Cour d'appel, 01 février 2024. 20/04372

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 01 FEVRIER 2024 N° RG 20/04372 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LY3U S.A.S. TELLUS GESTION (MIKIT CESTAS) c/ [C] [I] [J] [U] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 octobre 2020 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/09463) suivant déclaration d'appel du 12 novembre 2020 APPELANTE : S.A.S. TELLUS GESTION (MIKIT CESTAS) S.A.S au capital de 25 640,00 € immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 819 572 900 dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 4] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me MAZILLE substituant Me Stéphane MILON de la SCP LATOURNERIE - MILON - CZAMANSKI - MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [C] [I] né le 16 Décembre 1984 à [Localité 6] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] [J] [U] née le 23 Novembre 1987 à [Localité 6] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] Représentés par Me RAFFY substituant Me Michel PUYBARAUD de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés de Me FRANCERIES substituant Me Lionel BERNADOU de la SELARL BERNADOU AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 décembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Jacques BOUDY Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU Conseiller : Madame Christine DEFOY Greffier : Madame Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. FAITS ET PROCÉDURE : Le 9 février 2018, madame [U] et monsieur [D] ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la société Tellus gestion exerçant son activité à l'enseigne « mikit » sous deux conditions suspensives : l'obtention d'un permis de construire et l'obtention d'un financement. Considérant que la résiliation du contrat par les acquéreurs était abusive, par acte d'huissier du 21 octobre 2019, la société Tellus gestion a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une action indemnitaire dirigée contre Mme [U] et M. [D]. Par jugement du 20 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - débouté la société Tellus gestion de l'ensemble de ses demandes, - condamné la société Tellus gestion à payer à Mme [U] et M [I] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Tellus gestion aux dépens. La SAS Tellus gestion a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 aout 2021, la société Tellus gestion demande à la cour, sur le fondement des articles L 231-1 et suivants du code de la construction de l'habitation et des articles 1103, 1304-3 et 1794 du code civil: - de dire et de juger recevable et bien fondé, son appel, à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 27 octobre 2020, - de le réformer en toutes ses dispositions, - de dire et de juger que la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt est imputable à M. [I] et Mme [U] de sorte que cette condition suspensive doit être considérée comme accomplie, En conséquence, - dire et de juger que la rupture unilatérale du contrat de construction de maison individuelle conclu le 9 février 2018 est imputable à M.[I] et Mme [U]; - de condamner solidairement M. [I] et Mme [U] à lui payer une indemnité de 17 250 euros au titre de l'indemnisation de l'ensemble de préjudices consécutifs à la rupture du contrat, - de condamner solidairement M. [I] et Mme [U] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, - de condamner solidairement M. [I] et Mme [U] qui succomberont aux dépens avec distraction au profit de la SCP latourneriemilon-czamanski-mazille par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - de débouter M [I] et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes. Aux termes de leur dernières conclusions notifiées le 13 novembre 2023, Mme [U] et M [I] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civil: - de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 27 octobre 2020 en son entier dispositif, En conséquences, - de débouter, la SAS tellus gestion d l'ensemble de ses demandes, - de condamner la SAS tellus gestion à leur verser une somme de 4000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner la SAS tellus gestion aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2023. MOTIFS Sur la rupture du contrat Le tribunal a considéré que le non réalisation de la condition suspensive de financement n'était pas imputable aux intimés au motif qu'ils justifiaient d'un premier refus de prêt de la Banque