Tribunal judiciaire, 11 décembre 2025. 23/02611

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] MINUTE N° 25/558 AFFAIRE : N° RG 23/02611 - N° Portalis DBYA-W-B7H-E3DGX Jugement Rendu le 11 Décembre 2025 DEMANDEURS : Monsieur [M] [W] né le 29 juillet 1979 à [Localité 12] (26), [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS Madame [C] [Z] épouse [W] née le 18 septembre 1977 à [Localité 11] (84) [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS DEFENDEURS : Monsieur [V] [S] [F] né le 23 novembre 1968 à [Localité 10] (BELGIQUE) [Adresse 7] [Localité 5] Représenté par Me Karine MASSON, avocat au barreau de BEZIERS Madame [D] [U] épouse [A] [F] née le 26 mai 1968 à [Localité 13] (BELGIQUE), maître d’Hôtel [Adresse 6] [Localité 3] Représenté par Me Julien CARMINATI, avocat au barreau de MONTPELLIER née le 26 Mai 1968 à [Localité 13] COMPOSITION DU TRIBUNAL : 2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties 3 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties 1 copie dossier le Sans débat en audience publique : Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier. Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur : Julie LUDGER, Vice-Présidente, Joël CATHALA, Vice-Président, Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire, Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 juin 2025, différée dans ses effets au 11 Septembre 2025 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 25 Septembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Décembre 2025 ; Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ; JUGEMENT : Rédigé par Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile. ******** EXPOSE DU LITIGE Selon acte authentique en date du 1er décembre 2020, Monsieur [M] [P] et Madame [L] [Z] épouse [W] ont acquis une maison à usage d’habitation avec piscine, située [Adresse 1] à [Localité 9] moyennant un prix de 475.000 euros à Monsieur [V] [A] [F] et Madame [D] [U] épouse [A] [F]. Les acquéreurs se sont plaints de différents désordres affectant le bien. Par ordonnance du 10 mai 2022, rendu par le juge des référés du tribunal judiciaire de BEZIERS une mesure d’expertise a été ordonnée et Monsieur [R] a été nommé pour y procéder, lequel a déposé son rapport le 7 avril 2023. Les parties se sont présentées à une réunion de conciliation le 21 février 2024 et l’échec de la conciliation a été constaté le même jour. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Vu l’acte de commissaire de justice du 6 octobre 2023, les époux [P] ont assigné les époux [A] [F] devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins de voir : Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil, Vu l’ordonnance de référé du 10 mai 2022 Vu le rapport d’expertise du 7 avril 2023, - DIRE ET JUGER recevable et bien fondée l’action de Monsieur [M] [W] et Madame [C] [Z] épouse [W] à l’encontre de Monsieur [V] [S] [F] et Madame [D] [U] épouse [A] [F] - HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [R] en date du 7 avril 2023, - DIRE ET JUGER que la maison sise [Adresse 2] est affecté de vices cachés - DIRE ET JUGER que Monsieur [V] [S] [F] et Madame [D] [U] épouse [A] [F] avaient connaissance des vices cachés et des désordres affectant l’immeuble vendu à Monsieur [M] [W] et Madame [C] [Z] épouse [W], En conséquence, - CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [S] [F] et Madame [D] [U] épouse [A] [F] à verser à Monsieur [M] [W] et Madame [C] [Z] épouse [W] les sommes se décomposant comme suit : • 26 700 € au titre des travaux de reprise pour les désordres cachés affectant la piscine et les équipements • 1 800 € par an au titre du préjudice de jouissance pour l’utilisation personnelle de la piscine à compter du 1er décembre 2020, et ce jusqu’à la date de la décision à intervenir, • 10 980 € par an au titre de la perte de valeur locative des chambres d’hôtes à compter du 1er décembre 2020, et ce jusqu’à la date de la décision à intervenir • 16 470 € par an au titre du préjudice de jouissance au titre de la perte de valeur locative des gîtes à compter du 1er décembre 2020, et ce jusqu’à la date de la décision à intervenir. • 20 000 € au titre du préjudice moral et d’image En tout état de cause, - CONDAMNER solidairement les consorts [A] [F] – [U] au paiement de la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du CPC, - CONDAMNER solidairement les consorts [A] [F] - [U] aux entiers dépens en ce compris les dépens de référé, les frais d’expertise et les frais des différentes mises en causes. Au soutien de leurs demandes, ils exposent que l’annonce de l’agence immobilière précisait que la maison était parfaitement entretenue, ne nécessitant aucun travaux et que la piscine était chauffée et sécurisée par un volet roulant électrique, que suite à la cession ils ont constaté de nombreux désordres, notamment une fuite de la piscine, un volet roulant non fonctionnel, deux portails électriques d’accès à la propriété non fonctionnels, que lors de la visite précédent l’achat l’électricité avait été coupée, que ces désordres préexistait à la vente et ne pouvaient être ignorés des vendeurs, qu’ils étaient indétectables pour les acheteurs, que leur responsabilité est engagée au titre de la garantie des vices cachés et qu’ils sont fondés à réclamer la somme de 26 700€ à ce titre, qu’ils subissent un préjudice de jouissance depuis le 1er décembre 2020, d’une part à titre personnel, au titre de a perte de valeur locative es chambres d’hôtes, au titre de la perte e valeur locative des gîtes. Vu les conclusions en défense, enregistrées par RPVA le 14 mai 2024 et le 25 août 2025, Madame [D] [U] demande au tribunal : Vu les articles 240 et 1642 du code civil Vu les articles 9, 5, 696 et 700 du code de procédure civile A titre principal - REJETER toutes demandes formulées à l’encontre de Madame [U] ; - CONDAMNER tous Succombants à payer et porter à Madame [U] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER tous Succombants aux dépens ; A titre subsidiaire - LIMITER le montant des condamnations prononcées au profit de Madame et Monsieur [G] au titre des travaux réparatoires à la somme de 6.045€ ; Dans tous les cas - REJETER les demandes des époux [G] formulées au titre de leur éventuel préjudice de jouissance personnel pour l’utilisation de la piscine, « perte de valeur locative des chambres d’hôtes », « préjudice de jouissance au titre de la perte de valeur locative des gîtes » et préjudice moral ; - CONDAMNER Monsieur [A] [F] à relever et garantir Madame [U] à hauteur de 50% des éventuelles condamnations prononcées à son encontre ; - REJETTER toutes demandes de Monsieur [A] [F]. Au soutien de sa défense, Madame [U] expose que l’acte de vente stipule une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, que les demandeurs ont visité le bien le 29 mai, le 8 juin, 13 juin et 23 octobre 2020 que la piscine était remplie et l’électricité fonctionnait, qu’ils ne démontrent pas que les vendeurs serait de mauvaise foi, que les désordres sont apparu postérieurement à la vente, que les conditions d’application de l’article 1641 ne sont pas réunies, que les travaux réparatoires doivent être limités à la somme de 6.045 €, que la piscine est restée utilisable par les vacanciers, que leur activité de location saisonnière a débuté en décembre 2022 et qu’une seule chambre était louée et qu’ils ne justifient pas du nombre de nuitée loué en produisant leur déclaration de taxe de séjour et que la somme allouée ne peut excéder 2.000 € par an. Vu les conclusions en défense, enregistrées par RPVA 17 septembre 2024 Monsieur [M] [A] [F] demande au tribunal : Vu l’article 1641 et suivants du Code Civil, Vu l’ordonnance de référé du 10 mai 2022, Vu le rapport d’expertise du 7 avril 2023, Vu l’acte notarié du 1er décembre 2020, notamment l’exclusion de la prise en charge des vices apparents et vice cachés - DEBOUTER les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes - CONDAMNER Madame [C] [Z] épouse [W] et Monsieur [M] [W] à payer à Monsieur [V] [A] [F] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens SUBSIDIAIREMENT En cas de condamnation des défendeurs CONSTATER que Monsieur [V] [A] [F] n’habite plus l’immeuble depuis le 24 mai 2016 En conséquence de quoi, - LE METTRE totalement hors de cause dans le cadre de cette procédure - REJETER toutes autres demandes amples et contraires initiées à l’encontre de Monsieur [V] [A] [F]. Au soutien de sa défense Monsieur [V] [A] [F] dit que les désordres affectant la piscine résultent d’un mauvais entretien imputables aux époux [W], que les désordres sur les portails ont fait l’objet d’une demande d’extension de mission ce qui démontre qu’ils sont apparus postérieurement à l’instauration de la mesure d’expertise et donc de la vente, qu’ils ont visité à plusieurs reprises le bien et qu’ils ne peuvent soutenir n’avoir jamais demandé à faire fonctionner le portail, que les devis proposés pour les travaux réparatoires prévoyaient la mise en place d’un visiophone alors que les portails n’étaient pas équipés d’un visiophone, qu’il n’existe aucun préjudice de jouissance, que l’activité de location saisonnière a débuté en décembre 2022 alors qu’ils sollicitent la réparation de préjudices depuis le mois de décembre 2020 au titre de la perte de valeur locative des chambres d’hôtes et que le préjudice moral n’est pas justifié, qu’enfin Monsieur [V] [A] [F], en instance de divorce n’habitait plus l‘objet du litige depuis le 24 mai 2016. Par conclusions responsives et récapitulatives, enregistrées par RPVA le 14 janvier 2024 et le er septembre 2025, les requérants maintiennent l’intégralité de leurs demandes. Conformément aux dispositions des articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux ultimes écritures de chacune des parties reçues au débat, pour plus ample expose de leurs prétentions et moyens. La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 juin 2025 et l’affaire renvoyée devant la formation de jugement à juge rapporteur pour dépôt de dossier au plus tard le 25 septembre 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur la garantie légale des vices cachés Aux termes de l’article 1641 et 1642 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Aux termes de l’article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Il résulte de ces dispositions que la garantie des vices cachés antérieurs à la vente est due par le vendeur lorsque la chose présente un vice qui la rend impropre à l’usage auquel l’acheteur la destinait. A l’inverse, pour être qualifié d’apparent, le vice doit être connu dans son ampleur et dans ses conséquences. Pour autant, un acquéreur, y compris non-professionnel, reste tenu de procéder à des vérifications élémentaires, de sorte qu’un vice est considéré comme apparent, pour un profane, lorsqu’il peut être constaté à l’occasion d’un simple examen. Il résulte des dispositions de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Selon l’acte de vente régularisé le 1er décembre 2020 lequel prévoit en page 8 que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Les époux [W] font état de désordres affectant la piscine, le volet de sécurité de la piscine, les portails d’accès. S’agissant de la piscine, il ressort du rapport d’expertise de Monsieur [R] vu l’état de vétusté avancé de l’ouvrage et des interventions sur le bassin (joint d’étanchéité, passage de rouleau avec produit d’étanchéité), la date des premières manifestations pourraient être évaluées vers l’année 2009/2010, que les dommages, vices et malfaçons affectant la piscine et les aménagements préexistaient au jour de la vente, qu’ils étaient apparents, et ne pouvaient être ignorés par les vendeurs, les mêmes constatations sont faîtes pour le système de filtration de la piscine. Dans ces circonstances, les désordres affectant la piscine étaient visibles et ne nécessitaient pas de connaissances professionnelles pour appréhender l’état de la piscine, de sorte que les époux [W] ont acquis le bien immobilier en connaissant le mauvais état de la piscine et il leur appartenait de procéder à toutes vérifications élémentaires de sorte qu’ils ne sont pas fondés à rechercher la responsabilité des vendeurs au titre de la garantie des vices cachés. S’agissant du volet électrique, il ressort du rapport d’expertise que ce volet est défectueux et que la date des premières manifestations pourrait être évaluée avant octobre 2020, donc préexistant à la vente et que les désordres affectant le volet de sécurité ne pouvaient être ignoré des vendeurs, toutefois il ressort des pièces versées eu débat que les acquéreurs ont effectué 4 visites du bien immobilier, que les équipements électriques et automatismes étaient très vétustes et mal entretenus, dans ces circonstances il appartenait aux époux [W] de vérifier le bon fonctionnement du volet en sollicitant simplement sa mise en service. S’agissant des portails d’accès, il ressort du rapport d’expertise que les équipement électriques et automatismes sont très vétustes, mal entretenus, défaillants, non conformes et inachevés, qu’à la date de la vente du bien ils n’étaient pas apparent ce qui induit qu’à cette date l’automatisme des portails fonctionnait, et aucun élément versé au dossier ne permet d’établir qu’à la date de la vente que les désordres pouvant, à l’avenir, affecter les portails étaient connus des vendeurs, ceux-ci étant en état de fonctionnement. Les époux [P] seront déboutés de leurs demandes à ce titre. Sur les demandes accessoires L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, a moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction a la charge d’une autre partie. Les époux [P], partie perdante seront condamnés au dépens. Compte tenu de la nature du litige, il ne parait pas inéquitable de laisser à la charge de chaque parties, les sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; DÉBOUTE Monsieur [M] [P] et Madame [L] [Z] épouse [W] de toute leur demande. DIT n’y avoir pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Monsieur [M] [P] et Madame [L] [Z] épouse [W] au entiers dépens. Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 11 Décembre 2025. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Violaine MOTA Juile LUDGER Copie à Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, Me Julien CARMINATI, Me Karine MASSON