Cour d'appel, 06 mars 2024. 21/01764

5ème Chambre ARRÊT N° 94 N° RG 21/01764 - N° Portalis DBVL-V-B7F-ROWJ S.C.I. CYRENE C/ S.E.L.A.R.L. [T] ET ASSOCIES S.A.R.L. M.N. MOBILIER S.E.L.A.R.L. LH & ASSOCIES Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : Me Baron Me Denis RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 06 MARS 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 08 Janvier 2024, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mars 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : S.C.I. CYRENE, immatriculée au RCS de Rennes sous le n° 478 532 963, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 7] [Localité 6] Représentée par Me Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC INTIMÉES : S.A.R.L. M.N. MOBILIER, inscrite au RCS de ST MALO sous le n° 492 561 550, prise en la personne de son représentant légal, [Adresse 9] [Localité 5] S.E.L.A.R.L. LH & ASSOCIES anciennement dénommée SELARL [O] [I], ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL MN MOBILIER désignée à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Saint-Malo le 20 mai 2020, assignée en reprise d'instance par acte du 26 02 2021, [Adresse 2] [Localité 4] Représentées par Me Manuela STEPHAN substituant Me Céline DENIS de la SELARL DENIS & HERREMAN-GAUTRON, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES INTERVENANT VOLONTAIRE par conclusions du 25 mai 2021 : S.E.L.A.R.L. [T] ET ASSOCIES représentée par Maître [H] [T] ès qualités d'administrateur judiciaire de la Société MN MOBILIER, nommée à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de SAINT MALO le 7 juillet 2020 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Manuela STEPHAN substituant Me Céline DENIS de la SELARL DENIS & HERREMAN-GAUTRON, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES Suivant bail commercial en date du 11 octobre 2006, la société Cyrène a consenti la location de locaux situés à [Localité 8], la Richardais à la société MN Mobilier. Ledit bail a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives, commençant à courir le 1er novembre 2006 pour prendre fin le 31 octobre 2015. Aux termes dudit bail, il a été convenu entre les parties du paiement d'un loyer annuel de 56 000 euros HT. Il a également été prévu une révision du loyer à l'issue de chaque période triennale en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction publiée par l'INSEE. Suivant jugement en date du 31 mai 2011 rendu par le tribunal de commerce de Saint-Malo, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l'égard de la société MN Mobilier. Maître [O] [I] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire. Au cours de l'année 2011, Mme [N] [Y], en qualité de gérante de la société Cyrène a consenti à la société MN Mobilier des facilités de paiement pour les loyers. Le 15 mai 2012, un plan de redressement a été arrêté par le tribunal de commerce de Saint-Malo et maître [O] [I] a été désigné en qualité de commissaire à l'exécution dudit plan. La société Cyrène a sollicité de la société MN Mobilier le paiement des arriérés de loyers impayés. La société MN Mobilier a contesté ces demandes. Suivant exploit en date du 19 mai 2016, la société Cyrène a assigné la société MN Mobilier devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Malo. Suivant ordonnance en date du 11 août 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Malo a : - condamné la société MN Mobilier à payer la société Cyrène la somme de 18 316,16 euros au titre de l'arriéré de loyers et de taxe foncière, - condamné la société MN Mobilier à payer à la société Cyrène la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société MN Mobilier a interjeté appel de ladite ordonnance suivant déclaration en date du 20 septembre 2016. Suivant arrêt en date du 5 juillet 2017, la cour d'appel de Rennes a infirmé l'ordonnance de référé rendue par les premiers juges et dit n'y avoir lieu à référé. Suivant exploit en date du 13 février 2018, la société Cyrène a saisi le tribunal de grande instance de Saint-Malo au fond pour qu'il statue sur sa demande de paiement d'arriéré de loyer et de charges. Suivant jugement en date du 9 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Malo a : - débouté la société Cyrène de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - condamné la société Cyrène à payer à la société MN Mobilier une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Cyrène aux entiers dépens. Suivant déclaration en date du 24 janvier 2020, la société Cyrène a formé appel dudit jugement en ce que le tribunal de grande instance l'a déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la société MN Mobilier à lui régler la somme de 31 975,88 euros au titre d'un arriéré de loyers et de la taxe foncière avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2016, outre 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Suivant jugement du tribunal de commerce de Saint-Malo en date du 20 mai 2020, la société MN Mobilier a été placée en redressement judiciaire, la société [O] [I], nouvellement dénommée LH & Associés, représentée par maître [O] [I], ayant été désignée en qualité de mandataire judiciaire. Suivant ordonnance en date du 10 septembre 2020, la cour d'appel de Rennes a constaté l'interruption de l'instance et l'absence de mise en cause des organes de la procédure et a ordonné la radiation de l'affaire. Suivant exploit en date du 26 février 2021, la société Cyrène a assigné la société [O] [I] en reprise d'instance. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 juin 2021, la société Cyrène demande à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Malo du 9 décembre 2019 en toutes ses dispositions, - fixer sa créance au passif de la société MN Mobilier en redressement judiciaire à la somme de 31 975,88 euros au titre de l'arriéré de loyers et de la taxe foncière avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2016, - en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamner la société [O] [I] ès-qualités de mandataire judiciaire de la société MN Mobilier à lui payer la somme de 2 500 euros d'indemnité, - en application de l'article 696 du code de procédure civile, condamner la société [O] [I] ès-qualités de mandataire judiciaire de la société MN Mobilier aux dépens. Par dernières conclusions notifiées le 25 mai 2021, la société MN Mobilier, la société [O] [I], nouvellement dénommée LH& Associés, en sa qualité de mandataire judiciaire de la Sarl MN Mobilier, intervenant forcé et la société [T] et Associés, en qualité d'administrateur judiciaire de la Sarl MN Mobilier, intervenant volontaire demandent à la cour de : - dire bien jugé et mal appelé, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Malo du 9 décembre 2019, En conséquence, - débouter la société Cyrène de sa demande de fixation de la créance déclarée au passif du redressement judiciaire de la société MN Mobilier, - débouter la société Cyrène de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Y additant, - condamner la société Cyrène à payer à la société LH & Associés, anciennement dénommée la société [O] [I], la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Cyrène aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient tout d'abord de déclarer recevable l'intervention forcée de la société LH & Associés, anciennement dénommée la société [O] [I], en sa qualité de mandataire judiciaire de la Sarl MN Mobilier, et l'intervention volontaire de la société [T] et Associés, en qualité d'administrateur judiciaire de la Sarl MN Mobilier. La SCI Cyrène réclame à la société MN Mobilier la somme de 31 975,88 euros au titre d'un arriéré de loyers et de taxe foncière, avec intérêts légaux à compter du 7 avril 2016. Cette somme représente, selon elle : - les loyers impayés jusqu'au 31 décembre 2015 : 39 562,25 euros, - la taxe foncière 2015 : 3 147 euros, - à déduire le dépôt de garantie : 9 333 euros et un versement du 11 avril 2016 de 1 400,37 euros. Elle demande de fixer sa créance au passif de la société MN Mobilier. Elle conteste tout accord avec la preneuse en vue d'une révision définitive du loyer à hauteur de 6 300 euros TTC avec effet rétroactif au 1er novembre 2012. Elle fait valoir que si la preneuse a donné congé pour le 31 octobre 2015, les clés n'ont pas été rendues disponibles à cette date, et elle considère que les loyers sont dus jusqu'à la fin de l'occupation, quand bien même cette occupation est postérieure à la résiliation du bail. Selon elle, les clés du local lui ont été restituées en mars 2016, après que l'enseigne de l'établissement ait été démontée et le passage de la commission de sécurité. En réponse, la société MN Mobilier conteste devoir une quelconque somme. Elle se prévaut d'un accord entre les parties pour une réduction du loyer mensuel à 6 300 euros TTC à compter du 1er novembre 2012, et indique qu'eu égard à la déduction des sommes versées et du dépôt de garantie, elle n'est redevable d'aucune somme, étant observé que la résiliation du bail est intervenue le 31 octobre 2015 et qu'aucune somme n'est due au delà de cette date, les locaux étant vides de toute occupation, seule l'enseigne ayant été retirée fin décembre 2015. L'article 1728 du code civil énonce : Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Les parties sont en désaccord sur : - l'existence d'un accord portant révision du loyer à compter du 1er novembre 2012, - la période durant laquelle les loyers sont dus, - le compte entre les parties, tenant compte notamment des versements effectués par la société MN Mobilier. * sur l'existence d'un accord portant révision du loyer L'article 1134 du code civil ancien applicable aux faits dispose : Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. La modification d'un contrat n'est possible qu'en cas d'accord des parties. Celle-ci n'est soumise à aucune condition de forme, peut être tacite et résulter des circonstances, mais doit résulter d'une volonté commune des parties, claire et non équivoque. Le bail commercial conclu le 11 octobre 2006 entre la société Cyrène et la société MN Mobilier d'une durée de 9 ans prévoit que le loyer fera l'objet de deux révisions triennales suivant la variation de l'indice national du coût de la construction publiée par l'Insee le 1er novembre 2009 et le 1er novembre 2012. Les pièces versées aux débats établissent qu'en septembre 2011, la société Cyrène a accepté de réduire le montant du loyer, dans l'attente d'une progression des résultats de la preneuse laquelle faisait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire. Le 29 août 2015, le conseil de la bailleresse adressait un courrier à la société MN Mobilier, lui rappelant cet accord, lui faisant observer que ses résultats depuis 2011 ont systématiquement progressé pour passer de - 9 400 euros en 2011, à + 3 580 euros en 2012, et + 59 887 euros en 2013, et lui réclamait le solde de la dette locative arrêtée à 48 661,64 euros, dont le détail n'est pas communiqué à la cour. Les parties avaient toutefois échangé par mail le 26 mars 2014. Dans un premier message à Mme [Y], gérante de la SCI Cyrène, le preneur indiquait que si le règlement de l'arriéré était une chose, le montant du loyer était trop élevé et proposait de régler à la place de la somme de 6 807,09 euros (loyer résultant de l'indexation à la date du 1er novembre 2012), celle de 6 300 euros TTC. Dans un second message du même jour, il indiquait ' concernant l'arriéré, nous te le réglerons chaque mois d'ici la fin du bail sachant que j'attends de savoir si nous nous arrangeons sur ce tarif de 6 300 euros.' Mme [Y] dans un message du même jour répondait : 'ok nous partons sur ces bases depuis le 1er novembre', le preneur répliquant 'non, nous partons sur cette base de 6 300 euros à compter de novembre 2012, sinon ce n'est pas logique.' Il convient d'observer que dans un email du 18 mai 2015, donc postérieur à cet échange, Mme [Y] indique au mandataire judiciaire de la preneuse que la société MN Mobilier a 'un retard de 11 263,79 euros sur les loyers conformément au tableau joint'. Ce tableau est produit et fait ressortir que les loyers appelés par la bailleresse sont : - d'août 2011 à octobre 2012 d'un montant mensuel de 6 120,66 euros TTC, - de novembre 2012 à décembre 2013 d'un montant mensuel de 6 300 euros TTC, - de janvier 2014 à avril 2015 d'un montant mensuel de 6 320 euros TTC. La modification du loyer de 6 300 euros à 6 320 euros, au regard d'une augmentation de la TVA, n'est pas discutée par la société MN Mobilier. La cour considère que cette correspondance confirme l'accord certain et non équivoque de la SCI Cyrène et de la société MN Mobilier en vue de la fixation d'un loyer ramené à 6 300 euros à compter du 1er novembre 2012, puis à 6 320 euros à compter du mois de janvier 2014 et ce jusqu'à la fin du bail. * sur la période durant laquelle les loyers sont dus La bailleresse admet que la société MN Mobilier a dénoncé le bail pour la date du 31 octobre 2015. La résiliation du bail est donc intervenue à cette date. Quant bien même la société preneuse resterait redevable d'une indemnité d'occupation après la résiliation du bail, la SCI Cyrène ne réclame pas le paiement d'indemnité d'occupation, revendiquant uniquement le paiement de loyers (outre le montant de la taxe foncière 2015). Dès lors, la date de remise des clés, comme la date de la dépose de l'enseigne, pour la bailleresse postérieure à la résiliation du bail, sont des éléments indifférents, ne pouvant emporter en tout état de cause obligation à payer des loyers après la résiliation du bail. La cour retient donc que les loyers sont dus jusqu'au 31 octobre 2015. - sur le compte entre les parties Il doit être établi conformément aux montants de loyers mentionnés dans le tableau adressé au mandataire judiciaire le 18 mai 2015. La société MN Mobilier produit un extrait de son grand livre, faisant ressortir le versement de deux sommes, dont elle indique qu'elles ne sont pas comptabilisées par la bailleresse : 600 euros réglés le 17 juin 2014 et 3 575,98 euros réglés le 25 juin 2014, soit un total de 4 175,98 euros. La cour constate que dans le décompte adressé au mandataire arrêtant sa créance en avril 2015, il est porté au crédit de la preneuse en juin 2014 une somme de 7 075,98 euros, mais que le décompte de créance versé aux débats par la SCI Cyrène en pièce 2 mentionne effectivement une somme versée en juin 2014 de 11 251,96 euros, soit donc une différence de 4 175,98 euros. En conséquence, la société MN Mobilier restait devoir en avril 2015 une somme de 11 263,79 euros - 4 175, 98 euros soit une somme de 7 087,81 euros. Entre les mois de mai 2015 et octobre 2015, les loyers dus étaient 6 x 6 320 euros = 37 920 euros. À cette somme s'ajoute le montant de taxe foncière 2015 soit 3 147 euros. Il est donc dû par la société MN Mobilier : - solde en avril 2015 : 7 087,81 euros, - loyers de mai à octobre 2015 : 37 920 euros, - taxe foncière 2015 : 3 147 euros, total : 48 154,81 euros. La société MN Mobilier a réglé, selon le décompte en pièce 2 de la bailleresse - en mai 2015 : 7 075,98 euros, - de juin 2015 à septembre 2015 = 4 x 7 586,37 euros = 30 345,48 euros. La SCI Cyrène indique que la preneuse a également réglé une somme de 1 400,37 euros en octobre 2016. La société MN Mobilier justifie donc avoir réglé depuis mai 2015 une somme totale de 38 821,83 euros. La société MN Mobilier avant déduction du dépôt de garantie reste devoir 48 154,81 euros - 38 821,81 euros, soit 9 333 euros. Cette somme correspond précisément au montant du dépôt de garantie dont les parties conviennent qu'il doit venir en déduction. En conséquence, la SCI Cyrène qui ne justifie d'aucune créance, est mal fondée en ses demandes. La cour confirme le jugement qui la déboute de ses demandes. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société LH & Associés, anciennement dénommée Selarl [O] [I]. La SCI Cyrène qui succombe en son appel et qui supportera les dépens d'appel, est donc condamnée à lui payer une somme de 2 000 euros à ce titre. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe : Déclare recevables l'intervention forcée de la société LH & Associés, anciennement dénommée la société [O] [I], en sa qualité de mandataire judiciaire de la Sarl MN Mobilier, et l'intervention volontaire de la société [T] et Associés, en qualité d'administrateur judiciaire de la Sarl MN Mobilier ; Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la SCI Cyrène à payer à la société LH & Associés, anciennement dénommée la société [O] [I], en sa qualité de mandataire judiciaire de la Sarl MN Mobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Cyrène aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente