Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/00761

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 5] N° RG 23/00761 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLHR Minute : 24/00111 Monsieur [W] [O] [P] [C] C/ Monsieur [V] [M] [J] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mars 2024 DEMANDEUR : Monsieur [W] [O] [P] [C] [Adresse 4] [Adresse 4] comparant en personne DÉFENDEUR : Monsieur [V] [M] [J] [Adresse 3] [Adresse 3] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 26 Janvier 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 28 juillet 2018, Monsieur [W] [C] a consenti à Monsieur [V] [J] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 800 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 50 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 800 euros. Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 30 août 2022, à Monsieur [M] [V] [J] un commandement de payer la somme en principal de 15136,55€ arrêtée au 10 août 2022 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 12 octobre 2023, Monsieur [W] [C] a fait citer Monsieur [M] [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : "constater l'acquisition de la clause résolutoire mentionnée dans le bail passé entre les parties pour défaut de paiement des loyers et des charges; "ordonner en conséquence l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, "condamner Monsieur [M] [V] [J] au paiement : Ïde la somme provisionnelle de 26 030,13 €, au titre d'arriéré de loyers et charges arrêté au 1er septembre 2023, avec intérêts de droit à taux légal à compter de l'assignation, Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu'à complète libération des lieux, Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement. A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 26 janvier 2024, Monsieur [W] [C], comparant, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse de 28 484 € échéance de janvier 2024 comprise. Il a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il s'est opposé à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie défenderesse. Il a exposé avoir un crédit immobilier à régler et subir un préjudice moral du fait de cette situation d'impayés qui le met en difficultés financières. Monsieur [M] [V] [J], comparant, n'a pas contesté le principe de la dette mais son montant. Il a affirmé régler par virement ou par dépôt d'espèces à l'agence mandataire et a indiqué que certains de ces règlements n'ont pas été imputés au crédit du compte présenté par le bailleur. Il a indiqué penser devoir environ la somme de 17 000 euros. Il a soulevé l'existence de désordres dans l'appartement : une porte de chambre qui ne ferme pas, des problèmes électriques, des fuites d'eau provenant d'un appartement de l'étage supérieur. Il a exposé travailler et percevoir la somme mensuelle de 1500 euros. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire et a proposé d'apurer sa dette en réglant des mensualités de 200 euros. Il a indiqué par ailleurs être propriétaire d'un terrain en Afrique qui va être vendu pour un prix de 30 000 euros lui permettant d'apurer la dette. L'affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable au litige au jour de la délivrance du commandement de payer du 30 août 2022, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Le bail du 28 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article VII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 août 2022, pour la somme en principal de 15 136,55 € arrêtée au 10 août 2022, au titre de l'arriéré locatif. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 octobre 2022. Il résulte du décompte transmis par le bailleur que Monsieur [J] a procédé à un règlement de 800 euros en décembre 2023 et un règlement de 850 euros en janvier 2024. Ces règlements ne couvrent toutefois pas l'intégralité des sommes dues au titre des loyers et charges. Dans ces conditions, il ne peut être considéré que Monsieur [J] a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. En outre, l'importance de la dette et les moyens du défendeur ne permettent pas d'envisager l'octroi de délais de paiements, la dette ne pouvant être apurée dans des délais raisonnables En conséquence, il ne pourra être fait droit à sa demande d'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. L'expulsion de Monsieur [M] [V] [J] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Sur les demandes de condamnation au paiement En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé. Par conséquent, Monsieur [M] [V] [J] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 31 octobre 2022 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Monsieur [W] [C] produit un décompte indiquant que Monsieur [M] [V] [J] reste lui devoir la somme de 27 634,55 € au 26 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse. Monsieur [M] [V] [J], comparant, conteste le montant de la dette et produit aux débats plusieurs justificatifs de paiement effectués (virements ou reçus de dépôt d'espèces par l'agence mandataire du bailleur). Il apparait que trois d'entre eux n'apparaissent pas sur le décompte produit par le bailleur : -100 euros réglés en espèces le 17 septembre 2019, -250 euros réglés en espèces le 17 mars 2022 (seule la somme de 500 euros apparait sur le décompte alors que le reçu fait apparaitre une somme de 750 euros) -300 euros réglés par virement le 3 novembre 2023. Monsieur [M] [V] [J] sera donc condamné à verser à Monsieur [W] [C] une somme provisionnelle de 26 984,55 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 23 330,13 euros depuis le 12 octobre 2023, date de l'assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision. Sur les demandes accessoires Monsieur [M] [V] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [W] [C], Monsieur [M] [V] [J] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 juillet 2018, entre Monsieur [W] [C] et Monsieur [M] [V] [J] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 octobre 2022 ; Ordonnons en conséquence à Monsieur [M] [V] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; Disons qu'à défaut pour Monsieur [M] [V] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [C] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; Condamnons Monsieur [M] [V] [J] à payer à Monsieur [W] [C] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 31 octobre 2022 jusqu'à libération effective des lieux ; Condamnons Monsieur [M] [V] [J] à verser à Monsieur [W] [C] la somme provisionnelle de 26 984,55 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 26 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 23 330,13 euros depuis le 12 octobre 2023, et sur le surplus à compter de la présente décision; Condamnons Monsieur [M] [V] [J] à verser à Monsieur [W] [C] une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Monsieur [M] [V] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 mars 2024. Le GreffierLe Juge