Tribunal judiciaire, 20 février 2024. 23/01241

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 4] [Localité 8] Tél:[XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] N° RG 23/01241 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YS26 Minute : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Du : 20 Février 2024 E.P.I.C. SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH) C/ Madame [K] [W] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Après débats à l'audience publique du 16 Janvier 2024, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 20 Février 2024 ; Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ; DEMANDEUR : E.P.I.C. SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH) [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Nathalie GARLIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS DÉFENDEUR : Madame [K] [W] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 7] non comparante, ni représentée Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nathalie GARLIN Madame [K] [W] Expédition délivrée à : EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 29 septembre 2015, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a donné en location à Madame [K] [W] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 302,19 €. Le 27 janvier 2023, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à Madame [K] [W] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 543,70 € selon décompte arrêté au 26 janvier 2023. Par courrier du 31 août 2023, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). Par assignation délivrée à étude le 9 novembre 2023, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a attrait Madame [K] [W] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti. L'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire : De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Madame [K] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [K] [W] ;De condamner Madame [K] [W] à fournir à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat son attestation d'assurance locative, et ce sous astreinte de 77 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;De condamner Madame [K] [W] au paiement des sommes suivantes :4 786,09 € au titre de l'arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 14 novembre 2023, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 16 janvier 2024. Lors de l'audience, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 9 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 6 461,45 €. Madame [K] [W] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière. L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 27 janvier 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [K] [W] le 27 janvier 2023, pour un montant principal de 1 543,70 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti. Madame [K] [W], absente lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 mars 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. Madame [K] [W] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [K] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [K] [W]. Il n'apparaît pas nécessaire en revanche d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [K] [W] de quitter les lieux. En effet, la demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat de cette demande. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 9 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 6 461,45 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant. Il convient par conséquent de condamner Madame [K] [W] en application des stipulations du bail à verser à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 6 461,45 € actualisée au 9 janvier 2024, au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 543,70 € à compter du 27 janvier 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. L'occupation illicite des lieux par Madame [K] [W] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s'élève à la somme de 418,84 €. Il y a donc lieu de condamner Madame [K] [W] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 418,84 € et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. SUR LA DEMANDE DE REMISE D'UNE ATTESTATION D'ASSURANCE SOUS ASTREINTE L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. À défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat ne justifie pas avoir mis en demeure Madame [K] [W] de fournir son assurance locative. En outre, il n'apparaît pas possible pour un occupant sans droit ni titre de souscrire une assurance locative, l'objet du contrat d'assurance disparaissant avec la résiliation du bail. Enfin, le bailleur dispose de la possibilité, en vertu de l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de souscrire lui-même cette assurance, ensuite récupérable auprès de Madame [K] [W]. Dès lors, il n'y a pas lieu de condamner Madame [K] [W] au paiement d'une astreinte à défaut de remise d'une attestation d'assurance locative au bailleur à compter du prononcé de la présente décision. L'OPH Seine-Saint-Denis sera débouté de sa demande de ce chef. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [W] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 janvier 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, Madame [K] [W] sera condamnée à payer à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS : Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat ; CONSTATONS que le contrat signé le 29 septembre 2015 entre l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat et Madame [K] [W] concernant les locaux situés [Adresse 5] s'est trouvé de plein droit résilié le 28 mars 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ; En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [K] [W] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [K] [W] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; REJETTONS la demande d'astreinte pour quitter les lieux sollicités par l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat ; RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS Madame [K] [W] à verser à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 6 461,45 € actualisée au 9 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023 sur la somme de 1 543,70 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [K] [W] à la somme mensuelle de 418,84 €, et au besoin CONDAMNONS Madame [K] [W] à verser à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; DEBOUTONS l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande de remise d'une attestation d'assurance sous astreinte ; CONDAMNONS Madame [K] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 janvier 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ; CONDAMNONS Madame [K] [W] à verser à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. LA GREFFIÈRELA PRESIDENTE