Tribunal judiciaire, 07 juin 2024. 24/00395

Du 07 juin 2024 5AA SCI/FH PPP Référés N° RG 24/00395 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2YI S.A.R.L. [L] IMMOBILIER C/ [H] [P] - Expéditions délivrées à Mme [H] [P] - FE délivrée à SARL [L] IMMOBILIER Le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 juin 2024 PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDERESSE : S.A.R.L. [L] IMMOBILIER venant aux droits de M. [Z] [F] RCS N° 438 132 003 [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par son gérant, Monsieur [C] [L] DEFENDERESSE : Madame [H] [P] née le 29 Juillet 1988 à [Localité 4] [Adresse 2] [Adresse 2] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 26 Avril 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Février 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort Exposé du litige Par acte sous seing privé du 28 mars 2017, M. [F] [Z] a consenti un bail d'habitation à Mme [H] [P], bail portant sur un logement situé à [Adresse 2]. Selon acte en date du 31 août 2023 la SARL [L] IMMOBILIER est devenue propriétaire de l’immeuble loué. Par acte en date du 21 décembre 2023, la SARL [L] IMMOBILIER a fait délivrer à Mme [H] [P] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de payer la somme de 1.501,70 euros au titre des loyers échus. Par acte introductif d'instance en date du 20 février 2024 la SARL [L] IMMOBILIER a fait assigner Mme [H] [P] aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement du 21 décembre 2023, condamner Mme [H] [P] à quitter et vider les lieux et les rendre libre de corps et biens ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers s’y trouvant de son chef, dans un délai de 48 heures de la décision à intervenir, ordonner à défaut l’expulsion de Mme [H] [P] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, et faire condamner Mme [H] [P] au paiement: - de la somme provisionnelle de 1.501,70 euros correspondant aux sommes restant dues au 7 février 2024, avec intérêts légaux à compter de cette date, - d’une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges locatives à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux, - d’une indemnité de 750 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. À l’audience du 26 avril 2024, la SARL [L] IMMOBILIER, régulièrement représentée par son gérant, a maintenu ses demandes, en précisant que Mme [H] [P] a repris le paiement du loyer courant à compter de janvier 2024 mais n’a pas régularisé l’arriéré, ni justifié d’une assurance locative. Mme [H] [P], qui a comparu, a indiqué être assurée, être en mesure de payer le loyer courant et sa dette en précisant vouloir le faire le jour-même. La SARL [L] IMMOBILIER a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement sous réserve que Mme [H] [P] justifie qu’elle est assurée. Les parties ont été autorisées à adresser une note en délibéré concernant l’assurance et le paiement dont Mme [H] [P] a été invitée à justifier. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. L’affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024. Motifs de l’ordonnance Sur la recevabilité de l’action en ce qu’elle est fondée sur le défaut de paiement Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 21 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le22 décembre 2023. La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions en ce qu’elle tend au constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement. Sur la résiliation du bail et l’expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l’obligation de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. En outre le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions du paragraphe 7 g) précité. Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ou défaut de paiement. Par acte en date du 21 décembre 2023, la SARL [L] IMMOBILIER a fait délivrer à Mme [H] [P] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de payer la somme de 1.501,70 euros au titre des loyers échus. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail. Il reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 et celles prévues à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il convient de préciser s’agissant de l’obligation d’assurance, que l’absence d’assurance au jour du commandement et à l’issue du délai d’un mois suivant ce commandement emporte résiliation du bail de plein droit. Or Mme [H] [P] n’a justifié, ni dans le mois suivant la signification du commandement, ni depuis de la souscription d’une assurance valable au jour du commandement ou dans le délai d’un mois suivant celui-ci. En effet bien que s’étant engagée à produire le justificatif en cours de délibéré, Mme [H] [P] n’a fait parvenir aucune pièce au tribunal, ni à la SARL [L] IMMOBILIER qui par courriel en date du 3 juin 2024 a précisé n’avoir reçu ni attestation, ni le versement promis à l’audience. De plus les causes du commandement concernant les loyers n'ont pas été réglées dans les six semaines de sa signification (ni au demeurant dans le délai de deux mois qui était prévu par le contrat en conformité avec les dispositions légales antérieures). Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 22 janvier 2024. Il y a lieu en conséquence d’ordonner la libération des lieux et d’autoriser l’expulsion de Mme [H] [P] et de tout occupant de son chef, dans les conditions précisées au dispositif. Il n’y a pas lieu en effet de supprimer ou réduire les délais accordés de plein droit par la loi aux personnes expulsées d’un local d’habitation. En outre, il convient de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, due par Mme [H] [P] jusqu'à libération effective des lieux, au montant égal à celui du loyer actuel et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail. Sur la provision En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon le décompte produit aux débats Mme [H] [P] reste redevable de la somme de 1.501,70 euros au titre des mois de novembre et décembre 2023. L’obligation au paiement n’étant pas sérieusement contestable, Mme [H] [P] sera condamnée à payer cette somme à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, s’agissant d’une provision qui n’a pas lieu d’être équivalente au montant total de la créance. Mme [H] [P] sera en outre condamnée au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif. En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Mme [H] [P] sera condamnée à payer à la SARL [L] IMMOBILIER somme de 250 euros. Par ces motifs Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent vu l’urgence : CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 22 janvier 2024 ; CONDAMNONS Mme [H] [P] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 2] ; DISONS qu'à défaut pour Mme [H] [P] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d'effet de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (750,85 euros par mois à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ; CONDAMNONS Mme [H] [P] à payer à la SARL [L] IMMOBILIER la somme de 1.501,70 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus à la date du de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er mai 2024 jusqu’à la libération des lieux ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS Mme [H] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement du 21 décembre 2023, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de la notification au représentant de l’Etat ; CONDAMNONS Mme [H] [P] à payer à la SARL [L] IMMOBILIER la somme 250 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection