Tribunal judiciaire, 27 mai 2024. 23/03598

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/03598 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GP7C NAC : 5BB JUGEMENT CIVIL DU 27 MAI 2024 DEMANDERESSES Mme [R] [V] [Adresse 2] [Adresse 2] Rep/assistant : Me Hanna ALIBHAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [M] [V] [Adresse 1] [Adresse 1] Rep/assistant : Me Hanna ALIBHAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE S.A.S. ERP LA BRETAGNE [Adresse 3] [Adresse 3] Copie exécutoire délivrée le : 27.05.2024 CCC délivrée le : à Me Hanna ALIBHAYE COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 Avril 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 27 Mai 2024. JUGEMENT : Réputé contradictoire , du 27 Mai 2024 ,en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Par acte délivré le 19/10/2023 Madame [R] [V] , en sa qualité d'usufruitière et Mme [M] [V] , en sa qualité de nue propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 3], ont assigné la SAS ERP LA BRETAGNE, locataire dudit local, devant ce Tribunal pour demander de: - prononcer la résiliation du bail signé avec cette société, - prononcer la nullité du bail d'habitation consenti par elle, - dire n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'éviction à cette société, - ordonner l’expulsion du preneur et de tous les occupants de son chef sous astreinte de 500 € par jour de retard assortie des intérêts légaux passé 15 jours suivant la signification de la décision ; - condamner la SAS ERP LA BRETAGNE à leur verser la somme de 7.550 € au titre des loyers indûment perçus à la date du 02/10/2023; - condamner la SAS ERP LA BRETAGNE à leur verser la somme de 4.349,69 € au titre des loyers impayés le 02/10/2023 et la somme de 20.000 € à titre de dommages intérêts; - La condamner à payer une indemnité d’occupation indexée plus les charges et la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance. Elles soutiennent qu'elles ont signé un bail commercial le 1er janvier 2017 avec la défenderesse portant sur la location à usage commercial d'un immeuble [Adresse 3] , que la location était consentie pour une durée de 09 ans devant commencer à courir le 1er janvier 2017 pour se terminer le 31 décembre 2025 ; que le montant du bail était alors fixé à 1800 € par mois durant la première période triennale puis à 2.500 € par mois ; qu'un avenant a été signé le 23 juin 2022 réduisant la surface louée et le montant du loyer ; qu'elles ont découvert, courant 2023, que le local était sous loué et faisait l'objet d''un arrêté préfectoral leur imposant de faire cesser un danger imminent exposant les occupants du local, dont Mme [K] [T], locataire ; que la SAS ERP LA BRETAGNE a sous loué illégalement et a cessé de régler les loyers. La SAS ERP LA BRETAGNE, citée par un acte remis à l'étude, n'a pas constitué d’avocat . Par un courrier reçu le 30/10/2023 Mr [O], se déclarant comme représentant la SAS ERP LA BRETAGNE a justifié avoir déposé un dossier d'AJ le 20/10/2023. L’affaire a été renvoyée successivement à l’audience d'orientation des 04/12/2023, 05/02/2024 et 02/04/2024 dans l'attente vaine du retour du bureau d'AJ . Elle a été clôturée à l'audience du 02/04/2024, le dépôt des dossiers a été fixé au Greffe de la Juridiction au 15/04/2024, et le délibéré rendu par mise à disposition le 27/05/2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, si la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; A l’appui de ses prétentions, Mesdames [V] produisent : un bail commercial signé par elles et la SAS ERP LA BRETAGNE, représentée par Mme [Z] [X],un avenant signé le 23/06/2022 réduisant la surface du local loué et son loyer ;un arrêté préfectoral du 04/04/2023 ;la mise en demeure d'avoir à cesser la sous location réceptionnée par la SAS le 13/05/2023;un PV de constat d'huissier dressé le 12/06/2023; une sommation d'avoir à cesser l'infraction sous 8 jours, délivrée à la SAS le 28/07/2023 à l'étude;un décompte des loyers impayés arrêté le 02/10/2023;une mise en demeure d'avoir à régler les loyers impayées postée le 01/09/2023; Il résulte de ces éléments que la SAS ERP LA BRETAGNE , successivement représentée par Mme [X] puis par Mr [O], loue depuis 2017 un local affecté à usage commercial de : « petit commerce de proximité, épicerie, snack, restauration, vente fruits et légumes  » ; , que ce local était décrit ainsi : « : vétuste, tout est à refaire ; portes et fenêtres, peinture , carrelage, électricité , plomberie, sanitaires, sécurité, à vérifier l'étanchéité de la toitures à certains endroits, faire le raccordement à la voirie et faire tous les travaux à sa charge, sans réserve ni condition  » ; que les travaux à faire étaient à la charge de la locataire entrante ; que la location devait commencer à courir le 1er janvier 2017 pour se terminer le 31 décembre 2025 ; que le montant du bail était fixé à 1.800€ par mois durant la première période triennale puis à 2.500 € par mois ; que la sous location du local était expressément interdite. Qu'en avril 2023 les bailleresses ont reçu un arrêté préfectoral les enjoignant de réaliser les travaux de mise en sécurité de l'installation électrique du local qui était alors loué, à titre d'habitation principale par Mme [K] [T] et son enfant ; que la sous location a été consentie, de l'aveu de Mr [O], à l'insu des bailleresses, et en contravention de la clause du bail interdisant la sous location . Cette sous location constitue une faute commise par la SAS ERP LA BRETAGNE qui a violé les termes du bail et qui n'a pas fait cesser la sous location malgré les mises en demeures et sommations délivrées par les bailleresses. Il apparaît également qu'elle cumule des loyers impayés vu le décompte produit. Il s'ensuit que les requérantes sont fondées à se prévaloir de ces fautes et manquements graves pour demander la résolution du bail au torts de la locataire. En conséquence, leur demande tendant au prononcé de la résiliation du bail sera regardée comme une demande de résolution à laquelle il sera fait droit. Vu ce qui précède, elles sont fondées à demander l'expulsion de la SAS ERP LA BRETAGNE et de tous occupant de son chef. La SAS ERP LA BRETAGNE, qui ne justifie d'aucun règlement, même partiel, sera condamnée à payer la somme de 4.349,69 € correspondant à l'arriéré locatif arrêté le 02/10/2023 . Il n'est pas justifié du sort des loyers ultérieurs et l'indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer courant, outre les charges, n'est due qu'à compter de la résolution prononcée ce jour. Vu les manoeuvres et la résistance de la SAS ERP LA BRETAGNE , il sera fait droit à la demande d'astreinte qui sera fixée à un montant de 100 € par jour de retard , qui commencera à courir 60 jours après la signification du jugement, et ce durant un délai de trois mois. La demande tendant à assortir l'astreinte des intérêts légaux sera rejetée comme injustifiée en fait et en droit. Mesdames [V] seront déboutées de leurs demandes tendant, d'une part, au prononcé de la nullité du bail d'habitation consenti par la société à Mme [K] [T] puisqu'une telle demande relève de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection, et d'autre part, de leur demande en paiement des loyers indûment perçus puisque la société défenderesse est devenue l'unique bailleresse de sa sous-locataire : Mesdames [V] n'établissent pas le lien entre cette sous location et le préjudice allégué, lequel ne peut se cumuler avec l'arriéré locatif dû par la défenderesse. Celle-ci ne sollicitant aucune indemnité d'éviction , il n'y a pas lieu de dire n'y avoir lieu au paiement d'une telle indemnité. Vu les désagréments et tracas occasionnés par les agissements fautifs de la défenderesse, Mesdames [V] subissent un préjudice moral qui sera réparé par l'octroi d'une somme de 2.000 €. La réalité du préjudice financier étant insuffisamment démontré par les requérantes, qui ont loué un local particulièrement vétuste, la demande indemnitaire présentée de ce chef sera rejetée. En application des dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile, la SAS ERP LA BRETAGNE qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens, et tenue de verser aux requérantes la somme de 1.500 € au titre de ses frais irrépétibles. L'exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résolution du bail commercial consenti le 1er janvier 2017 à la SAS ERP LA BRETAGNE ; ORDONNE l’expulsion de la SAS ERP LA BRETAGNE et de tous les occupants de son chef des locaux sis au [Adresse 3], sous astreinte d'un montant de 100 € par jour de retard , qui commencera à courir 60 jours après la signification du jugement et ce durant un délai de trois mois ; DIT qu’au besoin, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion avec l’assistance d’un serrurier et de la Force Publique par ses soins requis ; CONDAMNE la SAS ERP LA BRETAGNE à payer à Mesdames [R] [V] et [M] [V] la somme de 4.349,69 € au titre des loyers impayés arrêtés le 03/10/2023 ; CONDAMNE la SAS ERP LA BRETAGNE à payer à Mesdames [R] [V] et [M] [V] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant , outre les charges, due à compter de ce jour jusqu’à remise effective des locaux et des clés ; CONDAMNE la SAS ERP LA BRETAGNE à payer à Mesdames [R] [V] et [M] [V] la somme de 2.000 € à titre de dommages intérêts ; DÉBOUTE pour le surplus les demandes de Mesdames [V] ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; CONDAMNE la SAS ERP LA BRETAGNE à payer à Mesdames [R] [V] et [M] [V] la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE la SAS ERP LA BRETAGNE aux dépens de l’instance. La GreffièreLa Présidente