Cour d'appel, 15 septembre 2022. 21/00212

SD/LL [P] [B] [W] [X] C/ [R] [E] [Y] [T] épouse [E] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/00212 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FUFE MINUTE N° Décision déférée à la Cour : au fond du 12 novembre 2019, rendue par le tribunal de grande instance de Dijon - RG : 17/03169 APPELANTS : Madame [P] [B] née le 15 Février1977 à [Localité 8] domiciliée : [Adresse 2] [Adresse 2] Monsieur [W] [X] né le 23 Octobre 1975 à [Localité 7] domicilié : [Adresse 3] [Adresse 3] représentés par Me Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON INTIMÉS : Monsieur [R] [E] né le 31 Juillet 1977 à [Localité 9] domicilié : [Adresse 4] [Adresse 4] Madame [Y] [T] épouse [E] née le 17 Juillet 1980 à [Localité 6] domiciliée : [Adresse 4] [Adresse 4] représentés par Me Fabien KOVAC, membre de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 46 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 09 juin 2022 en audience publique devant la cour composée de : Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, Président, Sophie DUMURGIER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président, Sophie BAILLY, Conseiller, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2022, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Suivant promesse unilatérale signée le 10 mars 2017 en l'étude de Me [G], notaire à [Localité 5], M. et Mme [R] [E] se sont engagés à vendre à M. [W] [X] et Mme [P] [B] une maison d'habitation située [Adresse 1], moyennant le prix de 750 000 euros. La vente était soumise à la réalisation de conditions suspensives tenant notamment à l'absence de projet, travaux, vices ou servitudes révélés par les renseignements d'urbanisme, de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l'affectation à laquelle le bénéficiaire le destine ou d'augmenter notablement l'investissement de celui-ci de façon imprévisible pour lui. L'acte prévoyait également le versement par les acquéreurs d'une indemnité d'immobilisation de 75 000 euros, réglée à hauteur de moitié par ces derniers lors de la signature de la promesse, et une réitération de la vente par acte authentique le 15 juillet 2017. Par courrier recommandé du 23 mai 2017, les consorts [X]-[B] ont indiqué aux notaires qu'ils n'entendaient pas réitérer la vente par acte authentique en raison de la défaillance de la condition suspensive intitulée 'Urbanisme'. Par courrier du 31 mai 2017, les vendeurs ont exprimé leur volonté de ne pas rompre la promesse de vente. Par lettre recommandée avec accusé réception du 25 août 2017, le conseil des acquéreurs a mis en demeure les époux [E] et Me [G] de rembourser la somme de 37 500 euros en raison de la défaillance de la condition suspensive 'Urbanisme'. Le 11 septembre 2017, le conseil des vendeurs a mis en demeure les consorts [X]-[B] de procéder au règlement du solde de l'indemnité d'immobilisation en raison de leur refus de réitération de la vente. Par acte du 18 octobre 2017, M. [W] [X] et Mme [P] [B] ont fait assigner M. et Mme [R] [E] devant le tribunal de grande instance de Dijon afin de les voir condamner solidairement à leur restituer la somme de 37 500 euros versée entre les mains du notaire lors de la signature de la promesse de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2017 et à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, préjudice moral, perte de temps et 'tracasserie'. Au terme de leurs dernières conclusions saisissant le tribunal, ils ont demandé à la juridiction de : - condamner solidairement M. et Mme [R] [E] à leur payer la somme de 37 500 euros à titre de restitution de la somme versée entre les mains du notaire lors de la signature de la promesse de cession, outre intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2017, - les autoriser à se faire remettre ladite somme par Me [L] [G], notaire associé à [Localité 5], - condamner solidairement M. et Mme [R] [E] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, préjudice moral, perte de temps et 'tracasserie', - débouter M. et Mme [R] [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner solidairement M. et Mme [E] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. et Mme [E] aux entiers dépens, - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Se fondant sur les articles 1103 et 1231-1 du code civil, les demandeurs prétendaient que la condition suspensive d'urbanisme de la promesse de vente a été réalisée du fait du projet immobilier de la SARL Nouveau et Cie entraînant une dépréciation de la maison objet de la promesse de vente, en soutenant que les vendeurs avaient connaissance du projet de construction sur la parcelle voisine lors de la signature de la promesse de vente, notamment monsieur en sa qualité de marchand de biens. Au terme de leurs dernières écritures saisissant le tribunal, les époux [E] ont demandé à la juridiction de : - constater que la condition suspensive de la promesse de vente intitulée "urbanisme" n'est pas réalisée, - en conséquence, débouter M. [X] et Mme [B] de l'ensemble de leurs demandes, - condamner solidairement M. [X] et Mme [B] à leur verser une somme de 75 000 euros correspondant au montant restant dû au titre de l'indemnité d'immobilisation, - ordonner au notaire, Me [G], de leur verser la somme de 37 500 euros bloquée à ce jour, - condamner solidairement M. [X] et Mme [B] à leur verser une somme de 5 000 euros au titre de leur résistance abusive, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à venir, - condamner solidairement M. [X] et Mme [B] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [X] et Mme [B] aux entiers dépens. Se fondant sur les articles 1103 et 1315 du code civil, ils arguaient de l'absence de défaillance de la condition suspensive, les acquéreurs ne démontrant pas que le projet immobilier de la SARL Nouveau et Cie dépréciait de manière significative la valeur du bien objet de la promesse de vente, les raisons invoquées par les demandeurs n'étant plus d'actualité. Par jugement du 12 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Dijon a : - condamné solidairement M. [X] et Mme [B] à verser à M. [E] et Mme [T] épouse [E] la somme de 75 000 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation, - ordonné au notaire, Me [G], de verser à M. [E] et Mme [T] épouse [E] la somme de 37 500 euros versée par les consorts [X]-[B] et bloquée à ce jour à l'étude, - débouté les époux [E] de leur demande de dommages-intérêts, - débouté les consorts [X]-[B] de l'ensemble de leurs demandes, - condamné solidairement les consorts [X]-[B] à verser aux époux [E] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les consorts [X]-[B] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement les consorts [X]-[B] aux entiers dépens de l'instance, - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Mme [B] et M. [X] ont régulièrement relevé appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 17 décembre 2019, portant sur l'ensemble des chefs du dispositif de la décision déférée, à l'exclusion de celui ayant débouté les époux [E] de leur demande de dommages-intérêts. Par ordonnance du 7 juillet 2020, le magistrat de la mise en état a ordonné la radiation du dossier du rôle de la cour, à la demande des intimés, sur le fondement de l'article 526 du code de procédure civile. A la suite de la notification de conclusions de réinscription au rôle, le 9 février 2021, l'affaire a été réinscrite sous le n° RG 21/00212. Au terme de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 14 février 2022, les appelants demandent à la cour de : Vu le code civil pris en ses articles 1103,1137,1231-6,1353, 1589, Vu le code de procédure civile pris en ses articles 144, 145, 521, 526, 699 et 700, Vu le jugement (sic) de la cour de cassation, deuxième chambre civile du 9 janvier 2020, - juger leurs demandes recevables et bien fondées, A titre reconventionnel et avant dire droit, - ordonner une mesure d'instruction sur la base de l'article 144 du code de procédure civile destinée à connaître la dépréciation du prix de la maison convoitée par les consorts [B]-[X] du fait de la construction envisagée, - désigner tel expert immobilier qu'il plaira à votre Cour au visa des dispositions de l'article 145 aux fins de déterminer la valeur de la maison sise au [Adresse 1] avant les travaux, pendant la formation du contrat de vente entaché de dol, et après les travaux de construction de l'ensemble immobilier comprenant parking en élévation, Au principal, - entendre réformer le jugement du Tribunal de grande instance de Dijon dans toutes ses dispositions en ce qu'il les condamne et partant, Et, statuant à nouveau, - dire et juger que la mise en 'uvre de la condition suspensive est fondée en droit, - condamner solidairement M. [E] et Mme [T] épouse [E] à leur payer la somme de 37 500 euros à titre de restitution de la somme versée entre les mains du notaire lors de la signature de la promesse de cession, outre intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2017, - condamner solidairement M. [E] et Mme [T] épouse [E] à leur rembourser la somme de 37 500 euros à titre de restitution des fonds versés en date du 26 janvier 2021 au profit de M. [R] [J] [E] au titre d'indemnité d'immobilisation outre intérêts de droit, - condamner solidairement M. [E] et Mme [T] épouse [E] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, préjudice moral, perte de temps, - débouter M. [E] et Mme [T] épouse [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner solidairement M. [E] et Mme [T] épouse [E] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. [E] et Mme [T] épouse [E] aux entiers dépens, - entendre réformer le jugement du Tribunal de grande instance de Dijon dans toutes ses dispositions en ce qu'il condamne les consorts [B]-[X]. Par conclusions d'intimés et d'appel incident n°3 notifiées le 4 mars 2022, les époux [E] demandent à la Cour de : Vu les articles 700, 1315, 1103 et 1240 du code civil, - confirmer le jugement du 12 novembre 2019 du tribunal de grande instance de Dijon en ce qu'il a : ' condamné solidairement M. [X] et Mme [B] à leur payer la somme de 75 000 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation, ' ordonné au notaire, Me [G], de leur verser la somme de 37 500 euros versée par les consorts [X]-[B] et bloquée à ce jour à l'étude, ' débouté M. [E] et Mme [T] épouse [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, Statuant à nouveau, - condamner solidairement M. [X] et Mme [B] à leur verser une somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive, - condamner solidairement M. [X] et Mme [B] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, - débouter M. [X] et Mme [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, y compris de toute demande d'expertise judiciaire, Y ajoutant, - condamner solidairement M. [X] et Mme [B] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, - condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens d'appel. La clôture de la procédure a été prononcée le 8 mars 2022. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour l'exposé des moyens des parties, à leurs conclusions susvisées. SUR CE Les appelants sollicitent, avant dire droit et sur le fondement de l'article 144 du code de procédure civile, dans le souci d'une bonne administration de la justice et aux fins d'éclairer la Cour sur le montant de la dépréciation de l'immeuble objet de la promesse de vente, par suite de la construction d'un parking en élévation et d'un immeuble en toute proximité, la désignation d'un expert qui seul pourra valoriser, de manière incontestable, cette dépréciation et démontrer qu'elle est bien supérieure à ce qui est allégué. Les intimés s'opposent à cette demande en considérant que le projet de la société Nouveau et Cie n'est pas de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien objet de la promesse de vente. Ils estime que la demande d'expertise, qui n'avait jusqu'alors jamais été formulée, sonne comme une tentative désespérée de poursuivre la procédure et qu'il n'existe aucun motif légitime pour l'ordonner. L'expertise demandée, près de cinq ans après l'introduction de la procédure par les consorts [X]-[B], ne saurait suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve. Or en l'espèce, les demandes présentées par les appelants sont fondées sur une prétendue dépréciation de la valeur de l'immeuble objet de la promesse de vente, dont l'évaluation ne résulte d'aucune des pièces qu'ils versent aux débats. En application des dispositions de l'article 146 du code de procédure civile ils seront donc déboutés de cette demande, ajoutant au jugement entrepris, étant observé que les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile sont inapplicables en l'espèce, le procès étant engagé depuis plusieurs années. Au soutien de leur appel, les consorts [X]-[B] prétendent avoir mis en oeuvre, à bon droit, la condition suspensive 'urbanisme' prévue en page 10 de l'acte de vente. Ils font valoir, qu'alors que M. [E] est marchand de biens et qu'il n'a jamais fait état d'un quelconque projet immobilier affectant le périmètre de leur acquisition, ils ont appris que la commune de [Localité 5] a délivré un récépissé de dépôt de permis de construire le 29 mars 2017, portant sur la réalisation de 23 logements, permis délivré le 6 novembre 2017. Ils soutiennent que cette réalisation les impacte de manière majeure et justifie l'application de la clause suspensive dès lors que l'un de leurs critères de sélection était l'absence de vis-à-vis ou d'habitation surélevée en voisinage direct, qu'ils ont sélectionné la maison des époux [E] car elle était située entre deux jardins, et que l'ensemble immobilier projeté compromettait sérieusement ce critère puisqu'il devait comporter des terrasses sur toute la façade donnant sur le jardin de la maison des époux [E] ainsi qu'un parking accolé au jardin du [Adresse 1], bouleversant ainsi la nature et le caractère du quartier composé d'habitat intermédiaire dans un contexte paisible et verdoyant. Ils prétendent, qu'au delà de ce changement dans leur cadre de vie, la construction déprécie nécessairement la valeur de l'immeuble, ce qui est confirmé par le fait que la maison n'était pas vendue en juillet 2018, en estimant la moins value à 20 000 euros avant même l'achèvement de l'ensemble immobilier, ce qui est déjà significatif, laquelle devra être revue à la hausse une fois les travaux de construction achevés. Les intimés considèrent que la condition suspensive prévue par la promesse de vente n'est pas défaillante en faisant valoir qu'une maison d'habitation était déjà présente sur la parcelle concernée par le projet immobilier de la société Nouveau et Cie lors de la signature de la promesse, que les acquéreurs avaient connaissance de l'état constructible du terrain situé à cette adresse, et qu'un vis à vis était déjà existant sur les trois côtés de la maison, ce qu'avaient pu constater les appelants lors de la visite, deux immeubles d'une hauteur similaire à l'immeuble à construire étant déjà présents autour de la maison. Ils ajoutent que le projet de construction n'est pas de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien objet de la promesse car, d'une part, l'immeuble à construire n'est pas mitoyen à la maison vendue, le terrain mitoyen étant inconstructible, d'autre part, contrairement à ce que soutiennent les appelants, le parking à construire n'est pas surélevé, et, enfin, le projet de la société Nouveau et Cie n'est plus d'actualité, le terrain ayant été vendu à un nouveau promoteur. Ils se prévalent d'estimations de deux agences, évaluant entre 730 000 et 770 000 euros le prix de vente de l'immeuble en tenant compte du permis de construire déposé par le promoteur, et relèvent que la première demande de permis de construire a été déposée le 29 mars 2017, postérieurement à la signature de la promesse, et que rien ne permet d'affirmer, comme le soutiennent les appelants, qu'ils n'ont pas communiqué l'intégralité des informations dont ils disposaient. Ils ajoutent avoir signé le 18 février 2020 un compromis de vente pour un prix de 730 000 euros hors frais de notaire. Ils en déduisent que les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir de la condition suspensive urbanisme pour refuser de réitérer la vente. La promesse de vente conclue entre les parties stipulait en page 10 que la promesse est acceptée sous la condition que les renseignements d'urbanisme et les pièces produites par les services compétents ne devaient révéler aucun projet, travaux, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l'affectation sus-indiquée à laquelle le bénéficiaire le destine, ou encore d'augmenter notablement l'investissement du bénéficiaire de façon imprévisible pour lui. Or, si le projet immobilier pour lequel une demande de permis de construire a été déposée le 29 mars 2017, quelques semaines après la signature de l'acte litigieux, qui consistait en la construction de vingt trois logements dans un immeuble de quatre étages avec parking sur deux niveaux, sur un terrain voisin de l'immeuble vendu, était de nature à modifier l'environnement de la maison d'habitation et susceptible de créer des vis à vis, le tribunal a pu exactement retenir que les pièces produites par les demandeurs à la procédure ne démontraient pas que ce projet de construction était de nature à déprécier de manière significative la valeur de la maison vendue, alors que des estimations d'agences immobilières datées des 27 décembre 2017 et 8 janvier 2018 révélaient que le prix escompté pour la vente demeurait inchangé, en tenant compte du permis de construire déposé par la société Nouveau et Cie, et que, par ailleurs, les intimés établissent avoir signé, le 8 février 2020, une promesse de vente de leur maison d'habitation au prix de 730 000 euros hors frais de notaire. Le tribunal a pu justement en déduire que les acquéreurs ne pouvaient pas se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive pour exiger la restitution de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation, tel que prévue en page 9 de l'acte du 10 mars 2017, à la charge des bénéficiaires de la promesse de vente en cas de non réalisation de la vente, et pour refuser de régler le solde de cette indemnité. Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné M. [X] et Mme [B] à verser aux époux [E] la somme de 75 000 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation et en ce qu'il a ordonné que la somme versée entre les mains du notaire, Me [G], soit versée à ces derniers. Les appelants arguent en second lieu des manoeuvres dolosives employées par les vendeurs pour obtenir leur consentement à la promesse de vente en faisant valoir que monsieur est marchand de biens, qu'il avait nécessairement connaissance du projet immobilier et que la vente de la maison n'est certainement pas étrangère à ce projet, considérant que le mensonge par omission des vendeurs sur le permis de construire est constitutif de manoeuvres dolosives qui leur occasionnent un préjudice équivalent à la baisse de valeur du bien. La demande de dommages-intérêts qu'ils présentent est toutefois fondée sur la résistance abusive des vendeurs, et non sur leurs manoeuvres dolosives, et le jugement mérite également confirmation en ce qu'il les a déboutés de ce chef. Tout en concluant à la confirmation du jugement notamment en ce qu'ils les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes, les intimés, sans conclure à l'infirmation du jugement qui a rejeté leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts, sollicitent la condamnation des appelants au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de leur résistance abusive, en faisant valoir que les acquéreurs ont tenté par tout moyen de refuser de réitérer la vente. Mais, les intimés ne concluant pas à l'infirmation de la décision déférée, l'effet dévolutif est limité par les énonciations de la déclaration d'appel des appelants qui a déféré la décision à la cour et qui ne portait pas sur le chef de dispositif déboutant les époux [E] de leur demande de dommages-intérêts. La cour statuant dans la limite de ce qui lui est dévolu n'est donc pas saisie de la demande de dommages-intérêts formée par les intimés. Les appelants qui succombent doivent supporter la charge des dépens de la procédure d'appel. Il n'est par ailleurs pas inéquitable de mettre à leur charge une partie des frais de procédure exposés par les époux [E] et non compris dans les dépens. Ils seront ainsi condamnés in solidum à leur payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, Déboute M. [W] [X] et Mme [P] [B] de leur demande d'expertise, Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 12 novembre 2019 par le Tribunal de grande instance de Dijon, Y ajoutant, Constate que la cour n'est pas saisie de la demande de dommages-intérêts formée par les intimés, Condamne in solidum M. [W] [X] et Mme [P] [B] à payer à M. et Mme [R] [E] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [W] [X] et Mme [P] [B] aux dépens d'appel. Le Greffier,Le Président,