plus haut les époux [V] seront déboutés de leur demande à l'encontre de la société Immo de France Normandie. L'assurance de responsabilité civile professionnelle étant obligatoire pour l'exercice d'une activité d'agent immobilier, la franchise prévue à la police d'assurance n'est pas opposable au tiers lésé. Sur la demande à hauteur de 1 656 € : Monsieur et Mme [V] versent aux débats la facture du 20 avril 2018 de 1 656 € en paiement des honoraires de Me [W]. Ces honoraires sont relatifs à ses conseils sur l'estimation des conséquences financières résultant du jugement du 27 juin 2017 du tribunal administratif d'Orléans. Les fautes de la société Immo de France Normandie et Urban Immobilier présentent un lien de causalité avec les frais exposés par les bailleurs pour évaluer les conséquences de la perte de l'avantage fiscal. Il est certain que si les époux [V] avaient été mieux informés ils auraient, soit par une baisse de loyer soit par le renoncement au régime [T] évité le redressement fiscal au titre de ces investissements. Dès lors, le préjudice est entier. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a englobé cette somme dans l'indemnité allouée forfaitairement au titre des frais irrépétibles. Les sociétés Immo de France Normandie et MMA Iard seront condamnées in solidum au paiement d'une indemnité de 1 656 €. Pour les motifs exposés précédemment, la franchise d'assurance n'est pas opposable au tiers lésé. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par arrêt contradictoire et dans les limite de l'appel : Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a : -condamné la société Immo de France Normandie à verser à M. [V] et son épouse Mme [X] une somme de 1.500 euros au titre de la perte de chance de bénéficier des avantages du régime [T] intermédiaire sur le bien situé [Adresse 8] ; -condamné in solidum les sociétés Immo de France Normandie et MMA Iard venant aux droits de la société Covea Risks à verser à M. [V] et son épouse Mme [X] une somme de 13.000 euros au titre de la perte de chance de bénéficier des avantages du régime [T] libre sur le bien situé [Adresse 4] . Statuant à nouveau : Condamne in solidum la société Immo de France Normandie à payer à M. et Mme [L] la somme de 5 772,82 € au titre de la perte de chance de bénéficier des avantages du régime [T] intermédiaire sur le bien situé [Adresse 8] ; Condamne la société MMA Iard en qualité d'assureur de la société Urban Immobilier à payer à M. et Mme [V] la somme de 13 651,50 €, au titre de la perte de chance de bénéficier des avantages du régime [T] libre sur le bien situé [Adresse 4] ; Déboute M. et Mme [V] de leurs demandes à l'encontre de la société Immo de France Normandie au titre du bien situé [Adresse 4] ; Condamne la société Immo de France Normandie et la société MMA Iard en qualité d'assureur de la société Urban Immobilier la somme de 1 656 € de dommages et intérêts au titre de la consultation de Me [W] ; Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ; Y ajoutant ; Constate que les époux [V] ne forment aucune demande à l'encontre de la société MMA Iard Assurances Mutuelles ; Condamne in solidum la société Immo de France Normandie et la société MMA Iard en qualité d'assureur de la société Urban Immobilier aux dépens en cause d'appel; Condamne in solidum la société Immo de France Normandie et la société MMA Iard en qualité d'assureur de la société Urban Immobilier à payer à M. et Mme [V] la somme de 3 000 € au titre de leurs frais irrépétibles en cause d'appel. LE GREFFIERLA PRESIDENTE