Cour d'appel, 15 mars 2023. 20/16060

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRÊT DU 15 MARS 2023 (n° , 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16060 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCTOY Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2020 -TJ de PARIS RG n° 19/00272 APPELANTE S.A.S. RIZ RIZ [Localité 7] Prise en la personne de ses représentants légaux [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 Assistée de Me Benjamin MOISAN, avocat au barreau de PARIS, substituant Me Cyrille MORVAN INTIMEES S.C.I. SAMA Agissant poursuites et dilligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075 Assistée de Me Claire BOUSCATEL [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL AZ FONCIER Agissant pour suites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège Ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 4] immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 538 377 139 Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151 Assistée de Me Catherine JEAN, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, et Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller, chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller chambre Madame Emmanuelle LEBÉE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffière, lors des débats : Madame Sonia JHALLI ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signée par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Sylvie MOLLÉ, présent lors du prononcé. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 25 janvier 2017, la SCI Sama a donné à bail commercial à la société Riz Riz [Localité 7] des locaux situés [Adresse 3] comprenant un rez-de-chaussée, un 1er étage et un sous-sol, pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2017 pour exercer une activité de restauration rapide, salon de thé, sandwicherie, sans aucune cuisson sur place nécessitant une extraction. Aux termes du bail, il était prévu un loyer annuel de 31 000 euros en principal et une remise de loyer consenti par le bailleur à titre de participation aux travaux à réaliser par le preneur à savoir : 2 583,33 euros par mois du 1er mars 2017 au 1er juin 2017, puis 250 euros par mois du 1er juin 2017 au 28 février 2020. Autorisée à assigner à jour fixe la SCI Sama, la société Riz Riz [Localité 7] lui a fait délivrer le 28 décembre 2018 une assignation devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de la voir condamner pour manquement à son obligation de délivrance à lui verser les sommes de 85 768 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais engagés à perte et de 45 222 euros à titre de réparation des préjudices subis. Par exploit du 17 janvier 2019, la SCI Sama a assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] aux fins de le voir condamner à l'indemniser de son préjudice personnel résultant de son obligation de réparer le trouble subi par la société Riz Riz [Localité 7] et à lui verser la somme de 20 595,31 euros au titre de la perte de loyers due au trouble de jouissance résultant des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble. Les procédures ont été jointes. Par jugement du 12 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - condamné in solidum la société Sama et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, à payer à la société Riz Riz [Localité 7] une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'impossibilité de jouir des locaux loués durant 5 mois ; - dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, devra garantir la société Sama du paiement de cette condamnation à hauteur de 19 000 euros ; - condamné in solidum la société Sama et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, à payer à la société Riz Riz [Localité 7] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, devra garantir la société Sama du paiement de cette condamnation à hauteur de 1 500 euros ; - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, à payer à la société Sama la somme de 2 583,33 euros correspondant à un mois de loyer de février 2017 ; - dispensé la société Sama de participer en tant que copropriétaire à cette indemnisation prévue à l'article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision ; - rejeté les autres demandes ; - condamné in solidum la société Sama et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, aux dépens. Par déclaration du 06 novembre 2020, la société Riz Riz [Localité 7] a interjeté appel partiel du jugement. Par conclusions déposées le 26 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] a interjeté appel incident partiel du jugement. Par conclusions déposées le 07 mai 2021, la SCI Sama a interjeté appel incident partiel du jugement. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 07 décembre 2022. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les dernières conclusions déposées le 26 juillet 2021, par lesquelles la société Riz Riz, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de : - recevoir la société Riz Riz [Localité 7] en son appel partiel et l'en déclarer bien fondée ; - confirmer le jugement rendu par la section 1ère de la 18ème Chambre du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 12 mai 2020, en ce qu'il a retenu le principe de condamnation in solidum de la SCI Sama et du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] au titre des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice résultant de l'impossibilité de jouir des locaux loués pendant 5 mois ; - infirmer le jugement rendu par la section 1ère de la 18ème Chambre du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 12 mai 2020, en ce qu'il a condamné in solidum la SCI Sama et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la société Riz Riz [Localité 7] une somme de 20 000 euros ; En conséquence : - condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] et la SCI Sama à régler à la société Riz Riz [Localité 7] la somme de 85 768 euros €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts correspondant au remboursement des frais engagés à perte ; - condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] et la SCI Sama à régler à la société Riz Riz [Localité 7] la somme de 45 222 euros €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ; - déclarer la SCI Sama et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] mal fondés en leur appel incident et leurs demandes à l'encontre de la Société Riz Riz [Localité 7] ; - débouter la SCI Sama et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] de leurs demandes, fins et conclusions ; En toutes hypothèses, - condamner la ou les parties défaillantes à régler à la société Riz Riz [Localité 7] chacune la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens. Vu les dernières conclusions déposées le 05 octobre 2021, par lesquelles la SCI Sama, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de : - recevoir la société Sama en ses écritures et de la déclarer bien fondée ; en conséquence, - infirmer le jugement rendu par la section 1ère de la 18ème Chambre du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 12 mai 2020, en ce qu'il a retenu le principe de condamnation de la Société Sama au titre des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice résultant de l'impossibilité de jouir des locaux loués pendant 5 mois ; - infirmer le jugement rendu par la section 1ère de la 18ème Chambre du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 12 mai 2020, en ce qu'il a condamné la Société Sama à payer à la société Riz Riz [Localité 7] une somme de 20 000 euros ; - infirmer le jugement rendu par la section 1ère de la 18ème Chambre du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 12 mai 2020 en ce qu'il a limité la condamnation du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à verser à la société Sama la somme de 2.583,33 € au titre de la perte de loyers ; statuant à nouveau, - débouter la société Riz Riz [Localité 7] de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de la société Sama ; - mettre hors de cause la société Sama qui n'est pas à l'origine, ni responsable du trouble invoqué ; - déclarer le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] irrecevable en sa demande de voir le jugement en cause réformé en ce qu'il a dispensé la société Sama, en sa qualité de copropriétaire, de participer à l'indemnisation qui lui a été allouée ; - déclarer le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] irrecevable en sa demande de voir le jugement en cause réformé en ce qu'il a dispensé la société Sama, en sa qualité de copropriétaire, de participer à aux frais de procédure prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - débouter en tout état de cause la société Riz Riz [Localité 7] et le Syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de la société Sama ; - si la Cour devait accorder une indemnisation à la société Riz Riz [Localité 7] ; - condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société Az Foncier, à indemniser intégralement la société Sama de son préjudice personnel résultant de son obligation de réparer les troubles subis par la société Riz Riz [Localité 7], à hauteur de l'intégralité des sommes mises à sa charge ; - condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société Az Foncier, à payer à la société Sama la somme de 20.595,31 € au titre de la perte de loyers subie par la société Sama du fait du trouble de jouissance engendré par les travaux réalisés par le Syndicat des Copropriétaires, au sous-sol et au rez-de-chaussée ; - à titre subsidiaire et si la Cour venait à rejeter la demande de la société Sama de voir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] condamné à lui verser la somme de 20.595,31 €, la société Sama sollicite la condamnation du Syndicat des copropriétaires au [Adresse 3] à lui verser la somme de 12.455,89 €, correspondant à la perte de loyers après déduction des franchises contractuelles ; - juger que la société Sama sera dispensée, en tout état de cause, de participer à cette indemnisation en tant que copropriétaire ; En tout état de cause, - condamner la société Riz Riz [Localité 7] et le Syndicat des Copropriétaires à payer à la société Sama la somme de 12.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué par Maître Stéphane Fertier conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - juger que la société Sama devra être exonérée de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Vu les dernières conclusions déposées le 12 septembre 2022, par lesquelles le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], intimé à titre principal et appelant à titre incident, demande à la Cour de : I- Sur l'appel partiel de la société Riz Riz [Localité 7] - déclarer la société Riz Riz [Localité 7] mal fondée en son appel ; - débouter la société Riz Riz [Localité 7] de son appel, fins et conclusions ; II- Sur l'appel incident du SDC du [Adresse 3] - recevoir le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier en son appel incident et le déclarer bien fondé ; - juger que les demandes d'indemnisation formées par la société Riz Riz [Localité 7] sont injustifiées ; En conséquence : - infirmer le jugement rendu par la section 1ère de la 18ème Chambre du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 12 mai 2020, en ce qu'il a condamné le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] in solidum avec la Sci Sama à payer à la société Riz Riz [Localité 7] une somme de 20 000 euros ; Subsidiairement : - limiter le montant de l'éventuelle condamnation du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à réparer le préjudice de jouissance subi par la société Riz Riz [Localité 7] à la somme maximale de 3 165,79€, correspondant aux loyers versés à la Sci Sama durant la période de trouble de jouissance grave du 22 mai au 20 juillet 2017; Statuant à nouveau : - condamner la société Riz Riz [Localité 7] à restituer au SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, la somme de 20 000,00€ versée au titre de l'exécution provisoire du Jugement dont appel, sous déduction de la somme précitée de 3 165,79€ ; Très subsidiairement : - confirmer le Jugement en ses dispositions relatives aux causes d'appel de la société Riz Riz ; III- Sur l'appel incident de la SCI Sama - déclarer la SCI Sama mal fondée en son appel incident relatif à sa mise en cause dans le cadre de l'indemnisation éventuelle de la société Riz Riz [Localité 7] et à ses demandes formées à l'encontre du SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier ; - débouter la SCI Sama de toutes ses demandes, fins et conclusions ; En conséquence : - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Sama à prendre en charge une partie des dommages et intérêts qui seraient accordés à la société Riz Riz [Localité 7] en réparation du préjudice résultant de l'impossibilité de jouir des locaux loués ; - confirmer le jugement en ce qu'il a limité à la somme de 2 583,33 euros, le montant de la condamnation du SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, au titre de la perte de loyers pour la période précédant la conclusion du bail en date du 25 janvier 2017 ; - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Sama de sa demande d'indemnisation pour perte de loyers pendant les travaux de renforcement des poutres, à hauteur de 12 845,31 euros pour la période du 8 mars au 20 juillet 2017 ; IV- Sur l'appel incident provoqué du SDC du [Adresse 3] - recevoir le SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier en son appel provoqué et le déclarer bien fondé ; - infirmer le Jugement entrepris en ce qu'il a dispensé la SCI Sama de participer en tant que copropriétaire à l'indemnisation qui lui a été allouée en application des dispositions de l'article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ; - infirmer le Jugement entrepris en ce qu'il a exonéré la Sci Sama en tant que copropriétaire de toute participation aux frais de procédure prévue à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; En conséquence : - débouter la SCI SAMA de sa demande d'irrecevabilité de l'appel provoqué du SDC DU [Adresse 3] ; - condamner la SCI Sama à participer en tant que copropriétaire à l'indemnisation qui lui a été allouée en application des dispositions de l'article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ; - condamner la SCI Sama à participer en tant que copropriétaire aux frais de procédure prévue à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Très subsidiairement : - limiter la condamnation éventuelle du SDC du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier au titre de l'indemnisation pour perte de loyers pendant les travaux de renforcement des poutres, à la somme de 2 564,92€ ; En tout état de cause, - condamner en tout état de cause la société Riz Riz [Localité 7] et la SCI Sama in solidum au paiement de la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Edmond Fromantin, Avocat aux offres de droit en vertu de l'article 699 du CPC. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera synthétisée. La société Riz Riz expose : - sur l'obligation de délivrance du bailleur et au visa de l'article 1719 du code civil, qu'elle n'a pas eu la jouissance de ses locaux du 1er avril 2017 au 1er septembre 2017, que l'ouverture de son restaurant a ainsi été retardée, soit 5 mois, que les dispositions contractuelles imposant au locataire de supporter l'exécution des travaux doivent s'interpréter strictement et ne doivent pas aboutir à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance, - sur son indemnisation, que ce défaut de délivrance a entraîné d'importants frais (surcoût d'honoraires d'architecte, pénalités de l'entreprise générale pour interruption de travaux et embauche en vain des salariés) ainsi qu'une perte d'exploitation pour un montant total de 85 768 € au 31 décembre 2017, qu'en outre, elle a payé sans motif un total de 5 952 € de loyers et 9270 euros de prêt bancaire ; qu'elle a également subi un préjudice moral compte tenu de la délivrance d'un commandement de payer, le jour de l'inauguration, en violation d'un accord verbal, que la SCI SAMA continue de réclamer des loyers payés indûment et ce alors que le local était indisponible, qu'elle ne sollicite pas une double réparation à la fois au titre du remboursement des loyers et au titre de la perte d'exploitation dans la mesure où les loyers sont réclamés au titre de la non-jouissance des locaux et la demande fondée sur la perte d'exploitation correspond à la période pendant laquelle l'appelante n'a pas pu exercer son activité, que la remise des loyers consentie à son profit dans le bail du 25 janvier 2017 était destinée à compenser des travaux de mise aux normes et d'embellissement uniquement et ne concerne en rien l'indemnisation de la perte totale de jouissance pendant 5 mois. La SCI Sama expose : - sur son obligation de délivrance, que les difficultés invoquées par la société appelante résultent exclusivement des travaux entrepris par la copropriété sur des parties communes, que la copropriété est seule responsable, qu'elle a effectué toutes les diligences utiles auprès de la copropriété ; que le bail contient une clause de souffrance des travaux que la copropriété serait amenés à exécuter quels qu'en soient les inconvénients ; que la locataire a été informée expressément lors de la conclusion du bail des travaux à intervenir, que le preneur dispose d'un recours direct contre la copropriété qu'il lui appartient d'exercer. - sur l'étendue de l'indemnisation, que les premiers juges ont correctement retenu que le préjudice de l'appelante résidait exclusivement dans une perte de chance qui exclut donc le principe de la réparation de l'intégralité des préjudices allégués qui ne sont ni démontrés ni justifiés, qu'en effet, la société appelante ne produit aucun document comptable en relation avec les préjudices invoqués ; que la pièce relative à la balance générale de 2017 est inexploitable ; que son résultat d'exploitation est déficitaire indépendamment des travaux ; que l'appelante ne démontre pas le paiement effectif des salaires sur la période ni les contrats de travail ; que le paiement des frais supplémentaires d'architecte ou de celui des pénalités d'entreprise générale n'est pas démontré et que la modification du plan d'architecture n'est pas nécessairement liée aux travaux réalisés par la copropriété, que la société RIZ RIZ [Localité 7] a cessé le règlement des loyers et n'a pas réglé les loyers au 4ème trimestre 2017, alors que le trouble invoqué avait cessé, qu'il appartient au seul preneur de rembourser son prêt bancaire destiné à financer ses propres travaux d'aménagement. - sur la responsabilité du Syndicat, que les travaux litigieux ont été réalisés par la copropriété et portent sur des parties communes ; qu'elle n'est pas responsable du trouble de jouissance, lequel est seul imputable au Syndicat ; que l'impossibilité de jouir des locaux est de 5 mois. - sur ses pertes de loyers, qu'elle a subi une perte de loyers et charges de trois mois de décembre 2016 à fin février 2017, soit une somme de 7 750 €, justifiée par l'impossibilité de donner en location les locaux au 1er décembre 2016 à la demande de la copropriété pour lui permettre de réaliser des travaux exécutés de début janvier 2017 à fin février 2017 ; qu'elle a en outre subi une perte de loyers et charges de 5 mois correspondant à une nouvelle période d'exécution de travaux par la copropriété, du 8 mars 2017 au 20 juillet 2017, soit une somme de 12 845,31 € sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, soit un total de 20.595,31 €, Sur les demandes du Syndicat qu'elle considère irrecevables, que ces dernières figurent pour la première fois dans les secondes conclusions signifiées le 06 juillet 2021 et qu'elles n'ont pas été formées dans le délai de trois mois des conclusions de l'appelant ; que sur le fond, elle n'a pas à participer en tant que copropriétaire à sa propre indemnisation en application de l'article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, de même elle estime que c'est à bon droit que le jugement entrepris a dispensé la société SAMA de participer aux frais de procédure sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] expose : - sur l'origine du préjudice, qu'il a notamment pour cause le manquement de la société SAMA à garantir la jouissance paisible des lieux loués, qu'en effet le bailleur doit garantir le locataire des troubles provenant des parties communes dont elle est l'un des propriétaires, que par ailleurs la SCI SAMA n'a pas accompli toutes les diligences pour s'assurer que les travaux, notamment concernant le sol du rez-de-chaussée, soient réalisés dans un délai suffisamment court, - sur la durée du trouble grave, qu'aux termes de l'article 9 de la Loi du 10 juillet 1965 le préjudice indemnisable doit résulter de l'exécution effective de travaux et d'un trouble de jouissance grave, que la durée du trouble grave est en l'espèce de deux mois, qu'en effet la période des travaux effectifs sur les parties communes n'a duré que du 22 mai 2017 au 20 juillet 2017 ; que les menus désordres relevés, après les travaux sur la structure, au sol du rez-de-chaussée n'ont nécessité qu'un simple ponçage qui n'a engendré aucun trouble de jouissance grave et ne pouvaient aucunement obérer la poursuite de ses travaux d'aménagement par le locataire, - sur la nature du préjudice, qu'il découle d'une simple perte de chance d'obtenir un résultat de l'activité à la date initialement prévue, de sorte que l'appelante ne pouvait prétendre à une réparation de l'ensemble des préjudices allégués, qu'au surplus les préjudices allégués ne sont pas justifiés et que le lien entre le trouble de jouissance et le supplément d'honoraires facturé par son architecture n'est pas démontré ; - sur la perte de loyer alléguée par la société SAMA du 1er/12/2016 au 28/02/2017, qu'elle n'était titulaire d'aucun engagement contractuel ferme et avait donné en assemblée générale son accord explicite aux travaux, que le bail ayant été régularisé le 25 janvier 2017, la SCI SAMA ne peut réclamer une indemnisation en réparation de la perte de loyers qu'au titre du mois de février 2017 (date d'achèvement de la première tranche des travaux) à hauteur du montant contractuellement prévu au bail, soit 2 583,33€, - sur la perte de loyers alléguée du 8 mars 2017 au 21 juillet 2017, que la SCI Sama n'est recevable à solliciter un préjudice de loyer qu'à hauteur des deux mois d'exécution des travaux, soit la somme de 2 564,92 € correspondant à la différence entre ce qu'elle a perçu au titre de la période indemnisable, soit 3 165,79 €, et ce qu'elle aurait dû percevoir, soit 5 730,71 €. - sur la dispense du bailleur de participer en tant que copropriétaire à l'indemnisation de son locataire, il expose que l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 est d'ordre public et que la charge de l'indemnisation du locataire incombe selon ce texte à l'ensemble des copropriétaires en proportion de la participation de chacun au coût des travaux, - sur l'exonération de participation du bailleur aux frais de procédure, que l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le juge peut décider, en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige, de faire participer aux frais de procédure le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge. MOTIFS DE L'ARRÊT Sur l'irrecevabilité des demandes du Syndicat des Copropriétaires de condamnation de la société SAMA à participer en tant que copropriétaire à l'indemnisation qui lui a été allouée ainsi qu'aux frais de procédure : L'article 910-4 alinéa 1 du code de procédure civile énonce qu'à peine d'irrecevabilité, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] a demandé à la cour de le recevoir en son appel incident par conclusions du 26 avril 2021. Le dispositif de ses conclusions a ainsi déterminé le périmètre de son appel. Ce n'est effectivement que le 6 juillet 2021 qu'il a signifié de nouvelles écritures n°2 et demandé pour la première fois à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dispensé la SCI SAMA de participer en tant que copropriétaire à l'indemnisation qui lui a été allouée en application des dispositions de l'article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a exonéré la SCI SAMA en tant que copropriétaire de toute participation aux frais de procédure prévue à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et en conséquence de condamner la SCI SAMA à participer en tant que copropriétaire à l'indemnisation qui lui a été allouée en application des dispositions de l'article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et de condamner la SCI SAMA à participer en tant que copropriétaire aux frais de procédure prévue à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ces prétentions n'ont donc pas été présentées au dispositif des premières conclusions du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] et devront par conséquent être déclarée irrecevables. Sur le manquement allégué de la bailleresse à son obligation de délivrance : Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail, doit l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations. Les dispositions contractuelles imposant au locataire de prendre les locaux en l'état et de supporter l'exécution de travaux, dérogeant aux articles l719 et 1720 précités, doivent s'interpréter strictement et ne doivent pas aboutir à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. Par ailleurs, selon l'article l4 dernier alinéa de la loi du l0 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet « la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Enfin, il résulte de l'article 1724 code civil, dans sa version applicable au litige, que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée mais que si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Le bail du 25 janvier 2017 souscrit entre les parties stipule en son l'article 22 que le preneur « prend l'engagement de souffrir, sans indemnité, et ce, au besoin, par dérogation à l'article 1724 du code civil, toutes réparations, tous travaux d'amélioration, de modification ou même de construction nouvelle que le bailleur ou la copropriété [...] serait amené à faire exécuter, quels qu'en soient les inconvénients et la dure, cette dernière excédât-elle vingt et un jours ». Une telle clause dite de souffrance peut valablement déroger à l'article 1724 du code civil qui n'est pas d'ordre public. La liberté contractuelle a toutefois pour limite les obligations essentielles du contrat de bail de sorte que la clause de souffrance ne peut avoir pour effet de dispenser le bailleur de son obligation de délivrance, il s'en infère que la clause ne trouve pas à s'appliquer lorsque la gêne occasionnée est importante ou prive le bail de son objet. En l'espèce, le bail stipule que le preneur a eu connaissance que lors de l'assemblée générale du 02 décembre 2016, il a été voté des travaux de renforcement de la structure de l'immeuble au niveau du sous-sol faisant partie des lieux loués. Cependant, il n'est pas contesté que c'est après la dépose du faux plafond pour aménager le local que la locataire a découvert d'importants désordres affectant la structure de l'immeuble ; le plafond étant très lézardé et 3 poutres étant fissurées ; que l'administrateur de biens lui a indiqué qu'une assemblée générale extraordinaire était convoquée pour voter les travaux nécessaires, notamment sur le plafond. La copropriété a voté lors de l'assemblée générale extraordinaire du 19 avril 2017 les travaux portant, d'une part, sur les poutres brisées dans le plafond et, d'autre part, sur le renforcement du mur côté passage de l'Ancre. Ces travaux ont débuté le 22 mai 2017 et ont été achevés le 21 juillet 2017 ; puis, en raison de la dégradation du sol du rez-de-chaussée résultant desdits travaux, il a été procédé à la réfection du sol du 22 au 30 août 2017, ce qui a retardé les travaux d'aménagement de la société RIZ RIZ [Localité 7] au rez-de-chaussée. Ainsi, les locaux ont ainsi été indisponibles durant 6 mois du fait des désordres constatés, soit du 1er mars 2017 au 1er septembre 2017. En effet, il ne peut être considéré que les désordres relevés, après les travaux sur la structure aient été réalisés, s'avèrent « menus » dans la mesure où la Société RIZ RIZ [Localité 7] n'a effectivement pu effectuer ses propres travaux d'aménagement qu'à partir du 2 septembre 2017, ce qui a retardé l'ouverture de son restaurant. Il en résulte que le local a été totalement indisponible pour le locataire sur la période considérée. Il s'ensuit que la gêne occasionnée s'est trouvée particulièrement importante et anormale pour le preneur. Le bailleur fait valoir qu'il n'est pas demeuré passif face aux désordres subis par sa locataire et a effectué toutes diligences en son pouvoir pour y remédier. Toutefois, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée conformément à l'usage pour lequel elle a été louée. La délivrance des locaux s'apprécie par référence à l'usage convenu, c'est-à-dire à la destination contractuelle devant permettre au preneur l'exercice d'une activité de restauration rapide, salon de thé, sandwicherie. Cette obligation de délivrance s'analyse donc en une obligation de résultat, dont le bailleur ne peut en aucun cas s'exonérer à l'égard du preneur. Le preneur a assigné le bailleursur le fondement du défaut de délivrance, obligation de laquelle ce dernier ne peut se décharger à l'égard de son locataire en excipant que ce dernier disposait concurremment d'un recours direct contre la copropriété. Ainsi, le bailleur ne peut valablement soutenir ne pas être responsable des troubles du preneur résultant des désordres constatés et des travaux de structure qui ont retardé l'exécution de ses propres travaux d'aménagement. Cependant, il apparaît que les désordres ayant nécessité des travaux rendant les locaux loués indisponibles provenaient des parties communes mal entretenues incombant intégralement à la copropriété en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et que la copropriété avait seule qualité pour entreprendre les travaux de réparation touchant aux parties communes litigieuses. Le syndicat des copropriétaires ayant été attrait en la cause, sa responsabilité est entièrement engagée et il lui incombera de garantir intégralement le bailleur des condamnations prononcées à son encontre à raison du préjudice subi par le preneur. Sur les préjudices du preneur : Il résulte de l'article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - solliciter une réduction du prix ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Sur l'impossibilité de jouir des locaux loués : Il résulte du contrat de bail du 25 janvier 2017 que la société RIZ RIZ [Localité 7] s'engageait à payer au bailleur un loyer annuel de 31 000 € payable par trimestre, que cependant le bailleur a consenti au preneur une exonération totale de loyer, soit 2 583,33 € de la date d'entrée dans les lieux, soit au 1er mars 2017 jusqu'au 31 mai 2017, puis une remise de 250 € par mois du 1er juin 2017 au 28 février 2020. En pratique, les parties s'accordent pour considérer que le preneur a versé la somme totale de 5 952 € correspondant au loyers et charges exigibles jusqu'au mois de juillet 2017 inclus puis que le preneur a interrompu ses versements. Il en résulte qu'aucune somme ne peut être exigée par le bailleur pour la période considérée de six mois, qu'en outre les sommes effectivement versées à hauteur de 5 952 € n'ont pas trouvé pour contrepartie la délivrance des locaux loués. Le préjudice de jouissance du preneur s'élève donc à la somme de 5 952 € au paiement de laquelle sera condamné le bailleur qui sera garanti par le syndicat des copropriétaires et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point. Sur les autres préjudices : La société RIZ RIZ [Localité 7] fait état d'une perte d'exploitation de 43 618 €. La non-réalisation d'un chiffre d'affaire n'entraîne pas nécessairement un préjudice dans la mesure où l'exploitation peut s'avérer déficitaire. En l'espèce, il résulte des pièces comptables qu'elle produit que sur l'exercice 2018, année de départ réel de son activité, elle accusait un résultat déficitaire de 4896 € et sur l'année 2019 un résultat bénéficiaire de 6 524 €, soit un bénéfice mensuel moyen de 68 € sur la période observée. En considérant que le retard d'ouverture de son établissement a différé de cinq mois le passage de son activité en mode bénéficiaire, son préjudice doit de ce chef être évalué à 339 €. En ce qui concerne les frais de personnel, il n'est pas contesté que le restaurant a débuté son activité au 31 janvier 2018 alors qu'il résulte de son compte de résultat au titre de l'exercice 2017 qu'elle a rémunéré son propre personnel à hauteur de 15 343 € outre 1 741 € de charges sociales, il en résulte un préjudice de 17 084 €. En ce qui concerne les compléments d'honoraires d'architecte de 8 200 €, la SAS RIZ RIZ [Localité 7] ne démontre pas que la modification des plans de ses travaux présente un lien avec les désordres constatés qui une fois résolus n'ont pas modifié la configuration des lieux. Au surplus, aucune pièce comptable ne justifie le paiement effectif de la facture produite. Sur les pénalité facturées par l'entreprise générale de travaux pour interruption des travaux à hauteur de 12 000 €, aucune pièce comptable ne justifie le paiement effectif de la facture produite. Sur le prêt bancaire contracté pour réaliser les travaux d'aménagement, il n'est pas contesté que la SAS RIZ RIZ [Localité 7] a réalisé ses propres aménagements financés par un prêt affecté. Aucun préjudice spécifique n'est donc démontré à ce titre ni un quelconque lien de causalité avec les désordres invoqués. Sur le préjudice moral résultant de la délivrance par huissier d'un commandement de payer durant la cérémonie d'inauguration du restaurant, le fait par le bailleur de faire délivrer un commandement de payer est une voie de droit légal dont on ne saurait tirer grief. En outre, il n'est aucunement démontré que l'huissier a instrumenté concomitamment à la cérémonie d'inauguration. Les préjudices indemnisables de la SAS RIZ RIZ [Localité 7] s'élèvent donc à la somme totale de 17 423 € au paiement de laquelle sera condamné le bailleur qui sera garanti par le syndicat des copropriétaires. Sur la perte de loyers : Il résulte du contrat de bail du 25 janvier 2017 que la SAS RIZ RIZ [Localité 7] entrerait dans les lieux le 1er mars 2017. La société SAMA ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité de louer ses locaux précédemment et il ne saurait lui être alloué une indemnité pour perte de loyer au titre d'une période antérieure à la prise d'effet du bail. En ce qui concerne la période du 1er mars 2017 au 31 août 2017, le bail du 25 janvier 2017 prévoit que le loyer dû s'élevait à la somme de 8 500 €, outre les charges sur la période s'élevant au montant de 1962 € selon le décompte produit par le bailleur, soit un total de 10 462 €. Il est toutefois constant que le preneur a versé au bailleur, sur la période considérée, la somme de 5 952 €. Il en résulte dès lors pour la société SAMA une perte réelle de loyer d'un montant de 4 510 € que devra par conséquent indemniser le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3]. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées. La SCI SAMA et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] qui succombent devront supporter les dépens de l'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile. En outre, il apparaît équitable qu'elles indemnisent la SAS RIZ RIZ [Localité 7] de ses frais irrépétibles d'appel à hauteur d'un montant de 3 000 €. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, DÉCLARE IRRECEVABLES les demandes du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] de condamnation de la SCI SAMA à participer en tant que copropriétaire à l'indemnisation qui lui a été allouée en application des dispositions de l'article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et à participer en tant que copropriétaire aux frais de procédure prévue à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, INFIRME PARTIELLEMENT le jugement du 12 mai 2020 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a : - condamné in solidum la société Sama et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, à payer à la société Riz Riz [Localité 7] une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'impossibilité de jouir des locaux loués durant 5 mois, - dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, devra garantir la société Sama du paiement de cette condamnation à hauteur de 19 000 euros, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, à payer à la société Sama la somme de 2 583,33 euros correspondant à un mois de loyer de février 2017, - rejeté les autres demandes. et statuant à nouveau sur ces chefs : CONDAMNE in solidum la SCI Sama et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, à payer à la SAS Riz Riz [Localité 7] la somme de 5 952 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'impossibilité de jouir des locaux loués, DIT que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, devra garantir la SCI Sama du paiement de cette condamnation à hauteur de 5 952 €, CONDAMNE in solidum la SCI Sama et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, à payer à la SAS Riz Riz [Localité 7] la somme de 17 423 € au titre de ses autres préjudices, DIT que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, devra garantir la SCI Sama du paiement de cette condamnation à hauteur de 17 423 € , CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ foncier, à payer à la SCI SAMA la somme de 4 510 € correspondant au titre de ses pertes de loyers et charges, Y ajoutant, CONDAMNE in solidum la SCI SAMA et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, à payer à la SAS RIZ RIZ [Localité 7] la somme de 3 000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel, CONDAMNE in solidum la SCI SAMA et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic, la société AZ Foncier, aux dépens de l'appel. REJETTE les autres demandes. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE