Cour d'appel, 21 mars 2024. 23/04703

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 21 MARS 2024 N° 2024/206 Rôle N° RG 23/04703 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLBMU S.A.S. [8] C/ S.D.C. [9] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ Me Martine DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 15 mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04186. APPELANTE S.A.S. [8] Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 4] représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Olivier BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant INTIME Syndicat des copropriétaires du [9] situé au [Adresse 2] et [Adresse 3], [Adresse 5] et [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA FONCIA [Localité 13] dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par Me Martine DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Jérôme PINTURIER-POLACCI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur Mme Florence PERRAUT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 mars 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 mars 2024, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE La société par actions simplifiée (SAS) [8] est propriétaire des lots 67 et 71 situés au rez-de-chaussée d'un ensemble immobilier dénommé [9] sis [Adresse 2] et [Adresse 3], [Adresse 5] et [Adresse 7] à [Localité 12]. Après autorisation de l'assemblée générale extraordinaire, le 2 décembre 2021, la société [8] a réalisé des travaux de rénovation de ses lots dans le cadre du projet de la création des Grandes Halles du [Localité 13]. Faisant grief à la société [8] d'avoir réalisé ces travaux sans se conformer au règlement de copropriété, aux plans acceptés lors de l'assemblée générale et aux instructions de l'architecte des bâtiments de France, et notamment en entreposant ses poubelles à l'extérieur et en installant deux climatiseurs, le syndicat des copropriétaires [9], pris en la personne de son syndic en exercice, l'a assignée, par acte d'huissier en date du 2 septembre 2022, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de l'entendre condamner, sous astreinte, à remettre la façade du [Adresse 3] dans son état antérieur en supprimant définitivement les poubelles et les grilles ainsi que les moteurs de climatisation. Par ordonnance en date du 15 mars 2023, ce magistrat a : - condamné la société [8] à remettre la façade du [Adresse 3] à [Localité 12] dans son état antérieur en supprimant les moteurs de climatisation dans un délai de 15 jours à compter de la signification de sa décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard ou infraction constatée pendant trois mois ; - dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [9], pris en la personne de son syndic en exercice, au titre du maintien de la propreté devant les portes qui encadrent l'entrée du [Adresse 3] à [Localité 11] ; - condamné la société [8] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [9], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme provisionnelle de 2 700 euros à valoir sur la réparation de son préjudice ; - condamné la société [8] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [9], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société [8] aux dépens de référé. Il a estimé que la société [8] était tenue des troubles anormaux de voisinage causés par sa locataire qu'elle pouvait attraire à la procédure. Il a relevé que le locataire de la société [8] avait fixé des blocs de climatisation au droit du mur de façade au niveau du sol du rez-de-chaussée alors même que les plans soumis à l'assemblée générale ne prévoyaient que des blocs en façade aux fenêtres des premier et deuxième étages. Il a retenu une atteinte causée aux parties communes de l'immeuble et des troubles anormaux de voisinage résultant des nuisances sonores que ces climatisations généraient et du préjudice esthétique causé, ce qui était caractéristique d'un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser. Il a par ailleurs retenu l'absence de contestations sérieuse portant sur le préjudice de jouissance subi par la copropriété depuis le mois de juillet 2021. En revanche, il a relevé une contestation sérieuse concernant l'imputabilité à la société [8] du mouvement des poubelles nuisant la propreté du secteur, d'autant que l'enclave de stockage extérieure avait été supprimée. Suivant déclaration transmise au greffe le 29 mars 2023, la société [8] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [9], pris en la personne de son syndic en exercice, au titre du maintien de la propreté devant les portes qui encadrent l'entrée du [Adresse 3] à [Localité 11]. Aux termes de ses dernières écritures transmises le 23 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [9], pris en la personne de son syndic en exercice, au titre du maintien de la propreté devant les portes qui encadrent l'entrée du [Adresse 3] à [Localité 11] et, statuant à nouveau, qu'elle : - déboute l'intimé de ses demandes en : * ordonnant, à titre principal, sa mise hors de cause en jugeant que les demandes formées à son encontre sont irrecevables comme n'étant pas fondées en droit et mal dirigées ; * jugeant, à titre subsidiaire, qu'elles se heurtent à des contestations sérieuses ; - condamne l'intimé à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - le condamne aux dépens, avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj-Montero-Daval Guedj, avocats sur son offre de droit. Concernant sa mise hors de cause, elle expose avoir donné à bail les lots 67 et 71 litigieux à la SAS Les Grandes Halles, qui exploite son commerce dans ses locaux plus vastes qui ont été donnés à bail par quatre bailleurs distincts, en ce compris elle-même. Elle affirme que ses lots, qui se situent [Adresse 7], ne sont pas concernés par les troubles allégués par l'intimé qui proviennent du [Adresse 3]. De plus, elle relève que son activité de location de biens immobiliers ne peut générer des nuisances sonores et visuelles. Enfin, elle indique que le fait d'avoir transmis à la copropriété la demande de travaux du preneur ne constitue pas un engagement de porte fort au sens de l'article 1204 du code civil. Elle estime donc que, n'étant ni exploitante du fonds de commerce, ni propriétaire-bailleresse des locaux sis [Adresse 3], elle doit être mise hors de cause. Concernant la demande de l'intimé portant sur les poubelles, elle expose, qu'alors même que la société Les Grandes Halles a débuté son exploitation au mois de juillet 2022, M. [L], président du conseil syndical de la copropriété l'a alertée, le 21 juillet 2022, de difficultés concernant les poubelles et leur entreposage sur la voie publique, à la suite de quoi la société Les Grandes Halles a indiqué avoir entrepris toutes les démarches auprès de la mairie pour stocker les poubelles ailleurs qu'au niveau de la façade de l'immeuble donnant sur la rue [10]. Elle affirme que l'exploitante a, dans cette attente, souscrit deux contrats avec des prestataires privés pour la collecte de ses déchets qu'elle stocke dans ses locaux jusqu'à leur enlèvement. Elle soutient donc que la société Les Grandes Halles n'entrepose pas ses ordures sur la voie publique et que les rares incidents qui ont été déplorés s'expliquent pas les difficultés rencontrées par la métropole, au cours de l'été 2022, dans la gestion des déchets de certains restaurateurs, faisant observer qu'il ne s'agissait que de cartons et verres et, en aucun cas, des déchets ménagers. Concernant la demande de l'intimé portant sur les extracteurs de climatisation, elle souligne qu'il y en a un certain nombre sur les façades de l'ensemble immobilier et indique que la société Les Grandes Halles a procédé à une installation provisoire dans l'attente de l'installation définitive conformément à ce qui était prévu dans les plans. Aux termes de ses dernières écritures transmises le 5 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [9], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant de la provision qui lui a été alloué et en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de maintien de la propreté devant les portes qui encadrent l'entrée du [Adresse 3] ; - condamner l'appelante à lui verser la somme provisionnelle de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner l'appelante à tenir propre les embrasements de portes, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée par huissier ; - condamner l'appelante à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Concernant la demande de mise hors de cause, il souligne que, dès lors que l'appelante fait partie des copropriétaires à l'origine des troubles qu'il dénonce et qu'elle est, en tant que propriétaire, responsable des troubles de voisinage causés par son locataire, l'action initiée à son encontre est justifiée. Par ailleurs, il relève que les plans du projet ont été présentés à l'assemblée générale par M. [Y] en tant que représentant de la société [8] et de la société Les Grandes Halles, de sorte qu'il s'est porté fort au nom des copropriétaires concernés par l'opération. Il considère donc qu'il n'avait pas à attraire à la procédure les autres bailleurs de la société Les Grandes Halles, pas plus que tous les copropriétaires des lots concernés par l'opération. Concernant sa demande portant sur les poubelles, il expose que, si l'enclave de stockage extérieure des poubelles a été supprimée, le mouvement des poubelles continue à nuire à la propreté du secteur. Concernant sa demande portant sur les climatiseurs, il relève que l'exploitante bénéficie déjà d'une puissance et volumineuse installation d'aération et de climatisation positionnée dans la cour commune de l'immeuble, ce qui devrait suffire pour entreposer tous ses climatiseurs. Il souligne que les climatiseurs litigieux servent la zone de stockage de produits alimentaires réfrigérés (porte de droite d'entrée des denrées) et la zone d'entreposage des poubelles (porte de gauche de sortie des poubelles), sachant que ces deux zones servent à tous les commerçants tenant des stands qui font entrer leurs marchandises et qui rejettent des déchets en empruntant le même circuit. Il expose que les climatiseurs ne sont pas positionnés sur le domaine public mais dans l'embrasement des portes, en façade, de sorte qu'ils touchent aux parties communes. Il insiste sur le fait que l'ordonnance entreprise n'a pas été exécutée sur ce point, ce qui explique sa demande de provision revue à la hausse. Il indique que ces climatiseurs sont en effet à l'origine de nuisances sonores et visuelles. La clôture de l'instruction a été prononcée le 30 janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action formée à l'encontre de la société [8] Il résulte de l'article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité. L'article 32 du même code énonce qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. En l'espèce, les troubles de voisinage dont se plaint le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [9] sont localisés au niveau de la façade de l'immeuble donnant [Adresse 3] à [Localité 11]. Il en est ainsi de la zone de stockage de conteneurs poubelles, cartons et cagettes en bois installée en partie gauche de la porte d'entrée de l'immeuble situé au [Adresse 3] et accessible par une porte aménagée au rez-de-chaussée de l'immeuble donnant sur les Grandes Halles du [Localité 13], tel que cela résulte du procès-verbal de constat du 26 juillet 2022. Il en est de même des moteurs de climatisation situés, pour deux d'entre eux, à l'intérieur de la zone de stockage délimitée par des grilles de chantier, et, pour les deux autres, à droite de la porte d'entrée de l'immeuble situé au [Adresse 3] fixés contre une porte de couleur verte desservant les chambres froides des Grandes Halles du [Localité 13], tel que cela résulte du procès-verbal de constat du 9 août 2022. Alors même que ces installations ont été réalisées par la société Les Grandes Halles, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [9] n'a dirigé son action qu'à l'encontre de la société [8], en sa qualité de propriétaire-bailleresse. S'il est admis que le copropriétaire-bailleur répond des troubles anormaux de voisinage imputables au locataire, encore faut-il que les troubles causés par le locataire trouvent leur origine dans les lots donnés en location. Or, il apparaît que la société Les Grandes Halles, exerçant sous l'enseigne Les Grandes Halles du [Localité 13], exploite divers locaux qui se situent [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 3] à [Localité 11], réunis en un seul, en vertu de baux consentis par différents bailleurs. Plus particulièrement, elle exploite, depuis qu'elle a acquis le fonds de commerce de la société Buffalo Grill, suivant acte de cession des 30 avril et 3 mai 2021, les lots n° 67 et 71 situés au rez-de-chaussée de la copropriété du [9]. Or, ces lots, qui appartiennent à la société [8], se situent au [Adresse 7], et non au [Adresse 3] où se trouvent les portes de l'immeuble obstruées par la société Les Grandes Halles par des climatiseurs et des déchets. Dès lors que les troubles allégués par le syndicat des copropriété ne proviennent pas des lots dont la société [8] est propriétaire, le syndicat des copropriétaire ne justifie pas de son droit d'agir à l'encontre de ce copropriétaire-bailleur sur le fondement du trouble anormal de voisinage du fait des agissements de sa locataire. Il reste que le syndicat des copropriétaires soutient que les nuisances causées par la société Les Grandes Halles ont été rendues possibles dans le cadre des travaux autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires à la demande de la société [8]. Alors même que la société [8], copropriétaire des lots n° 67 et 71, est la seule qui a demandé l'autorisation d'effectuer, à ses frais exclusifs, des travaux de rénovation de locaux dans le cadre du projet de création Les Grandes Halles du [Localité 13], autorisation qui sera donnée par l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 2 décembre 2021, il n'est pas établi que les installations querellées affectant la façade de l'immeuble donnant [Adresse 3] ont été effectivement réalisées par la société Les Grandes Halles dans le cadre des travaux de rénovation des lots n° 67 et 71 autorisés aux frais exclusifs d'un seul copropriétaire, la société [8]. Par ailleurs, le fait que M. [G] [Y] soit, à la fois, le directeur général de la société [8], et le président de la société Les Grandes Halles, n'enlève rien au fait que les travaux de rénovation, qui ont été sollicités par la société [8], copropriétaire, pour le compte de sa locataire, la société Les Grandes Halles, ne portaient que sur les travaux de rénovation de leurs locaux, et en l'occurrence les lots n° 67 et 71 situés [Adresse 7], et non les autres lots donnant [Adresse 3]. Or, la société [8] n'est pas tenue, à l'égard de la copropriété, de tous les agissements et troubles causés par la société Les Grandes Halles ayant pour origine tous les locaux qu'elle occupe, mais uniquement ceux émanant de ses lots n° 67 et 71, la responsabilité pour trouble de voisinage apparaissant comme une charge de la propriété et, à tout le moins, comme une limite au droit de propriété. Enfin, même à supposer que les travaux de rénovation s'étendaient à l'ensemble des lots occupés par la société Les Grandes Halles, tel que cela résulte des plans et esquisses annexés au projet soumis à l'assemblée générale des copropriétaires, rien ne prouve que la société [8] se soit portée fort de l'exécution des engagements pris lors de l'assemblée générale des copropriétaires par les autres copropriétaires, et en particulier les autres copropriétaires-bailleurs de la société Les Grandes Halles, concernés par l'opération. En effet, il n'est pas établi que les travaux soumis à l'assemblée générale l'ont été à l'initiative de plusieurs copropriétaires, l'assemblée générale ayant autorisé les travaux sollicités par la société [8], à ses frais exclusifs, en tant que propriétaire des lots n° 67 et 71. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de son droit d'agir à l'encontre de la société [8], copropriétaire-bailleresse de lots situés [Adresse 7], pour faire cesser, par des mesures provisoires, les troubles manifestement illicites causés par sa locataire au niveau des portes d'entrée de l'immeuble donnant [Adresse 3] et obtenir une provision à valoir sur la réparation du préjudice collectif subi. Il y a donc lieu de déclarer irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société [8] comme étant mal dirigées. Le premier juge ayant statué sur le fond de l'affaire, l'ordonnance entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Dès lors que la société [8] obtient gain de cause, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance et à des frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera tenu aux dépens de première instance et d'appel. En revanche, étant donné que la société [8] n'a soulevé sa fin de non-recevoir, à laquelle il a été fait droit, qu'à hauteur d'appel, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en sa faveur pour les frais exposés tant en première instance qu'en appel non compris dans les dépens. De même, en tant que partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Déclare irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [9], pris en la personne de son syndic en exercice, à l'encontre de la SAS [8] comme étant mal dirigées ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés tant en première instance qu'en appel non compris dans les dépens ; Condamne le syndicat des copropriétaires [9], pris en la personne de son syndic en exercice, aux entiers dépens de première instance et d'appel. La greffière Le président