Cour d'appel, 02 juin 2022. 21/02292

N° RG 21/02292 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IZIK COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 02 JUIN 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 11-20-64 Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'EVREUX du 31 Mars 2021 APPELANT : Monsieur [C] [S] [V] né le 12 Septembre 1971 à [Localité 3] (GUINÉE [Localité 3]) [Adresse 5] [Localité 2] Représenté par Me Laurent TAFFOU de la SELARL CABINET TAFFOU, avocat au barreau de l'EURE INTIMEE : S.A. MON LOGEMENT 27 [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Richard DUVAL de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l'EURE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 31 Mars 2022 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, Conseillère, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère Madame GERMAIN, Conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS et DE LA MISE À DISPOSITION: Madame DUPONT DEBATS : A l'audience publique du 31 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2022 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 02 Juin 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé en date du 07 mars 2012, Eure Habitat, Office Public de l'Habitat de l'Eure, a donné en location à M. [C] [S] [V] un bien immobilier sis Résidence [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 445,07 euros, charges incluses. Eure Habitat, Office Public de l'Habitat de l'Eure, a fait signifier le 08 juin 2018 à M. [V] un commandement de payer l'arriéré de loyers et de charges arrêté au 28 mai 2018 à la somme de 1.734,90 euros visant la clause résolutoire. Suivant exploit signifié le 20 décembre 2019 à M. [V], Eure Habitat, Office Public de l'Habitat de l'Eure, a fait assigner son locataire devant le tribunal judiciaire d'Évreux, notamment en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, en expulsion de M. [V] du bien loué sous astreinte et de condamnation de M. [V] au paiement des loyers et charges échus au 22 janvier 2021, outre le paiement des loyers dus postérieurement à cette date jusqu'à la résiliation du bail, outre d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux ainsi que des frais de procédure. En défense, M. [V] a sollicité du tribunal d'enjoindre à la société Mon Logement 27 de produire des pièces relatives aux décomptes de loyers et de charges, à défaut, de débouter la société Mon Logement 27 de ses demandes, à titre subsidiaire, de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 36 mois, ainsi que le paiement de frais de procédure. La société Secomile et Eure Habitat, Office Public de l'Habitat de l'Eure ont fusionné et ce dernier est devenu la société Mon Logement 27 avec effet rétroactif au 1er janvier 2020 suivant traité de fusion déposé au greffe du tribunal de commerce d'Évreux, et selon la publication au BODACC en date du 29 janvier 2021. Suivant jugement contradictoire en date du 31 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évreux a : - déclaré Mon Logement 27 recevable en ses demandes, - constaté à compter du 08 août 2018 l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au contrat de bail consenti par Mon Logement 27 à M. [V] le 07 mars 2012, - condamné M. [V] à payer à Mon Logement 27 la somme de 2.235,49 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 22 janvier 2021, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, - dit que les sommes versées à ce titre par M. [V] antérieurement à la décision, et non incluses dans le décompte susmentionné, viendront se déduire des dernières mensualités, - octroyé des délais de paiement, - autorisé M. [V] à se libérer de sa dette locative en procédant au versement de la somme de 62 euros par mois et ce en plus du loyer courant, pendant 36 mois, payable avant le 15 du mois, et pour la première fois à compter du 15 du mois suivant la signification du jugement, la dernière échéance soldant la créance à défaut de meilleur accord entre les parties, - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si M. [V] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant, - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul terme courant, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme deviendra exigible et la résiliation du bail sera acquise de plein droit au bailleur qui pourra poursuivre l'expulsion des occupants, sans astreinte, au besoin avec le concours de la force publique, M. [V] restant tenu au paiement à Mon Logement 27 d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et indexé selon les variations prévues au bail, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire, - débouté Mon Logement 27 de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. [V] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [V] aux entiers dépens, - rappelé que la décision est exécutoire de plein droit. Par déclaration enregistrée au greffe le 03 juin 2021, M. [V] a interjeté appel du jugement rendu. EXPOSE DES DEMANDES DES PARTIES Dans ses conclusions communiquées par RPVA le 02 septembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, M. [V] demande à la cour d'appel de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, condamné M. [V] au paiement des loyers et charges impayés assortis d'intérêts, prévu la résiliation du bail et l'expulsion outre le paiement d'une indemnité d'occupation en cas de non-respect des délais de paiement accordés et en ce qu'il l'a débouté de sa demande de production de pièces relatives aux décomptes de loyers et de charges et de paiement de frais irrépétibles, Statuant à nouveau, - enjoindre à la société Mon Logement 27, intervenant pour la société Eure Habitat, de produire un décompte excluant les conséquences de la fuite d'eau, ainsi qu'un décompte de charges au prorata de la surface du logement sur les cinq précédentes années en sus de l'année courante, - dire que la société Mon Logement 27, intervenant pour la société Eure Habitat, devra produire un décompte de loyers et charges excluant les sommes relatives aux surloyers, aux pénalités enquêtes peuplement, aux indemnités dossiers SLS, aux frais de poursuites, - enjoindre à la société Mon Logement 27, intervenant pour la société Eure Habitat, de produire les contrats conclus avec des prestataires dont le coût est répercuté sur les locataires au titre des charges communes, A défaut, - débouter la société Mon Logement 27, intervenant pour la société Eure Habitat, de ses demandes, A titre subsidiaire : - si M. [V], après production du décompte, devait être déclaré redevable de loyers ou charges impayés, lui accorder un délai de paiement de 36 mois en vertu de l'article 24, § 5 de la loi du 06 juillet 1989, - condamner la société Mon Logement 27, intervenant pour la société Eure Habitat, à payer à M. [V] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Mon Logement 27, intervenant pour la société Eure Habitat, aux entiers dépens. Dans ses conclusions communiquées par RPVA le 23 novembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, la société Mon Logement 27 demande à la cour d'appel de : - déclarer M. [V] recevable mais mal-fondé en son appel et l'en débouter, - confirmer en son intégralité le jugement entrepris, - y ajoutant, condamner M. [V] à lui payer la somme de 4.869,67 euros, dette actualisée au 09 novembre 2021, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement sur la somme de 2.235,49 euros et à compter de la signification de l'arrêt à intervenir pour le surplus, - condamner M. [V] au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi que les entiers dépens, lesquels seront recouvrés en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP RSD Avocats. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 mars 2022. MOTIVATION La cour constate à titre liminaire que la recevabilité de l'action de la société Mon logement 27 n'est pas contestée en appel. Sur la contestation de la dette locative et sur l'acquisition de la clause résolutoire M. [V] conteste la somme réclamée par la société Mon Logement 27 au titre des charges et fait valoir que le bailleur lui impute une consommation annuelle d'eau en 2018 de 482 m3 correspondant à la moitié de la consommation de l'ensemble des locataires de son immeuble alors qu'il s'agit d'une fuite au niveau des parties communes. Il conteste la version du bailleur faisant état de deux fuites d'eau survenues à son domicile en juillet et en novembre 2018 et estime que la société est défaillante à établir l'origine de la surconsommation d'eau qu'elle lui impute à tort. Il estime qu'il ne peut être redevable que d'une somme correspondant à une moyenne de ses consommations d'eau antérieures à 2018. Il conteste enfin les charges réclamées au titre des surloyers, pénalités enquêtes peuplement, indemnités dossiers SLS, frais de poursuites et charges communes qu'il estime indues. Il demande à la cour d'enjoindre l'intimée de produire les pièces qu'il liste dans ses conclusions ci-dessus rappelées et à défaut de débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes. La société Mon Logement 27 conclut à la confirmation de la décision, avec cependant actualisation du montant de sa créance. Elle fait valoir que la consommation d'eau des locataires est facturée au réel, les compteurs d'eau étant individuels et que l'existence de deux fuites d'eau justifie l'augmentation du coût mis à la charge de M. [V], à qui incombe la responsabilité du retard pris pour réparer la seconde fuite. Elle ajoute qu'elle a donné suite à la demande de production de pièces de son locataire dès la première instance pour celles que M. [V] pouvait valablement exiger. Elle explique l'augmentation de la créance due à hauteur de 4 869,67 euros par l'absence de paiement par l'appelant de ses loyers, de ses charges et des réparations locatives qui lui sont imputables. Il ressort des pièces communiquées par la société Mon Logement 27 que deux fuites d'eau ont eu lieu dans le logement loué par M. [V] entre le 09 juillet 2018 et le 25 juillet 2018 ainsi qu'entre le 1er novembre 2018 et le 26 décembre 2018 et que ces fuites et notamment la seconde, ont provoqué une augmentation de la consommation d'eau relevée sur le compteur individuel. L'échange de courriers entre bailleur et locataire témoigne du retard imputable à M. [V] dans la réparation de la seconde fuite particulièrement importante, le locataire ayant tardé à prendre rendez-vous avec la société de dépannage, alors qu'aux termes du marché conclu à l'époque entre la société Logement 27 et la société Hydropole, il appartenait au locataire de prendre attache avec cette société pour une intervention, soit urgente soit à réaliser dans les meilleurs délais, en fonction du problème posé. En outre, le contrat de bail met bien à la charge du preneur l'obligation d'entretenir son logement et il n'est pas contesté que la fuite est bien survenue à l'intérieur du dit logement, le bailleur justifiant du remplacement du joint de siège sur le mécanisme du WC et du robinet flotteur bas dans l'appartement de M. [V], contrairement à ce que soutient ce dernier en alléguant que la fuite provenait des parties communes sans d'ailleurs en justifier. M. [V] ne peut donc solliciter un chiffrage de sa consommation en fonction d'une moyenne antérieure à 2018 et doit être condamné à payer l'intégralité des charges dues au titre de sa surconsommation d'eau. Ensuite, le premier juge a exactement retenu que les sommes relatives aux surloyers avaient fait l'objet d'un remboursement au locataire et que les sommes relatives aux pénalités enquêtes peuplement et aux indemnités dossiers SLS étaient justifiées, les pièces communiquées par le bailleur démontrant la carence de M. [V] à envoyer les documents sollicités pour continuer à bénéficier d'un loyer modéré au titre de la solidarité. Il convient d'ajouter que la cour s'estime suffisamment informée par les pièces produites par l'intimée pour statuer, sans qu'il ne soit donc nécessaire de donner suite à l'injonction de communication de pièces formulée par l'appelant, étant au surplus observé que certaines des pièce réclamées ont été produites dès la première instance. Le locataire ne justifie pas plus s'être acquitté du paiement du loyer courant ni de l'arriéré des loyers et charges dû à la date de son départ des lieux le 21 septembre 2021. Enfin, la société Mon Logement 27 lui réclame le paiement de réparations locatives à hauteur de 498,42 euros se décomposant comme suit: le remplacement des arrêtoirs ou fléaux de la persienne (41,35 euros) et du bouchon sur le robinet PC Gaz de la cuisine (14,76 euros), ainsi que les murs tapissés du séjour, comprenant le coût de la main d'oeuvre (349,49 euros + 47,82 euros). Or, il ressort de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie que la persienne et le robinet de gaz dans la cuisine étaient en bon état à l'entrée dans les lieux, étant néanmoins précisé qu'une mention 'bouchonne' figure sur l'état des lieux d'entrée en ce qui concerne le robinet de gaz mais sont également mentionnés en bon état à la sortie, ce qui exclut toute mise à la charge de M. [V] des réparations effectuées sur ces deux éléments de la cuisine. Quant aux murs tapissés du séjour, ils étaient en bon état à l'entrée dans les lieux et ils sont mentionnés comme étant 'défraîchis' lors de l'état des lieux de sortie, sans que le bailleur ne produise de clichés photographiques de ces murs ni ne justifie que cet état soit lié à un état d'usure anormale, l'occupation des lieux datant du 07 mars 2012. L'intimée sera donc déboutée de sa demande de paiement des réparations locatives. Au regard de l'ensemble des développements susvisés, la dette de M. [V] sera fixée à la somme de 4 081,89 euros, recouvrant les loyers et charges, les indemnités et pénalités, ainsi que la restitution du dépôt de garantie, les nouveaux frais de poursuite d'un montant de 289,36 euros étant compris dans les dépens. Cette somme sera assortie d'intérêts au taux légal suivant les modalités fixées au dispositif du présent arrêt. Sur la résiliation du bail et l'expulsion Le premier juge a exactement retenu, au visa de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et par des motifs que la cour adopte, que les conditions de résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire prévue au contrat de bail étaient remplies. Les dispositions relatives à la suspension des effets de la clause résolutoire du fait de l'octroi de délais de paiement et à l'expulsion du locataire en cas de défaillance de ce dernier sont devenues sans objet, compte-tenu du départ M. [V] du logement le 21 septembre 2021. Sur les délais de paiement M. [V] sollicite des délais de paiement sur une période de 36 mois pour s'acquitter de sa dette locative au visa de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989. La société Mon Logement 27 s'oppose à cette demande en faisant valoir que M. [V] n'a plus réglé aucune somme au titre de sa dette depuis le mois de mai 2021, malgré la condamnation de première instance pourtant assortie de l'exécution provisoire et qu'en outre, il n'est plus fondé à formuler cette demande sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989, alors qu'il a quitté le logement. En l'espèce, si M. [V] ne peut effectivement se fonder sur la loi du 06 juillet 1989 pour obtenir des délais de paiement, dès lors qu'il n'est plus locataire, il peut bénéficier de tels délais sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, si le juge estime qu'il en remplit les conditions. Or, l'appelant ne produit aucun élément pour justifier de sa situation financière actuelle et ne justifie pas s'être acquitté des échéances mises à sa charge par le premier juge, ce dernier ayant assorti sa condamnation de l'exécution provisoire. M. [V] sera donc débouté de sa demande de délais de paiement. Sur les demandes accessoires M. [V] succombant en ses demandes sera condamné aux dépens d'appel, qui seront recouvrés au profit de la SCP RSD Avocats, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il sera en outre condamné à verser à la société Mon Logement 27 la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et sera débouté de sa demande présentée à ce titre. Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront confirmées. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Statuant publiquement, contradictoirement et par arrêt mis à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [V] à payer à Mon Logement 27 la somme de 2.235,49 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 22 janvier 2021, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, octroyé des délais de paiement, en prévoyant les modalités, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et prévu exigibilité de la totalité de la somme, résiliation de plein droit du bail, expulsion des occupants, sans astreinte, au besoin avec le concours de la force publique et paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux en cas de défaillance du locataire, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Condamne M. [V] à payer à Mon Logement 27 la somme de 4 081,89 euros au titre des loyers, charges, indemnités et pénalités impayés arrêtés à la date du 09 novembre 2021, déduction faite du dépôt de garantie,et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement sur la somme de 2.235,49 euros et à compter de la signification du présent arrêt sur le surplus, Dit que les dispositions relatives à la suspension des effets de la clause résolutoire du fait de l'octroi de délais de paiement et à l'expulsion du locataire en cas de défaillance de ce dernier sont devenues sans objet, Déboute M. [V] de ses demandes d'injonction de production de pièces et de délais de paiement, Déboute Mon Logement 27 de sa demande de paiement des réparations locatives, Condamne M. [V] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés au profit de la SCP RSD Avocats, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne M. [V] à payer à Mon Logement 27 la somme de de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande présentée à ce titre. La greffièreLa présidente C. DupontE. Gouarin