Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/09020

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître KOUDOYOR Copie exécutoire délivrée le : à : Maître LACROIX Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09020 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LEY N° MINUTE : 7 JCP JUGEMENT rendu le jeudi 13 juin 2024 DEMANDERESSE Madame [Z] [T], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître KOUDOYOR, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1635 DÉFENDERESSE E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Maître LACROIX, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1971 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 juin 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier Décision du 13 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09020 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LEY EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 9 août 1996, la Société Anonyme de Gestion Immobilière, aux droits de laquelle est venu [Localité 3] HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4]. Courant 2022, des rats ont occasionnés des dégâts dans la cave occupée par Mme [Z] [T]. Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, Mme [Z] [T] a assigné [Localité 3] HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 5748 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,3000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice immatériel,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle expose que l’expert technique mandaté par son assureur a conclu à la responsabilité de [Localité 3] HABITAT OPH lequel n’a néanmoins procédé à aucune indemnisation. Sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-1 du code civil elle soutient que le bailleur a l’obligation de garantir la jouissance paisible à son locataire et doit être condamné à réparer les dommages subis par ce dernier, que sa cave est insalubre et ne peut plus être utilisée en raison d’un passage encore ouvert aux rongeurs, que [Localité 3] HABITAT OPH est responsable des préjudices subis : préjudice matériel et trouble de jouissance grave. Enfin elle fait valoir que [Localité 3] HABITAT OPH ne pouvait se méprendre sur la nature et l’étendue de ses obligations de sorte que sa résistance est abusive. L’affaire, appelée à l’audience du 12 décembre 2023, a été renvoyée à la demande de Mme [Z] [T] à l’audience du 28 mars 2024. A l’audience, Mme [Z] [T], assistée de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintient ses demandes et sollicite le rejet de celles de [Localité 3] HABITAT OPH. Elle soutient en outre que l’appartement qui lui a été donné en location contient bien une cave, que l’obligation pour le bailleur d’assurer une jouissance paisible porte également sur les accessoires du logement. L'établissement [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, sollicite que Mme [Z] [T] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il soutient n’avoir commis aucune faute puisqu’il n’a loué aucune cave à Mme [Z] [T], que l’occupation de la cave est sous la seule responsabilité de cette dernière, lui-même n’étant tenu d’entretenir des parties communes et privatives qu’en vertu d’un contrat de bail, que l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent ne porte pas sur les accessoires. Sur la résistance abusive il fait valoir que les jurisprudences citées par Mme [Z] [T] ne sont pas applicables au cas d’espèce. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (courrier de [Localité 3] Habitat du 14 novembre 2022, différents rapports d’interventions de la société SAPIAN) que [Localité 3] HABITAT OPH est en charge de la dératisation des parties communes, dont les caves, de la résidence dans laquelle se trouve l’appartement loué à Mme [Z] [T]. Néanmoins, le contrat de bail liant Mme [Z] [T] et [Localité 3] HABITAT OPH ne porte aucunement sur une cave mais sur le seul logement. L’état des lieux d’entrée produit par Mme [Z] [T], qui parait incomplet dans la mesure où la date d’établissement et les signatures n’apparaissent pas, fait état de la remise d’une clé pour un « accès cave », mais non d’une cave en particulier. Mme [Z] [T] a joint à cet état des lieux la photographie d’une clé, manifestement de porte blindée, ainsi qu’une photographie de la porte d’entrée d’une cave n°15 fermée uniquement par un cadenas, de sorte qu’elle ne peut laisser accroire que la clé photographiée est celle de cette cave. Hormis la référence à la clé, l’état des lieux ne porte aucunement sur une cave. Le courrier de l’OPAC [Localité 3] du 10 août 2006, recommandant à Mme [Z] [T] de laisser son vélo dans sa cave est insuffisamment précis quant à l’identification de la cave, et ne peut, en l’absence de tout autre élément de preuve, établir que la cave est l’accessoire du logement loué à cette dernière. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [Z] [T] ne peut valablement soutenir que la cave n°15 lui a été expressément louée par le bailleur de sorte que ce dernier ne peut engager sa responsabilité contractuelle. Ses demandes au titre de la réparation du préjudice matériel et du préjudice de jouissance étant mal fondées en droit, Mme [Z] [T] en sera déboutée. Elle sera en conséquence également déboutée de sa demande en réparation pour résistance abusive. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [Z] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de l'établissement [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au présent dispositif. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Mme [Z] [T] de l’ensemble de ses demandes ; CONDAMNE Mme [Z] [T] aux dépens ; CONDAMNE Mme [Z] [T] à payer à l'établissement [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge