Tribunal judiciaire, 12 mars 2024. 24/00328

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 5] JUGEMENT DU 12 Mars 2024 N° RG 24/00328 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KYO6 JUGEMENT DU : 12 Mars 2024 N° 24/135 OPH ARCHIPEL HABITAT C/ [M] [Z] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 12/03/24 à ARCHIPEL HABITAT COPIE CERTIFIEE CONFORME à Me LEVEQUE Charlène COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 12 Mars 2024 ; Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 02 Février 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR OPH ARCHIPEL HABITAT [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Mme [F] [J], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [M] [Z] [Adresse 2] [Adresse 4] [Localité 5] comparant en personne assisté de Me Charlène LEVEQUE, avocat au barreau de RENNES EXPOSÉ DU LITIGE Par actes sous seing privé des 3 et 13 août 2018, l'établissement ARCHIPEL HABITAT consentait un bail d'habitation à Monsieur [Z] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2]. Se prévalant d'une location illicite, le bailleur social agissait en Justice. Ainsi, par assignation délivrée le 16 novembre 2023 pour laquelle il est fait application de l'article 455 du code de procédure civile, l'établissement ARCHIPEL HABITAT saisissait le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Z] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -1500 euros au titre du non respect de ses obligations contractuelles en raison de la sous location illicite ; 23500 euros au titre du remboursement de l'intégralité des sous-loyers illicitement perçus, les loyers dus entre le 10 novembre 2023 jusqu'à la date de résiliation judiciaire du bail, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Dans ses ultimes conclusions reçues le 2 février 2024 pour lesquelles il est fait application de l'article 455 du code de procédure civile, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient les termes de son assignation. En défense, par écrits reçus le 2 février 2024 envers lesquels il est fait application de l'article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [M] sollicite de la présente juridiction de : -constater l'absence de sous-location prohibée ; -débouter ARCHIPEL HABITAT en sa demande tendant à la résiliation du bail consenti à M [M] ; -débouter ARCHIPEL HABITAT en sa demande tendant à l'expulsion de M [M] du logement ; -débouter ARCHIPEL HABITAT en ses demandes de condamnation du défendeur ; -débouter ARCHIPEL HABITAT en sa demande tendant à la condamnation de M [M] aux entiers dépens ; -débouter ARCHIPEL HABITAT en toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ; -chaque partie conservera ses dépens à sa charge. À l'audience du 2 février 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT représenté, et Monsieur [Z] [M] présent et assisté de son Conseil, reprennent en explicitant les termes de leurs ultimes écritures respectives. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS I-Sur la demande de résiliation du bail L'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 mentionne que les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. Aux termes de l'article 8 de la dite loi, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location. Par ailleurs, l'article 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation affirme que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail. L'article L442-8-1 II alinéa 1er du même code précise que par dérogation à l'article L. 442-8, les locataires des organismes mentionnés à l'article L. 411-2 peuvent, après information de l'organisme bailleur, sous-louer : -une partie de leur logement à des personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles avec lesquelles ils ont conclu un contrat conforme à l'article L. 442-1 du même code. Enfin l'article 9 du code de procédure civile soutient qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, il appert des données de la cause et des débats que le bail liant les parties prévoit notamment à titre de rappel des dispositions sus-visées que "la sous-location : sauf par l'intermédiaire d'une association reconnue par la loi ou dans les cas prévus par la loi en tout ou partie est interdite dans les immeubles HLM locatifs ". C'est ainsi que Monsieur [Z] [M] demeure parfaitement informé du caractère hautement prohibé de la pratique de sous-location qui lui est reprochée. Or, par attestation en date du 10 octobre 2023, Mme [P] [T] affirme " occuper le logement de M [Z] [M] au [Adresse 2] à [Localité 5] depuis 06/09/2020 avec mes deux enfants et mon mari. Nous versons 500 euros à M [Z] tous les mois ", confirmant les informations recueillies et transmises par l'agent de surveillance locale du bailleur social. L'existence d'un paiement demeure objectivée par un virement bancaire en date du 8 septembre 2023 de 500 euros avec des écrits stipulant " loyer 08/09/2023 [Z] [M] ". Par ailleurs, il est retenu la surface du logement litigieux de 53m2 habitable prohibant son occupation par un couple, ses deux enfants et un adulte supplémentaire comme tend à l'établir d'une part, la reconnaissance d'une habitation de son logement par les consorts [P] par le locataire et sa volonté de le " réintégrer ". A l'opposé, de simples affirmations hautement péremptoires de Monsieur [Z] [M] quant à sa mise à disposition totalement altruiste et en totale bienveillance nullement attisée par une pure volonté de lucre, de son logement social aux consorts [P] ne peuvent raisonnablement obérer les éléments de preuves rapportés par l'établissement ARCHIPEL HABITAT. Aussi, convient-il de retenir la sous-location illicite du logement à compter du 6 septembre 2020 moyennant le versement mensuel de cinq cents euros. En outre, cette sous-location permet de retenir la non occupation des lieux par le défendeur durant une période impérieuse de huit mois. Il s'ensuit l'établissement de manquements graves, délibérés et réitérés aux obligations découlant du bail de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [M] et son expulsion. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égale à celui dû en cas de poursuite du contrat. L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire. II-Sur la demande d'indemnisation Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Par ailleurs, selon l'article L442-8 du code de la construction et de l'habitation, dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d'une amende de 9 000 €. En outre, l'article 2 du code de procédure pénale dispose que L'action civile en réparation du dommage causé par un crime, un délit ou une contravention appartient à tous ceux qui ont personnellement souffert du dommage directement causé par l'infraction. La renonciation à l'action civile ne peut arrêter ni suspendre l'exercice de l'action publique, sous réserve des cas visés à l'alinéa 3 de l'article 6. Enfin l'article 9 du code de procédure civile soutient qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'occurrence, tout en soulignant l'absence de justification d'une quelconque déclaration de culpabilité pénale du défendeur, il résulte des éléments de l'instance que si la sous-location illicite du logement social est établie, il n'en demeure pas moins que le bailleur n'invoque et a fortiori ni ne justifie d'un quelconque préjudice ouvrant droit à son indemnisation. Dés lors, ce chef de demande est rejeté. III-Sur la demande en perception des fruits de la sous-location Aux termes de l'article 548 du code civil, les fruits produits par la chose n'appartiennent au propriétaire qu'à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement. En outre, l'article 549 du même code dispose que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement. Enfin l'article 9 du code de procédure civile soutient qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, nonobstant les affirmations et les dénégations contraires du défendeur, il n'en demeure pas moins que sa sous-locataire atteste du versement de cinq cents euros mensuels depuis le 6 septembre 2020, élément étayé par un virement bancaire du 8 septembre 2023. A l'opposé, le défendeur ne verse ni ne justifie d'un quelconque élément à même de rendre inopérant ces pièces probatoires étant ici mis en exergue le principe même de l'absence de retranscription en écriture bancaire d'un paiement en espèces, et, voulu comme tel, en tant que vertu pour le locataire indélicat, et subi comme vice pour son bailleur floué. Il suit de là que le versement de relevés de compte demeure inopérant à contredire l'affirmation de la sous-locataire et son étayage par les autres données de la cause, étant encore ajouté que l'unicité de détention d'un compte bancaire par le défendeur n'est également pas démontrée. Il s'ensuit que l'établissement ARCHIPEL HABITAT en tant que propriétaire des lieux litigieux illicitement sous-loué est en droit de récupérer les fruits de son bien sur la période du mois de septembre 2020 au mois de mars 2024 inclus, soit la somme correspondant à quarante-deux mensualités de cinq cents euros c'est à dire vingt et mil euros. Dès lors, il convient de condamner Monsieur [Z] [M] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de vingt et mil euros au titre des sous-loyers illicitement perçus. IV-Sur les demandes accessoires 1-Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [Z] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Par ailleurs, l'équité commande de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de l'établissement ARCHIPEL HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. 2-Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et du comportement illicite retenu, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, REJETTE l'ensemble des demandes formulé par Monsieur [Z] [M] ; REJETTE la demande en dommages et intérêts formulée par l'établissement ARCHIPEL HABITAT ; PRONONCE la résiliation du bail d'habitation conclu le 3 août 2018 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d'une part, et Monsieur [Z] [M], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], ORDONNE à Monsieur [Z] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Monsieur [Z] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès la signification du présent jugement, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Monsieur [Z] [M] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 21 000 euros (vingt-un mille euros) au titre des sous loyers illicitement perçus entre septembre 2020 et mars 2024 inclus, CONDAMNE Monsieur [Z] [M] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [Z] [M] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 16 novembre 2023, REJETTE toute demande plus ample ou contraire, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision en ce compris sur les frais irrépétibles et les dépens, ORDONNE la transmission de la présente décision pour information et à toute fin utile répressive au procureur de la République près le Tribunal judiciaire de RENNES. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Vice-Président