Tribunal judiciaire, 18 novembre 2025. 25/00003

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 NOVEMBRE 2025 Mise à disposition du 18 Novembre 2025 N° RG 25/00003 - N° Portalis DBYK-W-B7J-C3GD Suivant Assignation - procédure de référé du 07 Juillet 2025, déposée le 10 Juillet 2025 code affaire : 5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion Nous, Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, Juge des référés, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit : ENTRE : PARTIE DEMANDERESSE Monsieur [L] [I] né le 09 Janvier 1966 à [Localité 10] ([Localité 8]) [Adresse 1] [Localité 4] Madame [H] [Y] épouse [I] née le 17 Août 1969 à [Localité 10] ([Localité 8]) [Adresse 1] [Localité 4] Représentés par Me [C], avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Me [S], avocat au barreau du Jura C/ PARTIE DEFENDERESSE Monsieur [K] [X] [Adresse 2] [Adresse 5] [Localité 3] Comparant en personne Madame [R] [F] épouse [X] [Adresse 2] [Adresse 5] [Localité 3] Non comparante, ni représentée L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 Octobre 2025 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, Juge des référés, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, pour être mise en délibéré au 18 Novembre 2025, date à laquelle l’ordonnance a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, réputée contradictoirement et en premier ressort. * * * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 2 juillet 2021, M. [L] [I] et Mme [H] [Y] épouse [I] ont consenti un bail d'habitation à M. [K] [X] et Mme [R] [F] épouse [X] sur des locaux sis [Adresse 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 610 euros. Par actes de commissaire de justice du 24 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1330 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [X] et Mme [R] [F] épouse [X] le 24 février 2025. Par assignations du 7 juillet 2025, M. [L] [I] et Mme [H] [Y] épouse [I] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M. [K] [X] et Mme [R] [F] épouse [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,4020,49 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 7 juillet 2025,500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 7 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 14 octobre 2025, M. [L] [I] et Mme [H] [Y] épouse [I], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 14 octobre 2025, s'élève désormais à 5816,55 euros. M. [L] [I] et Mme [H] [Y] épouse [I] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [K] [X] expose qu'il a versé la somme de 900 euros le 1er septembre 2025, que les époux avaient suspendu le paiement des loyers en raison de la présence de champignons dus à des malfaçons, et à un dégât des eaux. Il soutient que selon lui, la seule solution pour faire intervenir l'agence était d'arrêter de payer les loyers. Il sollicite des délais de paiement, en précisant qu'il souhaite payer les loyers. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [R] [F] épouse [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. M. [L] [I] et Mme [H] [Y] épouse [I] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [L] [I] et Mme [H] [Y] épouse [I] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 24 février 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1330 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 avril 2025. Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [L] [I] et Mme [H] [Y] épouse [I] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, M. [L] [I] et Mme [H] [Y] épouse [I] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 14 octobre 2025, M. [K] [X] et Mme [R] [F] épouse [X] leur devaient la somme de 5816,55 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [K] [X] et Mme [R] [F] épouse [X] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 665 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 25 avril 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [L] [I] et Madame [H] [Y] épouse [I] ou à leur mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [K] [X] et Mme [R] [F] épouse [X] , qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 février 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 juillet 2021 entre M. [L] [I] et Mme [H] [Y] épouse [I], d'une part, et M. [K] [X] et Mme [R] [F] épouse [X], d'autre part, concernant les locaux sis [Adresse 6]) est résilié depuis le 25 avril 2025, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [K] [X] et Mme [R] [F] épouse [X], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [K] [X] et Mme [R] [F] épouse [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux sis [Adresse 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et Mme [R] [F] épouse [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 665 euros (six cent soixante-cinq euros) par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et Mme [R] [F] épouse [X] à payer à M. [L] [I] et Mme [H] [Y] épouse [I] la somme de 5816,55 euros (cinq mille huit cent seize euros et cinquante-cinq centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2025, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE M. [L] [I] et Mme [H] [Y] épouse [I] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et Mme [R] [F] épouse [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 24 février 2025 et celui des assignations du 7 juillet 2025. Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le Juge des référés et le Greffier. Le Greffier, Le Juge des référés, Sandrine MAIGNAN Cécile SALVI-POIREL