Cour d'appel, 01 décembre 2022. 21/02578

N° RG 21/02578 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K5FS C4 Minute : Copie exécutoire délivrée le : la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY la SCP LSC AVOCATS AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU JEUDI 01 DECEMBRE 2022 Appel d'une décision (N° RG 18/03605) rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Grenoble en date du 26 avril 2021 suivant déclaration d'appel du 09 juin 2021 APPELANTS : M. [U] [C] né le 16 Septembre 1976 à Grenoble (Isère) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] S.A.S. PRO SOCCER 5, au capital de 5000.00 € immatriculée au RCS de Grenoble sous le n° 829 313 113, selon jugement du Tribunal de commerce de GRENOBLE du 6 juillet 2021, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès-qualités audit siège, en redressement judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Grenoble en date du 1er juin 2021 [Adresse 1] [Localité 4] représentés par Me CAPDEVILLE, de la SCP LSC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, INTIMÉS : Me [P] [H], Es-qualités de Mandataire judiciaire de la « SAS PRO SOCCER 5 » désigné suivant jugement du tribunal de commerce de Grenoble en date du 1er juin 2021 de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 3] représenté par Me CAPDEVILLE, de la SCP LSC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE S.C.I. LES ALPILLES, au capital de 1.051.800 €, immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le numéro 399 254 184, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 8] [Localité 6] représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE et par Me TOURT, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre. FIGUET, Présidente de Chambre, Mme Marie Pascale BLANCHARD, Conseillère, M. Lionel BRUNO, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 05 octobre 2022, M. Lionel BRUNO Conseiller, qui a fait rapport et, Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente, assistés de Mme Alice RICHET, Greffière, ont entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. Faits et procédure : 1. Selon acte du 3 mai 2017, la Sas Pro Soccer 5, exerçant une activité de football en salle, et composée de deux associés, messieurs [D] et [C], a pris à bail des locaux, sis [Adresse 1], appartenant à la Sci Les Alpilles, moyennant un loyer de': - 110.550 euros HT pour la première année, - 120.600 euros HT pour la seconde année, - 130.650 euros HT pour la troisième année. Ce local, d'une superficie de 2.068 m², a été divisé en plusieurs parties. Il a disposé de deux halls divisés en deux terrains chacun': le hall n°1 a regroupé les terrains 1 et 2, le hall n°2 des terrains 3 et 4, chaque terrain représentant une superficie de 375 m2. Le local a compris une cafétéria, un bar, un accueil, des vestiaires, un bureau et une chaufferie. 2. La Société Pro Soccer 5 a démarré son activité le 1er juillet 2017. Le 17 janvier 2018, elle a interpellé la Sci Les Alpilles sur la réitération de fuites malgré une intervention sur la toiture en début de bail, occasionnant une gêne dans l'activité et une perte financière liée à l'impossibilité de louer les terrains. La bailleresse a relancé le preneur, par mail du 29 janvier 2018, concernant le paiement de la taxe foncière 2017 d'un montant de 22.648,80 euros. La bailleresse a procédé à de nouveaux travaux en janvier 2018, dont l'efficacité a été contestée par le preneur. Après divers échanges de mails, le bailleur, le 2 mars 2018, a effectué une visite des locaux et a identifié plusieurs fuites d'eau provenant des toitures sur les terrains 1 et 2 situés à gauche du bar, a noté que monsieur [D] a évoqué également une fuite sur le terrain 4, et a fait part de sa décision d'effectuer des travaux plus conséquents, acceptant par ailleurs que le loyer de mars soit suspendu jusqu'à résolution de la difficulté. Un procès-verbal de constat a été établi le 15 mars 2018. 3. Le bailleur a informé le preneur le 3 avril 2018 que des travaux plus importants seraient entrepris en semaine 18, soit la semaine du 30 avril au 4 mai 2018. Par courrier du 23 avril 2018, la Sci Les Alpilles a fait état de nouvelles réparations de la toiture à compter du même jour, et d'une réunion portant sur la détermination du préjudice subi par la société Pro Soccer 5, rappelant le gel du loyer de mars dans l'attente d'un accord et le loyer impayé du mois d'avril 2018. Les travaux ont été entrepris en mai 2018. 4. Par courrier du 7 juin 2018, la Sci Les Alpilles a annulé les loyers non payés des mois de mars, avril, mai et juin 2018, pour un montant total de 65.645,76 euros, avec reprise au mois de juillet des conditions du bail sur la base du loyer de l'année 2, ce que la société Pro Soccer a refusé, estimant cette proposition insuffisante. En conséquence, la bailleresse a fait délivrer, le 25 juillet 2018, un commandement visant la clause résolutoire pour le loyer du 3ème trimestre 2018, pour un montant total de 36.759,19 euros TTC, frais compris. Par lettre recommandée du 16 août 2018, le preneur l'a avisée de nouvelles inondations, et le 24 août 2018, la société Pro Soccer 5 et monsieur [C] ont fait assigner la Sci Les Alpilles devant le tribunal de grande instance de Grenoble en opposition au commandement de payer. 5. Par jugement du 26 avril 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble a': - constaté la résiliation du bail commercial, conclu par les parties le 3 mai 2017, à la date du 25 août 2018 ; - dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être requalifiés en indemnité d'occupation; - ordonné l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique; - fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié; - condamné la Sas Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 474.377,25 euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières; - condamné la Sas Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard; - condamné la Sci les Alpilles à payer à la Sas Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46 euros HT à titre de dommages et intérêts; - ordonné la compensation des créances, dues par chacune des parties; - condamné la Sci Les Alpilles à payer à monsieur [C] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts; - condamné la Sas Pro Soccer 5 à payer à la Sci les Alpilles la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la Sas Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - condamné la société Sci Les Alpilles à payer la somme de 1.000 euros à monsieur [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires; - condamné la Sas Pro Soccer 5 aux entiers dépens de l'instance'; - ordonné l'exécution provisoire. 6. Le 1er juin 2021, la Sas Pro Soccer 5 a été placée en redressement judiciaire par décision du tribunal de commerce de Grenoble. 7. La société Pro Soccer 5 a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire le 9 juin 2021, en ce qu'il a': - constaté la résiliation du bail commercial, conclu par les parties le 3 mai 2017, à la date du 25 août 2018; - dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être requalifiés en indemnité d'occupation; - ordonné l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique; - fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié; - condamné la Sas Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 474.377,25 euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières ; - condamné la Sas Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard; - condamné la Sci les Alpilles à payer à la Sas Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46 euros HT à titre de dommages et intérêts; - ordonné la compensation des créances, dues par chacune des parties; - condamné la Sci Les Alpilles à payer à monsieur [C] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts; - condamné la Sas Pro Soccer 5 à payer à la Sci les Alpilles la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la Sas Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - condamné la société Sci Les Alpilles à payer la somme de 1.000 euros à monsieur [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la Sas Pro Soccer 5 aux entiers dépens de l'instance'; - ordonné l'exécution provisoire. 8. Le 6 juillet 2021, la société Pro Soccer 5 a été placée en liquidation judiciaire, et maître [H] a été désigné aux fonctions de liquidateur. L'instruction de cette procédure a été clôturée le 15 septembre 2022. Prétentions et moyens de maître [H], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la Sas Pro Soccer 5 et de [U] [C]: 9. Selon leurs conclusions remises le 9 septembre 2021, ils demandent à la cour, au visa des articles L145 et suivants du code commerce, 1302-1, 1231-5 1343-5, 1347, 1719 et suivants du code civil': - de déclarer la Sas Pro Soccer 5 recevable en son appel'; - de confirmer le jugement du 26 avril 2021 en ce qu'il a ordonné la compensation des créances dues par chacune des parties, en ce qu'il a condamné la Sci Les Alpilles à payer à monsieur [C] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts'; en ce qu'il a condamné la Sci Les Alpilles à payer à monsieur [C] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; - de réformer ce jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail commercial conclu par les parties le 3 mai 2017'; en ce qu'il a dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être qualifiés d'indemnité d'occupation, en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique, en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, en ce qu'il a condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 474.377,25 euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières, en ce qu'il a condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard, en ce qu'il a condamné la Sci Les Alpilles à payer à la société Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46 euros HT à titre de dommages et intérêts, en ce qu'il a condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des dépens, en ce qu'il a débouté la société Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; - statuant à nouveau, de juger que la Sci Les Alpilles a manqué à son obligation de délivrance pendant un minimum de 52 semaines'; - de prendre acte que la Sci Les Alpilles a accepté de suspendre le règlement des loyers des mois de mars, avril, mai et juin 2018'; - de juger que la société Pro Soccer 5 ne peut être redevable que de la somme de 15.099,20 euros au titre de la taxe foncière 2017'; - de condamner en conséquence la Sci Les Alpilles à rembourser à la Sas Pro Soccer 5 la somme de 7.549,60 euros au titre de l'indu de taxe foncière perçu à tort'; - de dire que la Sci Les Alpilles est directement responsable du préjudice financier subi par la Sas Pro Soccer 5 estimé à hauteur de 432.438 euros HT, sauf à parfaire'; - de condamner en conséquence la Sci Les Alpilles au paiement de la somme de 432.438 euros HT au titre du préjudice financier subi'; - de dire que la Sci Les Alpilles est directement responsable du préjudice de jouissance subi par la Sas Pro Soccer 5 estimé à hauteur de 68.294,70 euros HT, sauf à parfaire'; - de condamner en conséquence la Sci Les Alpilles au paiement de la somme de 68.294,70 euros HT au titre du préjudice de jouissance'; - de juger que l'article 18 du bail commercial constitue une clause pénale'; - de ramener en conséquence à 0 euros le montant de la clause pénale sollicitée par le bailleur'; - de condamner la Sci Les Alpilles à rembourser la somme de 300 euros TTC au titre de la facture de réparation de la fuite'; - de juger en conséquence ne pas avoir lieu au constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial'; - de dire que toute somme restant due à la Sci Les Alpilles sera inscrite au passif de la société Pro Soccer 5'; - de débouter la Sci Les Alpilles de l'ensemble de ses prétentions'; - à titre subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire'; - en toutes hypothèses, de condamner la Sci Les Alpilles à payer la somme de 6.000 euros à la Sas Pro Soccer 5 au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des entiers dépens distraits au profit de la Scp Lsc, avocats. Les appelants soutiennent': 10. - concernant le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, que si le tribunal a retenu ce défaut, la période concernée a été plus longue'; que depuis la prise à bail, le preneur a subit des infiltrations de toiture dès qu'il pleut'; que si la bailleresse a reconnu l'existence de ce désordre, les travaux entrepris ont été insuffisants, de sorte que les fuites ont perduré, ce qu'établit le constat d'huissier du 15 mars 2018, réalisé après travaux; que cependant, le tribunal a estimé que si les fuites constituaient une gêne indéniable, il a retenu qu'il n'en résulte pas que les terrains étaient détrempés et inutilisables, alors que ce constat a établi l'inverse ; que les travaux visés dans le compte rendu de réunion du 19 avril 