Populaire, d'un second refus de prêt de la banque CIC, le fait que les demandeurs de prêt n'aient pas retourné les documents demandés par la troisième banque sollicitée étant sans incidence. La SAS Tellus gestion soutient qu'aucun des motifs invoqués par les consorts [I] [U] ne permet de justifier une rupture du contrat de construction de maison individuelle excluant l'indemnisation du préjudice qu'elle a subi du fait de cette rupture. En effet, les conditions suspensives ont été réalisées, ou doivent être considérées comme réputées accomplies En effet, en ne déposant pas de demande de prêt auprès du crédit foncier de France, les consorts [I] et [U] ont manqué à leurs obligations et fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive tenant à l'octroi d'un financement. La charge de la preuve du dépôt de demandes de prêts selon des modalités prévues au contrat leur incombe. Les intimés affirment que la condition suspensive d'obtention du prêt n'a pas été réalisée. Le contrat n'a pas été résilié en raison de la séparation du couple, mais est devenu caduc en raison de la non réalisation de la condition suspensive tenant au financement de l'opération. Ils ne sont pas à l'origine de la défaillance de la condition suspensive relative à l'octroi d'un ou plusieurs prêts nécessaires au financement de l'opération. *** L'article 1304-3 du code civil dispose : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. » En l'espèce, le contrat de construction de maison individuelle signé entre les parties comportait deux conditions suspensives l'une relative à l'obtention d'un permis de construire, lequel a été effectivement obtenu le 14 mai 2018, et l'autre relative à l'obtention du ou des prêts nécessaires au financement du projet des intimés. Pour cette seconde condition il était prévu à l'article 4 des conditions particulières du contrat que le maître de l'ouvrage déclarait que le prix du contrat à concurrence de 113 000 euros serait payé directement ou indirectement à l'aide de l'un ou plusieurs prêts (inférieurs aux conditions de l'usure) régi par le chapitre premier de la loi du 13 juillet 1979. Par ailleurs l'article 3 des conditions générales de ce même contrat prévoyait que la condition suspensive de l'obtention des prêts, dont le montant était défini aux conditions particulières, expirait à la fin du sixième mois (date à date) qui suivait l'octroi au profit du maître d'ouvrage du permis de construire, étant rappelé que cette durée était en tout état de cause supérieure au délai de un mois à compter de la signature du contrat tel qu'il est prévu par l'article L313-41 du code de à la consommation. La condition suspensive était réalisée au jour de l'accord du ou des prêts sollicités, auprès d'un ou plusieurs organismes prêteurs, par le maître de l'ouvrage, et selon les caractéristiques du financement prévu dans l'acte principal par l'emprunteur. Le maître de l'ouvrage s'engageait à accomplir toute démarche de son ressort (signature des demandes de prêt, fourniture des pièces nécessaires, etc.'). Il s'engageait par ailleurs à informer le constructeur par écrit des éléments négatifs éventuels de son dossier (incidents bancaires, autres crédits en cours, état de santé, etc.') En l'espèce, les consorts [I] [U] ont sollicité trois organismes prêteurs pour obtenir leur concours bancaire. Ils justifient du refus de la Banque Populaire. (leur pièce n° 1 ) Ils justifient encore du refus de la banque CIC sud-ouest ( leur pièce n° 2) En revanche il est constant que le Crédit Foncier de France a réservé un avis favorable à leur demande de financement et les a invités à lui présenter une demande de prêt, ce que les intimés ne justifient pas avoir réalisé. Or il résulte de l'article 3 2) des conditions générales que les maîtres d'ouvrage s'engageaient à accomplir toute démarche de leur ressort pour obtenir le financement nécessaire à leur projet. En conséquence, faute pour eux d'avoir justifié du dépôt d'une demande de prêt auprès de cette banque, alors que la charge de la preuve de telles diligences leur incombe, les consorts [I]-[U] n'ont pas satisfait à leur obligation et par leur abstention ils ont fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive. Dès lors le jugement entrepris sera réformé en ce qu'il a jugé que le non réalisation de la condition suspensive relative au financement du contrat de construction n'était pas imputable aux intimés. Sur les dommages et intérêts sollicités par la société Tellus gestion La société Tellus gestion sollicite l'indemnisation du préjudice résultant de la rupture du contrat de construction de maison individuelle. Elle se dit fondée à exiger le versement d'une indemnité égale au montant de la situation d'achèvement des fondations après déduction des travaux de chantier non exécutés. Les intimés soutiennent que le préjudice invoqué par l'appelante est injustifié. *** Aux termes de l'article 5 des conditions générales du contrat : « hormis les deux cas de résiliation prévus par les conditions suspensives légales rappelées à l'article troisième du présent contrat, la résiliation à l'initiative du maître de l'ouvrage ne pourra intervenir que contre dédommagement entier du constructeur de l'ensemble des diligences, travaux et prestations intellectuelles qu'il aura réalisées au jour de la résiliation. Si la résiliation intervient avant le dépôt du permis de construire, le constructeur aura un droit définitif sur l'acompte versé ou au recouvrement de celui-ci si le montant n'a pas été intégralement libéré. Si la résiliation intervient après le dépôt du permis de construire, et avant le coulage des fondations, le maître de l'ouvrage devra verser une somme égale au montant de la situation d'achèvement des fondations limitativement après déduction des travaux de chantier non exécuté » Se fondant sur l'échelle des paiements figurant à l'article 5 du contrat , et invoquant le dépôt du permis de construire la société Tellus Gestion sollicite le versement d'une indemnité égale au montant de la situation d'achèvement des fondations après déduction des travaux de chantier non exécutés. Si l'article 5 indique qu'en cas de résiliation du contrat postérieurement au dépôt du permis de construire la somme due au constructeur en dédommagement est de 25 % du montant total du marché (somme égale au montant des paiement à l'achèvement des fondations ) il précise que le dédommagement doit se faire déduction faite des travaux du chantier non-exécutés, soit celui des fondations qui représente 10 % du prix, si bien que les intimés lui devraient la somme de 17250 euros. L'échelle des paiements prévue à l'article 5 du contrat prévoit : - 5 % du prix à la signature et sous réserve de la justification d'une garantie de remboursement d'acompte, - 10 % à l'ouverture du chantier sous réserve de l'existence de la garantie de livraison à prix et délai convenu, - 10 % à l'achèvement des fondations. Il est justifié du dépôt de permis de construire par la communication du récépissé de dépôt auprès de la mairie de [Localité 5]. La sanction de la résiliation du contrat par le maître de l'ouvrage, ne revêt pas un caractère forfaitaire, dès lors que le coût des travaux non exécutés doit être déduit des sommes dues, la clause ne revêt pas le caractère d'une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du code civil. En l'espèce, il est constant que les travaux n'avaient pas débuté, seules des démarches administratives et dépôt du permis de construire sont invoquées par la société Tellus Gestion, sans qu'aucun chiffrage ne soit communiqué. Dès lors que les travaux non exécutés doivent être déduits des sommes dues à titre de dédommagement sur la base de 25 % du montant total des travaux, il apparaît qu'il n'est justifié d'aucuns travaux, le chantier n'ayant même pas été ouvert, de sorte que seul 5 % du montant du marché peut être alloué à titre de dommages et intérêts à la suite de la résiliation. En conséquence, les intimés seront condamnés à verser à la société Tellus gestion la somme de 5750 euros représentant 5 % du montant total du marché. Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens Les consorts [U]-[I] succombant devant la cour d'appel seront condamnés aux entiers dépens et à verser à l'appelante une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau : Dit que la rupture du contrat de construction de maison individuelle conclu le 9 février 2018 est imputable à M. [C] [I] et à Mme [J] [U], Condamne solidairement M. [C] [I] et Mme [J] [U] à payer à la SAS Tellus Gestion la somme de 5750 euros au titre de l'indemnisation de l'ensemble de ses préjudices consécutifs à la rupture du contrat, Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne solidairement M. [C] [I] et Mme [J] [U] à payer à la SAS Tellus Gestion la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne solidairement M. [C] [I] et Mme [J] [U] aux entiers dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,