Tribunal judiciaire, 28 mai 2024. 23/07826

MINUTE N° : JUGEMENT DU :28 Mai 2024 DOSSIER N° :N° RG 23/07826 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UYDB AFFAIRE :[Y] [P], [F] [P], [L] [P] C/ S.A.S. HKA TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL 3ème Chambre COMPOSITION DU TRIBUNAL PRESIDENT :Monsieur VERNOTTE, Vice-Président Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats. GREFFIER : Lors des débats : Mme PERREAU Lors du prononcé : Mme REA PARTIES : DEMANDEURS Madame [Y] [P] née [U] née le 05 novembre 1938 à [Localité 7] (Aveyron), demeurant [Adresse 1] Madame [F] [P] épouse [H] née le 12 mai 1967 à [Localité 8] (94) , demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] Monsieur [L] [P] né le 13 juillet 1969 à [Localité 8] (94) , demeurant [Adresse 4] représentés par Me Maya GHOZALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0152 DEFENDERESSE S.A.S. HKA, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Najette LABBAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0319 Clôture prononcée le : 09 février 2024 Débats tenus à l’audience du : 25 mars 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 24 mai 2024 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 28 mai 2024, nouvelle date indiquée par le Président. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 décembre 2021, l’indivision [P] formée par Madame [Y] [U] épouse [P], Madame [F] [P], épouse [H] et Monsieur [L] [P], a donné à bail à la SAS HKA divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er décembre 2021, pour se terminer le 30 novembre 2030, moyennant un loyer initial de 27.000 euros par an en principal, outre 900 euros par mois de provision sur charges. Les lieux sont destinés au commerce exclusif de « restaurant sur place et/ou à emporter ». Le loyer est payable d’avance au domicile du bailleur le 1er de chaque trimestre, à savoir 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. Ledit bail porte sur un local comprenant : au rez-de-chaussée: - Une boutique en façade sur rue avec comptoir, à droite de la porte cochère de l’immeuble, - Une arrière salle éclairée sur cour avec porte de sortie sur ladite cour, - Une cuisine à la suite, avec porte de sortie de cour, - Une cabine téléphonique, - Toilettes (avec lavabo et 2 WC). Au premier étage: - Par escalier intérieur se trouvant dans la cuisine l’on accède à un palier : --- A droite de ce palier se trouve un dégagement comportant un lavabo et un vestiaire, --- A gauche dudit palier se trouve un local pouvant servir de grenier, buanderie et dans laquelle est installée la chaudière de chauffage central. au sous-sol: - Une cave par laquelle on accède par un escalier se trouvant dans le comptoir ou par un monte-charge, - Installation de : eau, gaz, électricité, chauffage central au gaz, d’une surface totale de 150,70 m2. Il a été convenu dans le contrat de bail que la société HKA prendrait à sa charge les travaux de mise aux normes HCR et EPR, en ce compris la remise en service de l’extraction à hauteur de 300.000 HT € et dans un délai de 12 mois. La société HKA a bénéficié en contrepartie d’un bail neuf, d’une franchise de loyer de 3 mois et d’un droit d’entrée minoré. Les 25 et 27 juillet 2022, le Syndic de copropriété, la société ABEILLE GESTION IMMOBILIER a alerté par mail [F] [P] sur des travaux réalisés par le preneur sans autorisation de l’assemblée des copropriétaires : - la pose d’une climatisation extérieure dans les parties communes de l’immeuble ; - la pose d’une cheminée d’extraction, dont il était rapporté des nuisances sonores et olfactives. Le Syndic de copropriété a informé également par mail [F] [P] sur la non-conformité du preneur aux règles d’hygiène et au non-respect de la tranquillité des lieux : - le dépôt des poubelles dans les parties communes ; - et la présence de voitures bloquant l’accès. Le 30 septembre 2022, les bailleurs ont fait délivrer un premier commandement visant la clause résolutoire d’avoir à régler le passif locatif et de faire cesser les manquements suivants : - Retard systématique dans le paiement des loyers ; - Absence de communication de la garantie à première demande ; - Absence d’enregistrement du bail commercial conclu ; - Installation d’une climatisation extérieure non autorisée ; - Installation d’un conduit de cheminée d’évacuation avec extracteur de fumée au-dessus du restaurant à proximité de fenêtres des 3èmes et 4èmes étages ; - Nuisances continues notamment olfactives (fortes odeurs de friture) et sonores découlant de l’exploitation du restaurant ; - Dépôt de sacs poubelles ; palettes cartons et autres encombrants à même le sol dans la cour de l’immeuble ; - Présence de voitures étrangères à l’immeuble dan la cour et blocage de l’accès pour les véhicules des copropriétaires. Le 30 novembre 2022, les bailleurs ont été assignés aux côtés de la SA HKA et du SDC voisin à la requête du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en référé d’heure à heure devant le Tribunal judiciaire de Créteil aux fins de retrait des installations irrégulières car non autorisées. Par ordonnance de référé du 16 janvier 2023, la SAS HKA, a été condamnée à déposer l’ensemble des installations en ce compris l’extraction. La SAS HKA a interjeté appel de cette décision. Le 01 août 2023, les bailleurs ont fait à La SAS HKA délivrer un second commandement de faire cesser les manquements et infractions au contrat de bail, visant la clause résolutoire. *** Par ordonnance du 14 novembre 2023, [Y], [F] et [L] [P] ont été autorisés à assigner à jour fixe La SAS HKA devant le tribunal judiciaire de Créteil, à l’audience du 29 janvier 2024, aux fins notamment de constater la résiliation de plein droit du bail commercial et d’ordonner l’expulsion de La SAS HKA. L’assignation a été délivrée à La SAS HKA le 27 novembre 2023. A l’audience du 29 janvier 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi devant le juge de la mise en état avec un calendrier de procédure. L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 février 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 25 mars 2024. Par un arrêt du 25 avril 2024, la Cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance du juge des référés du 16 janvier 2023 en ce qu’elle a condamné la société HKA à déposer l’ensemble des installations, y ajoutant la condamnation in solidum des consorts [P] aux mêmes fins. *** Dans leurs dernières conclusions notifiées le 7 février 2024, [Y], [F] et [L] [P] ont demandé à la juridiction de : in limine litis : - juger que la SAS HKA ne remplit pas les conditions de l’article 108 du code de procédure civile - déboutern en conséquence la SAS HKA de sa demande de suspension d’instance ; à titre principal : - juger que Madame [Y] [U] épouse [P], Madame [F] [P], épouse [H] et Monsieur [L] [P] ont respecté leur obligation de délivrance conforme ; - juger que la SAS HKA n’est pas à jour du règlement de l’indemnité d’occupation due au titre du 1er trimestre 2024 ; - juger que la SAS HKA a commis une faute contractuelle en déposant le conduit d’extraction de fumées sans autorisation du bailleur et de la copropriété ; - juger que la SAS HKA a commis une faute contractuelle en installant un conduit d’extraction de fumées sans autorisation du bailleur et de la copropriété ; en conséquence, à titre principal : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, faute pour la SAS HKA d’avoir régularisé la situation à la suite des commandements délivrés les 30 septembre 2022 et 1er août 2023 et déclarer la SAS HKA, occupant sans droit ni titre ; - ordonner la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre la SAS HKA et Madame [Y] [U] épouse [P], Madame [F] [P], épouse [H] et Monsieur [L] [P] pour les locaux situés au [Adresse 5], par l’effet de la clause résolutoire ; - débouter la SAS HKA de toutes ses demandes, fins et conclusions, - ordonner l'expulsion immédiate de la SAS HKA et de tout occupant introduit de son chef des locaux loués au [Adresse 5], qu’elle occupe sans droit ni titre ; - assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ; - ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner ; aux frais, risques et périls de la SAS HKA qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ; - condamner la SAS HKA au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation de 40.500€ HTHC par an en principal outre les charges, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, - dire que cette indemnité d'occupation sera indexée sur l’ILC conformément aux stipulations du bail commercial ayant lié les parties, outre les charges et impôts, à compter de l'échéance du délai du commandement de payer en date du 30 septembre 2022 et jusqu’à complète libération des lieux ; - condamner la SAS HKA au paiement d’une indemnité irréductible de 10% de toutes sommes dues, telle que figurant à la clause résolutoire du bail ; - condamner en tant que de besoin la SAS HKA au règlement de cette indemnité ; - condamner la SAS HKA au paiement de 70.000 euros au titre de dommages et intérêts ; - ordonner l’acquisition de l’intégralité du dépôt de garantie d’un montant de 12.500 € au bénéfice de Madame [Y] [U] épouse [P], Madame [F] [P], épouse [H] et Monsieur [L] [P] à titre d’indemnité, conformément à la clause résolutoire du bail ; - ordonner l’acquisition de l’intégralité de l’indemnité du pas de porte d’un montant de 120.000 € au bénéfice de Madame [Y] [U] épouse [P], Madame [F] [P], épouse [H] et Monsieur [L] [P] à titre d’indemnité, conformément à la clause 6 du bail ; - ordonner l’acquisition de l’intégralité du loyer en cours au jour de la décision à intervenir à Madame [Y] [U] épouse [P], [F] [P], épouse [H] et Monsieur [L] [P] à titre d’indemnité, conformément à la clause résolutoire du bail ; - condamner la SAS HKA à régler à Madame [Y] [U] épouse [P], Madame [F] [P], épouse [H] et Monsieur [L] [P], la somme de 113.854,00 euros au titre au titre du préjudice financier ; - condamner la SAS HKA à régler à Madame [Y] [U] épouse [P], Madame [F] [P], épouse [H] et Monsieur [L] [P], la somme de et 10.000 euros au titre du préjudice moral subi ; à titre subsidiaire : Si par extraordinaire, le Tribunal devait prononcer une condamnation des consorts [P] à indemniser la SAS HKA : ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle aux fins de détermination contradictoire du préjudice subi par la SAS HKA, aux frais exclusifs de cette dernière ; en tout état de cause : - condamner la SAS HKA à régler à Madame [Y] [U] épouse [P], Madame [F] [P], épouse [H] et Monsieur [L] [P], la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement et de la présente assignation dont distraction au profit de Me Maya GHOZALI ; - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de leurs prétentions, [Y], [F] et [L] [P] ont notamment fait valoir : - qu’ils sont bailleurs indivis d’un restaurant ; - que les locaux étaient vétustes lorsque La SAS HKA a souhaité souscrire un bail ; que la SAS HKA s’est engagée à réaliser 300 000 € de travaux ; - que le chantier a été conduit de manière erratique ; - que La SAS HKA n’a pas payé régulièrement son loyer ; - que La SAS HKA a cru qu’elle pouvait installer une nouvelle extraction en déposant l’ancienne ; - que La SAS HKA a commis d’autres manquements à ses obligations ; - que les demandeurs ont bien respecté leur obligation de délivrance conforme Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 février 2024, La SAS HKA a demandé au tribunal: in limine litis : - d’ordonner in limine litis de suspendre la présente instance dans l’attente du prononcé de la décision de la Cour d’appel de PARIS dans le cadre de la procédure d’appel enrôlée sous le numéro RG 23/05898, la date de plaidoirie étant fixée au 07 mars 2024, à titre principal : - de constater que la société HKA est à jour du paiement des loyers et qu’elle a régularisé les causes du commandement de payer du 1er août 2023 et que par conséquent la clause de résiliation du bail commercial n’a pas vocation à s’appliquer ; - de constater la volonté de la société HKA de poursuivre l’exécution du bail commercial et de régulariser la mise en place d’une extraction conforme aux dispositions légales en vigueur en coopérant avec le bailleur et les syndicats des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] ; - de constater les consorts [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, à titre reconventionnel : - de constater le manquement des consorts [P] à leur obligation de délivrance conforme ; - de constater que la clause pénale insérée dans le bail commercial à l’article 10 est abusive et la réputer non écrite ; à défaut la modérer ; - de condamner in solidum les consorts [P] à régler à la société HKA la somme globale de 358.458 euros au titre du manquement à son obligation de délivrance, sous réserve d’une actualisation des préjudices subis aujourd’hui décomposés comme suit : --- 159.208 euros au titre des investissements réalisés à perte (mise aux normes, équipements, emprunt, dépose etc) pour une activité de restauration rapide avec extraction ; --- 179.250 euros en réparation du préjudice lié à la perte de la valeur du fonds de restauration rapide et ses conséquences financières ; --- 20.000 euros en réparation du préjudice moral ; - de condamner in solidum les consorts [P] à régler à la société HKA la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance dont distraction sera faite au profit de Maître Najette LABBAS, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile. A l’appui de ses prétentions, La SAS HKA a notamment soutenu : - que les bailleurs souhaitent se débarrasser d’elle parce qu’ils savent que le bail n’a pas été conclu correctement ; - que l’activité n’a pas bien été décrite dans le bail ; - que le bailleur n’a pas délivré un local conforme pour une activité de restaurant ; - que lors de la conclusion du bail, les parties ne se sont pas inquiétées des conduits pré-existants ; - qu’à aucun moment dans le bail, il n’est mentionné que l’extraction dépend des deux copropriétés ; - que le bailleur ne s’est jamais soucié de l’existence d’une seconde copropriété et des risques que cette coexistence faisait peser sur son locataire ; - que l’impossibilité d’obliger l’autre copropriété à accepter l’installation des conduits d’extraction, constitue pour le bailleur un véritable obstacle pour exécuter son obligation de délivrance vis-à-vis du preneur d’un local pour une activité de restauration ; - que les loyers sont régulièrement payés ; - que le locataire a dû revoir complètement son activité, suite à la décision de référé ; - qu’il a déjà engagé 358 000 € dans l’affaire. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 24 mai 2024 puis prorogée au 28 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Sur la demande de suspension d’instance La présente décision étant rendue après notification de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 25 avril 2024 et production de celui-ci par note en délibéré via RPVA, la demande formée par La SAS HKA d’ordonner in limine litis la suspension de la présente instance dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Paris est devenue sans objet. Sur les demandes principales - Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le respect par le bailleur de son obligation de délivrance En vertu de l’article 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » En l’espèce, le bail comporte une clause résolutoire qui stipule de manière non équivoque l’intention des parties de mettre fin de plein droit au contrat de bail en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations. L’article 7.2 du contrat de bail impose notamment à La SAS HKA de prendre à sa charge les travaux de mise aux normes HCR et ERP à hauteur de 300 000 € HT, à réaliser dans les 12 mois de l’entrée en jouissance. La SAS HKA ne peut valablement soutenir qu’elle n’était pas informée de ce que la gaine d’extraction n’était pas conforme, dès lors qu’elle avait visité les lieux avec un huissier et en compagnie de son avocat et qu’elle disposait de l’accès à toutes les informations utiles avant de signer le bail. Elle a donc signé le contrat de bail en toute connaissance de cause. La rédaction de l’article 14.2 du contrat de bail démontre que La SAS HKA connaissait l’état des non-conformités affectant le local commercial ; celle-ci a reconnu être informée, via cette clause, que les « locaux loués ne répondent pas aux normes administratives en matière d’hygiène, de sécurité et de salubrité publiques, ERP ou autres, [et que] le preneur déclare vouloir prendre à sa charge l’ensemble des formalités administratives à accomplir ainsi que l’exécution et le coût des travaux, aménagements et équipements divers nécessaires ». La SAS HKA était ainsi réputée savoir, avant l’entrée dans les lieux, que le système d’extraction des fumées était à revoir. Elle ne peut donc reprocher au bailleur de lui avoir caché cette information. Il lui était également loisible de solliciter tous les documents relatifs aux deux copropriétés se partageant les gaines d’extraction, ce qu’elle n’a pas fait. La SAS HKA reproche également au bailleur d’avoir manqué à son obligation de délivrance en ne sollicitant pas auprès de de l’administration et de la copropriété l’autorisation de procéder aux travaux de changement de la gaine d’extraction. L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en application des articles 1719 et 1720 du code civil impose à ce dernier de mettre à la disposition du locataire un immeuble conforme à sa destination et de le maintenir, pendant le cours du bail, en état de servir à l’usage auquel il est destiné. Il en découle également pour le bailleur l’obligation de mettre en conformité l’immeuble avec les normes administratives lui étant applicables et de prendre à sa charge les travaux prescrits par l’autorité administrative. S’il est possible que le contrat de location fasse supporter au preneur la charge des travaux de mise en conformité prescrits par l’autorité administrative, encore faut-il qu’il en soit ainsi convenu entre les parties par une clause expresse stipulée à cet effet (Cour de cassation, Chambre civile 3, 26 janvier 2022, 20-13.813, §14 ; Tribunal de grande instance de Lyon, 10e chambre, 12 janvier 2016, n° 13/09125). En l’espèce, une telle clause figure dans le contrat de bail commercial conclu entre les consorts [P] et La SAS HKA, qui transfère expressément la charge de L’article 7.2 du bail, qui stipule que « le preneur devra en outre : - obtenir toutes autorisations administratives nécessaires préalablement à l’exécution des travaux (…) ; - établir préalablement à l’exécution des travaux l’autorisation de la copropriété si elle est nécessaire, il fournira à cette fin un dossier complet comportant [notamment] un descriptif (…) concernant les travaux de ventilation ». En l’espèce, La SAS HKA ne démontre pas qu’elle a transmis au bailleur la moindre étude ou descriptif technique sur la nature des travaux entrepris, préalablement au changement de la gaine d’extraction. Le contrat lui faisait également obligation d’obtenir l’autorisation de la part du syndicat des copropriétaires, pour changer la gaine d’extraction. S’il est évident que seul le bailleur peut se présenter devant l’assemblée générale, rien n’empêchait La SAS HKA d’entamer les démarches préalables auprès de la copropriété, puis de se tourner vers le bailleur ; c’est en ce sens qu’il faut comprendre la clause 7.2 du contrat de bail. Or, La SAS HKA ne justifie pas avoir entamé la moindre démarche à l’égard de la copropriété pour solliciter l’autorisation de changer la gaine d’extraction. La SAS HKA ne justifie pas non plus qu’elle a transmis aux autorités administratives les études et documents nécessaires concernant les travaux à réaliser relatifs à la gaine d’extraction. Le dossier qu’elle fournit en pièce n° 11 ne comporte aucune information à ce sujet, ou à tout le moins aucune information lisible à ce sujet. En conséquence, il convient de retenir que La SAS HKA a commis un manquement à son obligation tirée du contrat de bail. La société HKA n’a ainsi pas régularisé dans le délai d’un mois imposé, les causes du commandement qui lui a été délivré le 30 septembre 2022, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 31 octobre 2022. Dans ces circonstances, il convient de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire au 31 octobre 2022 et la résiliation de plein droit du bail commercial conclu le 15 décembre 2021 entre la SAS HKA et Madame [Y] [U] épouse [P], Madame [F] [P], épouse [H] et Monsieur [L] [P] pour les locaux situés au [Adresse 5] ; - dire que faute par la société HKA d’avoir libéré les lieux sis locaux loués au [Adresse 5] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ; - rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ». Il n’est en revanche pas nécessaire d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte, La SAS HKA n’ayant pas fait preuve de résistance abusive dans ce litige, mais ayant simplement usé de son droit de faire valoir sa position. En conséquence, la demande d’astreinte formée par [Y], [F] et [L] [P] sera rejetée. - Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation L’occupation illicite des lieux par La SAS HKA cause manifestement et nécessairement un préjudice à [Y], [F] et [L] [P] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation est due par La SAS HKA depuis le prononcé de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés. Elle ne peut excéder le montant du loyer contractuel outre charges, taxes et accessoires, sans être qualifiée de clause pénale manifestement excessive, vu la co-existence d’autres clauses indemnitaires examinées ci-après qui revêtent le caractère de clauses pénales. Par conséquent, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. Cette indemnité d'occupation sera indexée sur l’ILC conformément aux stipulations du bail commercial ayant lié les parties, outre les charges et impôts, à compter de l'échéance du délai du commandement de payer en date du 30 septembre 2022 et jusqu’à complète libération des lieux. De même, l’occupation des lieux par La SAS HKA au jour du présent jugement justifie d’ordonner l’acquisition de l’intégralité du loyer en cours au jour de la décision à intervenir à Madame [Y] [U] épouse [P], Madame [F] [P], épouse [H] et Monsieur [L] [P]. - Sur les clauses pénales [Y], [F] et [L] [P] sollicitent l'application d'une pénalité de 10 % de toutes sommes dues, telle que figurant à la clause résolutoire du bail ; cette pénalité n’apparaissant pas manifestement excessive, il convient de la prononcer. En conséquence, La SAS HKA sera condamnée à payer à [Y], [F] et [L] [P] une indemnité irréductible de 10 % de toutes sommes dues au titre du présent jugement, telle que figurant à la clause résolutoire du bail. En outre, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale qui vient justement réparer le préjudice né de l’inexécution par La SAS HKA de ses obligations contractuelles. En conséquence, il convient d’ordonner l’acquisition de l’intégralité du dépôt de garantie d’un montant de 12.500 € au bénéfice de Madame [Y] [U] épouse [P], Madame [F] [P], épouse [H] et Monsieur [L] [P] à titre d’indemnité. - Sur l’indemnité de pas de porte Les consorts [P] réclament l’attribution de l’indemnité de pas de porte de 120.000 euros, versée par La SAS HKA à son entrée dans les lieux. L’article 6 du contrat de bail prévoit qu’en cas de résiliation ou résolution du bail pour quelques motifs que ce soit, le montant de l’indemnité de pas de porte restera acquis au bailleur. Cependant, le bailleur produit une copie du contrat de bail dans laquelle le montant de l’indemnité de pas de porte convenu entre les parties est occulté en noir et totalement illisible. En conséquence, les demandeurs ne démontrant pas le montant de l’indemnité de pas de porte versée par le preneur, il convient de les débouter de leur demande en ce sens. - Sur les demandes de dommages et intérêts Vu l’article 1240 du code civil ; La dépose non autorisée des anciens conduits d’extraction, l’obligation judiciaire de dépose de la nouvelle extraction [Y], [F] et [L] [P] in solidum avec La SAS HKA – qui ont pour seule origine le comportement frauduleux de La SAS HKA - ont causé aux consorts [P] un préjudice commercial important : non seulement, il n’est pas acquis que les syndics de copropriété concernés autorisent la pose d’une nouvelle extraction conforme, mais en outre les bailleurs ont vu la commercialité de leur local se déprécier fortement. La responsabilité de La SAS HKA est donc engagée. Le préjudice subi par consorts [P] consiste dans leur exposition aux frais suivants pour faire poser la prochaine extraction, tels que justifiés par la production des devis idoines : - Frais d’expertise du système d’extraction : (DM CONSULTING°) : 3000, 00 euros - Frais d’architecte pour l’ensemble de la mission (GAUTHIER ARCHITECTURE) : 8.400,00 euros - Devis [D] : 92.748,00 euros - Assurance TRC MAAF (tout risque chantier) :763,00 euros - Assurance DO MAAF (dommage ouvrage) : 8.943,00 euros Total : 113.854,00 euros En revanche, les consorts [P] ne démontrent pas avoir subi un préjudice d’une autre nature que financier. De sorte que leur demande d’indemnité au titre du préjudice moral sera rejetée. Il en va de même s’agissant de la demande tendant à condamner la SAS HKA au paiement de la somme de 70 000 € à titre de dommages et intérêts ; cette prétention ne figure que dans le dispositif des conclusions des demandeurs, n’est pas rappelée dans la motivation, n’est pas argumentée et ne se rattache à aucun des préjudices allégués par les consorts [P]. En conséquence, la demande sera rejetée. Dans ces circonstances, il convient de condamner La SAS HKA à payer à [Y], [F] et [L] [P] la somme de 113 854 € à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes reconventionnelles En l’absence de preuve d’un quelconque manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance conforme, il convient de rejeter l’ensemble des demandes indemnitaires reconventionnelles formées par La SAS HKA. Sur les autres mesures En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner La SAS HKA aux entiers dépens. Vu les justificatifs des honoraires d’avocat produits par les demandeurs, il y a lieu en outre de condamner La SAS HKA à payer à [Y], [F] et [L] [P] la somme de 10 000,00 € (dix mille euros) en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, DIT que la demande formée par La SAS HKA d’ordonner in limine litis la suspension de la présente instance dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Paris, est devenue sans objet ; CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au 31 octobre 2022 et la résiliation de plein droit du bail commercial conclu le 15 décembre 2021 entre la SAS HKA et Madame [Y] [U] épouse [P], Madame [F] [P], épouse [H] et Monsieur [L] [P] pour les locaux situés au [Adresse 5] ; ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les deux mois de la signification de la présente décision, l’expulsion de la société HKA et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; DIT, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ; FIXE l’indemnité d’occupation due par la société HKA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; DIT que l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’ILC, outre les charges et impôts, à compter de l'échéance du délai du commandement de payer en date du 30 septembre 2022 et jusqu’à complète libération des lieux ; ORDONNE l’acquisition de l’intégralité du loyer en cours au jour de la décision à intervenir à Madame [Y] [U] épouse [P], [F] [P], épouse [H] et Monsieur [L] [P] ; CONDAMNE La SAS HKA à payer à [Y], [F] et [L] [P] une indemnité irréductible de 10 % de toutes sommes dues au titre du présent jugement, telle que figurant à la clause résolutoire du bail ; ORDONNE l’acquisition de l’intégralité du dépôt de garantie d’un montant de 12.500 € au bénéfice de Madame [Y] [U] épouse [P], Madame [F] [P], épouse [H] et Monsieur [L] [P] à titre d’indemnité ; CONDAMNE La SAS HKA à payer à [Y], [F] et [L] [P] la somme de 113 854 € à titre de dommages et intérêts ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE La SAS HKA aux entiers dépens ; CONDAMNE La SAS HKA à payer à [Y], [F] et [L] [P] la somme de 10 000,00 € (dix mille euros) en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait à CRÉTEIL, l’an DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT HUIT MAI Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du pononcé. Le GREFFIER Le PRÉSIDENT