2018 se sont révélés insuffisants'; que postérieurement aux travaux réalisés en mai 2018, le preneur a encore constaté des fuites notamment en août 2018, ce dont il a avisé la bailleresse'; que le tribunal a cependant estimé que la preuve de ces fuites et de leur importance n'est pas démontrée'; qu'ainsi, le constat réalisé le 28 novembre 2019 a retenu que l'eau goutte en continue et que les terrains sont gorgés d'eau, de sorte que l'étanchéité du local n'est pas satisfaisante'; que les attestations des employés du preneur confirment ces fuites'; 11. - que le preneur a du faire réparer lui-même les fuites, de sorte que la bailleresse ne peut lui reprocher un défaut d'entretien'; que le tribunal a retenu à tort que les infiltrations procèdent d'un encombrement des gouttières et chenaux, dont l'entretien incombe au preneur, alors que selon le bail, les charges incluent une visite annuelle et le dégorgement des chenaux à la charge du bailleur; que cet entretien ne peut être réalisé que par une entreprise spécialisée'; que la bailleresse ne prouve pas avoir satisfait à son obligation d'entretien annuel alors que le preneur paie les charges afférentes à ces travaux; 12. - que si la bailleresse produit un constat dressé entre les 13 et 27 février 2020, dont il ressort que l'occupation des terrains est indépendante des conditions notamment de pluie, l'huissier n'est cependant intervenu que depuis la voie publique, sans être entré dans le local'; qu'en outre, il est intervenu après les réparations réalisées en décembre 2019, de sorte que son constat n'a pas d'utilité; que les dernières fuites ont ainsi cessé en 2020, ce qui impose de réformer la décision déférée'; 13. - que le preneur est ainsi en droit d'invoquer l'exception d'inexécution, ce qu'a rejeté cependant le tribunal en estimant que la gêne occasionnée ne constitue pas un motif suffisamment grave au sens de l'article 1219 du code civil; que le preneur ne doit ainsi régler les loyers qu'au prorata de la surface réellement utilisée et non touchée par les infiltrations, puisqu'il n'a pu jouir de la totalité du local et a ainsi subi un préjudice de jouissance et financier; que le fait que la bailleresse ait accepté d'exonérer le preneur des loyers de mars à juin 2018 est insuffisant au regard de la durée totale des infiltrations'; 14. - que le tribunal n'a pu dire que le preneur n'avait entrepris aucune démarche pour faire suspendre les effets de la clause résolutoire à compter de la délivrance du commandement, puisque la présente procédure a été initiée à la réception de cet acte'; qu'aucun expertise n'a été sollicitée, puisqu'à partir de 2020, il a été remédié aux fuites'; qu'ainsi, le preneur doit être exonéré des loyers à proportion du trouble de jouissance subi, concernant': - en 2017, trois terrains de 375 m2 représentant donc 1.125 m2 sur les 2.068 m2 de superficie totale, sur 38 semaines'; - en 2018, trois terrains de 375 m2 représentant donc 1.125 m2 sur les 2.068 m2 de superficie totale, sur 13 semaines'; - en 2019, un terrain de 375 m2 sur les 2.068 m2 de superficie totale, sur une semaine'; 15. - concernant les préjudices subis par la société Pro Soccer 5, que le tribunal a justement retenu qu'il est indéniable que pendant cette période, son activité a pâti de la situation, du fait de la difficulté de louer certains terrains par temps de pluie, et du fait des travaux de remise en état, ce qui n'est pas contesté par la bailleresse'; qu'il a cependant limité à tort l'indemnité pour trouble de jouissance à 15.356,25 euros TTC'; qu'en réalité, depuis le début de son activité en 2017, le preneur n'a pu exploiter que le terrain 4 en continu, étant le seul à être épargné par les infiltrations'; que dans un courrier du 23 avril 2018, la bailleresse reconnaît la réalité des désordres depuis le début du bail'; que le premier juge n'a pu ainsi retenir que le préjudice de jouissance n'a commencé à courir que depuis janvier 2018'; que depuis le début de l'exploitation, le preneur a subi de nombreuses semaines d'intempéries, lors desquelles un seul terrain était utilisable'; que les fuites ont également concerné les vestiaires, l'accueil, le local de la chaudière'; que le préjudice de jouissance du preneur est ainsi de 68.294,70 euros HT'; 16. - que ce préjudice influence l'obligation pour le preneur de régler la taxe foncière'; que la société Pro Soccer 5 a payé 22.648,80 euros au titre de cette taxe pour l'année 2017, alors qu'une somme de 31.324,99 euros a été appelée au titre de l'année 2018'; que cette charge doit être réduite à proportion des locaux utilisables, de sorte que le preneur n'est redevable que de 15.099,20 euros'; que le jugement déféré doit ainsi être confirmé en ce qu'il a condamné la bailleresse à rembourser la somme de 7.549,60 euros'; 17. - que suite à une nouvelle fuite, le preneur a réglé 300 euros TTC le 3 décembre 2019, dont le bailleur se doit de l'indemniser, le tribunal ayant estimé à tort que la réparation incombait à la société Pro Soccer 5; 18. - concernant le préjudice financier subi par le preneur, que le tribunal a retenu la perte de chance de louer trois des terrains pendant les périodes d'intempéries à 70'%, et a retenu une majoration de 10'% afin de tenir compte de la difficulté de gérer la trésorerie d'une jeune société dans un tel contexte, arrêtant l'indemnité à 58.052,61 euros HT'; que cependant, ce préjudice est plus important puisque le constat d'huissier produit par le bailleur indique que l'activité est supérieure par temps de pluie'; que le preneur a commis un expert-comptable afin de calculer la perte subie depuis 2017, lequel a évalué cette perte à un total de 432.438 euros HT sur les années 2017 à 2020; qu'outre la perte liée à la seule location du terrain, il est résulté une perte également sur l'activité de vente de boissons accessoire'; que si le tribunal a estimé que le rapport de l'expert-comptable ne se fonde que sur un prévisionnel, cet expert a cependant pris en compte d'autres sites proposant la même activité'; que le jugement déféré doit être ainsi infirmé sur ce point, et le préjudice financier fixé à 432.438 euros HT'; 19. - concernant la clause pénale, que l'article 18 du bail prévoit une clause pénale, pour laquelle la bailleur demande le paiement de 47.892,89 euros'; que cette clause, consistant en une majoration de 10'% des sommes dues, incluant les frais, et un intérêt fixe au taux de base bancaire le plus haut du marché, majoré de trois points, a été reconnue comme manifestement excessive par le premier juge qui l'a ramenée à 20.000 euros'; que cependant, cette réduction doit être portée à 0 euro'; 20. - s'agissant de la compensation, qu'il s'agit bien de créances réciproques au sens de l'article 1347 du code civil'; que le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point'; 21. - concernant la clause résolutoire, que le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a constaté son acquisition en retenant qu'en l'absence de justification de l'exception d'inexécution, le preneur avait l'obligation de régler les loyers qui couvraient une période postérieure aux difficultés rencontrées, tout en reconnaissant l'existence d'un trouble de jouissance et d'un préjudice financier imputables au bailleur'; qu'il a été démontré que la réalité des fuites s'est étendue au-delà de la remise accordée par la bailleresse, et que lors de la délivrance du commandement de payer, elles existaient encore'; qu'il ne peut ainsi être constaté de résiliation'; 22. - que si en première instance, la société Pro Soccer 5 a sollicité des délais de paiement, cela n'a plus lieu d'être en raison de la procédure collective, de sorte que les sommes qui resteraient dues au bailleur devront être inscrites au passif'; 23. - qu'en outre, il résulte de l'article L621-40 du code de commerce que le jugement d'ouverture suspend ou interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance a son origine antérieurement au jugement, et tendant à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent'; qu'en conséquence, aucune résolution du bail ne peut être prononcée, faute d'une décision passée en force de chose jugée avant la décision ouvrant la procédure collective, pour les loyers dus antérieurement au prononcé de la liquidation judiciaire; 24. - s'agissant de monsieur [C], président de la société Pro Soccer 5, qu'il a subi un préjudice moral résultant de l'incurie de la bailleresse, en raison de son état de stress établi par son médecin résultant de ces difficultés professionnelles, ce qu'a retenu le tribunal; que sa décision fixant à 5.000 euros l'indemnité au titre de ce préjudice doit être confirmée. Prétentions et moyens de la Sci Les Alpilles': 25. L'intimée a remis ses conclusions le 9 février 2022. Les appelants ont formé un incident devant le conseiller de la mise en état afin de voir ces conclusions déclarées irrecevables, incident jugé bien fondé par ordonnance du 5 mai 2022. Ces conclusions étant irrecevables, de même en conséquence que les pièces produites par l'intimée devant la cour, l'intimée est ainsi réputée s'approprier les dispositions du jugement déféré. La cour rappelle de ce fait que selon le jugement déféré, l'intimée a demandé au tribunal de : - rejeter les demandes, fins et conclusions de la société Pro Soccer 5'; - condamner la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci les Alpilles la somme de 560.567,60 euros TTC correspondant aux loyers, charges et indemnités dus au 10 octobre 2020'; - constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail'; - subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers'; - en tout état de cause, ordonner l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique'; - condamner la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et ce, jusqu'à la libération effective des lieux'; - condamner la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. ***** 26. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées des appelants pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS DE LA DECISION': 1) Sur l'exécution de son obligation de délivrance par la Sci Les alpilles et la résiliation du bail : 27. Le tribunal a retenu qu'il n'est pas contesté par le bailleur que la toiture des locaux abritant des terrains de football en salle a présenté des fuites en plusieurs endroits nécessitant des travaux, et que les échanges de mails entre les parties démontrent une prise en compte par le bailleur de ces difficultés, ainsi que la décision de faire réaliser des travaux le 31 janvier 2018, alors qu'il avait été interpellé le 17 janvier 2018. Le tribunal a indiqué que malgré ces premiers travaux, des fuites ont été identifiées lors d'une réunion sur place début mars sur les terrains 1 et 2, et que le bailleur a pris acte ultérieurement de ce que le preneur lui a fait part d'une fuite sur le terrain 4, ce qui l'a conduit à engager des travaux plus conséquents. Le constat d'huissier, effectué le 15 mars 2018, est venu confirmer l'existence de fuites au niveau du terrain 2, sous formes de gouttes d'eau tombant au niveau de la barre transversale du but, au niveau de la seconde bande de terrain, au centre du terrain et dans la surface du second but. 28. Selon le premier juge, s'il résulte de ce constat l'existence d'une gêne indéniable, il n'est pas fait état de ce que les terrains sont détrempés et inutilisables. Il a en outre énoncé que le compte rendu de la réunion ayant eu lieu le 19 avril 2018, non contesté par la société Pro Soccer, fait état : - de travaux réalisés sur les halls 1 et 2 entre le 20 février 2017 et le 31 janvier 2018 pour un montant de 6.000 euros, - de l'existence de fuites persistantes dans le hall 1, - de fuites minimes et acceptables dans le hall 2, - de l'accord pris pour que des travaux démarrent le 23 avril 2018 à l'effet de refaire intégralement la toiture du hall 1, travaux estimés à 48.000 euros. 29. Le tribunal a retenu que si la société Pro Soccer 5 a indiqué, dans un courrier non daté, que le hall 1 composé des terrains 1 et 2 « n'est exploitable en totalité que depuis la fin des travaux de réfection de l'étanchéité, soit depuis le 1er juin 2018 '', et que si elle a évoqué dans un courrier d'août 2018 la récurrence de fuites au niveau du hall 2, elle n'a rapporté aucunement la preuve, ni de leur existence ni de leur importance. 30. Concernant le constat d'huissier du 28 novembre 2019, le premier juge a précisé que si la société Pro Soccer 5 en retire que des fuites ont été constatées postérieurement au mois de juin 2018 et qu'elles sont dues à l'encombrement des gouttières et à l'usure des joints en silicone, joints dont la reprise a été résolue le 3 décembre 2019 lors d'une réparation engagée par le preneur pour la somme de 300 euros, de sorte que la société Pro Soccer 5 estime que ces réparations ne lui incombaient pas dans la mesure où elle paye déjà dans ses charges un entretien des espaces verts, comprenant l'entretien annuel des gouttières et chenaux, il a estimé que cependant, le fait qu'une provision sur charges permette qu'un entretien minimum soit prévu annuellement ne l'exonère pas de la surveillance et de l'entretien le reste de l'année, notamment si de menues réparations venaient à être nécessaires. Il a précisé que selon l'article 7 du bail, ces travaux d'entretien, qui ne relèvent pas de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil ou de travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté, mais seulement de travaux d'entretien afin de maintenir le bien en état, sont à la charge du preneur. Il a également dit que l'encombrement des gouttières et le maintien d'une eau stagnante engendrent nécessairement une détérioration des joints en silicones destinés à garantir l'étanchéité du toit, qu'ainsi, les fuites dont il est fait état dans ce constat sont de la responsabilité du preneur, qui n'établit pas, par d'autres éléments, que la toiture souffrirait de fuites incombant au bailleur depuis les dernières réparations qu'il avait engagées en avril 2018. 31. Le tribunal a conclu que le défaut de délivrance a duré de janvier à juin 2018, rappel devant être fait que le preneur n'a pas interpellé le bailleur avant le 17 janvier 2018 et qu'il n'établit pas que des interventions aient été nécessaires antérieurement, en dehors de celles non contestées par le bailleur en avril 2017, au moment de la prise à bail. 32. La cour rappelle que si le bail a été conclu le 3 mai 2017, l'activité de la société Pro Soccer 5 n'a débuté que le 1er juillet 2017. Il s'agit de l'exploitation de terrains de sport collectif indoor. Par mail au 17 janvier 2018, elle s'est plainte pour la première fois de fuites récurrentes provenant de la toiture, malgré une intervention réalisée en début de bail, et a précisé que plusieurs terrains sont détrempés. En réponse le 29 janvier 2018, la Sci Les Alpilles n'a pas contesté ces infiltrations, et s'est engagée à faire réparer les faîtages et les noues afin de rendre la toiture étanche. 33. Par mail du 15 février 2018, le preneur a indiqué qu'il existe toujours de nombreuses fuites et le 6 mars 2018, le bailleur lui a répondu qu'il allait engager des travaux plus conséquents, les fuites ayant été identifiées comme provenant des toitures des terrains 1 et 2, aucune fuite n'ayant été constatée sur les deux autres terrains. Le constat réalisé par un huissier de justice le 15 mars 2018 a relevé des fuites sur le terrain n°2, avec une humidité importante notamment sur le centre du terrain, la présence d'eau dans le local technique. Le 3 avril 2018, le bailleur a indiqué qu'une entreprise va refaire complètement l'étanchéité du bâtiment Nord. 34. Dans son courrier du 23 avril 2018, le bailleur a reconnu que depuis le début du bail, les fuites perturbent partiellement l'activité du preneur en limitant l'usage de certains terrains. Dans son courrier non daté, mais faisant état de la situation existante au 1er juin 2018, la société Pro Soccer 5 a rappelé l'étendue des désordres, à savoir trois terrains sur 4 inexploitables depuis l'entrée en jouissance jusqu'au 29 janvier 2018, outre des fuites sur l'accueil et les vestiaires, puis à compter du 29 janvier 2018, la possibilité d'exploiter le terrain n°3, alors que les terrains 1 et 2, l'accueil et les vestiaires ne sont devenus exploitables qu'à compter du 1er juin 2018. Elle s'est prévalue de dommages concernant les aménagements réalisés par elle, en précisant que les terrains sont destinés à un usage intérieur et qu'ils ne doivent pas être mouillés. Elle a proposé un dédommagement des préjudices subis par des abandons de loyers, demande à laquelle il a été répondu par le bailleur le 7 juin 2018. Le bailleur n'a pas contesté les doléances rappelées par la société Pro Soccer 5. 35. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 août 2018, le preneur a signalé de nouvelles infiltrations affectant le hall 2, concernant ainsi les terrains 3 et 4. En l'absence de réponse du bailleur, le preneur a fait réaliser un nouveau constat le 28 novembre 2018, duquel il résulte qu'au bord du terrain n°2, l'eau coule du toit en continu, alors que le terrain synthétique est par endroits gorgé d'eau, que les gouttières sont encombrées d'un dépôt noirâtre et de feuilles mortes, qu'une bande de silicone s'effrite au toucher et est percée, laissant l'eau couler, que certaines plaques d'isolant ne sont pas jointes par endroits de telles bandes. 36. Il résulte en conséquence de ces éléments produits par les appelants que la Sci Les Alpilles a manqué à son obligation de délivrance prévue à l'article 1719 du code civil, entre le 3 mai 2017, date du bail et de la prise de ses effets, et le 28 novembre 2018, date du dernier constat réalisé à l'initiative du preneur, en ne remettant pas des locaux à l'abri des intempéries, alors que le bail a stipulé, en son article 7, que le bailleur prendra en charge les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, notamment ayant pour objet de remédier à la vétusté, ce qui est en l'espèce le cas, s'agissant de désordres affectant la toiture, laquelle, par endroits, a du être refaite en intégralité. Si le constat du 28 novembre 2018 indique que les gouttières sont par endroits encombrées, il résulte cependant des photographies prises le 25 mai 2017 que tel était déjà le cas, alors que le preneur n'avait pas encore débuté son activité, de sorte que ce problème ne résulte pas d'un défaut d'entretien de sa part, mais d'une faute du bailleur. Le tribunal n'a ainsi pu dire que l'encombrement des gouttières et le maintien d'une eau stagnante, engendrant nécessairement une détérioration des joints en silicones destinés à garantir l'étanchéité du toit, sont de la responsabilité du preneur. 37. Il en résulte que le bailleur ayant manqué à l'exécution de son obligation principale, la société Pro Soccer 5 a valablement opposé l'exception d'inexécution, en refusant de régler l'intégralité des loyers et de la taxe d'habitation, cette dernière étant mise à sa charge. Le bailleur a d'ailleurs reconnu partiellement le bien fondé de cette exception, en accordant une remise partielle des loyers de mars à juin 2018. 38. En conséquence, le preneur était fondé à s'opposer au commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, signifié le 28 juillet 2018. Le jugement déféré ne peut ainsi qu'être infirmé en ce qu'il a': - constaté la résiliation du bail commercial, conclu par les parties le 3 mai 2017, à la date du 25 août 2018 ; - dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être requalifiés en indemnité d'occupation; - ordonné l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique; - fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié; - condamné la Sas Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 474.377,25 euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières; - condamné la Sas Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard; - condamné la Sas Pro Soccer 5 à payer à la Sci les Alpilles la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la Sas Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la Sas Pro Soccer 5 aux entiers dépens de l'instance. 39. En outre, il est constant qu'avant que les effets de la clause résolutoire ne soient constatés par une décision passée en force de chose jugée, la société Pro Soccer 5 s'est retrouvée en redressement judiciaire le 1er juin 2021, puis en liquidation judiciaire le 6 juillet 2021. En conséquence, les articles L622-13, L622-21, L631-18, L641-3 et L641-11-1 du code de commerce s'opposent également au constat de l'acquisition de la clause résolutoire. 2) Concernant les préjudices subis par la société Pro Soccer 5': 40. Selon le jugement déféré, s'il n'est pas contestable qu'un préjudice lié à la gêne occasionnée par les fuites ait existé, néanmoins, il n'est pas établi par le preneur qu'il ait été dans l'impossibilité de louer ses terrains sur des périodes de temps si larges que cela ait constitué un motif suffisamment grave au sens de l'article 1219 pour justifier d'une exception d'inexécution. Le tribunal a également indiqué que le bailleur a annulé le paiement des loyers entre mars et juin 2018, période durant laquelle les gros travaux ont eu lieu et que la société Pro Soccer 5 n'a entrepris aucune démarche, ni pour faire suspendre la clause résolutoire à compter de la délivrance du commandement de payer, ni pour solliciter une expertise à l'effet d'établir la réalité des dommages et le principe des responsabilités, prenant ainsi le risque de se mettre en défaut s'agissant de l'exécution de ses obligations. 41. Sur ces points, il a été dit plus haut que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne remettant pas des locaux hors eau, de sorte que toute exploitation normale des biens donnés à bail a été impossible, s'agissant de l'exploitation de terrains de sport indoor. En outre, la société Pro Soccer 5 a régulièrement avisé le bailleur des problèmes rencontrés, a mandaté à plusieurs reprises un huissier de justice, et a fait opposition au commandement de payer avant le délai d'un mois suivant sa signification. Le premier juge n'a ainsi pu retenir une certaine négligence du preneur. 42. Concernant les préjudices invoqués par les appelants, le tribunal a retenu, pour le préjudice de jouissance, que par courrier du 7 juin 2018, le bailleur a annulé l'intégralité des loyers non payés des mois de mars, avril, mai et juin 2018, d'un montant de 65.645,76 euros TTC en dédommagement des fuites de toitures pénalisant l'usage de certains terrains, suite à la demande du preneur au titre du trouble de jouissance affectant les terrains 1 et 2. Le premier juge a indiqué qu'il est indéniable que durant cette période, l'activité de la société Pro Soccer 5 a pâti de la situation, tant du fait de la difficulté à louer certains terrains par temps de pluie que du fait des travaux réalisés pour la remise en état, ce qui n'est pas contesté par le bailleur, et que ce dernier est redevable du préjudice de jouissance, ne contestant pas dans ses écritures la base de calcul proposée par le preneur, à savoir 0,15€/m2/jour. Sachant que trois terrains de 375 m2 représentant 1.125 m² ont été impactés par des précipitations durant le premier semestre, le preneur évoquant 13 semaines (comprenant une ouverture 7 jours sur 7) selon les bulletins climatiques produits, le tribunal a évalué le préjudice de jouissance à 15.356,25 euros HT. 43. Ainsi que soutenu par les appelants et comme relevé par la cour plus haut, le bailleur a manqué, dès la signature du bail, à son obligation de délivrer des locaux hors eau, alors que l'objet du bail était de permettre une activité sportive en salle, activité plus importante en période d'intempéries. Il n'est pas contesté que les fuites ont non seulement concerné les terrains de sport eux-mêmes, mais également les locaux annexes, ainsi que constaté par huissier. 44. Les appelants produisent les relevés météorologiques concernant les intempéries qu'ils invoquent. Les calculs développés en page 22 de leurs conclusions tiennent compte des superficies des terrains concernés par les infiltrations d'eaux pluviales, rapportées au loyer contractuel, de même que les surfaces affectées à l'accueil, aux vestiaires (y compris la chaufferie). Ils justifient ainsi de l'exactitude du préjudice de jouissance subi, à hauteur de 68.294,70 euros HT. Statuant à nouveau, la cour fera droit à cette demande. 45. Concernant le préjudice financier invoqué par les appelants, le tribunal a indiqué qu'il ne peut être déduit du dossier prévisionnel et de l'expertise amiable produite par la société Pro Soccer 5 et monsieur [C]. Il a noté que ces demandeurs fondent leur analyse sur l'existence d'un préjudice durant trois années, alors que le lien de causalité avec des fuites dont le bailleur serait responsable n'est avéré que pour le premier semestre 2018, et qu'ils se prévalent d'une baisse de trésorerie conséquente alors que les bilans font état de charges de loyers en amortissement qui n'ont pourtant pas été payés. Il a estimé que les demandeurs ne produisent aucun document relatif à des annulations concrètes ou des réclamations de clients, mais qu'ils se fondent uniquement sur un prévisionnel et des projections de pertes, de sorte qu'en réalité, ils ne sont fondés à se prévaloir que d'une perte de chance de louer tous les terrains durant les périodes de fuites avérées. 46. Le tribunal a retenu qu'il convient de pondérer cette perte du fait qu'aucun élément versé au dossier ne permet d'établir que la demande était suffisamment importante pour penser que l'ensemble des terrains auraient trouvé preneur en l'absence de dégât des eaux, puisque, outre le fait que la demande est fondée sur une période beaucoup plus importante que celle se rapportant réellement à un défaut de délivrance, les demandeurs ne rapportent pas la preuve que le manque à gagner allégué provient uniquement de l'inondation des terrains. Le tribunal a considéré qu'il n'est pas réaliste de considérer que l'ensemble des créneaux non loués est le résultat de fuites épisodiques, sur la base d'un prévisionnel, et alors que la réussite d'une activité nouvelle dépend également de la capacité des dirigeants à se faire connaître et à dynamiser leur projet. Le premier juge a relevé une forte progression du chiffre d'affaires entre 2017 et 2018, même si elle n'était pas à la hauteur des projections et que l'expertise amiable fait état d'un différentiel de chiffre d'affaires conséquent en 2020 par rapport au prévisionnel, alors qu'il a été admis qu'il n'existait plus de fuites. 47. Le tribunal a ainsi considéré que la perte de chance de louer trois des terrains durant les périodes d'intempéries et de travaux, sur la période du premier semestre 2018, s'élève à 70 % d'un semestre par rapport à la seule référence à disposition s'agissant de l'activité de la société Pro Soccer 5, à savoir le semestre d'exercice en 2017, lequel avait généré un chiffre d'affaires de 75.393 euros HT, en tenant compte de la moindre activité liée au démarrage de la société en 2017. Il a majoré cette perte de 10'%, afin de tenir compte de la difficulté particulière de gérer la trésorerie d'une jeune société dans ce contexte, et ainsi fixé l'indemnité à la somme de 58.052,61 euros HT. 48. La cour retient, comme le premier juge, qu'un prévisionnel n'est qu'un document comptable indicatif, ce que rappelle le dossier prévisionnel produit par les appelants, précisant qu'il s'agit de projections, restant tributaires des aléas du marché et des facteurs économiques qui ne peuvent être modélisés dans ce cadre. Si ce document a escompté un chiffre d'affaires de 306.000 euros en 2017, passant à 336.600 euros en 2018 et à 353.430 euros en 2019, en se basant sur une estimation de la location des terrains sur une moyenne d'occupation de 24 heures par semaine, avec 45 semaines d'ouverture, au prix moyen de 70,80 euros par terrain, il ne s'est agi que de perspectives. 49. Les comptes de l'année 2017 montrent que ce prévisionnel n'a pas été tenu, le chiffre d'affaires n'étant que de 76.895 euros, pour des charges d'exploitation de 131.138 euros, avec ainsi une perte de 54.242 euros. Le bilan 2018 indique une augmentation de l'activité, le chiffre d'affaires net étant de 214.351,37 euros. Cependant, le résultat d'exploitation reste déficitaire de 60.405,93 euros. 50. La société Pro Soccer 5 a fait réaliser une estimation de son préjudice financier par un commissaire aux comptes, duquel il ressort que la difficulté, pour déterminer ce préjudice, résulte du fait qu'il n'existe aucune information antérieure permettant d'appréhender un chiffre d'affaires potentiel, dans le prolongement d'une activité préexistante. De ce fait, l'expert-comptable a pris en compte une moyenne concernant les entreprises exerçant le même type d'activité, et l'a comparée avec les résultat dégagé par le preneur. Il a procédé à une seconde analyse au regard du document prévisionnel, à une troisième analyse au regard de la situation d'une société exploitant une activité identique localement et à une quatrième analyse fondée sur le groupe Urban Soccer leader sur le marché. L'expert-comptable a enfin procédé à une synthèse de ces données, incluant les activités annexes à la seule location des terrains, et les variations des charges. En conclusion, il a estimé le préjudice subi, pour l'année 2017 et jusqu'au mois de février 2020, à 432.438 euros. 51. Ainsi que relevé par le tribunal, le préjudice invoqué par les appelants ne résulte que de projections, puisque les désordres se sont manifestés dès le début de l'activité de la société Pro Soccer 5, et il doit être envisagé sous la forme d'une perte de chance de réaliser une exploitation complète des installations. Compte tenu de l'ampleur des désordres, le tribunal a justement retenu que cette perte est de 70'% Ce préjudice a cependant perduré jusqu'au début de l'année 2020, époque des derniers travaux réalisés par le preneur et c'est ainsi l'intégralité de cette période qui doit être prise en compte. Au regard de l'activité naissante de la société Pro Soccer 5, les données de l'analyse réalisée par l'expert-comptable commis par elle sont pertinentes et ne peuvent qu'être reprises, n'étant remises en cause par aucun autre élément. 52. En conséquence, la cour retient que le préjudice subit par le preneur est de 302.706,60 euros (432.438 x70/100). Ainsi que retenu par le tribunal, ce chiffre doit être majoré de 10'% afin de tenir compter de la difficulté de gérer la trésorerie d'une jeune société dans un tel contexte. Le préjudice financier total subi par la société Pro Soccer 5 est ainsi de 332.977,26 euros (302.706,60 + 30.270,66 ). Le jugement déféré sera ainsi infirmé en ce qu'il a fixé ce préjudice à 58.052,61 euros HT. 53. Concernant le remboursement de la taxe foncière, le tribunal a indiqué que si le preneur sollicite la réduction de la taxe foncière au prorota de la capacité d'occupation du local sur l'année 2018, estimant n'être redevable que de 7.549,60 euros, il se fonde en réalité sur la taxe foncière 2017. La taxe foncière 2018 était de 31.324,99 euros. Le prorata résultant de la perte de jouissance s'élèverait donc à 15.662,50 euros pour une période d'un semestre de trouble, mais l'indemnisation devra être limitée au montant de la demande, soit 7.549,60 euros. 54. Le montant de cette indemnité n'est pas contestée par les appelants, et le jugement ne peut ainsi qu'être confirmé en ce qu'il a retenu cette somme venant au débit de la Sci Les Alpilles. Statuant à nouveau en raison de l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Pro Soccer 5 à payer au bailleur la somme de 474.377,25 euros au titre des loyers et taxes foncières impayés, la cour condamnera la Sci Les Alpilles à rembourser à la société Pro Soccer 5 la somme de 7.549,60 euros. 55. S'agissant enfin de la demande des appelants relative au remboursement de la facture de 300 euros pour entretien de la gouttière et réparation du joint en silicone, il a été indiqué plus haut que ces éléments n'ont pas été remis par le bailleur dans un état normal d'entretien. La cour fera en conséquence droit à cette prétention. 3) Sur les demandes en paiement de la Sci Les Alpilles': 56. En raison de l'irrecevabilité des conclusions de l'intimée, la cour reste saisie des demandes présentées par elle devant le tribunal de grande instance, rappelées ci-dessus. 57. Concernant la créance de loyer, le tribunal a retenu que par décompte du 1er octobre 2020, le bailleur a actualisé sa créance à 560.567,60 euros, comprenant les loyers, les taxes foncières, les indemnités de retard, avec déduction de la remise de loyers accordée à hauteur de 65.645,76 euros qu'il estimait suffisante pour indemniser le préjudice de la société Pro Soccer 5. Le tribunal a retenu que la dette de loyers et charges (taxes foncières), hors pénalités, se monte à cette date à 474.377,25 euros et que les sommes dues ou versées postérieurement à la résiliation de droit doivent être qualifiées d'indemnités d'occupation. 58. Dans ses conclusions déposées devant la cour, les appelants contestent devoir une dette de loyer, en raison de l'exception d'inexécution opposée suite aux préjudices subis. En raison de l'irrecevabilité de ses conclusions, le bailleur n'a pu produire de décompte de sa créance. Il en résulte que la cour n'est pas dans la capacité d'apprécier le montant de la créance retenue par le premier juge, la preuve de ce montant incombant au bailleur, ayant la charge de rapporter la preuve de sa créance dans son principe et dans son montant. Si les appelants produisent le commandement du payer du 25 juillet 2018, faisant état d'une dette locative de 30.150 euros, aucun décompte de cette somme n'a été jointe à cet acte. Aucune autre pièce des appelants ne permet de calculer les sommes restant dues par la société Pro Soccer 5. Le jugement ne peut ainsi qu'être également infirmé sur ce point, outre le fait qu'en raison de l'existence de la procédure de redressement judiciaire, puis de liquidation, seule une fixation de la créance peut désormais être prononcée au passif de la procédure. 59. S'agissant de la clause pénale, le tribunal a indiqué que l'article 18 du bail commercial stipule qu'en cas d'impayés, toutes les sommes dues seront automatiquement majorées à titre d'indemnité forfaitaire de frais de contentieux et indépendamment de tous les frais de commandement, de 10 %, plus un intérêt fixe au taux de base bancaire le plus haut du marché majoré de trois points. Le tribunal a exactement retenu que cette clause s'analyse comme une clause pénale dont le juge peut, en vertu de l'ancien 1152 du code civil, modérer le montant si elle est manifestement excessive. Ayant constaté la disproportion manifeste entre le préjudice effectivement subi et l'importance du montant conventionnellement fixé, dont le détail du taux d'intérêt de référence choisi n'est pas précisé, le tribunal a ramené le montant de la pénalité à la somme de 20.000 euros au regard de l'importance des impayés. 60. La cour a indiqué plus haut que la créance du bailleur ne peut être vérifiée. De ce fait, elle est également dans l'impossibilité de retenir une somme due au titre d'une clause pénale calculée en fonction du montant de la créance principale. Le jugement déféré sera également infirmé en ce qu'il a fixé le montant de la pénalité à 20.000 euros. 4) Concernant les mesures accessoires': 61. La Sci Les Alpilles succombant devant l'appel de maître [H] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 sera condamnée à lui payer la somme de 4.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre le dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, Vu les articles L145-1 et suivants, L622-13, L622-21, L631-18, L641-3 et L641-11-1 du code de commerce, 606, 1302-1, 1231-5, 1343-5, 1347, 1719 et suivants du code civil; Infirme le jugement déféré en ce qu'il a': - constaté la résiliation du bail commercial, conclu par les parties le 3 mai 2017, à la date du 25 août 2018; - dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être requalifiés en indemnité d'occupation; - ordonné l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique; - fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié; - condamné la Sas Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 474.377,25 euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières; - condamné la Sas Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard; - condamné la Sas Pro Soccer 5 à payer à la Sci les Alpilles la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la Sas Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - condamné la Sas Pro Soccer 5 aux entiers dépens de l'instance'; - condamné la Sci Les Alpilles à payer à la société Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46 euros HT à titre de dommages et intérêts'; Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour; statuant à nouveau'; Dit que la Sci Les Alpilles a manqué à son obligation de délivrance pendant un minimum de 52 semaines'; Déboute en conséquence la Sci Les Alpilles de ses demandes tendant à': - rejeter les demandes, fins et conclusions de la société Pro Soccer 5'; - condamner la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci les Alpilles la somme de 560.567,60 euros TTC correspondant aux loyers, charges et indemnités dus au 10 octobre 2020'; - constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail'; - subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers'; - en tout état de cause, ordonner l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique'; - condamner la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et ce, jusqu'à la libération effective des lieux'; - condamner la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance'; Condamne la Sci Les Alpilles à payer à maître [H], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 68.294,70 euros HT, au titre du préjudice de jouissance subi'; Condamne la Sci Les Alpilles à payer à maître [H], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 332.977,26 euros HT au titre de son préjudice financier'; Condamne la Sci Les Alpilles à rembourser à maître [H], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 7.549,60 euros au titre de l'indu de taxe foncière perçue à tort'; Condamne la Sci Les Alpilles à rembourser à maître [H], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la facture de 300 euros pour entretien de la gouttière et réparation du joint en silicone'; Condamne la Sci Les Alpilles à payer à maître [H], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 4.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile'; Condamne la Sci Les Alpilles aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la Scp Lsc, avocats; SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente