Cour d'appel, 20 mars 2023. 20/00984

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 20/03/2023 Me Emilie FRENETTE Me Véronique PIOUX ARRÊT du : 20 MARS 2023 N° : - : N° RG 20/00984 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GEWD DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 30 Avril 2020 PARTIES EN CAUSE APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265258307194782 Monsieur [O] [H] [G] [E] né le 10 Novembre 1974 à [Localité 8] [Adresse 4] [Localité 10] Madame [V] [Z] [C] née le 19 Janvier 1975 à [Localité 11] [Adresse 4] [Localité 10] représentés par Me Emilie FRENETTE, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et ayant pour avocat plaidant Me Sylvia LACOMBE-BOUVIALE, du barreau de TOULOUSE D'UNE PART INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265255481543945 Madame [N] [D] épouse [X] née le 11 Avril 1974 à LAOS [Adresse 3] [Localité 6] Monsieur [W] [A] né le 18 Mars 1969 à [Localité 7] (LAOS) [Adresse 1] [Localité 5] représentés par Me Véronique PIOUX, avocat au barreau d'ORLEANS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du :05 Juin 2020 ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 06 Décembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, du délibéré : Madame Anne-Lise COLLOMP,, Président de chambre, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles. Greffier : Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé. DÉBATS : A l'audience publique du 06 FEVRIER 2023, à laquelle ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries. ARRÊT : Prononcé le 20 MARS 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. FAITS ET PROCÉDURE Selon compromis de vente du 12 août 2016, M. [W] [A] et Mme [N] [D] se sont engagés à vendre à M. [O] [E] et Mme [V] [C] une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 10], au prix de 225 000 euros. La somme de 11 250 euros a été versée par M. [E] et Mme [C] à titre de séquestre entre les mains du notaire. Selon convention d'occupation précaire signée les 19 et 20 août 2016, M. [A] et Mme [D] ont mis à la disposition de M. [E] et de Mme [C] ledit bien immobilier, moyennant une indemnité forfaitaire de 1 000 euros par mois. Ayant constaté des vices affectant le bien, M. [E] et Mme [C] ont, le 13 novembre 2016, par l'intermédiaire de leur notaire, informé les vendeurs de leur volonté de ne pas poursuivre la vente. Par actes d'huissier de justice des 22 et 29 mai 2017 M. [E] et Mme [C] ont fait assigner M. [A] et Mme [D] devant le tribunal de grande instance d'Orléans, aux fins de les voir condamner notamment au paiement des sommes de 11 500 euros à titre de restitution du dépôt de garantie versée lors de la signature du compromis de vente, et de 22 500 euros au titre de la clause pénale. Par jugement en date du 30 avril 2020 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire d'Orléans a : - débouté M. [E] et Mme [C] de l'ensemble de leurs demandes ; - condamné in solidum M. [E] et Mme [C] à verser à M. et Mme [A] la somme de 11 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ; - dit que Maître [K], séquestre, sera autorisé à se libérer de la somme de 11 500 euros au profit de M. et Mme [A] ; - condamné in solidum M. [E] et Mme [C] à verser à M. et Mme [A] la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale ; - rejeté toutes autres demandes ; - condamné in solidum M. [E] et Mme [C] à verser à M. et Mme [A] une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [E] et Mme [C] au paiement des entiers dépens et fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Véronique Pioux. Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que : - le défaut de délivrance conforme n'était pas établi aux motifs que les consorts [A] ont déposé un permis modificatif et obtenu le 6 octobre 2016 un avis favorable de la Mairie d'[Localité 10] ; que le remblai n'a pas être retiré par la faute des consorts [E]-[C] qui en ont empêché les vendeurs ; les acquéreurs ne peuvent pas se prévaloir d'un défaut de conformité alors que la promesse de vente comporte une clause les informant de l'absence de certificat de conformité et une condition suspensive aux termes de laquelle un permis de construire modificatif devait être déposé par les vendeurs, condition qui a été réalisée ; - l'indemnité d'immobilisation est due aux vendeurs faute pour les acquéreurs d'avoir régularisé la vente par acte authentique. Selon déclaration du 5 juin 2020, M. [E] et Mme [C] ont interjeté appel de ce jugement en critiquant expressément tous ses chefs. Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 novembre 2020, M. [E] et Mme [C] demandent à la cour de : A titre principal, - infirmer le jugement déféré ; - ordonner la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 11 250 € séquestré entre les mains de Maître [S] [K], notaire à [Localité 9], et au besoin, condamner M. [A] et Mme [D] à leur payer la somme de 11 250 € à titre de restitution du dépôt de garantie versée lors de la signature du compromis ; - condamner M. [A] et Mme [D] au paiement de la somme de 22 500 € à titre de clause pénale ; - débouter M. [A] et Mme [D] de l'intégralité de leurs demandes ; A titre subsidiaire, Si par extraordinaire, la cour estimait avoir à confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que la vente n'avait pas eu lieu du fait de M. [E] et Mme [C], - limiter le montant de la clause pénale à la somme d'un euro ; - ordonner la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 11 250 € séquestré entre les mains de Maître [S] [K], notaire à [Localité 9], et au besoin condamner M. [A] et Mme [D] à leur payer la somme de 11 250 € à titre de restitution du dépôt de garantie versée lors de la signature du compromis ; - rejeter l'intégralité des demandes de M. [A] et de Mme [D] ; En tout état de cause, - condamner M. [A] et Mme [D] au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 septembre 2021, Mme [D] épouse [X] et M. [A] demandent à la cour de : - déclarer Mme [C] et M. [E] irrecevables et mal fondés en leur appel ; En conséquence, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : débouté M. [E] et Mme [C] de l'ensemble de leurs demandes, condamné in solidum M. [E] et Mme [C] à leur verser la somme de 11 500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, dit que Me [K], séquestre, sera autorisé à se libérer de la somme de 11 500 € à leur profit, condamné in solidum M. [E] et Mme [C] à leur verser une indemnité de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [E] et Mme [C] au paiement des entiers dépens, ordonné l'exécution provisoire, Faisant droit à l'appel reconventionnel de Mme [X] et de M. [A] : - infirmer le jugement en ce qu'il a limité à la somme de 5 000 € le montant de la clause pénale due par M. [E] et Mme [C] ; En conséquence, - condamner solidairement Mme [C] et M. [E] à leur payer la somme de 11 250 € au titre de la clause pénale ; En tout état de cause, - débouter Mme [C] et M. [E] de leurs demandes et conclusions plus amples ou contraires ; - condamner solidairement Mme [C] et M. [E] à leur verser la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement Mme [C] et M. [E] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Véronique Pioux, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives. MOTIFS Sur l'obligation de délivrance conforme Les appelants soutiennent que la vente du bien immobilier objet du compromis de vente n'a pas pu se réaliser du fait des vendeurs ; qu'au vu des conclusions de l'expert qu'ils ont mandaté, la maison n'est pas habitable et n'est donc pas conforme à la destination prévue au compromis de vente ; que les travaux qu'ils ont réalisés étaient purement esthétiques ; que les désordres les plus graves étaient connus des propriétaires ; que la conformité n'étant pas acquise en l'espèce, leur refus de poursuivre la vente est parfaitement légitime ; que la difficulté soulevée n'a rien à voir avec l'absence de certificat de conformité, tel que le tribunal l'a retenu ; que l'absence de certificat de conformité et la condition suspensive aux termes de laquelle un permis de construire modificatif devait être déposé ne couvrent pas le défaut de conformité de la maison et ne signifiaient pas que la maison était inhabitable lorsque la promesse a été signée. Les intimés répliquent que le défaut de conformité s'apprécie au jour de la délivrance du bien ; que dès lors qu'il n'y a jamais eu délivrance du bien, du fait du défaut de réalisation de la vente, Mme [C] et M. [E] sont irrecevables et mal fondés en leurs demandes. Aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur a l'obligation de délivrer la chose qu'il vend. En l'espèce, les parties conviennent de la défaillance des conditions suspensives dont ils s'imputent réciproquement la responsabilité. Or, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. En conséquence, la vente étant censée n'avoir jamais existé entre les parties, les appelants sont mal fondés à se prévaloir d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance. Sur la défaillance des conditions suspensives Les appelants exposent qu'ils sont fondés à obtenir la restitution du dépôt de garantie et le paiement de la clause pénale, car la condition suspensive fixée au compromis de vente, tentant à ce que le vendeur obtienne un permis de construire modificatif de façon à ce que la situation actuelle soit conforme à celle du permis demandé et à supprimer le remblai qui obstrue le sous-sol, n'a pas été réalisée par les vendeurs ; que les travaux de suppression du remblai mettraient la maison en péril ; que le tribunal aurait dû constater que la vente n'a pas pu avoir lieu du fait des vendeurs. Les intimés répliquent qu'ils ont réalisé les conditions suspensives mises à leur charge, notamment l'obtention d'un permis modificatif conforme ; que s'agissant de la suppression du remblai, Mme [C] et M. [E] ont, par leurs agissements volontaires, rendu impossible la réalisation de cette condition en empêchant l'accès à la propriété ; que l'expertise non judiciaire produite par les appelants ne leur est pas opposable, et son contenu est contesté ; que les acquéreurs ont procédé à un certain nombre de travaux pendant l'occupation du logement et il est impossible de déterminer s'ils ont entrepris des travaux de plus grande ampleur, lors de leur occupation des lieux ; qu'ils n'ont quant à eux jamais rencontré aucune difficulté lorsqu'ils occupaient leur logement ; que les appelants ont manqué à leur obligation contractuelle en ne sollicitant pas de prêt pour procéder à l'acquisition du bien immobilier, conformément à la condition suspensive mise à leur charge. Le compromis de vente du 12 août 2016 stipulait notamment les conditions suspensives suivantes : - condition suspensive relative au droit de l'urbanisme : « l'acquéreur s'engage sous la condition suspensive que le vendeur obtienne un permis modificatif de façon à ce que la situation actuelle soit conforme à ce permis à demander. Il s'engage également sous la condition suspensive que le vendeur supprime le remblai qui actuellement obstrue le sous-sol. En conséquence, le vendeur s'engage à déposer ladite demande dans les meilleurs délais et à faire effectuer les travaux relatifs à la descente de garage » ; - condition suspensive liée au financement : « l'acquéreur déclare qu'il paiera le prix de la vente avec l'aide d'un ou plusieurs prêts devant présenter les caractéristiques suivantes : Montant : 77 000,00 € Durée : 20 ans Taux d'intérêts annuel nominal maximum : 1,30 % Par suite, la présente convention est soumise à la condition suspensive légale d'obtention de ce ou ces crédits à ces conditions d'ici le 30 septembre prochain. À défaut, le vendeur ou l'acquéreur pourra considérer son engagement caduque sans préjudice de ce qui est dit ci-après ». Il était convenu que la vente devait être régularisée par acte authentique au plus tard le 20 novembre 2016. Il n'est pas contesté que le remblai qui obstrue le sous-sol de la maison n'a pas été supprimé avant l'expiration du délai pour régulariser la vente. Les vendeurs en imputent la responsabilité à M. [E] et Mme [C]. M. [A] et Mme [D] justifient avoir loué une tractopelle pour la journée du 20 octobre 2016 afin de réaliser les travaux dans le sous-sol. Toutefois, ils ne justifient pas avoir obtenu l'accord de M. [E] et Mme [C] pour la réalisation de ces travaux le 20 octobre 2016. Mme [C] a déposé une main-courante relatant notamment les faits suivants commis par M. [A] : « Ce matin, quand je suis partie au travail à 8h30, je l'ai croisé, il était déjà dans la propriété. Il m'a dit qu'il allait faire une contre-expertise, qu'il allait creuser ce trou. Je suis partie et lui aussi. J'ai appelé ma 'lle Alyssia pour lui demander s'il était parti, elle m'a répondu que oui, et elle est allée fermer le portail (chaîne + cadenas). Ce matin, à 9h30, il m'a appelée, je n'ai pas répondu, car je me trouvais au travail. Je lui ai envoyé un texto lui disant qu'on se rappellerait ce soir à 19h00. A 9h33, ma fille m'envoie un texto me disant qu'il est là, je lui conseille de ne pas ouvrir, elle le voit passer par-dessus le mur, il a sonné 3 fois, elle n'a pas ouvert. Ma fille a cru qu'il avait cassé la chaîne du portail, mais en fait, il l'a dégondé. Il a fait entrer le tractopelle, et a commencé à creuser. Vos collègues sont alors arrivés, moi également et nous nous sommes expliqués ». Il résulte de ces éléments que les vendeurs n'ont pas été empêchés d'exécuter leur engagement de supprimer le remblai par les acquéreurs qui se sont seulement opposés à la réalisation de travaux soient réalisés en pénétrant sans leur accord sur la propriété pour laquelle ils bénéficiaient d'une convention d'occupation précaire. S'agissant de l'engagement de déposer une demande de prêt, les appelants justifient avoir obtenu, en septembre 2016, l'accord de principe de leur banque pour un prêt d'un montant de 90 000 euros sur une durée de 300 mois, au taux conventionnel de 1,70 %, l'établissement bancaire précisant qu'une demande de prêt de 77 000 euros aurait également reçu son accord. Les acquéreurs avaient donc respecté leur engagement. Il résulte de ces éléments que la condition suspensive relative au droit de l'urbanisme ne s'est pas réalisée dans le délai prévu pour la régularisation de la vente par acte authentique. Sur le dépôt de garantie Les acquéreurs ont remis au notaire la somme de 11 250 euros à titre de dépôt de garantie. Le compromis de vente prévoit le sort du dépôt de garantie en cas de non-réalisation d'une condition suspensive : « Faute par l'acquéreur d'avoir signé l'acte authentique de vente avec paiement du prix et des frais dans le délai et les conditions précisés ci-après, la somme versée sera remise au vendeur à titre d'indemnité d'immobilisation. Si l'une des conditions suspensives n'est pas accomplie ou si la vente ne peut être régularisée par suite de l'exercice d'un droit de préemption, la somme versée sera restituée à l'acquéreur ». En application de la convention des parties, M. [E] et Mme [C] sont bien fondés en leur demande de restitution du dépôt de garantie, et les intimés doivent être déboutés de leur demande de versement du dépôt de garantie à titre d'indemnité d'immobilisation. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté M. [E] et Mme [C] de leur demande de restitution du dépôt de garantie, les a condamnés in solidum à verser à M. et Mme [A] la somme de 11 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et dit que Maître [K], séquestre, sera autorisé à se libérer de la somme de 11 500 euros au profit de M. et Mme [A]. Sur la clause pénale Le compromis de vente stipule la clause pénale suivante : « Au cas où l'une des parties ne respecterait pas les engagements résultant des présentes, en tout ou en partie, elle serait de plein droit et de ce seul fait passible, au profit de l'autre partie, de dommages-intérêts, fixés forfaitairement à 10 % du prix, et productifs d'intérêts au taux légal et ce, à compter de la sommation de payer nomme le prévoit l'article 1153 du code civil ». M. [A] et Mme [D] n'établissent pas que M. [E] et Mme [C] n'ont pas respecté leur engagement contractuel et leur ont ainsi causé un préjudice. Il est en effet établi que la non-réalisation de la condition suspensive relative au remblai leur est imputable. En conséquence, M. [A] et Mme [D] seront condamnés au paiement de la somme de 22 500 euros au titre de la clause pénale précitée. M. [A] et Mme [D] seront déboutés de leur demande en paiement au titre de la clause pénale et le jugement sera infirmé de ce chef et en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la clause pénale formée par M. [E] et Mme [C]. Sur les demandes accessoires Le jugement sera infirmé en ses dispositions statuant sur les dépens et les frais irrépétibles. M. [A] et Mme [D] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel et à payer aux appelants la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ; STATUANT À NOUVEAU : DÉBOUTE M. [A] et Mme [D] de l'ensemble de leurs demandes ; DIT que le dépôt de garantie d'un montant de 11 250 euros remise en séquestre auprès de Maître [K], notaire à [Localité 9], sera restitué à M. [E] et Mme [C] ; CONDAMNE M. [A] et Mme [D] à payer à M. [E] et Mme [C] la somme de 22 500 euros au titre de la clause pénale ; CONDAMNE M. [A] et Mme [D] à payer à M. [E] et Mme [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [A] et Mme [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT