Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/01116

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 10] [Adresse 3] 4ème étage [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] N° RG 23/01116 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQBA Minute : 24/00136 Société CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 150 C/ Madame [F] [P] Monsieur [B] [P] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mars 2024 DEMANDEUR : Société CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Maître Manon TENAILLON, du cabinet de Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise DÉFENDEURS : Madame [F] [P] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 8] comparante en personne Monsieur [B] [P] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 8] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 26 Janvier 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Par un acte fait sous seing privé du 2 septembre 2022, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [B] [P] et Madame [F] [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 8] ([Localité 8]), moyennant un loyer mensuel en principal de 741,20 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 227,16 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Le 15 mars 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [B] [P] et Madame [F] [P] un commandement de payer la somme en principal de 2895,31 € arrêtée au 31 janvier 2023 au titre des loyers et accessoires impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 22 novembre 2023, la société CDC Habitat social a fait citer Monsieur [B] [P] et Madame [F] [P] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : "principalement, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l'engagement de location liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation du bail, "subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil, "ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [P] et Madame [F] [P] et de celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier, "dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, "condamner solidairement et conjointement Monsieur [B] [P] et Madame [F] [P] au paiement : Ïde la somme provisionnelle de 5 474,64 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 31 octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du commandement en application de l'article 1153 aliéna 1 du code civil, Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle au titre du local d'habitation correspondant au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux stipulations contractuelles et autres accessoires dus si le bail s'était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu'au départ effectif des lieux, Ïde la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d'établissement du commandement de payer et de l'assignation. "ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 26 janvier 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée, a actualisé à la baisse la dette locative à la somme de 4 723,80 €, hors dépens, arrêtée au 19 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse. Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer au jour de l'audience. Elle a exposé que les locataires ont été déclarés recevables au bénéfice d'une procédure de surendettement et que des mesures imposées ont été prises et non contestées. Monsieur [B] [P] et Madame [F] [P], comparants, n'ont contesté ni le principe ni le montant de la dette. Il ont exposé percevoir la somme mensuelle de 1800 euros pour Monsieur et 1700 euros pour Madame. Ils ont confirmé que des mesures ont été prises par la commission de surendettement afin de régler la dette du bailleur. Ils ont ajouté que le logement est insalubre et que la bailleresse ne procède à aucun travaux pour remédier à cette situation. L'affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 23 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : Le bail conclu les 2 septembre 2022 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mars 2023, pour la somme en principal de 2895,31 € arrêtée à la date du 31 janvier 2023, au titre de l'arriéré locatif. En l'espèce, il apparaît que les causes de ce commandement de payer ont été soldées dans le délai de deux mois (900 € le 3 mars 2023, 700 € le 4 mars 2023, 1600 € le 29 mars 2023, 950 euros le 3 mai 2023), pour une dette en principal de 2895,31 €, arrêtée au 31 janvier 2023 et sollicitée dans le commandement de payer délivré le 15 mars 2023. Il y a donc lieu de constater que, même si la partie défenderesse n'a pas payé le loyer et les charges en cours, elle a soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire n'est pas acquise s'agissant des impayés locatifs. Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En l'espèce, le juge des référés n'a pas le pouvoir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de prononcer la résiliation judiciaire du bail qui suppose d'apprécier si le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier cette résiliation. En conséquence, il convient de rejeter la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail et toutes les demandes y attenant. Sur les demandes de condamnation au paiement La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte indiquant que Monsieur [B] [P] et Madame [F] [P] restent devoir la somme de 4 872,25 € arrêtée à la date du 19 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse. Monsieur [B] [P] et Madame [F] [P], comparants, ne contestent ni le principe de la dette, ni son montant. Après déduction des frais de contentieux à hauteur de 148,45 euros pouvant être inclus dans les dépens, la créance demandée n'est pas sérieusement contestable. Monsieur [B] [P] et Madame [F] [P] seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 4 723,80 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse. En application de la clause de solidarité présente au bail, cette condamnation sera assortie de la solidarité. Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil. Monsieur et Madame [P] ayant été déclarés recevables au bénéfice d'une procédure de surendettement, il convient de rappeler que cette créance sera recouvrée selon les modalités du plan de surendettement tels que mis en place par la Commission de surendettement des particuliers de la Seine Saint Denis. Sur les demandes accessoires Monsieur [B] [P] et Madame [F] [P], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [B] [P] et Madame [F] [P] seront condamnés à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Rejetons la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire de la société CDC HABITAT SOCIAL, Constatons l'existence d'une contestation sérieuse concernant la demande de résiliation judiciaire du bail consenti 2 septembre 2022, Disons n'y avoir lieu à référé sur cette demande; Condamnons solidairement Monsieur [B] [P] et Madame [F] [P] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 4 723,80 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse ; Condamnons in solidum Monsieur [B] [P] et Madame [F] [P] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons le surplus des demandes ; Condamnons in solidum Monsieur [B] [P] et Madame [F] [P] aux dépens. Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, La greffièreLe juge