Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 22/00193

Décision du 05 Mars 2024 Minute n° 24/32 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS du 05 Mars 2024 :-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-: Rôle N° RG 22/00193 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WVQI Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS DEMANDEUR : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE [Adresse 2] représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEUR : SCP [F]-HAZANE-DUVAL en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [X] [L] et de Madame [I] [G] épouse [L] [Adresse 3] défaillante Monsieur [X] [L] [Adresse 8] représenté par Maître NGOUNOU, avocat au barreau de Paris Madame [I] [G] épouse [L] [Adresse 8] représenté par Maître NGOUNOU, avocat au barreau de Paris INTERVENANT : DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE [Adresse 9] représentée par Madame Isabelle ESCRIBANO, Commissaire du Gouvernement COMPOSITION DU TRIBUNAL : Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition PROCÉDURE : Date de la visite des lieux : 1er décembre 2022 ; Date de la première évocation et des débats : 02 février 2023 ; 30 janvier 2024 ; Date de mise à disposition : 05 mars 2024 EXPOSE DU LITIGE Monsieur [X] [L] et Madame [I] [U] épouse [L] étaient propriétaires des lots n° 565, 739 et 2533 dans le bâtiment 3 de la copropriété du [16], situé [Adresse 4]), sur les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et AT n° [Cadastre 11]. Le lot n° 565 est un appartement de type F4, d’une superficie de 65 m². Le lot n° 739 est une cave et le lot n°2533 est un emplacement de stationnement. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 1er décembre 2022, annexé à la présente décision. Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’Opération de Requalification des COpropriétés Dégradées du quartier dit du Bas [Localité 17] (ORCOD), comprenant les copropriétés du [16] et de l’[18], a été déclarée d’Intérêt National (ORCOD IN) et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF). La copropriété du [16] est située dans le périmètre de la ZAC dite du Bas [Localité 17] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n° 2019-2388, en date du 6 septembre 2019. Par un arrêté préfectoral n° 2022-0432, en date du 18 février 2022, les lots situés dans le bâtiment 3 de la copropriété du [16] ont été déclarés cessibles au profit de l’EPFIF. Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété au profit de l’EPFIF, a été rendue le 07 juillet 2022. L’EPFIF a notifié son Mémoire valant offres d’indemnisation à Monsieur et Madame [L] par actes d’huissier en date du 07 avril 2022, délivrés à Monsieur [S] [L], tiers présent au domicile et ayant accepté de recevoir les actes. Par une requête reçue le 1er août 2022 par le greffe, accompagnée du Mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixation de la valeur des biens de Monsieur et Madame [L]. En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par Monsieur et Madame [L] des offres de l’EPFIF. L’EPFIF a notifié à Monsieur et Madame [L] la saisine de la juridiction de l’expropriation par actes d’huissier en date du 26 juillet 2022, délivrés selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile. Par une ordonnance rendue le 03 octobre 2022, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 1er décembre 2022, ainsi que l’audience au 2 février 2023. L’EPFIF a notifié cette décision à Monsieur et Madame [L] par actes d’huissier en date du 19 octobre 2022, délivrés selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile. La date de réception par la partie expropriée lui a laissé : - un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de l’EPFIF et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation ; - et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation. Monsieur et Madame [L] n’étaient ni présents, ni représentés au transport sur les lieux. Par jugement avant-dire droit du 13 avril 2023, le juge de l’expropriation a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 1er juin 2023, sur demande de la partie expropriée, afin de permettre à Monsieur et Madame [L] de faire valoir leurs droits et de justifier, le cas échéant, de la désignation d’un mandataire en charge de leur liquidation judiciaire. L’EPFIF a déposé trois mémoires : - un mémoire valant offre, daté du 04 avril 2022, reçu le 1er août 2022 ; - un mémoire récapitulatif et en réplique en date du 25 mai 2023, reçu le 1er juin 2023 ; - un mémoire récapitulatif et en réplique en date du 29 janvier 2024, reçu le 30 janvier 2024. Dans ses dernières écritures, l’EPFIF sollicite la fixation de la valeur des biens de Monsieur et Madame [L] à la somme de 41.111,50 euros en valeur occupée, décomposée de la manière suivante : . indemnité principale : 36.465 €, soit 65 m² x 561 €/m² ; . indemnité de remploi : 4.646,50 € ; . perte de revenus locatifs : 6 mois de loyers HT et hors charges sous réserve de la production d’un bail en cours de validité à la date de l’ordonnance d’expropriation ainsi que des trois dernières quittances de loyers. Dans leurs Conclusions reçues le 22 mai 2023, Monsieur et Madame [L] sollicitent une somme de 82.622,50 € calculée de la manière suivante : . indemnité principale : 63.975 €, soit (65 m² x 850 €/m² x 10 %) + 3.200 €; . indemnité de remploi : 8.647,50 € ; . préjudice pour procédure d’urgence : 10.000 €. Par ailleurs, Monsieur et Madame [L] demandent au tribunal de condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Dans ses écritures datées du 24 octobre 2022, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de manière alternative, selon la situation d’occupation des biens : - en valeur libre, 44.670 €, se décomposant de la manière suivante : . indemnité principale : 39.700 €, valeur de l’appartement cave intégrée (65 m² x 660€/m²) - 3.200€, valeur d’un emplacement de stationnement ; . indemnité de remploi : 4.970 € ; - en valeur occupée, 37.520 €, se décomposant de la manière suivante : . indemnité principale : 33.200 €, valeur de l’appartement cave intégrée (65 m² x 560€/m²) - 3.200 €, valeur d’un emplacement de stationnement ; . indemnité de remploi : 4.320 € ; . perte de revenus locatifs : 6 mois de loyers hors charges sous réserve de la production d’un bail ainsi que des trois dernières quittances de loyers. Par une note en délibéré reçue le 1er juin 2023 et autorisée par la Présidente, l’EPFIF a sollicité que soit prononcé à son profit le transfert de propriété du lot n° 2533, emplacement de stationnement extérieur appartenant à Monsieur et Madame [L]. Par jugement en date du 06 juillet 2023, le juge de l’expropriation a ordonné la réouverture des débats, afin de régulariser la procédure au contradictoire de Maître Ph. [F], de la SCP [F]-HAZANE-DUVAL désigné par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 27 novembre 2017 liquidateur judiciaire de Monsieur et [O] [L], et fixé un nouveau transport sur les lieux le 12 septembre 2023. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 juillet 2023, reçue le 27 juillet 2023, l’EPFIF a notifié à Maître Ph. [F], de la SCP [F]-HAZANE-DUVAL son mémoire valant offres d’indemnisation en date du 04 avril 2022 , son mémoire en réplique en date du 25 mai 2023, sa note en délibéré en date du 1er juin 2023ainsi que le jugement rendu par le juge de l’expropriation en date du 06 juillet 2023. Lors du transport sur les lieux du 12 septembre 2023, Monsieur [L] était présent assisté de Maître NGOUNOU, qui s’est constitué pour les époux [L], toutefois, la SCP [F]-HAZANE-DUVAL liquidateur judiciaire des époux [L] était absent et non représenté, de sorte que le transport a été reporté. Par ordonnance en date du 09 octobre 2023, notifiée à l’ensemble des parties par lettres recommandé avec accusé de réception en date du 09 octobre 2023, reçues les 13, 14, 16 et 18 octobre 2023, un nouveau transport sur lieux était ordonné pour le 23 novembre 2023. Lors du transport sur les lieux du 23 novembre 2023, les époux [L] et la SCP [F]-HAZANE-DUVAL liquidateur judiciaire des époux [L], étaient absents et non représentés, de sorte qu’il a été décidé de ne pas procéder à une nouvelle visite des biens. La SCP [F]-HAZANE-DUVAL liquidateur judiciaire des époux [L], n’a pas constitué avocat et n’a fait parvenir aucun mémoire au juge de l’expropriation. En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. A l’audience du 30 janvier 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation. L'affaire à été mise en délibéré au 05 mars 2024. Par note en délibéré du 08 février 2024, autorisée par le juge de l’expropriation, l’EPFIF indique que bien que la SCP [F]-HAZANE-DUVAL en sa qualité de liquidateur judiciaire des époux [L] n’ait pas constitué avocat et n’ait donc pas repris la demande de requisition d’emprise totale formulée par les époux [L], il lui apparaît opportun de se porter acquéreur du lot n°2533 correspondant à un emplacement de parking extérieur. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt ,la prescription le délai préfix la chose jugée. Aux termes de l’article 125 alinéa 2 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. Selon l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. En l’espèce, il résulte du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris en date du 27 novembre 2027 et de l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Paris en date du 11 octobre 2023, que la liquidation du patrimoine personnel des époux [L] a été ordonnée, que la SCP [F]-HAZANE-DUVAL a été désignée en qualité de liquidateur des biens des époux [L] et que sa mission a été prolongée jusqu’au 28 février 2025. Le jugement du 27 novembre 2017 emporte de plein droit dessaisissement de Monsieur et Madame [L] de la disposition de leurs biens, notamment les lots n°565, 739 et 2533 dans le bâtiment 3 de la copropriété du [16], de sorte que leurs droits et actions sur leur patrimoine personnel sont exercés pendant toute la durée de la liquidation par le liquidateur. Dans ces conditions, s’agissant de la procédure de fixation des indemnités de dépossession de leurs biens immobiliers, à savoir les lots n°565, 739 et 2533 dans le bâtiment 3 de la copropriété du [16], les époux [L] ne pouvaient ni agir, ni être représentés que par la SCP [F]-HAZANE-DUVAL, en sa qualité de liquidateur judiciaire, lequel n’est ni présent, ni représenté à la procédure, alors qu’il y a été valablement attrait, de sorte que leurs demandes formulées aux termes de leurs conclusions du 22 mai 2023 sont irrecevables. Sur la demande de transfert de propriété du lot n°2533 En application de l’article L.242-1 du code de l’expropriation, lorsque l’expropriation ne porte que sur une portion d’immeuble bâti et si la partie restante n’est plus utilisable dans les conditions normales, l’exproprié peut demander au juge l’emprise totale. Il en est de même pour toute parcelle de terrain nu qui, par suite du morcellement, se trouve réduit au quart de la contenance totale, si toutefois le propriétaire ne possède aucun terrain immédiatement contigu et si la parcelle ainsi réduite est inférieure à 10 ares. Selon l’article L.242-2 du même code, si la demande d’emprise totale est admise, le juge fixe, d’une part, le montant de l’indemnité d’expropriation, d’autre part, le prix d’acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée. La décision du juge emporte transfert de propriété dans les conditions du droit commun en ce qui concerne la portion d’immeuble non soumise à la procédure de l’expropriation. Aux termes des ces textes, seul l’exproprié peut demander au juge de l’expropriation l’emprise totale. En l’espèce, la SCP [F]-HAZANE-DUVAL en sa qualité de liquidateur judiciaire des époux [L] n’a pas constitué avocat et n’a donc formulé aucune demande d’emprise concernant le lot n°2533. En conséquence, l’EPFIF sera déboutée de ses demandes tendant à voir prononcer le transfert de propriété du lot n°2533 et à voir fixer l’indemnité due aux époux [L] au titre de la dépossession du lot n°2533. Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession concernant les lots n°565 et 739 Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Selon l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier. Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités Sur les dates à retenir Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié : * Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ; * Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445). * Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités. En l’espèce, les lots n° 565 et 739 doivent être évalués selon : - leur consistance au 07 juillet 2022, date de l’ordonnance d’expropriation ; - les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 08 avril 2016. Bien qu’une autre modification du PLU soit intervenue le 13 novembre 2018, celle-ci n’a pas modifié les caractéristiques de la zone où se situe l’ensemble immobilier, de sorte qu’elle ne peut être retenue comme date de référence. En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016. Les parcelles sont situées en zone UR1 du PLU, correspondant au renouvellement urbain du centre-ville ; - les valeurs d’échange à la date du présent jugement. Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée Sur les copropriétés du [16] et de [18] La commune de [Localité 17] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun. Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 20] à [Localité 21] et dessert [Localité 17]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 13]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation. La copropriété du [16] a été édifiée en 1966 et est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements. L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du [16] et de l’[18] réalisée par la commune de [Localité 17] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85% des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires. Le commissaire du Gouvernement précise que les copropriétés du [16] et de l’[18] ont fait l’objet : - d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département 93 et la commune de [Localité 17], qui avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015 ; - d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du Bas [Localité 17], selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF ; - d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2398 du 11 septembre 2017. Il ajoute que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges. - Sur le bâtiment 3 de la copropriété du [16] Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B3, faisant partie de la copropriété du [16]. Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé : - d’un sous-sol à usage de caves, - d’un rez-de-chaussée (unique dans les escaliers A et B et double dans les escaliers C et D), - de 10 étages, - d’une terrasse. Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d’escalier nommées A, B, C et D. - Sur les biens expropriés Il s’agit : - du lot n° 565 : un appartement de type F4, situé au 9er étage de l’escalier D, d’une superficie de 65 m² ; . il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et trois chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie ; . il est dans un état d’entretien qualifié de : . mauvais par l’EPFIF, entité expropriante ; . mauvais par le commissaire du Gouvernement ; . très mauvais par la juridiction conformément aux constations effectuées lors du transport sur les lieux du 1er décembre 2022 ; - du lot n° 739, une cave ; elle n’a pas été visitée pour des raisons de sécurité ; En conséquence, conformément aux constatations effectuées aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du1er décembre 2022, l’état d’entretien du lot n°565 peut être qualifié de mauvais, l’ensemble étant vétuste, non entretenu, les fenêtres sont en simple vitrage en bois dégradées et avec une cuisine extrêmement dégradée et visiblement insalubre. Sur la situation locative L’EPFIF dans son dernier mémoire expose que lors du transport sur les lieux il a été constaté que l’appartement qui appartenait aux époux [L] était occupé par des tiers. Le commissaire du Gouvernement, qui a rédigé ses dernières conclusions antérieurement au transport sur les lieux, évalue les biens selon une alternative en fonction de l’état d’occupation des biens en valeur libre et en valeur occupée. La SCP [F]-HAZANE-DUVAL liquidateur judiciaire des époux [L], n’a pas constitué avocat et n’a fait parvenir ni contestation, ni documents concernant la situation locative du bien. Les biens sont évalués selon leur consistance au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit le 22 juillet 2022. Lors de la visite des lieux le 1er décembre 2022, les biens appartenant aux époux [L] étaient occupés par des tiers. Aucune des parties ne faisant état d’une modification de l’état d’occupation de l’appartement entre ces deux dates, les biens sont évalués en valeur occupée, le caractère illégal de l’occupation étant à cet égard sans emport. Ainsi, les biens seront comparés à des cessions de biens occupés. Sur la méthode d'évaluation Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison, cave et parking intégrés. Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée. L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés. Pour déterminer les indemnités de dépossession revenant aux époux [L] au titre de l’expropriation de leur appartement (lot n°565) et d’une cave (lot n°739), le commissaire du Gouvernement se réfère majoritairement à des termes de comparaison comprenant un appartement, une cave et un emplacement de stationnement et soustrait à la valeur retenue une somme de 3.200 euros, correspondant à la valeur d’un emplacement de stationnement. Néanmoins, il résulte des éléments versés au dossier et en particulier des termes de référence cités par l’EPFIF et le Commissaire du Gouvernement que : - les termes de comparaison versés par l’EPFIF relatifs à des cessions d’appartement avec cave mais sans emplacement de stationnement, ont des valeurs d’échange identiques à celles des autres termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement comprenant une cave et une place de parking, à situation d’occupation égale ; - le commissaire du Gouvernement récapitule les valeurs déterminées en 2022 par la présente juridiction lors de la fixation des indemnités de biens, cave et parking intégrés, situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de l’[18] ; - l’ensemble des termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement correspondant à des cessions de biens similaires situés dans des copropriétés autres que celles du [16] et de l’[18], laisse apparaître une valeur supérieure des biens cédés composés d’un appartement, d’une cave et d’un parking par rapport à ceux qui ne disposent pas d’emplacement de stationnement ; ainsi : Résidences Parking/sans parking Valeur unitaire moyenne [24] parking 2.077 €/m² [22] sans parking 1.825 €/m² [19] sans parking 2.043 €/m² [25] parking 2.089 €/m² Il est ainsi suffisamment démontré que la vente d’un emplacement de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value et à l’inverse, l’absence d’emplacement de stationnement est un facteur de moins-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer, dépourvus d’emplacement de stationnement. En revanche, il n’apparaît pas justifié de déterminer la valeur du bien en soustrayant à la valeur retenue pour l’appartement, cave intégrée, la valeur d’un emplacement de stationnement, étant observé qu’au regard des termes de comparaison portant sur les copropriétés voisines, cette méthode ne reflète pas la pratique sur le marché immobilier. Par ailleurs, les termes de comparaison concernant les copropriétés du [16] et de l’[18], produits tant par l’EPFIF que par le Commissaire du Gouvernement, ne font pas apparaître une différence de valeur significative selon qu’il s’agit d’un appartement de 3 ou 4 pièces. Dans ces conditions, une même valeur sera déterminée au mètre carré aussi bien pour un logement de 3 pièces que de 4 pièces. Sur l’indemnité principale L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement et de la cave ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots. La motivation de ce jugement fait référence aux termes de comparaison produits par les parties. Il est rappelé que les termes de comparaison ont été numérotés et qu’ils sont présentés sous forme de tableaux (eux-mêmes numérotés), annexés à la décision. La valeur des biens dont les époux [L] sont dépossédés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer. Sur les termes de référence produits par les parties - Termes de comparaison produits par l’EPFIF (tableaux 1, 2, 3 et 4 annexés) (DEM signifie demandeur à la procédure et désigne en l’espèce l’EPFIF) L’EPFIF produit aux débats 31 termes de comparaison correspondant à des ventes réalisées entre 2019 et 2022 d’appartements comprenant principalement comme accessoires une cave et un parking et situés dans le bâtiment 3 de la copropriété du [16] à [Localité 17], comme les biens à évaluer, en : mauvais état (DEM n° 1 à 7 - tableau 1), état moyen (DEM n° 8 à 21 - tableau 2), bon état (DEM n° 22 à 29 - tableau 3), très bon état (DEM n° 30 et 31 - tableau 4), étant précisé que les termes DEM n° 26, 28 et 29 n’ont pas d’emplacement de stationnement et que le terme DEM n° 3 n’a pas de cave ; L’établissement public est l’unique acquéreur des cessions qu’il présente à titre de termes de comparaison. L’EPFIF, en l’espèce, offre une valeur de 561€/m², le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F4, occupé, dans un état d’entretien qualifié de mauvais par l’entité expropriante. La SCP [F]-HAZANE-DUVAL liquidateur judiciaire des époux [L], n’a pas constitué avocat et n’a fait parvenir aucune contestation. Le commissaire du Gouvernement précise qu’il a affiné sa recherche à la période allant de 2020 à 2022 et qu’il l’a étendue aux bâtiments 4, 11 et 12 des copropriétés du [16] et de l’[18], de même type que le bâtiment B3 (R+10 ou R+11). En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens des époux [L] : Parmi les 31 références citées par l’EPFIF, les termes suivants ne sont pas retenus pour servir de comparaison : - DEM n° 6, 7, 18, 19, 20, 21, 25, 26, 27, 28, 29 et 31, parce qu’ils ont été échangés, ou leurs valeurs ont été fixées, alors que les biens étaient libres de toute occupation et qu’ils ont été, en conséquence, plus valorisés que ne devront l’être les biens à évaluer, occupés par un tiers ; - DEM n°1, 2, 8, 9, 10 et 30, parce qu’ils ne présentent pas de références de publication suffisamment précises. Parmi les 31 références citées par l’EPFIF, les 19 termes de comparaison DEM n° 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 22, 23, 24 et 30 sont retenus pour servir la comparaison car ils portent sur des biens similaires à ceux à évaluer et qu’ils sont suffisamment récents pour être pertinents, s’agissant de cessions datant de moins de 5 ans et alors que l’analyse des termes de comparaison versés aux débats ne permet pas de conclure à une évolution importante du marché depuis 2019 ; Ces termes sont retenus selon les moyennes suivantes : Etat d’entretien Terme de référence Valeur moyenne occupée Mauvais état d’entretien Cessions 510 €/m², moyenne des termes DEM n° 3, 4 et 5 Etat d’entretien moyen Cessions 723 €/m², moyenne des termes DEM n° 11, 12, 13, 14, 15, 16 et 17 Bon état d’entretien Cessions 893 €/m², moyenne des termes DEM n° 22, 23 et 24 Très bon état d’entretien Cessions / - Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement (tableaux 6, 7, 8, 9 et 10 annexés) (CG signifie commissaire du Gouvernement) Le commissaire du Gouvernement cite 58 termes de comparaison : - 28 termes de comparaison (tableau 5) correspondant à des ventes réalisées entre 2020 et 2022, comprenant trois lots, soit un appartement, une cave et un emplacement de stationnement selon les observations non contestées du commissaire du Gouvernement, situés : . soit dans le bâtiment 3, comme les biens à évaluer ; . soit dans les bâtiments 4, 11 et 12 de la même copropriété du [16] et de la copropriété voisine de l’[18] à [Localité 17] ; étant précisé que ces quatre bâtiments ont une configuration identique et que l’EPFIF est l’unique acquéreur des cessions présentées ; - 30 termes de comparaison (tableaux 6,7, 8 et 9) correspondant à des ventes d’appartements (et de leurs accessoires : cellier, cave, emplacement de stationnement) situés dans des copropriétés proches de celles du [16] et de l’[18], dans le périmètre de la ZAC dite du Bas-[Localité 17]. Le commissaire du Gouvernement fait également état des valeurs retenues par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny dans les jugements de 2022 relatifs à la procédure d’expropriation du bâtiment 10 de la copropriété de l’[18] de la façon suivante: Etat Mauvais Mauvais-Moyen Moyen Moyen-Bon Bon Très bon Libre 660 €/m² 825 €/m² 935 €/m² 1.050 €/m² 1.260 €/m² 1.375 €/m² Occupé 560 €/m² 715 €/m² 800 €/m² 880 €/m² 1.000 €/m² 1.170 €/m² Il fait remarquer que : - les copropriétés voisines ne sont pas dans un état comparable à celui des copropriétés du [16] et de l’[18], qui se trouvent dans un état de dégradation bien plus prononcé ; il estime que ces copropriétés sont aujourd’hui dans une situation financière stable et pérenne grâce aux travaux de rénovation, de suivi et d’accompagnement mis en place; il précise, en conséquence, ne pas retenir ces termes pour la détermination de la valeur du logement en cause ; - les dernières cessions amiables dans les copropriétés du [16] et de l’[18] font apparaître un prix en augmentation de 10 %, augmentation également retenue par le juge de l’expropriation dans ses décision rendues en 2021 et 2022. Le commissaire du Gouvernement , reprenant cette majoration de 10 % observée dans les évaluations récentes, propose les valeurs suivantes : Appartement avec cave et parking Mauvais état d’entretien Etat d’entretien moyen Bon état d’entretien Très bon état d’entretien Valeur libre Valeur occupée 660 €/m² 560 €/m² 935 €/m² 800 €/m² 1.155 €/m² 985 €/m² 1.375 €/m² 1.165 €/m² Le commissaire du Gouvernement propose, en l’espèce, une valeur de 560 €/m², le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F4, occupé, dans un état d’entretien qu’il qualifie de mauvais. La SCP [F]-HAZANE-DUVAL liquidateur judiciaire des époux [L], n’a pas constitué avocat et n’a fait parvenir aucune contestation. L’EPFIF ne présente pas d’observation quant aux termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement. En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens des époux [L], les termes sont analysés en fonction de leur localisation : - En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement avec cave et emplacement de stationnement dans les copropriétés du [16] et de l’[18] (tableau 6) Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 du [16] et de l’[18], les 8 termes de comparaison CG n° 2, 5, 6, 11, 14, 17, 19 et 20 ne sont pas retenus parce qu’ils ont été échangés alors que les biens étaient libres de toute occupation et qu’ils ont été, en conséquence, plus valorisés que ne devront l’être les biens à évaluer, occupés par un tiers ; Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 du [16] et de l’[18], les 20 termes de comparaison CG n° 1, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 15, 16, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 et 28 sont retenus pour servir la comparaison avec les biens à évaluer car ils correspondent à la vente d’appartements similaires à celui à évaluer ; Il convient de préciser que : - les termes CG n° 1, 3, 8, 9 et 12 sont également proposés par l’EPFIF (DEM n° 30, 8, 4, 10 et 11); - le commissaire du Gouvernement précise que les termes qu’il produit portent sur des cessions d’appartements jouissant d’une cave et d’un emplacement de parking ; cette affirmation est corroborée par le fait que le tableau de termes de comparaison reproduit en page 7 dans les écritures du commissaire du Gouvernement mentionne, pour chaque vente, trois lots de copropriété. - En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartements (avec accessoires) situés dans les copropriétés voisines de celles du [16] et de l’[18] (tableaux 7, 8, 9 et 10) Le commissaire du Gouvernement verse aussi aux débats 30 termes de comparaison correspondant à des cessions d’appartement avec accessoires (cave ou cellier, voire emplacement de stationnement), situés à [Localité 17] dans des copropriétés voisines de celles de l’[18] et du [16]. Ces 30 références sont exposées comme suit selon les caractéristiques exposées par le commissaire du Gouvernement et les valeurs moyennes calculées par la juridiction : Résidences à Clichy-sous-Bois Année de construction et caractéristiques de l’immeuble Caractéristiques des biens *** Termes étudiés valeur unitaire moyenne libre * valeur unitaire moyenne occupée ** [24] [Adresse 14] 1958 288 logements 5 immeubles de 4 étages chacun appartement cellier parking CG n° 29 à 39 2.077 €/m² 1.766 €/m² [22] [Adresse 12] 1958 192 logements 4 immeubles de 4 étages chacun appartement cellier CG n° 40 à 48 1.825 €/m² 1.551 €/m² [19] [Adresse 15] 1961 380 logements 4 immeuble de 4 étages chacun appartement cave CG n° 49 à 57 2.043 €/m² 1.737 €/m² [25] [Adresse 1] 1963 168 logements 1 immeuble de 10 étages appartement cave parking CG n° 58 2.089 €/m² 1.776 €/m² Moyenne générale 1.991 €/m² 1.692 €/m² dont moyenne des logements avec parking 2.078 €/m² 1.766 €/m² dont moyenne des logements sans parking 1.934 €/m² 1.644 €/m² * En l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation. ** Dans le cadre de la présente procédure d’expropriation, l’EPFIF offre une valeur de 15 % inférieure lorsque les appartements sont occupés par un tiers (locataire), étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction, pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier générée par une situation d’occupation titrée. *** Dans le cadre de cette étude, et en l’absence de précision quant à l’état d’entretien des appartements cédés, il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’appartements dans des états d’entretien de moyen à bon ; il apparaît en effet au regard des termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement au [16] produits par le commissaire du Gouvernement que les logements vendus en mauvais état et en très bon état sont rares. Le commissaire du Gouvernement ne fonde pas son évaluation sur ces termes. L’EPFIF fait valoir que les ventes portant sur des biens situés dans les copropriétés voisines ne peuvent servir de comparaison en cela qu’elles ne présentent pas les carences propres au bâtiment 3 tant sur la plan de la sécurité que de la fonctionnalité. Il convient de préciser : - qu’aucun terme de comparaison n’est produit en ce qui concerne la résidence des [23], située [Adresse 10], pourtant également située à proximité de la présente copropriété, faute de cession récente ; - que seul un terme de comparaison est produit en ce qui concerne la résidence [25] (terme CG n°58) ; cette unique vente ne peut donc être considérée comme représentative de la valeur des logements de cette résidence. Ces 30 termes de comparaison, bien que situés dans des copropriétés autres que celle du [16] ou de l’[18], correspondent à la vente de biens d’une composition similaire à celle des biens à évaluer. Toutefois, les quatre résidences [24], [22], [19] et [25], bien que situées également dans le périmètre de l’ORCOD et de la ZAC du Bas [Localité 17], présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 3 du [16] ; il est à cet égard observé : - que, selon les conclusions du commissaire du Gouvernement, si les copropriétés de trois de ces résidences ([24], Notre Dame et [25]) sont soumises à un plan de sauvegarde, à l’instar des copropriétés du [16] et de l’[18], ce n’est pas le cas de la résidence [19], qui fait l’objet d’un Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés visant un soutien des copropriétaires pour prévenir des dégradations ; il n’est pas fait état pour ces quatre copropriétés de problématiques financières comparables à celles évoquées pour les copropriétés du [16] et de l’[18] ; - que ces résidences présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 3 de la copropriété du [16], comme il est possible de le constater sur les photographies produites tant par le commissaire du Gouvernement que par l’EPFIF dans leurs dernières écritures. Il est, en outre, relevé que ces résidences appartiennent à des copropriétés de plus petites dimensions (comptant entre 168 et 380 logements) que celle du [16] (qui compte 873 logements), alors que l’importance du nombre de copropriétaires du [16] est identifiée comme facteur majeur de difficulté ; il est aussi souligné que ces résidences sont, à l’exception de la résidence [25], composées de bâtiments de plus petites tailles, ne présentant que quatre étages, étant observé que le commissaire du Gouvernement ne retient, pour son évaluation, que les ventes portant sur des grands bâtiments des copropriétés du [16] et de l’[18], à l’exclusion de celles portant sur les petits bâtiments de ces copropriétés. À l’inverse, le bâtiment 3 de la copropriété du [16], placée sous administration provisoire depuis 2005, a fait l’objet : - de deux plans de sauvegarde successifs, en 2010 et 2017, qui n’ont pas permis le nécessaire redressement de la copropriété et la réhabilitation des bâtiments ; - d’un arrêté municipal en date du 3 septembre 2018 portant sur les équipements communs de la copropriété du [16] ; - d’un décret du 29 juillet 2021, en cours de mise en oeuvre, déclarant l’extrême urgence de la procédure d’expropriation, laquelle suppose des risques sérieux pour la sécurité des occupants, selon les termes du 2ème alinéa de l’article L.522-1 du code de l’expropriation ; - de la pose d’un filet de protection au niveau des pignons, comme remarqué par les personnes présentes lors du transport, étant précisé que les pignons du bâtiment 18, édifié dans le cadre du même programme de construction, se sont écartés des murs des façades et que l’immeuble a fait l’objet d’une évacuation de tous ses occupants en urgence avant d’être démoli. Par ailleurs, il est précisé dans le procès-verbal de transport annexé au présent jugement que les halls d’entrée sont très dégradés et que les façades sont dans un état médiocre. Dans ces conditions, il est avéré que le bâtiment dans lequel sont situés les biens à évaluer est dans un mauvais état d’entretien, ce qui constitue nécessairement un facteur majeur de dépréciation par rapport aux termes de comparaison situés dans des copropriétés voisines, d’une meilleure consistance. Au regard de l’ensemble de ces éléments, aucun des termes des références portant sur les appartements situés dans les Résidences Notre-Dame-des-Anges, [19], [24] et [25], ne sera retenu. - Termes de comparaison versés par les époux [L] représentés par la SCP [F]-HAZANE-DUVAL en qualité de liquidateur (DEF signifie défendeur à la présente procédure et désigne les époux [L] représentés par la SCP [F]-HAZANE-DUVAL en qualité de liquidateur) La SCP [F]-HAZANE-DUVAL liquidateur judiciaire des époux [L], n’a pas constitué avocat et n’a fait parvenir aucun terme de comparaison. Sur le calcul de l’indemnité principale Récapitulatif des termes de comparaison produits par les parties et retenus par la juridiction pour déterminer la valeur des présents biens, occupés : Parties Mauvais état Etat mauvais à moyen Etat moyen Etat moyen à bon Bon état Très bon état EPFIF Cessions - Bâtiment 3 Copropriété du [16] 510 € /m², moyenne des termes DEM n° 3, 4 et 5 723 €/m² moyenne des termes DEM n° 11 à 17 893 €/m² moyenne des termes DEM n° 22 à 24 / CG Cessions - Copropriétés du [16] et de l’[18] 510 €/m² CG n° 4, 8 723 €/m² CG n° 3, 7, 9, 12, 15, 18, 21, 25, 26, 27 893 €/m² CG n° 10, 16, 22, 28 1.063€/m² CG n° 1, 23, 24 En l’espèce, pour évaluer les biens expropriés, il sera tenu compte : - des valeurs offertes par l’EPFIF et proposées par le commissaire du Gouvernement, supérieures, selon l’état d’entretien de l’appartement, aux valeurs mises en évidence par les termes de comparaison, à savoir : - pour le commissaire du Gouvernement : Appartement avec cave et parking Mauvais état d’entretien Etat d’entretien moyen Bon état d’entretien Très bon état d’entretien Valeur libre