Tribunal judiciaire, 28 mai 2024. 20/08885

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 20/08885 N° Portalis 352J-W-B7E-CSYUQ N° MINUTE : 6 Assignation du : 21 Septembre 2020 contradictoire JUGEMENT rendu le 28 Mai 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. LORCUIR [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Karine KANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1438 DÉFENDERESSES S.C.I. CC NANCY I [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Fleur GAFFINEL de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0030 S.A.S. ACCESSITE [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 1] représentée par Maître Jérôme NORMAND de l’ASSOCIATION BRUN - CESSAC Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1452 Décision du 28 Mai 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/08885 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSYUQ COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DEBATS A l’audience du 13 Février 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024. Puis, le délibéré a été prorogé au 28 Mai 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 30 juin 2011, la société Colisée Saint-Sébastien, aux droits de laquelle est venue la société Hammerson Nancy, puis la SCI CC Nancy I, a donné à bail à la société SARL Lorcuir Expansion, devenue Lorcuir, des locaux constituants les lots de coproriété n° 469, 470, 471, 472 d'environ 141 m2, et le local n° 18 de 17 m2 à usage de réserve, situés au niveau 1 du centre commercial " Saint Sébastien " délimité par les rues [Adresse 6], [Adresse 11], [Adresse 12], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 10], pour une durée de 10 ans à compter du 30 juin 2011 pour se terminer le 29 juin 2021, pour une activité de commerce de maroquinerie et bagagerie sous différentes marques. Le bail prévoyait un loyer variable représentant 7,10 % du chiffre d'affaires hors taxes et un loyer minimum garanti, non cumulable, d'un montant annuel de 106.000 euros HT et HC, avec une adaptation contractuelle pour les deux premières années du bail. Par avenant du 30 octobre 2017, les parties sont convenues de la restitution du local à usage de réserve et d'une exonération du preneur aux charges liées à la rénovation des parties communes à hauteur de 46.075,61 euros HT. La SAS Accessite a été mandatée par la société CC Nancy I pour assurer la gestion locative des locaux loués. Estimant que le preneur avait interrompu le règlement de ses loyers, la société CC Nancy I a fait délivrer à la société Lorcuir trois commandements ne visant pas la clause résolutoire du bail les 14 et 21 février 2020, puis le 5 août 2020. Par actes extrajudiciaires des 2 et 21 septembre 2020, la société Lorcuir a fait assigner respectivement la société CC Nancy I et la société Accessite devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principales de résolution du bail à effet du 1er janvier 2020, sur le fondement de l'article 1195 du code civil, et ce en application d'une clause attributive de compétence figurant au bail. Le 7 décembre 2020, la société Lorcuir a délivré congé des locaux pour le 29 juin 2021. Les locaux ont été restitués le 30 juillet 2021. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2022, la société Lorcuir demande au tribunal, au visa des articles 1217, 1218, 1219, 1719, 1722, 1152, 1195 du code civil, de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 et de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020, de : - la recevoir en sa demande de résolution du bail commercial, à effet du 1er janvier 2020, - dire n'y avoir lieu à application de la clause pénale, - ordonner aux sociétés CC Nancy I et Accessite de justifier des régularisations de charges, et à défaut ordonner le remboursement des provisions sur charges payées sans recevoir de justificatifs, - fixer son préjudice commercial à la somme de 250.000 euros et ordonner la compensation avec la dette de loyers des charges qui reste à fixer, - débouter CC Nancy I et Accessite de toutes prétentions et demandes contraires, - les condamner à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mars 2022, la société CC Nancy I demande au tribunal, au visa des articles 1134, 1152 à 1154 ancien du code civil, 1219, 1195, 1719 nouveau du code civil et de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, de : A titre principal : - débouter la société Lorcuir de l'ensemble de ses demandes, - la débouter de sa demande de résolution du bail commercial du 30 juin 2011 au 1er janvier 2020, fondée sur les dispositions de l'article 1195 du code civil et/ou sur la prétendue défaillance de la bailleresse dans l'exécution de ses obligations, - la débouter de sa demande de paiement de la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts, en l'absence de faute du bailleur, de préjudice du preneur, et de lien de causalité entre les deux, - débouter la société Lorcuir de sa demande de remboursement des provisions sur charges acquittées, A titre reconventionnel : - condamner la société Lorcuir au paiement de la somme de 267.380,37 euros TTC au titre de son arriéré de loyers, charges, taxes et accessoires arrêté au jour des conclusions, augmentée des intérêts de retard contractuels, - la condamner au paiement de la somme de 17.509,95 euros TTC au titre de la clause pénale prévue audit bail, représentant 10% de majoration forfaitaire des sommes dues par le preneur, augmentée des intérêts de retard contractuels, - ordonner la capitalisation annuelle des intérêts à compter de la date de notification des présentes, En toute hypothèse, - débouter la société Lorcuir de sa demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, - la condamner à payer à la bailleresse la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2021, la société Accessite demande au tribunal de : - constater que la société Lorcuir ne forme aucune demande à son égard, - prononcer sa mise hors de cause, A titre subsidiaire et en tout état de cause, - débouter la société Lorcuir de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - la condamner à lui régler une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Lorcuir aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l'article 455 du code procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience collégiale du 3 octobre 2023, reportée au 13 février 2024 en raison du départ de plusieurs magistrats du service et de la charge de travail. A l'audience du 13 février 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, prorogée au 28 mai 2024, par mise à disposition au greffe. * MOTIFS DU JUGEMENT A titre liminaire, il sera rappelé qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir " constater ", " donner acte ", " dire et juger " ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif. 1. Sur les demandes dirigées contre la société Accessite La société Accessite sollicite sa mise hors de cause au motif qu'elle n'intervient qu'en qualité de mandataire de la société CC Nancy I pour laquelle elle assure la gestion locative du centre commercial ; qu'elle n'a pas de lien juridique avec la société Lorcuir puisqu'elle est tiers au contrat de bail ; que la demanderesse ne forme aucune demande à son égard hormis au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société Lorcuir soutient que la société Accessite avait le pouvoir de faire déplacer les commerces d'une partie à une autre du centre commercial de sorte qu'elle lui reproche son inaction dans le cadre de sa mission dans le contexte de la fermeture de nombreux commerces du centre commercial ; que s'il n'existe pas de lien de droit entre les sociétés, la demanderesse a néanmoins subi les manquements de la société Accessite dans la gestion du centre commercial ; que la société Accessite ne produit pas le mandat qui la lie à la société CC Nancy I de sorte qu'elle ne justifie pas que sa mission se bornait à émettre des factures. Aux termes de l'article 1165 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenu 1199 du code civil, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121. Selon l'article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Il résulte du principe de la représentation dans le mandat que l'exécution des obligations contractuelles passées par un mandataire au nom et pour le compte de son mandant incombe à ce dernier seul. En l'espèce, aux termes de ses dernières écritures, la société Lorcuir forme deux prétentions à l'encontre de la société Accessite, la première visant à ce qu'il lui soit ordonné, conjointement avec la société CC Nancy I, de justifier des régularisations de charges et, à défaut, de rembourser les provisions payées par la locataire sans justificatifs, la seconde au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au regard des prétentions ainsi formées, il n'y a pas lieu de mettre la société Accessite hors de cause dans la présente instance sans statuer sur ces prétentions. Le bail du 30 juin 2011, sur lequel la société Lorcuir fonde ses demandes, a été conclu entre la société Colisée Saint-Sébastien, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société CC Nancy I, et la société Lorcuir Expansion, devenue Lorcuir. Il est constant que la société Accessite n'est pas partie au contrat, qu'elle est intervenue comme mandataire de la société CC Nancy I pour assurer la gestion locative du centre commercial, de sorte que l'obligation de justifier des charges facturées au preneur en application du contrat de bail incombe au bailleur uniquement et non à son mandataire. En application du principe de l'effet relatif des contrats, dans l'hypothèse du paiement de charges injustifiées par la société Lorcuir, seul le bailleur pourrait être tenu à un remboursement, la société Accessite, tiers au contrat de bail, ne pouvant supporter une telle condamnation sauf à démontrer qu'elle aurait dépassé les pouvoirs conférés par son mandat, ce qui n'est pas démontré ni même allégué en l'espèce. En conséquence, la société Lorcuir sera déboutée de ses demandes à l'encontre de la société Accessite. 2. Sur les manquements du bailleur dans l'exécution du bail La société Lorcuir fait valoir : - que le centre commercial était délaissé depuis plusieurs années, sans qu'aucune mesure ne soit entreprise pour retrouver un taux d'occupation normal, - que ce délaissement est établi par plusieurs constats d'huissiers réalisés à sa demande en mai 2017, septembre 2019 et 10 juin 2021, établissant plusieurs cellules inoccupées, masquées par des panneaux de bois, et l'absence d'amélioration de la situation au cours des années, - que la renonciation du bailleur à relouer les cellules devenues vacantes constitue une faute justifiant la résiliation du bail à ses torts, - que la société Accessite, bien que dépourvue de lien contractuel avec la demanderesse, avait le pouvoir de déplacer les commerces d'une partie à une autre du centre commercial, mais qu'elle est restée inactive face à la déshérence du centre commercial, allant même jusqu'à organiser une solution permanente en installant des palissades de miroirs et de bois sur les espaces vacants, - que le défaut d'action pour assurer une occupation suffisante des cellules est constitutif d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretenir les parties communes du centre commercial, - qu'elle a tenté de mener une négociation avec la bailleresse à compter de 2019 sur le montant du loyer devenu disproportionné dans ce contexte de baisse de fréquentation préjudiciable et compte tenu de la rupture d'équilibre des conditions financières du bail, ou bien sur un transfert du local dans un autre emplacement, sans succès en l'absence de proposition de la part du bailleur, - que son chiffre d'affaires a baissé de 18% entre 2015 et 2018, - que le bailleur ne démontre pas ses tentatives de négocier de bonne foi, - qu'en application de l'article 1195 du code civil, au regard de l'échec des négociations entre les parties et des changements imprévisibles et avérés, la résolution du bail aux torts du bailleur à compter du 1er trimestre 2020 est justifiée. La société CC Nancy I soutient : - que l'article 1195 du code civil n'est pas applicable aux contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, conformément à l'article 9 de cette ordonnance, - que, surabondamment, le preneur ne fait état d'aucune circonstance imprévisible ayant rendu l'exécution du contrat excessivement onéreux, et qu'elle a négocié avec le preneur afin de chercher une solution négociée, - qu'elle a, en tout état de cause, respecté ses obligations faisant obstacle à toute demande de résiliation du bail et de dommages et intérêts, - qu'elle n'est pas tenue de garantir la commercialité des locaux à son preneur, - qu'elle justifie néanmoins des démarches effectuées pour dynamiser l'activité du centre commercial et relouer les locaux vacants, - que le preneur ne justifie pas du préjudice allégué, son chiffre d'affaires ayant progressé entre 2017 et 2019. Sur la demande de résiliation du bail sur le fondement de l'imprévision Aux termes de l'article 1195 du code civil issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe. L'article 9 de l'ordonnance dispose que " Les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016. Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne. " En l'espèce, le bail liant les parties a été conclu le 30 juin 2011, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016. En application des dispositions transitoires de l'ordonnance, l'article 1195 du code civil ne s'applique pas au présent contrat de bail. La société Lorcuir sera, en conséquence, déboutée de sa demande de résiliation du bail à effet du 1er janvier 2020 sur ce fondement. Sur la demande de résiliation du bail aux torts du bailleur Le bailleur d'un centre commercial est tenu, conformément à l'article 1719 du code civil, de délivrer au preneur la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle est louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Sauf stipulation contractuelle particulière, il n'est pas tenu d'assurer le maintien d'un environnement commercial favorable. En l'espèce, le bail du 30 juin 2011 ne prévoit aucune disposition particulière mettant à la charge du bailleur une obligation de maintenir un niveau d'occupation suffisant des cellules du centre commercial. La société Lorcuir ne conteste pas avoir disposé de locaux physiquement et matériellement adaptés à son commerce, mis à disposition par le bailleur pendant toute la durée du bail. Au surplus, elle ne justifie pas de la renonciation alléguée du bailleur à relouer les cellules vacantes. En l'absence de manquement de la société CC Nancy I à son obligation de délivrance, la société Lorcuir n'est pas fondée à solliciter la résiliation du bail aux torts du bailleur Sur la demande de réparation du préjudice commercial de la société Lorcuir Aux termes de l'article 1147 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Selon cette disposition, celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie où à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute. Il a été indiqué que le bail du 30 juin 2011 ne prévoit aucune disposition particulière mettant à la charge du bailleur une obligation de maintenir un niveau d'occupation suffisant des cellules du centre commercial. Les constats d'huissier produits par la société Lorcuir en date des 23 mai 2017, 6 septembre 2019 et 10 juin 2021 font état de plusieurs cellules inoccupées et couvertes par des palissades ou des miroirs aux dates des constats. Toutefois, ces constats ne permettent pas de connaître le taux d'occupation effectif du centre commercial à ces dates dès lors que les commerces occupés et inoccupés n'y sont pas répertoriés de façon exhaustive. En outre, il ne ressort ni de ces constats, ni des courriers adressés par la société Lorcuir au bailleur ou à son mandataire, que la société CC Nancy I ait manqué à son obligation d'entretien de la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle est destinée, aucun défaut du local ou des parties communes n'étant jamais invoqué comme obstacle à l'exploitation du commerce de la demanderesse. Le constat d'huissier du 10 juin 2021, seul constat dont les photographies ont été fournies, fait apparaitre des parties communes entretenues et un effort fait pour combler les espaces inoccupés par des panneaux décoratifs. Comme indiqué précédemment, la société Lorcuir allègue sans en justifier que le bailleur aurait délibérément renoncé à relouer les cellules vides, ce qui constituerait un manquement à l'obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat. Elle ne produit aucun élément à l'appui de ses allégations, la société CC Nancy I justifiant à l'inverse de plans d'action marketing pour les années 2019 à 2021, mettant en évidence des actions commerciales pour encourager l'attractivité du centre commercial. Au surplus, la société Lorcuir ne verse aux débats aucun élément pour justifier le préjudice qu'elle invoque. Elle produit uniquement un tableau établi par la société elle-même pour retranscrire son compte d'exploitation des années 2016 à 2020, accompagné d'une attestation de son expert-comptable indiquant que les données y figurant " sont globalement cohérentes ", sans autre document comptable. Ce tableau, dont la valeur probante est discutable, fait état d'un chiffre d'affaires en baisse de 2014 à 2017 puis en hausse de 2017 à 2019. Il ne permet pas d'établir le préjudice commercial invoqué à hauteur de 250.000 euros. En conséquence, en l'absence de manquement caractérisé du bailleur à l'une de ses obligations et en l'absence de préjudice justifié, la demande de réparation d'un préjudice commercial de la société Lorcuir sera rejetée. 3. Sur les demandes en paiement de la société CC Nancy I La société CC Nancy I sollicite à titre reconventionnel le paiement de la somme de 267.380,37 euros au titre d'arriérés de loyers, charges et accessoires qu'elle justifie par la production de comptes locatifs et régularisations de charges. Elle sollicite également la somme de 17.509,95 euros en application de la clause pénale d'un montant de 10 % des sommes dues dont sont exclues les échéances locatives des périodes protégées en application de l'ordonnance du 25 mars 2020 et de celle du 14 novembre 2020. Elle sollicite enfin une indemnité d'occupation pour le mois de juillet 2021, les locaux ayant été restitués le 30 juillet 2021 au lieu du 30 juin 2021. La société Lorcuir conteste les montants demandés au motif que la bailleresse ne tient pas compte des périodes de fermeture administrative pour lesquelles elle est fondée à invoquer l'exception d'inexécution pour manquement à l'obligation de délivrance de la bailleresse ; que les appels de charges des années 2017 et 2018 ont été régularisés en cours de procédure mais pas les années 2020 et 2021 qui doivent donner lieu à des restitutions des provisions sur charges à hauteur de 33.000 euros en l'absence de régularisation ; que la demande d'indemnité d'occupation pour juillet 2021, alors que la preneuse avait sollicité un délai supplémentaire de quelques semaines, atteste de la mauvaise foi de la bailleresse. Elle estime qu'il doit être tenu compte de ces circonstances dans l'application de la clause pénale. Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Sur l'exigibilité des loyers de la période de fermeture administrative liée à la pandémie de Covid-19, en application du mécanisme de l'exception pour inexécution, un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur de revendiquer l'inexécution de son obligation de paiement en vertu du contrat s'il établit un manquement du bailleur entrainant une impossibilité totale d'exploiter les locaux donnés en location. En application de l'article 1719 du code civil, la délivrance implique que le bien loué puisse être exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat de bail, ce qui impose que le bien loué dispose des caractéristiques physiques et juridiques permettant d'exercer effectivement l'activité stipulée au bail. En l'espèce, la société Lorcuir, qui fait valoir que le local ne pouvait être exploité du fait de l'interdiction administrative de recevoir du public, ne discute ni ne conteste le fait que les lieux loués ont été mis et maintenus à sa disposition par la société CC Nancy I pendant toutes les périodes de fermeture ordonnées par les pouvoirs publics. L'impossibilité d'exploiter alléguée, imputable à une mesure générale de police administrative, n'est pas constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance et de l'obligation de jouissance paisible du bailleur. Dans ces conditions, la société Lorcuir n'est pas fondée à invoquer l'inexécution de ses obligations par le bailleur pour justifier du non-paiement des loyers pendant les périodes de fermeture administrative. Par ailleurs, il est constant que la société Lorcuir a quitté les lieux fin juillet 2021, comme le rappelle son courrier électronique du 21 juillet 2021, la société ayant décidé de prolonger son opération de " liquidation totale " au mois de juillet au regard d'une période de fermeture administrative survenue au printemps 2021. Il en résulte qu'une indemnité d'occupation est due pour cette période postérieure à l'échéance du bail. La société CC Nancy I verse aux débats un décompte locatif arrêté au 1er octobre 2021 faisant apparaître un solde débiteur total de 274.694,13 euros, incluant des arriérés de loyers et charges à compter du 4ème trimestre 2019 et l'indemnité d'occupation pour le mois de juillet 2021. Concernant l'indemnité d'occupation du mois de juillet 2021, la société CC Nancy I sollicite une majoration du loyer à hauteur de 50% en application de l'article 21.7 du contrat de bail. L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Aux termes de l'article 1152 du code civil, devenu 1231-5, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive. En l'espèce, il est constant que la société Lorcuir a subi des fermetures administratives liées à la pandémie de Covid-19 qui se sont poursuivies en 2021, la privant de l'exploitation de son fonds de commerce. Elle justifie avoir expressément demandé à sa bailleresse la possibilité de poursuivre son activité en juillet 2021 afin de prolonger une opération commerciale de liquidation retardée en raison d'une fermeture administrative, demande qui est restée sans réponse de la part de la bailleresse. La société CC Nancy I ne justifie ni de sa situation financière, ni de la perte occasionnée par cette occupation prolongée, alors au contraire qu'il ressort des pièces versées aux débats que de nombreux commerces étaient vacants dans le centre commercial, de sorte que la clause pénale apparait manifestement excessive au regard du préjudice subi et sera ramenée à un montant de 500 euros. L'indemnité d'occupation pour le mois de juillet sera ainsi fixée à 12.514,65 euros hors charges [(30.036,63 / 3) + TVA 20% + 500]. Le décompte locatif fait apparaitre des restitutions faites par le bailleur au titre des régularisations de charges 2017 et 2018 qui ne sont plus contestées par la demanderesse. La bailleresse produit les régularisations de charges pour les années 2019 et 2020 entrainant un avoir au profit de la locataire à hauteur de 4.054,54 euros et 3.259,22 euros TTC, sommes qu'il convient de déduire du compte locatif produit. Concernant l'année 2021, il convient de relever que la clôture de l'instruction a été prononcée le 2 juin 2022, soit cinq mois après l'arrêté des comptes de charges, que l'affaire a été plaidée le 13 février 2024, soit plus de deux ans après l'arrêté des comptes, sans que la société CC Nancy I n'ait jugé utile d'actualiser sa créance, de sorte qu'elle ne justifie pas du montant des charges réclamées pour l'année 2021. En conséquence, au regard du décompte locatif produit par la bailleresse, il conviendra de déduire les sommes représentants des provisions sur charges à hauteur de : -5.584,44 euros TTC au titre de l'échéance du 1er trimestre 2021, -7.629,31 euros TTC au titre de l'échéance du 2ème trimestre 2021, -2.109,75 euros TTC au titre du mois de juillet 2021. Il résulte de ces éléments que la société Lorcuir reste devoir la somme de 246.941,33 euros TTC au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d'occupation, déduction faite des charges 2021 non justifiées. La bailleresse sollicite l'application d'une majoration de 10% des sommes dues hors périodes protégées par les dispositions liées à la pandémie de Covid-19, ainsi que l'application des intérêts contractuels de retard au taux des avances sur titre de la Banque de France, majoré de trois points, qui s'appliquera de plein droit sans mise en demeure préalable à compter de la date d'échéance, en application de la clause pénale prévue à l'article 21.3 du contrat de bail. Il est rappelé qu'en application de l'article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. La disproportion manifeste s'apprécie en comparant l'importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé. En outre, quelle que soit la forme prise par la sanction contractuellement prévue de l'inexécution par le preneur de son obligation de paiement, en l'espèce par le calcul d'intérêt de retard supérieur au taux légal, une telle clause a bien pour objet d'octroyer au bailleur des dommages et intérêts résultant de la faute du preneur à son obligation de paiement, de sorte que cette clause prévoyant un intérêt de retard spécial doit s'analyser en une clause pénale, laquelle peut être réductible si ses effets sont manifestement excessifs. En l'espèce, outre le retard de paiement, la société CC Nancy I ne justifie d'aucun préjudice spécifique alors qu'il est établi que la société Lorcuir s'est maintenue jusqu'à l'échéance de son bail alors même que de nombreux commerces du centre commercial étaient inoccupés, cette inoccupation entrainant une perte de chalandise et d'attractivité pour son commerce, et alors qu'elle a subi en 2020 et 2021 plusieurs périodes de fermetures administratives liées à la pandémie de Covid-19, sans bénéficier de mesures d'adaptation de la part du bailleur puisque leur négociations n'ont jamais abouti. Dans ce contexte, en l'absence de justification du préjudice de la bailleresse, la pénalité prévue contractuellement au titre d'intérêts de retard spécifiques et de la majoration de 10% sera ramenée à la somme globale de 2.000 euros. En conséquence, la société Lorcuir sera condamnée à payer à la société CC Nancy I la somme de 248.941,33 euros avec intérêts légaux à compter de la présente décision. Les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l'article 1154 ancien du code civil. 4. Sur les autres demandes La société Lorcuir succombant à l'instance sera condamnée aux dépens. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à la société CC Nancy I la somme de 4.000 euros et à la société Accessite la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. * ** PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Dit n'y avoir lieu à mettre la SAS Accessite hors de cause, Déboute la SARL Lorcuir de sa demande de justification des régularisations de charges et, à défaut, de remboursement des provisions sur charges payées au titre du contrat de bail du 30 juin 2011, formée à l'encontre de la SAS Accessite, Déboute la SARL Lorcuir de sa demande de résiliation du bail du 30 juin 2011 à compter du 1er janvier 2020, Déboute la SARL Lorcuir de sa demande de fixation d'un préjudice commercial à compenser avec sa dette de loyers et charges, Condamne la SARL Lorcuir à payer à la SCI CC Nancy I la somme de 248.941,33 euros au titre des loyers, charges, pénalités et indemnité d'occupation dus au titre du bail du 30 juin 2011, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Dit que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l'article 1154 ancien du code civil, Condamne la SARL Lorcuir à payer à la SCI CC Nancy I la somme de 4.000 euros et à la SAS Accessite la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SARL Lorcuir de sa demande sur ce même fondement, Condamne la SARL Lorcuir aux dépens, Fait et jugé à Paris le 28 Mai 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME