Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/06958

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [L] [D] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/06958 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VNC N° MINUTE : 5 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 février 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096 DÉFENDERESSE Madame [L] [D], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 décembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 26 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06958 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VNC EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 6 janvier 2004, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3](RIVP) a donné à bail à Madame [L] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. Des loyers étant demeurés impayés, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3](RIVP) a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 mai 2023. Par acte d'huissier en date du 23 août 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3](RIVP) a fait assigner Madame [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Madame [L] [D] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés soit la somme de 3278, 16 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux de retard, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Au soutien de ses prétentions, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 5 mai 2023, et ce pendant plus de deux mois. A l'audience du 8 décembre 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2204, 87 euros, selon décompte en date du 30 novembre 2023. La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] accepte d'octroyer des délais de paiement sur 12 mois et de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, malgré l'absence de reprise du loyer courant, expliquant que la diminution de la dette est la conséquence d'une régularisation des charges. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [L] [D] n'a pas comparu. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 24 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 9 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 6 janvier 2004 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 mai 2023. Ce commandement est régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juillet 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [L] [D] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3](RIVP) produit un décompte démontrant que Madame [L] [D] reste lui devoir la somme de 2204, 87 euros à la date du 30 novembre 2023, octobre inclus. Madame [L] [D] sera donc condamnée au paiement de la provision de 2204, 87 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. En l'espèce, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] sollicite la suspension des effets de la clause et un délai de paiement de 12 mois. Compte tenu de ces éléments, Madame [L] [D] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [L] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Madame [L] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3](RIVP) les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 janvier 2004 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) et Madame [L] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 juillet 2023 ; CONDAMNONS Madame [L] [D] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) à titre provisionnel la somme de 2204, 87 euros (décompte arrêté au 30 novembre 2023, incluant la mensualité d'octobre 2023 au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision; AUTORISONS Madame [L] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 183 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [L] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Madame [L] [D] soit condamnée à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) ou à son mandataire ; CONDAMNONS Madame [L] [D] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [L] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier,Le président