Cour d'appel, 27 février 2024. 21/08932

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 27 FÉVRIER 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/08932 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDUVS Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Décembre 2020 - Tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE - RG n° 11-19-001747 APPELANT Monsieur [B] [P] né le 23 octobre 1942 à [Localité 7] (61) [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Me Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l'ESSONNE INTIMÉE Madame [G] [R] née le 6 juillet 1976 à [Localité 5] (91) [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Sandra MORENO-FRAZAK de la SELARL MFP AVOCATS, avocat au barreau D'ESSONNE (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/041657 du 12/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Mme Marie MONGIN, conseillère M. Claude CRETON, conseiller magistrat honoraire Greffières : Mme Gisèle MBOLLO, lors des débats, et Mme Valérie JULLY, lors de la mise à disposition. ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, prévue le 19 décembre 2023, prorogée au 23 janvier 2024, puis au 27 février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Valérie JULLY, greffière placée, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2012, M. [B] [P] a donné en location à Mme [G] [R] un logement situé à [Localité 6] (Essone), [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 660 euros outre une provision sur charges de 80 euros. Par acte du 20 juin 2012, M. [N] [R] et Mme [I] [R] se sont portés cautions solidaires de cet engagement. Au visa de la clause résolutoire stipulée au bail, un commandement de payer la somme principale de 6 012,27 euros au titre des arriérés de loyers au 8 juillet 2019, a été signifié à Mme [G] [R] 1e 19 juillet 2019. Ce commandement a été dénoncé aux cautions, M. [N] [R] et Mme [I] [R], par acte d'huissier du 2 août 2019. Saisi par M. [B] [P] par exploits d'huissier de justice en date des 18 et 29 octobre 2019, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy sur Orge, par jugement contradictoire rendu le 31 décembre 2020, a : - constaté le désistement de M. [B] [P] concernant ses demandes à l'égard de Mme [I] [R] et M. [N] [R] ; - déclaré recevable l'action intentée par M. [B] [P] ; - constaté que le contrat liant M. [B] [P] et Mme [G] [R] concernant les locaux situés à [Adresse 1], s'est trouvé de plein droit résilié le 20 septembre 2019 par application de la clause résolutoire contractuelle ; - suspendu les effets de la clause résolutoire ; - condamné Mme [G] [R] à verser à M. [B] [P] la somme de 4 863,83 euros actualisée au 22 septembre 2020 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers et charges jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2020 incluse ; - autorisé Mme [G] [R] à s'acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d'un montant de 135 euros et la dernière égale au solde de la dette, le tout en plus du loyer courant ; - dit que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir à terme et au plus tard avant le 15ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; - dit que les sommes versées à ce titre par Mme [G] [R] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ; - dit qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ; - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, et sept jours ouvrés après la réception d'une mise en demeure restée infructueuse. par courrier recommandé avec demande d'avis de réception : - Mme [G] [R] sera déchue du bénéfice des délais de payement accordés par la présente décision ; - la clause de résiliation reprendra son plein effet ; - la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par M. [B] [P], la résiliation du bail étant acquise à la date du 20 septembre 2019 ; - Mme [G] [R] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; - faute pour Mme [G] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - en cas de maintien dans les lieux, M. [B] [P] sera en droit d'exiger de Mme [G] [R] le paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet de la clause résolutoire. - fixe en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Mme [G] [R] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin condamne Mme [G] [R] à verser à M. [B] [P] ladite indemnité mensuelle à compter de la résiliation du bail, soit le 20 septembre 2019, et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou a son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; - dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ; - rappelle que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-l, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ; - rappelé qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ; - condamné M. [B] [P] à payer à Mme [G] [R] la somme de 1 458, 60 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamné Mme [G] [R] au paiement des dépens ; - débouté M. [B] [P] et Mme [G] [R] de leurs demandes respectives relatives à l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration reçue au greffe le 10 mai 2021, M. [B] [P] a interjeté appel de ce jugement et, dans ses dernières conclusions déposées le 17 mai 2023, il demande à la cour de : - le dire recevable et bien fondé en toutes ses demandes, - débouter Mme [G] [R] de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions, En conséquence : Infirmer le jugement du 31 décembre 2020 en ce qu'il : - suspend les effets de la clause résolutoire ; - condamne Mme [G] [R] à lui verser la somme de 4 863, 83 euros actualisée au 22 septembre 2020 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers et charges jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2020 incluse ; - autorise Mme [G] [R] à s'acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d'un montant de 135 euros et la dernière égale au solde de la dette, le tout en plus du loyer courant ; - le condamne à payer à Mme [G] [R] la somme de 1 458, 60 euros à titre de dommages et intérêts ; - le déboute avec Mme [G] [R] de leurs demandes respectives relatives à l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau sur ces points : - condamner Mme [G] [R] à lui verser la somme de 4 863, 83 euros actualisée au 22 septembre 2020 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2020 incluse ; - rejeter la demande de délais de paiement ; - ordonner l'expulsion immédiate des lieux loués de Mme [G] [R] ainsi que de tous occupants de son chef et dire qu'il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique ; - autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il appartiendra ; - condamner Mme [G] [R] à verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et taxes qui auraient été appliquées si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé, et ce, jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés à M. [B] [P] ; - débouter Mme [G] [R] de sa demande de dommages et intérêts pour sous-estimation des charges ; - condamner Mme [G] [R] à lui verser la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - confirmer le jugement entrepris pour le surplus ; Y ajoutant : - condamner Mme [G] [R] à lui verser la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; - condamner Mme [G] [R] aux entiers dépens de la procédure d'appel. Dans ses dernières conclusions déposées le 7 septembre 2023, Mme [G] [R] demande à la cour de : - la recevoir en son appel incident et la dire recevable et bien fondée en ses demandes, En conséquence, Infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge le 31 décembre 2020 en ce qu'il : - limite la condamnation de M. [B] [P] à lui verser la somme de 1 458, 60 euros à tire de dommages et intérêts ; - la déboute de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamne aux entiers dépens. Confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge le 31 décembre 2020 en ce qu'il : - suspend les effets de la clause résolutoire ; - l'autorise à s'acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d'un montant de 135 euros et la dernière égale au solde de la dette, le tout en plus du loyer courant. Statuant à nouveau - lui octroyer les plus larges délais de paiement ; - suspendre les effets de la clause résolutoire ; - condamner M. [B] [P] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour sous-évaluation des charges ; - condamner M. [B] [P] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700-2 du code de procédure civile ; - condamner M. [B] [P] aux entiers dépens. En y ajoutant - condamner M. [B] [P] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700-2 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ; - condamner M. [B] [P] aux entiers dépens issus de la procédure d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023. SUR CE, Considérant en premier lieu que M. [P] sollicite la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a accordé à Mme [R] des délais de payement d'une durée de trois ans suspendant le jeu de la clause résolutoire alors selon lui que, d'une part, celle-ci n'a pas même été capable de régler la première échéance puisque le jugement ayant été signifié le 16 avril 2021, elle devait verser la première échéance avant le 15 mai suivant et non au mois de juin et, d'autre part, qu'il résulte de la saisie conservatoire qu'il a fait diligenter sur les comptes bancaires de Mme [R] que celle-ci disposait de plus de 64 000 euros d'économie sur son livret A et sur un PEL, ce dont il déduit que la locataire n'était donc pas, comme l'a énoncé le premier juge pour justifier sa décision, dans une situation précaire et avait la capacité financière de régler son loyer ; Que les faits sur lesquels se fonde le bailleur sont exacts et que les motifs du jugement entrepris, fondés sur la précarité de sa situation financière de la locataire ne sont pas avérés dès lors que celle-ci était largement en mesure de régler le loyer courant alors surtout qu'elle bénéficiait d'une aide personnalisée au logement ; qu'à supposer que l'interruption provisoire de cette aide de novembre 2017 à avril 2018 ait pu entraîner des difficultés, elle était en mesure, lors de la délivrance du commandement de payer au mois de juillet 2019, de régler l'arriéré locatif qu'elle avait laisser atteindre la somme de plus de 6 000 euros ; Que, comme le soutient le bailleur, la bonne foi de Mme [R] est contestable de ce fait'; que, bien que Mme [R] ait apuré sa dette au mois de janvier 2023 par un versement de 4 980 euros, soit près de quatre ans après la délivrance du commandement de payer et sans même respecter l'échéancier prévu, au moins pour le premier virement, cette absence de bonne foi conduit à infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a accordé à Mme [R] un délai suspendant le jeu de la clause résolutoire ; Que s'agissant de la demande de confirmation de la condamnation à verser la somme de 4 863,83 euros actualisée au 22 septembre 2020, mois de septembre inclus, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation, le jugement sera confirmé, mais la demande est devenue sans objet du fait du payement de cet arriéré'; Considérant s'agissant des dommages-intérêts, à hauteur de la somme de 5 000 euros, sollicités par Mme [R] afin de réparer le préjudice résultant de la sous évaluation des provisions pour charges qui ont été fixées à l'origine du bail à la somme mensuelle de 80 euros, observation étant faite que le bailleur n'indique pas le montant des charges antérieures à la location de ce logement en juin 2012, que, comme l'a justement relevé le premier juge, les dommages-intérêts évalués à la somme de 1 458,60 euros correspondant au montant des régularisations pour les années 2015 et 2016, constituent une juste et pertinente indemnisation du préjudice ; Considérant que le jugement sera confirmé sauf en ce qu'il a accordé des délais de payement à Mme [R] et suspendu le jeu de la clause résolutoire ; Considérant quant aux mesures accessoires, que Mme [R] sera condamnée aux dépens et à verser à M. [P] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a accordé des délais de payement et suspendu la clause résolutoire ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Constate que le bail conclu par Mme [G] [R] le 22 juin 2012 portant sur un logement appartenant à M. [B] [P], situé à [Localité 6] (Essone), [Adresse 1] est résilié depuis le 20 septembre 2019, Constate que la somme de 4 863, 83 euros actualisée au 22 septembre 2020 (mois de septembre inclus) au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation a été réglée par Mme [R], que la demande de M. [P] est devenue sans objet, Déboute Mme [G] [R] de sa demande de délai et de suspension du jeu de la clause résolutoire, Ordonne à défaut de départ volontaire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux dans le respect des dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne Mme [G] [R] à verser l'indemnité d'occupation prévue par le jugement entrepris ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme [G] [R] à verser à M. [B] [P] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [G] [I] aux dépens d'appel. La Greffière La Présidente