Cour d'appel, 06 février 2024. 22/02753

JP/CS Numéro 24/442 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 6 février 2024 Dossier : N° RG 22/02753 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IK2B Nature affaire : Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion Affaire : [J] [M] C/ Etablissement OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDÉS Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 6 février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 12 décembre 2023, devant : Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [J] [M] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5481 du 16/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Pau) Représentée par Me Katy MIRA de la SELARL MIRA, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN INTIMEE : Etablissement OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DES LAND ÉS [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Sabine CAPES de la SELARL SELARL TOURRET CAPES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN sur appel de la décision en date du 06 SEPTEMBRE 2022 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONT DE MARSAN Par jugement réputé contradictoire du 6 septembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a : - Prononcé à compter de ce jour la résiliation du contrat de bail conclu le 12 février 2020 entre l'Office Public de l'Habitat des Landes« XL HABITAT » et Madame [J] [M] concernant un local à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3] - Ordonné en conséquence à Madame [J] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, - Dit qu'à défaut pour Madame [J] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restituer les clés dans ce délai,l'Office Public de l'Habitat des Landes« XL HABITAT» pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - Condamné Madame [J] [M] à payer à l'Office Public de l'Habitat des Landes« XL HABITAT » une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer augmenté des charges, et ce à compter de la présente décision et jusqu'à complète libération des lieux. - Condamné Madame [J] [M] à payer à l'Office Public de l'Habitat des Landes« XL HABITAT » la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - Rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. - Condamné Madame [J] [M] aux entiers dépens de l'instance, - Débouté l'OPHLM des L andes« XL HABITAT » du surplus de ses demandes. Par déclaration du 11 octobre 2022, [J] [M] a interjeté appel de la décision. [J] [M] conclut à : - Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan en date du 6 septembre 2022 en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau - Condamner l'office public de l'habitat des Landes«XL HABlTAT»aux entiers dépens. L'Établissement public Office public de l'habitat des Landes conclut à : Vu le jugement rendu le 6 septembre 2022, Vu l'appel interjeté par Madame [J] [M], Vu l'article 1728 du Code Civil, Vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Vu l'article 1217 du Code Civil, - CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 septembre 2022 par le ]uge des Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de MONT-DE- MARSAN en ce qu'il a : - Prononcé à compter du 6 septembre 2022 la résiliation du contrat de bail conclu le 12 février 2020 entre l'Office Public de l'Habitat des Landes « XL HABITAT '' et Madame [J] [M] concernant un local à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3] ; - Ordonné en conséquence à Madame [J] [M] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de quinze jours ; - Dit qu'à défaut pour Madame [J] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, l'Office Public de l'Habitat des Landes « XL HABITAT '' pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - Condamné Madame [J] [M] à payer à l'Office Public de l'Habitat des Landes « XL HABITAT '' une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer augmenté des charges, et ce à compter de la présente décision et jusqu'à complète libération des lieux ; - Condamné Madame [J] [M] à payer à l'Office Public de l'Habitat « XL HABITAT '' la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire ; - Condamné Madame [J] [M] aux entiers dépens de l'instance. Y AJOUTANT, - DEBOUTER Madame [J] [M] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. - CONDAMNER Madame [J] [M] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT « XL HABITAT '' la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - CONDAMNER Madame [J] [M] aux entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2023. SUR CE Selon acte sous seing- privé en date du 15 novembre 2018, l'Of'ce Public de l' habitat des Landes «XL HABlTAT» (l`OPHLM) a donné à bail à Mme [E] [M] un local à usage d' habitation sis [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel avec charges de 478,53 euros. Selon acte sous-seing privé en date du 12 février 2020, l'Of'ce Public de l' habitat des Landes «XL H ABITAT » ( l`OPHLM ) a donné à bail à Mme [J] [M] mère de [E] [M] un local à usage d 'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel avec charges de 427,82 euros. Très rapidement après l'arrivée de [J] [M] dans la résidence, les autres locataires se sont plaints auprès de «XL H ABITAT » , indiquant que cette arrivée n'avait fait qu'envenimer la situation déjà intolérable instaurée par [E] [M], nuisances sonores, dépôt d'encombrants dans les parties communes, occupation illicite des parties communes à des fins personnelles. Le 2 juin 2020, le bailleur a adressé aux deux locataires un courrier leur demandant de cesser d'utiliser des barbecues à charbon et d'évacuer les palettes entreposées en bas de l'immeuble ainsi que la table et les chaises installées dans les parties communes. Malgré de très nombreux courriers de rappel du règlement intérieur de la résidence, et plus généralement des règles de vie en collectivité, adressés les 3 août 2020, 18 décembre 2020, 25 mars 2021, 9 avril 2021 [E] et [J] [M] ont perduré dans leurs incivilités, la situation ne faisant que s'aggraver. Suite à de nombreuses plaintes du voisinage, XL HABIT AT a demandé à nouveau à [E] [M], par courrier du 29 avril 2021 de retirer tous les encombrants avant le 7 mai 2021, en vain. Par courrier du 7 mai 2021, le bailleur a adressé aux deux locataires une convocation à se prèsenter dans ses bureaux le 19 mai 2021, à laquelle aucune des deux n 'a déféré. Par courriers en date des 20 et 21 mai 2021 [J] [M] et [E] [M] ont été mises en demeure de cesser immédiatement tout trouble nuisant à la tranquillité du voisinage, en particulier les nuisances sonores diurnes et nocturnes, les agressions verbales envers les voisins, et en retirant tous les encombrants entreposés sur les parkings et les parties communes. Les troubles de voisinage se poursuivaient, contraignant plusieurs riverains à déposer des mains courantes auprès du bailleur et de la gendarmerie. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 septembre 2021 XL HABITAT a mis en demeure les locataires de cesser imméd iaternent et définitivement leurs agissements et d'évacuer tous les véhicules dépourvus d'assurance entreposés sur les parkings, sous peine d'engagement d'une procédure judiciaire aux fins de résiliation du bail. N'ayant obtenu aucun changement de comportement de la part des locataires il a introduit une procédure devant le juge des contentieux de la protection qui a rendu la décision dont appel. [J] [M] fait valoir que le bailleur mentionne plusieurs incidents sans qu'aucune pièce justifiant ces allégations ne soit versée aux débatsalors que la charge de la preuve lui appartient dans la mesure où il soutient une mauvaise exécution du contrat de bail par la concluante. Elle précise que sa fille a déménagé de la résidence [Adresse 4] depuis un an et qu'elle vit seule dans la résidence sans qu'aucun incident ne puisse lui être reproché alors qu'elle travaille de nuit dans des exploitations de poulets et cela même les week-ends. L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT « XL HABITAT '' détaille les nombreux incidents, les plaintes qui lui ont été adressées par les voisins, au sujet des troubles subis en ce qui concerne la tranquillité de la résidence en signalant des barbecues, des nuisances sonores provoquées au pied de la résidence, des rodéos sauvages de moto, un manque d'hygiène. Cet organisme a tenté de résoudre la situation de façon amiable en délivrant plusieurs avertissements au locataire alors que la situation s'est dégradée de plus en plus et que les riverains continuaient à se plaindre des incivilités de ces deux locataires. Malgré une mise en demeure délivrée par l'Office public de l'habitat aux intéressés, les troubles ont continué. Ainsi durant la période estivale 2023 [J] [M]et sa fille ont généré à nouveau des nuisances sonores au sein de la résidence comme en attestent les courriels des riverains reçus le 21 mai 2023. L'article 1728 du Code civil précise les obligations du locataire en ce qui concerne l'obligation d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui est donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances à défaut de convention. L'obligation de jouissance paisible des lieux est consacrée par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 suivant lequel le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT « XL HABITAT '' détaille les nombreux incidents, les plaintes qui lui ont été adressées par les voisins, au sujet des troubles subis en ce qui concerne la tranquillité de la résidence en signalant des barbecues, des nuisances sonores provoquées au pied de la résidence, des rodéos sauvages de moto, un manque d'hygiène. Cet organisme a tenté de résoudre la situation de façon amiable en délivrant plusieurs avertissements au locataire alors que la situation s'est dégradée de plus en plus et que les riverains continuaient à se plaindre des incivilités de ces deux locataires. Malgré une mise en demeure délivrée par l'Office public de l'habitat aux intéressés, les troubles ont continué. Ainsi durant la période estivale 2023 [J] [M]et sa fille ont généré à nouveau des nuisances sonores au sein de la résidence comme en attestent les courriels des riverains reçus le 21 mai 2023. L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT « XL HABITAT '' rapporte ainsi la preuve des manquements de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux. Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions et [J] [M] déboutée de l'ensemble de ses prétentions. Il y a lieu de condamner [J] [M] à payer à L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT « XL HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDES ''la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort Rejette l'ensemble des demandes de [J] [M]. Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions. Condamne [J] [M] à payer à L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT « XL HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDES ''la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dit [J] [M] tenue aux dépens qui seront recouvrés en la forme prévue en matière juridictionnelle. Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,