Valeur occupée 660 euros/m² 560 euros/m² 935 euros/m² 800 euros/m² 1.155 euros/m² 985 euros/m² 1.375 euros/m² 1.165 euros/m² - pour l’EPFIF : 561 €/m² en valeur occupée pour un appartement avec cave et parking dont l’état d’entretien est qualifié de mauvais ; - des valeurs fixées en 2022 par la présente juridiction lors de la fixation des indemnités de biens également composés d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement et situés dans le bâtiment 10 de la copropriété, telles qu’exposées par le commissaire du Gouvernement, à savoir: Etat Mauvais Mauvais-Moyen Moyen Moyen-Bon Bon Très bon Libre 660 €/m² 825 €/m² 935 €/m² 1.050 €/m² 1.260 €/m² 1.375 €/m² Occupé 560 €/m² 715 €/m² 800 €/m² 880 €/m² 1.000 €/m² 1.170 €/m² Il est enfin rappelé que le bien à évaluer est dépourvu d’emplacement de stationnement alors que la grande majorité des termes de comparaison retenus et situés sur les copropriétés du [16] et de l’[18] sont dotés d’un tel accessoire. Ainsi, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bâtiment 3 de la copropriété du [16], pour l’évaluation des appartements de type F4 occupés par un tiers, il convient de retenir les valeurs suivantes, selon l’état d’entretien de l’appartement : - 545 €/m², lorsque l’appartement est dans un mauvais état d’entretien ; - 700 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de mauvais à moyen ; - 785 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien moyen ; - 865 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de moyen à bon ; - 985 €/m², lorsque l’appartement est dans un bon état d’entretien ; - 1.155 €/m² et plus, lorsque l’appartement est dans un très bon état d’entretien et bien équipé. Au regard, d’une part, des valeurs déterminées ci-dessus et, d’autre part, des caractéristiques du bien à évaluer, notamment de sont état d’entretien qualifié de mauvais, il convient de fixer la valeur du mètre carré pour l’évaluation de l’appartement et de la cave appartenant aux époux [L] à 545€/m². En conséquence, l’indemnité de dépossession est évaluée à la somme de 35.425 € (65 m² x 545 €/m²), en valeur occupée. Sur l’indemnité de remploi Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement. En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 35.425 €. Ils sont liquidés comme suit : 20% sur 5.000 € = 1.000 € 15% sur 10.000 € = 1.500 € 10% sur 20.425 € = 2.042,50 € Total : 4.542,50 € Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs La SCP [F]-HAZANE-DUVAL liquidateur judiciaire des époux [L], n’ayant pas constitué avocat, elle n’a formulé aucune demande en ce sens et n’a produit aucun document tel qu’un contrat de bail ou des quittances de loyers, de sorte que le juge de l’expropriation ne peut lui accorder aucune indemnité au titre de la perte de revenus locatifs quand bien même l’EPFIF et le Commissaire du Gouvernement proposaient de retenir un montant correspondant à six mois de loyers hors charges. Sur l’indemnité totale de dépossession L’indemnité totale de dépossession foncière, peut être évaluée à la somme de 39.967,50 €, soit : - 35.425 €, au titre de l’indemnité principale ; - 4.542,50 €, au titre de l’indemnité de remploi ; Sur les demandes accessoires Sur les dépens Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. En l’espèce, la SCP [F]-HAZANE- DUVAL en sa qualité de liquidateur judiciaire des époux [L] n’ayant pas constitué avocat, elle n’a formulée aucune demande sur ce fondement et ni l’EPFIF, ni le Commissaire du Gouvernement n’ont fait de proposition à ce titre, de sorte que le juge de l’expropriation ne se prononcera pas sur les frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 1er décembre 2022 ; ANNEXE à la présente décision : - les termes de comparaison produits par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (tableaux 1, 2, 3, et 4) ; - les termes de comparaison versés par le commissaire du Gouvernement (tableaux 5, 6, 7, 8, 9 et 10) ; DÉCLARE irrecevables les demandes formulées par Monsieur [X] [L] et Madame [I] [G] épouse [L] aux termes de leurs conclusions du 22 mai 2023 ; DÉBOUTE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France de sa demande tendant à voir prononcer le transfert de propriété du lot n°2533 du bâtiment B3 de la copropriété du [16] située [Adresse 4]) ; DÉBOUTE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France de sa demande tendant à voir fixer l’indemnité due à Monsieur [X] [L] et Madame [I] [U] épouse [L] au titre de la dépossession du lot n°2533 du bâtiment B3 de la copropriété du [16] située [Adresse 4]) ; FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [X] [L] et Madame [I] [U] épouse [L] représentés par la SCP [F]-HAZANE- DUVAL au titre de la dépossession des lots n° 565 (appartement) et 739 (cave) du bâtiment 3 de la copropriété du [16] située [Adresse 4]) à la somme de 39.967,50 €(trente neuf mille neuf cent soixante sept euros et cinquante centimes), en valeur occupée, se décomposant comme suit : - 35.425 €, au titre de l’indemnité principale ; - 4.542,50 €, au titre de l’indemnité de remploi ; CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France au paiement des dépens ; Maxime-Aurélien JOURDE Greffier Charlotte THIBAUD Vice-Présidente