Cour d'appel, 16 février 2023. 21/02624

ARRET N° [H] C/ S.A.S. GDP VENDOME CD/SGS COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/02624 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IDI4 Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN PARTIES EN CAUSE : Monsieur [G] [H] né le 07 Novembre 1952 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté par Me TURPIN substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau D'AMIENS Plaidanr par Me COHEN,avocat au barreau de PARIS APPELANT ET S.A.S. GDP VENDOME, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Florence GACQUER CARON, avocat au barreau D'AMIENS Plaidant par Me AMRI, avocat au barreau de PARIS INTIMEE DEBATS : A l'audience publique du 15 décembre 2022, l'affaire est venue devant Mme Christina DIAS DA SILVA, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 février 2023. La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.  COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 16 février 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. * * * DECISION : Par acte sous seing privé du 17 mars 2005, M. [G] [H] a conclu avec la SARL Patrimmo Expansion, mandatée par la SARL GDP Vendôme, un contrat de réservation portant sur les lots 72 à 76 d'un ensemble immobilier à usage de résidence pour personnes âgées situé [Adresse 1] au prix hors taxes de 492 308 euros. L' annexe II de ce contrat de réservation contient une clause intitulée 'Sortie de l'opération' ainsi libellée : ''Le groupe GDP Vendôme ou l'une de ses sociétés adhérentes, gestionnaire des Résidences pour Personnes Agées sous le label «'Lagedor'» propose le rachat des lots dans 15 ans à condition de 105% du prix d'achat hors taxes de l'immobilier, si les investisseurs privés désirent revendre tout ou partie de leur investissement effectué. Dans ces conditions, le groupe GDP Vendôme met à la disposition des investisseurs une possibilité de sortie car il souhaite bénéficier d'une réelle priorité d'achat.' Par acte authentique du 15 juin 2005, la SASU GDP Vendôme Promotion a vendu à M. [G] [H] les lots réservés moyennant le prix TTC de 388 527,77 euros. L'acte notarié précise que la vente a été précédée d'un contrat préliminaire conforme à l'article 11 de la loi du 2 janvier 1967, respectant les prescriptions de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, aux termes duquel le vendeur s'est obligé à réserver à l'acquéreur les biens et droits immobiliers vendus moyennant le prix indiqué. Au paragraphe 'notification du projet de vente' il est indiqué que conformément aux dispositions de l'article R261-30 du code de la construction et de l'habitation, il a été notifié à l'acquéreur (') 'le projet du présent acte accompagné du plan (...). La convention objet des présentes annule et remplace tous actes antérieurs et en conséquence définit seule les droits et obligations des parties'. Par courrier recommandé avec avis de réception du 4 avril 2019, M. [H] a informé la société GDP Vendôme de sa décision de bénéficier de la garantie de rachat des 5 chambres au prix global de 341 098 euros. Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 mai 2019, la SAS GDP Vendôme a refusé de donner suite à la demande considérant que le contrat de réservation n'engageait que la SARL Patrimmo Expansion et que le contrat de réservation ne prévoyait pas d'obligation de rachat mais une simple proposition qui n'avait pas été reprise dans l'acte de vente notarié du 15 juin 2005. Suivant exploit délivré le 17 septembre 2019, M. [H] a fait assigner la SAS GDP Vendôme aux fins principalement de voir dire qu'il existe de la part de cette dernière un engagement de racheter les lots de la résidence et ordonner la vente des lots litigieux au profit de la défenderesse au prix de 341 098,80 euros. La SAS GDP Vendôme a soulevé la nullité de l'assignation ainsi que l'irrecevabilité des demandes concluant subsidiairement à leur débouté. Par jugement du 26 avril 2021, le tribunal judiciaire de Beauvais a : - dit la SAS GDP Vendôme irrecevable en sa demande de nullité de l'assignation, - dit M. [H] irrecevable en sa demande à l'encontre de la SAS GDP Vendôme, - condamné M. [H] à payer à la SAS GDP Vendôme la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision. Par déclaration du 14 mai 2021, M. [H] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a dit la SAS GDP Vendôme irrecevable en sa demande de nullité de l'assignation. Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 26octobre 2022, il demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a dit irrecevable à agir à l'encontre de la SAS GDP Vendôme, - statuant à nouveau, - le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, - débouter la SAS GDP Vendôme de toutes ses demandes, - déclarer qu'il existe de la part de la société Vendôme un véritable engagement juridique de racheter les lots de la résidence 'les jardins de Médicis' située à [Localité 4], une fois que la volonté de revendre de l'investisseur s'est manifestée, au prix de 105 % du prix d'achat hors taxes de l'immobilier, - déclarer que suite à l'acceptation par M. [H] exprimée par lettre recommandée avec avis de réception du 4 avril 2019 de l'offre de rachat de la société GDP Vendôme un contrat de vente a été formé entre d'une part M. [H] et d''autre part la société GDP Vendôme relatif aux lots 72 à 76 de la résidence EHPAD 'Les jardins de Medicis' , - déclarer que le prix de rachat des lots 72 à 76 de ladite résidence au profit de la société GDP Vendôme est de 341 098,80 euros, - ordonner en conséquence que la vente de ces lots devra intervenir à compter du 15 juin 2020 et au plus tard dans un délai de 3 mois à compter de cette date au prix de 341 098,80 euros, - condamner la société GDP Vendôme à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 27 octobre 2022, la SAS GDP Vendôme demande à la cour de : - à titre principal confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit M. [H] irrecevable en ses demandes à son encontre faute d'intérêt à agir, et rejeter en conséquence l'ensemble des demandes de l'appelant, - à titre subsidiaire, si la cour déclarait M. [H] recevable en ses prétentions:   - juger qu'aucune obligation ne pèse sur la société GDP Vendôme car le contrat de réservation : - n'est pas une promesse d'achat mais une simple proposition d'achat, - ne met aucune obligation de rachat à la charge de la société GDP Vendôme, - est devenu caduc du fait de la clause expresse insérée en bas de page 19 de l'acte authentique de vente de M. [H], - en conséquence débouter M. [H] de l'ensemble de ses demandes, - à titre subsidiaire si une supposée obligation de rachat est mise à la charge de la société GDP Vendôme : - juger qu'aucune portée ne peut être reconnue à la supposée offre de la concluante dès lors : - qu'elle est devenue caduque car elle a été maintenue dans un délai raisonnable sans avoir été acceptée par M. [H] dans ce même délai, - qu'elle est nulle de plein droit car il s'agit d'un engagement perpétuel, - qu'elle a été rétractée, - qu'elle est devenue caduque du fait de la disparition d'un élément essentiel au supposé contrat qui aurait été conclu par la concluante, - que la levée d'option adverse est prématurée, - débouter en conséquence M. [H] de ses demandes, - à titre infiniment subsidiaire juger que la société GDP Vendôme n'engage que sa responsabilité extra-contractuelle selon le droit commun à l'exclusion de toute vente forcée, - en tout état de cause : - confirmer le jugement s'agissant de la somme allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [H] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et aux dépens sous le bénéfice de la distraction. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 novembre 2022 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 15 décembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la recevabilité de l'action intentée par M. [H] L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 31 du même code indique que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Il résulte de ces textes qu'en l'absence de restriction légale, l'action est ouverte à tous ceux qui ont intérêt à être entendus sur le fond de leurs prétentions ou à discuter le bien-fondé de celles de leurs adversaires. L'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action, l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès. En l'espèce, pour déclarer l'action irrecevable le premier juge a considéré que le contrat de réservation n'ayant pas été signé par la société GDP Vendôme, M. [H] était irrecevable à agir à l'encontre de cette dernière. Pour se déterminer ainsi, le premier juge a en réalité procédé à un examen au fond de la portée des contrats. L'action engagée par M. [H] tend à voir ordonner la vente d'un bien qui lui appartient. À l'évidence il dispose d'un intérêt à agir afin qu'une juridiction se prononce sur le bien fondé de sa demande. Le moyen d'irrecevabilité est dès lors mal fondé et doit être rejeté, le jugement étant infirmé de ce chef. - Sur le fond En application des dispositions de l'article 1165 ancien du code civil, applicable à la cause, et 1199 du code civil, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121. Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat, ni se voir contraints de l'exécuter. En l'espèce, s'il est constant que la SARL Patrimmo Expansion et la SASU GDP Vendôme Promotion font partie du même groupe, chacune de ces sociétés a sa personnalité juridique propre. Le contrat de réservation contenant la clause litigieuse a été conclu entre M. [H] et la seule SARL Patrimmo Expansion. En conséquence, M. [H] doit être débouté de son action engagée à l'encontre de la SAS GDP Vendôme qui n'était pas partie au contrat de réservation dont il se prévaut. - Sur les frais irrépétibles et les dépens Le sens du présent arrêt justifie que le jugement soit confirmé en ce qu'il a condamné M. [H] aux dépens et qu'il soit condamné aux dépens d'appel sous le bénéfice des dispositions prévues par l'article 699 du code de procédure civile. L'équité commande de condamner M. [H] à payer à la société GDP Vendôme la somme de 2 000 euros par application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et que le jugement soit confirmé s'agissant de la somme allouée à la société GDP Vendôme au titre des frais irrépétibles de première instance. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, dans les limites de l'appel, Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a dit M. [H] irrecevable en sa demande à l'encontre de la SAS GDP Vendôme faute d'intérêt à agir ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant ; Déclare M. [H] recevable en son action ; Déboute M. [H] de l'ensemble de ses demandes ; Condamne M. [H] à payer à la SAS GDP Vendôme la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;   Condamne M. [H] aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés selon les modalités prévues par l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE