Cour d'appel, 14 décembre 2022. 19/18500

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 14 DECEMBRE 2022 (n° , pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18500 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAXSQ Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 18/09264 APPELANTE Madame [H] [V] née le 16 juin 1935 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Alexandre ALBIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0655 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la société DEFI CONSEIL IMMOBILIER, SAS inscrite au RCS de Paris sous le numéro 810 310 748 C/O DEFI CONSEIL IMMOBILIER [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Agnès LEBATTEUX SIMON substituée par Me Charlotte d'ASPE - SCP ZURFLUH - [J] - SIZAIRE ET ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : P0154 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Mme [H] [V] est propriétaire d'un lot dans le bâtiment C de l'immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2], immeuble qui comprend 17 lots principaux répartis en 3 bâtiments, bâtiment A-B (R+6), bâtiment C (R+2) et bâtiment D (R+1)). L'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] a adopté la résolution n° 3 ainsi libellée : 'L'assemblée générale : - Après avoir pris connaissance, pour rappel, de la 6ème résolution adoptée par l'assemblée générale du 23 mai 2016 aux termes de laquelle les comptes de l'exercice 2015 /2016 ont été approuvés sous réserve que le syndic régularise les 4 dernières années concernant la répartition des charges ascenseur, ménage. Annulation des imputations contrats colonne sèche -détection incendie- sur les quatre dernières années ; - Après avoir pris connaissance de la consultation du 8 décembre 2017 demandée par le syndicat des copropriétaires à Maître [Y] [J], avocate (jointe aux convocations de la présente assemblée générale) et traitant de la manière dont les charges du syndicat des copropriétaires doivent se répartir entre les copropriétaires pour être en adéquation avec les clés prévues par le règlement de copropriété ; Décide : De se conformer aux conclusions de la consultation de Maître [Y] [J] ci-littéralement retranscrite : Compte tenu de l'analyse qui précède et des réclamations émises par les copropriétaires du bâtiment C, il ressort très clairement que ces derniers n'ont effectivement pas à participer au coût du contrat d'entretien du système de détection incendie, ainsi qu'au coût lié au ménage des paliers du bâtiment A-B. En revanche, ces copropriétaires doivent participer aux autres postes de dépenses critiquées, à savoir : au coût de l'électricité afférente à l'ascenseur situé dans le bâtiment A-B, aux frais liés au ménage de la rue, du sas d'entrée et du couloir du bâtiment A-B permettant l'accès à la cour, du local poubelles et des poubelles, et de la cour elle-même, au coût du contrat d'entretien des colonnes sèches, au coût du contrat d'entretien des blocs de secours ; - De revoir la répartition des charges des exercices 2012 /2013 à 2015 /2016 afin de régulariser la situation des copropriétaires du bâtiment C en les exonérant, pour ces quatre exercices, de toute participation aux coûts du contrat d'entretien du système de détection incendie et du ménage des paliers du bâtiment A-B ; Demande : - Au syndic de procéder à la régularisation au profit des copropriétaires du bâtiment C pour les exercices 2012 /2013 à 2015 /2016 en se conformant au tableau figurant dans la consultation de Maître [J] et ce, après le 6 août 2018 ; - Au syndic de procéder à cette même régularisation au profit des copropriétaires du bâtiment C pour l'exercice 2016 /2017 et 2017/2018 après approbation des comptes de ces exercices par l'assemblée générale de 2018 ; - Au syndic de répartir dès à présent les charges de la copropriété de l'exercice 2018 /2019 à l'encontre des copropriétaires conformément au tableau figurant dans la consultation de Maître [J]'. Par acte du 31 juillet 2018 Mme [H] [V] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures : - l'annulation de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 6 juin 2018, - la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à la régularisation de ses charges et à restituer les sommes appelées en violation du règlement de copropriété pour les dix exercices antérieurs non couverts par la prescription, soit les exercices 2008 /2009 à 2017 /2018 inclus, - la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.400 € par application de l'article 700 du même code. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] s'est opposé à ces prétentions et a demandé au tribunal de : - déclarer mal fondées les demandes de Mme [H] [V] portant sur l'absence de toute participation aux coûts de l'électricité de l'ascenseur du bâtiment A-B et de l'entretien de la colonne sèche, - subsidiairement, limiter la répétition de l'indu au profit de Mme [H] [V] sur les deux postes de charge contestés aux cinq années précédant la décision à intervenir, - condamner Mme [H] [V] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code. Par jugement du 16 juillet 2019 le tribunal de grande instance de Paris a : - débouté Mme [H] [V] de l'intégralité de ses demandes, - condamné Mme [H] [V] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code. Mme [H] [V] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 octobre 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 19 octobre 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 17 octobre 2022 par lesquelles Mme [H] [V], appelante, invite la cour, au visa des articles 11 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 45-1 alinéa er du décret du 17 mars 1967, à : - infirmer le jugement, - annuler la résolution n°3 de l'assemblée générale de copropriété du 6 juin 2018 et dont le procès-verbal a été notifié par lettre recommandée du 11 juin 2018, - ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder à la régularisation de ses charges, - condamner le syndicat des copropriétaires à restituer les sommes appelées en violation du règlement de copropriété pour les dix exercices antérieurs non couverts par la prescription, soit les exercices 2008 /2009 à 2017 /2018 inclus, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.500 € par application de l'article 700 du même code ; subsidiairement, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et débouter ledit syndicat de ses demandes en ce sens, ou à tout le moins ramener cette somme à de plus justes proportions ; Vu les conclusions en date du18 octobre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Defi Conseil Immobilier, intimé, demande à la cour, au visa des articles 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, 2224 du code civil, 564, 565 et 566 du code de procédure civile, de : - confirmer le jugement Sur la demande portant sur la facturation et la répartition des frais d'entretien ménagers par la société Arnet, - in limine litis, constatant que Mme [H] [V] présente à la cour une nouvelle demande en violation de l'article 564 du code de procédure civile, la déclarer irrecevable en sa demande, - à titre subsidiaire, déclarer mal fondée la demande de Mme [H] [V], dans tous les cas, - condamner Mme [H] [V] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la nullité de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 6 juin 2018 L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; Sur le coût de l'électricité afférente à l'ascenseur situé dans le bâtiment A-B Le règlement de copropriété stipule que 'les charges d'ascenseur comprennent les dépenses relatives à l'entretien et au remplacement éventuel des éléments d'équipements (cabine, poulies, machineries'), la consommation électrique, les contrats de maintenance, l'abonnement pour la ligne téléphonique, et les assurances éventuelles' ; Il précise que les charges correspondantes doivent être réparties entre les lots et dans les proportions indiquées dans le Tableau n° 2 annexé au règlement de copropriété, c'est-à-dire entre les seuls lots situés dans le bâtiment A-B, les bâtiments C et D étant dépourvus d'ascenseur ; il n'est pas contesté que le coût de l'électricité afférente à l'ascenseur présent dans le bâtiment A-B doit, conformément aux stipulations du règlement de copropriété, être supporté exclusivement par les seuls copropriétaires du bâtiment A-B et les copropriétaires des bâtiments C et D doivent être exclus de toute participation à ces charges ; Or, à la date où le premier juge a statué, l'immeuble ne disposait que d'un seul compteur électrique général, ce qui interdit d'identifier la consommation du seul ascenseur par rapport aux charges générales d'électricité ; Les premiers juges ont exactement relevé que la décision de l'assemblée générale de répartir entre tous les copropriétaires l'électricité des parties communes, dont l'électricité de l'ascenseur, pourtant équipement commun des seuls propriétaires du bâtiment A-B, ne procède pas d'une violation du règlement de copropriété mais d'une impossibilité matérielle de mettre en oeuvre la stipulation du règlement de copropriété relative aux charges ascenseur ; Les premiers juges ont justement retenu qu'il appartient à l'assemblée générale de voter les travaux d'installation d'un autre compteur électrique afin de décompter l'électricité consommée par l'ascenseur, notamment sur demande d'un des copropriétaires conformément à l'article 10 du décret du 17 mars 1967, et que jusqu'à cette installation, l'électricité ne peut être répartie qu'en charges communes générales du fait de l'impossibilité technique et matérielle de déterminer le montant de la consommation électrique de l'ascenseur par rapport à la consommation en électricité de la copropriété, notamment pour les charges de l'exercice 2018-2019 ; Comme l'a dit le tribunal, l'assemblée générale n'a pas modifié la répartition de la consommation d'électricité de l'immeuble, de sorte que la résolution n° 3 n'était pas soumise à la règle de l'unanimité de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ; Les stipulations du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges spéciales/communes compte tenu de leur imbrication dans le bâtiment A/B sont inapplicables aux charges d'un équipement commun, puisque les règles de répartition prévues à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sont différentes qu'il s'agisse des charges communes ou des charges d'un équipement commun, notamment quant au critère d'utilité ; Après le jugement, le syndicat des copropriétaires a procédé, le 21 février 2020, à la pose d'un sous-compteur électrique permettant de décompter à l'avenir l'électricité consommée par l'ascenseur, pour pouvoir en imputer le paiement aux seuls copropriétaires du bâtiment A-B, ce que Mme [V] ne conteste pas ; Les copropriétaires des bâtiments C et D ne contribuent plus, depuis le 1er mars 2020, au coût de l'électricité afférente à l'ascenseur situé dans le bâtiment A-B ; En premier lieu, Mme [V] soutient que le syndic n'a pas, depuis l'installation du sous-compteur en 2020, isolé la consommation électrique de cet équipement dont le coût continue d'être supporté par l'ensemble des copropriétaires de la copropriété ; Elle ne verse cependant aux débats aucun élément permettant de corroborer ses dires, tels que les appels de fonds qui lui ont été adressés par le syndic postérieurement au 21 février 2020, ce qui rend son moyen inopérant ; Au contraire, le syndicat produit, pour l'exercice 2020/2021, le relevé général de charges de la copropriété, ainsi que le relevé général de charges de Mme [V], qui montrent qu'une régularisation de charges à hauteur de 176,48 € est intervenue à son profit et qu'elle ne participe plus aux dépenses d'électricité de l'ascenseur du Bâtiment A-B (pièce syndicat n°7) ; Mme [V] fait valoir en deuxième lieu que le montant figurant au décompte de charges pour l'exercice 2020/2021 (pièce syndicat n° 7) n'indique ni le coût de l'abonnement ni la consommation électrique réelle ; Il s'avère que le syndicat est lié à EDF par un contrat unique d'abonnement pour tout l'immeuble, de sorte qu'il n'existe aucun contrat spécifique pour le compteur divisionnaire posé le 21 février 2020, ce qui permet au syndicat d'éviter de payer un second abonnement ; par ailleurs, le syndicat est en mesure de connaitre la consommation électrique réelle de l'ascenseur du bâtiment A-B en déduisant de la consommation générale de l'immeuble celle figurant sur le compteur divisionnaire, le relevé de l'index étant effectué par une membre du conseil syndical (pièce syndicat n°8 ; index du compteur divisionnaire) ; Pour l'exercice 2020/2021, le mode de calcul appliqué est indiqué par le syndicat des copropriétaires et justifie la somme de 176,48 € venant au crédit du compte de Mme [V] (pièce syndicat n° 9 : mode de calcul de la consommation électrique de l'ascenseur du bâtiment A-B pour l'exercice 2020 /2021) ; Pour l'exercice 2021/2022, le syndicat a effectué un relevé de l'index du compteur divisionnaire le 15 septembre 2022, soit à l'expiration dudit exercice comptable qui se termine le 31 mars, ce qui explique que la régularisation n'apparait pas sur le relevé de charges de l'exercice correspondant ; cependant, la somme de 276,86 €, correspondant à la consommation électrique de l'ascenseur du bâtiment A-B pour l'exercice 2021/2022, apparaît sur le projet de dépenses de l'exercice 2022/2023 pour régularisation ; cette somme a vocation à être déduite des charges générales appelées auprès de Mme [V] à l'issue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale (pièces syndicat n° 10 : mode de calcul de la consommation électrique de l'ascenseur du bâtiment A-B pour l'exercice 2021 /2022 et n° 11 : projet de dépenses de l'exercice 2022 /2023) ; En troisième lieu, Mme [V] soutient qu'il existe une différence dans les chiffres correspondants aux relevés EDF pour l'exercice comptable 2021/2022 (pièces syndicat n°10 et pièce [V] n°15) ; Cependant, la pièce produite par Mme [V] est datée du 2 juin 2022, tandis que celle produite par le syndicat a été éditée le 7 octobre 2022 ; Le syndicat ne disconvient pas que les chiffres en KWH mentionnés dans le relevé de charges courantes pour la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 édité en juin 2022 étaient erronés, mais il justifie avoir corrigé le relevé de charges en éditant une nouvelle version le 7 octobre 2022 (pièce n° 10) ; De plus, seuls les relevés en KWH sont erronés, et non les montants en euro correspondants ou le total de la consommation électrique de l'immeuble, ces données apparaissant de manière identique dans les deux documents versés aux débats aussi bien par Mme [V] que par le syndicat des copropriétaires ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [V] de sa demande d'annulation de la résolution n° 3 sur ce fondement ; Sur le coût du contrat d'entretien de la colonne sèche située dans le bâtiment A-B Le syndicat des copropriétaires a souscrit un contrat annuel pour assurer l'entretien de la colonne sèche présente physiquement dans le bâtiment A-B ; Mme [H] [V] fait valoir que les charges relatives à la vérification de la colonne sèche sont imputables au seul bâtiment recevant les implantations techniques, en l'occurrence le bâtiment A-B ; elle soutient que la colonne sèche est une partie commune spéciale au bâtiment A-B et que le coût de son entretien figure au titre des 'charges spéciales à chacun des bâtiments' devant être réparties 'entre les copropriétaires concernés au prorata des quotes-parts des parties communes spéciales pour chacun des bâtiments définies au Tableau 1 ci-après annexé' ; Elle s'appuie sur un courriel du 2 mars 2020 faisant réponse à sa lettre du 17 février 2020 adressé à la brigade des sapeurs pompiers de [Localité 4] aux termes de laquelle elle demandait 'si cette colonne située dans le bâtiment A, construite lors de sa surélévation en 2005, peut servir pour un autre bâtiment' (pièce [V] n° 12) ; Dans son courriel en réponse du 2 mars 2020, l'adjudant-chef [L] [D], affecté au bureau prévention de la 33ème compagnie, indique (pièce [V] n°13) : 'Par courrier en date du lundi 17 février 2020, vous me demandez si la colonne sèche installée pour défendre le bâtiment d'habitation A (R+6), au [Adresse 2], sert également à la lutte contre l'incendie des bâtiments d'habitation C (R+2) et D (R+1) situés en fond de cour. Après étude du dossier, j'ai l'honneur de vous faire savoir que la colonne sèche installée au [Adresse 2] sert uniquement à la lutte contre l'incendie du bâtiment A classé en 3ème famille B. Les bâtiments C et D ne nécessitent pas d'être défendus par la colonne sèche du bâtiment A...' ; Aux termes du règlement de copropriété, les 'charges spéciales à chacun des bâtiments' comprennent les charges relevant du 'cas général' et celles relevant du 'cas particulier du bâtiment A-B' ; Les charges relevant du 'cas particulier du bâtiment A-B' sont définies comme suit : 'La présence de parties communes générales dans le bâtiment A-B rend nécessaire la détermination de la fraction dévolue au titre de l'entretien des parties communes générales par rapport au total des charges afférentes à l'entretien et de la conservation des parties communes spéciales du bâtiment A-B. Cette répartition ne concerne que les charges pour lesquelles il n'est pas possible d'identifier la part dévolue aux parties communes spéciales et celle dévolue aux parties communes générales. Ceci vaut particulièrement en cas, par exemple, d'intervention sur les toitures ou en cas de ravalement des façades du bâtiment. Dans le cas d'une dépense concernant exclusivement une des parties communes générales identifiées plus haut ou encore dès lors qu'il sera possible d'extraire le montant de la dépense due en cas de travaux incluant des parties communes spéciales et des parties communes générales, la répartition se fera conformément aux dispositions du règlement de copropriété. La répartition est la suivante : . 97,9 % des charges seront à répartir entre les seuls copropriétaires du bâtiment A-B ; . 2,1 % des charges seront à répartir entre tous les copropriétaires au titre de l'entretien des parties communes générales'; Les parties s'accordent pour dire qu'une colonne sèche est un dispositif de lutte contre l'incendie installé dans les immeubles comprenant des étages et /des sous-sols, qu'il s'agit d'une conduite rigide parcourant le bâtiment (à la verticale) et sur laquelle les sapeurs-pompiers viennent raccorder leur tuyau afin de disposer de l'eau nécessaire pour éteindre un feu ; dans l'ensemble immobilier du [Adresse 2], la colonne sèche est localisée uniquement dans le bâtiment A-B, les bâtiments C et D ne disposent pas de colonne sèche ; Il n'est pas contesté que la réglementation issue de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie n'imposait, lors de la naissance de la copropriété, que la présence d'une colonne sèche dans le bâtiment A-B ; Cependant cette colonne sèche est utile pour les copropriétaires des bâtiments C et D en cas d'incendie dans leurs logements ou dans les parties communes de ces deux bâtiments du fait que le bâtiment A-B, qui peut être considéré comme le bâtiment principal de la copropriété, est le seul, sur les trois bâtiments composant la copropriété, à donner sur la rue, permettant ainsi aux sapeurs-pompiers de se brancher plus rapidement et facilement sur la colonne sèche en cas d'incendie ; Les premiers juges ont exactement relevé que la colonne sèche constitue un dispositif de lutte contre l'incendie permettant aux pompiers de raccorder leur lance à incendie directement sur cette colonne et d'obtenir l'eau nécessaire à l'extinction d'un feu survenant dans n'importe lequel des bâtiments composant la copropriété ; Mme [V], copropriétaire dans le bâtiment C, ne peut donc valablement soutenir qu'elle doit être exclue de toute participation financière au coût du contrat d'entretien de la colonne sèche en arguant que cette colonne est une partie commune spéciale au bâtiment A-B, et qu'en cas d'incendie dans son bâtiment, les pompiers pourront se contenter, pour éteindre ce dernier, d'un camion-citerne de 3000 litres ; Si le règlement de copropriété mentionne, au titre des 'parties communes spéciales aux bâtiments A-B, C et D, les 'canalisations de toute nature assurant l'alimentation ou l'évacuation de tous fluides', il précise aussi que ces parties communes spéciales à chaque bâtiment 'correspondent aux parties de l'ensemble immobilier réservées à l'usage exclusif et particulier d'un groupe de lots seulement situés dans l'un ou l'autre des bâtiments composant ledit immeuble' ; or, la colonne sèche ne peut pas être considérée comme étant réservée à l'usage exclusif et particulier des seuls copropriétaires composant le bâtiment A-B ; S'agissant du courriel de M. [D], il en ressort que seul le bâtiment A-B doit légalement être doté d'une colonne sèche au vu de la réglementation résultant de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, à l'exclusion des bâtiments C et D, mais il ne peut en être déduit qu'en cas d'incendie au sein des bâtiments C et D, la colonne sèche présente dans le bâtiment A-B ne pourra pas être utilisée pour lutter contre l'incendie ; cette colonne sèche constitue un outil supplémentaire pour les sapeurs pompiers pour éteindre un incendie affectant les bâtiments C et D ; La colonne sèche doit donc être considérée comme une partie commune générale située dans le bâtiment A-B, étant rappelé que le règlement de copropriété énonce que sont des parties communes générales, 'les branchements généraux de l'immeuble dès lors que ceux-ci sont à l'usage et à l'utilité de tous les copropriétaires' ; Le règlement de copropriété a créé une clé de répartition particulière 'en présence de parties communes générales dans le Bâtiment A-B' et qui 'ne concerne que les charges pour lesquelles il n'est pas possible d'identifier la part dévolue aux parties communes spéciales et celle dévolue aux parties communes générales'; cette clé de charge vise des dépenses relatives à des parties communes qui se trouvent dans les faits dans le bâtiment A-B et qui devraient, à ce titre, être considérées comme des parties communes propres à ce bâtiment, mais qui, compte tenu de la configuration des lieux, sont en réalité à usage des copropriétaires des trois bâtiments ou présentent un intérêt pour eux tous ; Et dans la mesure où la colonne sèche constitue un dispositif de lutte contre l'incendie permettant aux pompiers de raccorder leur lance à incendie directement sur cette colonne et d'obtenir l'eau nécessaire à l'extinction d'un feu survenant dans n'importe lequel des bâtiments composant la copropriété et où le bâtiment A-B est le seul accessible directement de la rue et le seul à disposer de cette colonne dans toute la copropriété, le contrat d'entretien de cette colonne relève des charges communes générales, même si la colonne se trouve matériellement dans le bâtiment A-B ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [V] de sa demande d'annulation de la résolution n° 3 sur ce fondement ; Sur la clé de charges retenue pour répartir les dépenses relatives au contrat d'entretien des blocs de secours et au contrat d'entretien de la colonne sèche Comme il a été dit plus haut, aux termes du règlement de copropriété, les 'charges spéciales à chacun des bâtiments' comprennent les charges relevant du 'cas général' et celles relevant du 'cas particulier du Bâtiment A-B' ; Les charges relevant du 'cas particulier du Bâtiment A-B' sont définies comme suit : 'La présence de parties communes générales dans le bâtiment A-B rend nécessaire la détermination de la fraction dévolue au titre de l'entretien des parties communes générales par rapport au total des charges afférentes à l'entretien et de la conservation des parties communes spéciales du bâtiment A-B. Cette répartition ne concerne que les charges pour lesquelles il n'est pas possible d'identifier la part dévolue aux parties communes spéciales et celle dévolue aux parties communes générales. Ceci vaut particulièrement en cas, par exemple, d'intervention sur les toitures ou en cas de ravalement des façades du bâtiment. Dans le cas d'une dépense concernant exclusivement une des parties communes générales identifiées plus haut ou encore des lors qu'il sera possible d'extraire le montant de la dépense due en cas de travaux incluant des parties communes spéciales et des parties communes générales, la répartition se fera conformément aux dispositions du règlement de copropriété. La répartition est la suivante : - 97,9 % des charges seront à repartir entre les seuls copropriétaires du bâtiment A-B ; - 2,1 % des charges seront à repartir entre tous les copropriétaires au titre de l'entretien des parties communes générales' ; Mme [V] fait valoir que la quote-part de 2,1% visée dans cette clé de charges doit correspondre au degré de participation de l'ensemble des copropriétaires des bâtiments A-B, C et D, et pas uniquement de ceux des bâtiments C et D ; Le règlement de copropriété a créé une clé particulière pour répartir les dépenses afférentes aux parties communes générales qui sont situées dans le bâtiment A-B pour que les copropriétaires dont les lots dépendent des bâtiments C et D y contribuent dans des proportions raisonnables puisqu'ils en ont l'usage, voire l'utilité ; Le règlement fait supporter ces dépenses aux seuls copropriétaires du bâtiment A-B à hauteur de 97,9 % ; il ne peut leur être demandé d'y participer une seconde fois dans la proportion de 2,1% ; La stipulation du règlement de copropriété selon laquelle '2,1 % des charges seront à repartir entre tous les copropriétaires au titre de l'entretien des parties communes générales' signifie en réalité que les copropriétaires des bâtiments C et D participent aux charges communes générales visées au 'cas particulier du bâtiment A-B' à proportion de 2,10 %, et les copropriétaires du bâtiment A-B à proportion de 97,90 % ; faire participer les copropriétaires du bâtiment A-B aux 2,10 % reviendrait à exonérer les copropriétaires des bâtiments C et D de toute participation à ces charges dont ils ont l'utilité ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [V] de sa demande d'annulation de la résolution n° 3 sur ce fondement ; Sur la régularisation des charges pour les exercices 2012 /2013 à 2017 /2018 L'assemblée générale a décidé d'une régularisation sur 5 ans des charges de copropriété ; Mme [V] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à cette régularisation pour les 10 exercices antérieurs non couverts par la prescription, soit les exercices 2008 /2009 à 2017 /2018 inclus ; L'action en répétition des charges de copropriété indues est soumise à la prescription de droit commun de l'article 2224 du code civil, soit 5 ans, et non à celle décennale