Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 23/01757

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 25 JUIN 2024 N° RG 23/01757 - N° Portalis DB22-W-B7H-RWUI Code NAC : 30B DEMANDERESSE LES RESIDENCES, société anonyme d’habitation à loyer modéré à Directoire et Conseil de Surveillance, venant aux droits de l’OPIEVOY, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro 308 435 460, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, Représentée par Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, avocat postulant et par Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 101, avocat plaidant, DEFENDERESSE L’UNIQUE, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 907 654 149, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Elisabeth AFONSO-FERNANDES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 70, avocat postulant et par Me Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2303, avocat plaidant, *** Débats tenus à l'audience du : 25 Avril 2024 Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 25 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Mai 2024, prorogé au 25 Juin 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 06 avril 2022, la société LES RESIDENCES a donné à bail, à la SAS L’UNIQUE des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] et plus précisément un local n° 02401COM01d’une surface de 94 mètres carrés. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 14.100 euros hors taxes et hors charges. La société LES RESIDENCES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 10.850,16 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, la SA d’HLM LES RESIDENCES a fait assigner en référé la SAS l’UNIQUE afin de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 06 avril 2022, - ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, et pour une durée de 6 mois ou jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés si celle-ci intervient avant l’expiration du délai de 6 mois, - autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, - condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 15.523,19 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus, - condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 26 septembre 2023 et jusqu' à la complète libération des locaux, - condamner la locataire à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 avril 2024 après un renvoi ordonné le 18 janvier 2024. La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024 puis prorogée au 25 juin 2024. La demanderesse a maintenu ses demandes. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai. La défenderesse a soulevé in limine litis l’irrecevabilité de l’action de la SA LES RESIDENCES. A titre subsidiaire elle a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de 24 mois de délais pour s’acquitter du paiement de sa dette avec une franchise de trois mois de délais. MOTIFS Sur la fin de non-recevoir La SA LES RESIDENCES a versé aux débats son titre de propriété. La fin de non-recevoir sera rejetée. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". Le bail stipule dans son article 26, qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 25 août 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 25 août 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ». En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. Il y a lieu donc lieu de condamner la SAS L’UNIQUE à payer à la société LES RESIDENCES la somme provisionnelle de 20.245,59 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 24 avril 2024 (échéance d’avril 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts. Enfin, il convient de condamner la SAS l’UNIQUE à payer à la SA LES RESIDENCES à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du mois de mai 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur la demande de délais Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » L’augmentation de la dette depuis la délivrance de l’assignation ne permet pas d’envisager l’octroi de délais. La demande sera rejetée. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS l’UNIQUE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 06 avril 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 26 septembre 2023, ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SAS L’UNIQUE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 2] DISONS n’y avoir lieu à astreinte, ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS la SAS L’UNIQUE à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES la somme provisionnelle de 20.245,59 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, CONDAMNONS la SAS l’UNIQUE à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du mois de mai 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la SAS L’UNIQUE au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE Elodie NINEL Charlotte MASQUART