Cour d'appel, 24 mai 2022. 21/00140

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 2 ARRÊT DU 24/05/2022 **** N° de MINUTE : 22/ N° RG 21/00140 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TL4J Jugement (N°2019012178) rendu le 03 décembre 2020 par le tribunal de commerce de Lille Métropole APPELANTE SARL 3 L, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ayant son siège social 64 Allée des Aubépines 62152 Neufchatel Hardelot représentée et assistée par Me Guillaume Francois, avocat au barreau de Lille INTIMÉE SAS Auchan Supermarché, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. Ayant son siège social rue du Maréchal de Lattre de Tassigny 59170 Croix représentée par Me Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai assistée de Me Amélie Poulain substituée à l'audience par Me Djeffal, avocat au barreau de Lille DÉBATS à l'audience publique du 01 mars 2022 tenue par Agnès Fallenot magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS : Nadège Straseele, adjoint administratif faisant fonction de greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Laurent Bedouet, président de chambre Nadia Cordier, conseiller Agnès Fallenot, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 mai 2022 après prorogation du délibéré initialement prévu le 19 mai 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Laurent Bedouet, président et Marlène Tocco, greffier lors du délbéré, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 02 février 2022 **** FAITS ET PROCÉDURE La société Auchan Supermarché a signé le 17 mai 2018 une lettre d'intention adressée à la société Carrefour concernant l'acquisition de son fonds de commerce et de l'immeuble situé à La Queue lez Yvelines (78), 8 rue des Platanes, route de Galluis, pour un montant de 1 600 000 euros dont 960 000 euros pour le bien immobilier. Le 31 mai 2018, une promesse unilatérale d'achat de fonds de commerce et d'immeuble a été régularisée, suivie de la signature d'une promesse synallagmatique de vente le 25 juillet 2018 et de la régularisation de la vente par acte notarié le 15 novembre 2018. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 avril 2019, la société 3L, agence immobilière spécialisée dans les transactions sur immeubles et fonds de commerce, a réclamé à la société Auchan Supermarché le paiement d'honoraires à la suite de cette acquisition, avant de l'assigner en paiement par acte d'huissier du 20 juin 2019. Par jugement rendu le 3 décembre 2020, le tribunal de commerce de Lille Métropole a statué en ces termes : Déboute la société 3L de sa demande de paiement de la somme de 96 000 € au titre du solde de sa prestation, Déboute la société 3L de sa demande dommages-intérêts pour résistance abusive Déboute la société AUCHAN SUPERMARCHE de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire, Condamne la société 3L à payer à la société AUCHAN SUPERMARCHE la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne la société 3L aux entiers dépens, taxés et liquidés à la somme de 73.24 € (en ce qui concerne le greffe). Par déclaration du 4 janvier 2021, la société 3L a relevé appel de l'ensemble des dispositions de cette décision, à l'exception de celle ayant débouté la société Auchan Supermarché de sa demande de dommages et intérêts. PRÉTENTIONS DES PARTIES Par conclusions régularisées par le RPVA le 2 avril 2021, la société 3L demande à la cour de : « Vu les articles 1134 ancien (1103 et 1104 nouveaux), 1147 ancien (1231 nouveau), 1382 (1240 nouveau) du Code civil ; Vu l'article L.110-3 du Code de commerce ; Vu les articles 515, 696, 699, 700 du Code de procédure civile ; (...) ' DÉCLARER la société 3L recevable et bien fondée en ses demandes ; ' REFORMER le jugement entrepris ; En conséquence y faisant droit, ' CONDAMNER la société AUCHAN SUPERMARCHE à payer à la société 3L la somme principale de 96 000,00 euros TTC au titre du solde de sa prestation et majorée des intérêts au taux légal courant à compter de la date la mise en demeure de payer qui lui a été adressée par lettre recommandée avec avis de réception, en application de l'article 1231 nouveau du code civil ; ' CONDAMNER la société AUCHAN SUPERMARCHE à payer à la société 3L la somme de 5 000,00 euros au titre de la résistance abusive ; En tout état de cause, ' CONDAMNER la société AUCHAN SUPERMARCHE à payer à la société 3L la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du Code de procédure civile ; ' CONDAMNER la société AUCHAN SUPERMARCHE à payer à la société 3L la somme correspondant aux entiers frais et dépens de l'instance, outre les honoraires prévus pour le recouvrement forcé par l'huissier de justice ». La société 3L expose qu'il n'est pas sérieusement contestable que la société Auchan Supermarché, par l'intermédiaire de son directeur du développement en charge des relations extérieures, Monsieur [D] [Z], l'a contactée afin qu'elle recherche pour son compte un actif immobilier pouvant accueillir un supermarché alimentaire de notoriété nationale sur la commune de La Queue lez Yvelines. Le mandat de recherche, non contesté par la société Auchan Supermarché, stipule que : « dans le cas où le mandant viendrait à se porter acquéreur d'un des biens recherchés et proposés par le mandataire, ce dernier aura doit à une rémunération fixée à 5% HT du prix de vente de l'actif, et au minimum à 80 000,00 € HT ». La société Auchan Supermarché ne peut pas nier l'existence de la prestation. La chronologie des faits démontre que seule l'entremise de Monsieur [J] [K] lui a permis de contracter. Ses propres préposés l'ont admis par courriel et ont même insisté sur le caractère injuste du silence de la société Auchan Supermarché. Sur le plan juridique, la société Auchan Supermarché assoit sa position sur des décisions de jurisprudence qui, autrefois, faisaient effectivement une application stricte de l'exigence du mandat préalable et écrit. Cependant, par un arrêt de la chambre mixte du 24 février 2017, la Cour de cassation a assoupli considérablement sa jurisprudence. Plusieurs courriers et une mise en demeure ont été adressées à la société Auchan Supermarché qui s'obstine à refuser le paiement de la créance alors que la vente a été conclue. Il est clair qu'elle oppose une résistance abusive, qui devra être sanctionnée par l'octroi de dommages et intérêts. Par conclusions régularisées par le RPVA le 1er juillet 2021, la société Auchan Supermarché demande à la cour de : « Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972, Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile, Vu les pièces versées au débat, (...) A titre principal, ' DECLARER la société AUCHAN SUPERMARCHE recevable en son appel incident et bien fondée en ses demandes ; ' CONFIRMER le jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 3 décembre 2020 en ce qu'il a : o Débouté la société 3L de sa demande de paiement de la somme de 96 000 € au titre du solde de sa prestation ; o Débouté la société 3L de sa demande dommages-intérêts pour résistance abusive ; o Condamné la société 3L à payer à la société AUCHAN SUPERMARCHE la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; o Condamné la société 3L aux entiers dépens, taxés et liquidés à la somme de 73.24 € (en ce qui concerne le greffe) ; ' INFIRMER le jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 3 décembre 2020 en ce qu'il a : o Débouté la société AUCHAN SUPERMARCHE de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire ; En conséquence, et statuant à nouveau du chef critiqué A titre principal, ' REJETER toute demande de rémunération ou indemnisation à ce titre, en l'absence de mandat écrit préalable conféré à la société 3L ; ' DÉBOUTER la société 3L de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire, ' CONSTATER que la société 3L ne rapporte pas la preuve des diligences qu'elle aurait effectuées conformément au mandat de recherche allégué ; ' DÉBOUTER la société 3L de toute demande fondée sur ce dernier ainsi que de toutes autres ; En tout état de cause, ' CONDAMNER la société 3L à verser à la société AUCHAN SUPERMARCHE la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ; ' CONDAMNER la société 3L à payer à la société AUCHAN SUPERMARCHE la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel. » La société Auchan Supermarché fait valoir que la société 3L ne justifie d'aucun mandat écrit dûment régularisé préalable à son intervention. Elle occulte les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglementant l'activité des professionnels de l'immobilier qui sont pourtant d'ordre public. Au titre de l'article 6 I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 72 de son décret d'application, l'agent immobilier doit détenir, préalablement à toute recherche ou à toute négociation, un mandat écrit de son mandant. La jurisprudence considère que l'exigence d'un mandat écrit et signé préalable revêt un caractère solennel et non simplement probatoire. Il s'agit en effet d'une condition de validité dudit mandat sanctionnée par la nullité. A défaut, un agent immobilier n'est en droit de réclamer aucune commission ni rémunération. L'arrêt de chambre mixte de la Cour de cassation en date du 24 février 2017 concerne uniquement la question de la nature de la nullité applicable. Cet arrêt vient considérer que la violation des dispositions précitées de la loi Hoguet est sanctionnée par une nullité relative, et qu'en conséquence, seul le mandant et le mandataire peuvent l'invoquer et non un tiers. En tout état de cause, il ne saurait y avoir de nullité ici puisqu'il n'y a pas de mandat. La constatation du défaut de contrat écrit préalable interdit de retenir que l'agent immobilier a reçu mandat. Dès lors, aucune rémunération n'apparaît due à la société 3L au titre de la prétendue recherche d'un bien à La Queue lez Yvelines. A titre subsidiaire, la société Auchan Supermarché ajoute que la société 3L ne justifie pas d'une quelconque entremise. Le mandat de recherche produit mentionne une date d'entrée en vigueur au 23 mai 2018. Or, et à cette date, la société Auchan Supermarché avait d'ores et déjà trouvé le bien correspondant puisqu'elle avait transmis à la société Carrefour une lettre d'intention du 16 mai 2018 mentionnant l'immeuble en question et le prix proposé. Il ne peut donc être considéré que l'intervention de la société 3L ait été déterminante dans l'acquisition de ce bien immobilier. Jusqu'à aujourd'hui, celle-ci ne justifie d'ailleurs toujours pas des diligences qu'elle aurait véritablement effectuées. Tout au plus Monsieur [J] [K] aurait fourni des informations concernant le prix à proposer au vendeur, ce qui ne correspond nullement à l'exécution de sa mission au titre du mandat de recherche. Les demandes de la société 3L s'avèrent manifestement abusives et contreviennent directement à la réglementation d'ordre public relative aux conditions de rémunérations des agents immobilier, ce qui justifie sa condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire. La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 février 2022. SUR CE I - Sur la demande en paiement Aux termes des dispositions d'ordre public des articles 1 et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, qui se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, la recherche d'immeubles bâtis ou non bâtis, doivent être rédigées par écrit. L'article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi du 2 janvier 1970 précise que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties. Il résulte de ces dispositions qu'un agent immobilier ne peut réclamer de rémunération ou d'indemnisation lorsqu'il négocie ou s'engage sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties à l'opération. Or en l'espèce, aucun mandat de recherche écrit n'a été signé entre les parties, seul un projet ayant été discuté. Dès lors, la société 3L ne peut prétendre aux honoraires qu'elle réclame. La décision entreprise doit être confirmée en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande en ce sens. II ' Sur les dommages et intérêts En application des dispositions des articles 1240 et 1241du Code civil, l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et nécessite que soit caractérisée une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice pour que puissent être octroyés des dommages et intérêts à titre de réparation. 1) Sur la demande présentée par la société 3L Le comportement procédural de la société Auchan Supermarché dans le cadre de la présente instance ne révèle aucune résistance abusive, l'action en paiement engagée à son encontre ayant d'ailleurs été rejetée. La décision des premiers juges ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle a débouté la société 3L de sa demande de dommages et intérêts de ce chef. 2) Sur la demande présentée par la société Auchan Supermarché Faute pour la société Auchan Supermarché d'articuler les éléments de fait nécessaires au soutien de sa prétention, pour caractériser et prouver la faute de la société 3L ayant fait dégénérer en abus l'action puis l'appel, cette dernière se contentant de qualifier la procédure d'abusive et vexatoire comme contournant les règles d'ordre public relatives à la rémunération des agents immobiliers, sans même caractériser son préjudice, elle ne peut qu'être déboutée de sa demande. La décision des premiers juges sera confirmée. III ' Sur les demandes accessoires 1) Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L'issue du litige justifie de condamner la société 3L aux dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance 2) Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. L'équité commande de rejeter les demandes des parties au titre de leurs frais irrépétibles. La décision entreprise sera réformée en ce sens. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement rendu le 3 décembre 2020 par le tribunal de commerce de Lille Métropole, sauf en ce qu'il a condamné la société 3L à payer à la société Auchan Supermarché la somme de 1000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ; Y ajoutant, Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles ; Condamne la société 3L aux dépens d'appel. Le greffierLe président Marlène ToccoLaurent Bedouet