de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [V] de sa demande de régularisation de charges sur 10 ans ; Sur la demande de Mme [V] relative à la facturation et la répartition des frais d'entretien ménagers par la société Arnet Mme [H] [V] conteste l'application d'une clé de charges erronée pour répartir les frais de ménage de l'escalier n°3 ; Selon l'article 564 du code de procédure civile 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'; Il résulte de l'article 565 du même code que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent' ; L'article 566 du même code dispose que ' les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire' ; La contestation de Mme [V] n'est pas une demande nouvelle, mais un moyen nouveau pour contester la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 6 juin 2018 ; elle est recevable ; L'escalier n° 3 figure sur les plans annexés au règlement de copropriété, entre les bâtiments A-B et C ; il s'agit d'un sas qui permet au propriétaire du lot n°13 (un duplex occupant le rez-de-chaussée et le 1er étage de l'aile droite du bâtiment A-B) d'y accéder par la cour intérieure, lequel sas comprend ensuite un escalier permettant aux copropriétaires des lots n° 25 et 26 situés aux 1er et 2ème étages du bâtiment C d'y avoir accès ; Mme [V] fait valoir que les dépenses de ménage afférentes audit escalier n°3, qui sont actuellement réparties entre les seuls copropriétaires du bâtiment C, doivent être supportées par l'ensemble des copropriétaires des bâtiments A-B, C et D au motif que le règlement de copropriété qualifie cet escalier de partie commune générale ; Le règlement de copropriété énonce que sont des 'parties communes spéciales à chaque bâtiment', 'le gros oeuvre des cages d'escalier, les cages d'escalier' (page 13) et que sont des 'charges spéciales à chacun des bâtiments', dans la catégorie du 'cas général', 'les charges de reconstruction, de conservation et de réparation des parties communes spéciales (') Elles sont réparties entre les copropriétaires concernés au prorata des quotes-parts des partie communes spéciales pour chacun des bâtiments définies au Tableau 1 ci-après annexé' (page 22) ; Dans la description générale de la copropriété telle qu'elle figure en page 4 du règlement de copropriété, il est énoncé ce qui suit : '[Adresse 6] ¿ Au rez-de-chaussée, - Un logement ¿ Au premier étage - Un palier avec l'escalier d'accès numéroté escalier 3, - Un logement. ¿ Au deuxième étage - Un palier avec l'escalier d'accès numéroté escalier 3, - Un logement' ; Le tableau 1 annexé au règlement de copropriété indique que seuls participeront aux charges afférentes aux parties communes spéciales du bâtiment C, les copropriétaires possédant un lot dans ledit bâtiment, à savoir les lots n° 24, 25 et 26 ; Il résulte de ces stipulation que l'escalier n° 3 est une partie commune spéciale aux seuls copropriétaires du bâtiment C et qu'eux-seuls doivent contribuer aux dépenses de ménage y afférentes ; Mme [V] soutient encore que le fait, pour le syndicat des copropriétaires, de répartir les frais de ménage de l'escalier 3 en charges communes spéciales, sur les seuls copropriétaires composant le bâtiment C, revient à créer une nouvelle clé de charges non prévue initialement au règlement de copropriété qui aurait dû être votée a l'unanimité ; Tel n'est pas en réalité le cas puisque les stipulations du règlement de copropriété visées plus haut sont claires et dénuées de toute ambiguïté ; La demande de Mme [H] [V] portant sur la modification de la clé de charges applicable aux frais de ménage de l'espalier n° 3 doit être rejetée ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [V] de l'intégralité de ses demandes ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Mme [V] demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, somme manifestement disproportionnée relativement à la complexité du dossier et à ses ressources ; subsidiairement, elle demande à la cour de ramener le montant de l'article 700 à de plus justes proportions ; Mme [V] ne produit aucune pièce sur sa situation de fortune et ses ressources, de sorte qu'elle ne justifie pas du caractère disproportionnée de la somme à laquelle elle a été condamnée ; Le sens du présent arrêt conduit donc à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [V], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [V] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne Mme [H] [V] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT