Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 7]
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N° RG 25/56864 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAVAF
N° : 3
Assignation du :
01 Septembre 2025
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 22 janvier 2026
par Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Carine DIDIER, Greffière.
DEMANDERESSE
La société CHEVA RESTAURATION
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Ornella SARFATI, avocate au barreau de PARIS - #B0946
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. LA PARA DE STRASBOURG
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Maître Slim JEMLI, avocat au barreau de PARIS - #C0961
DÉBATS
A l’audience du 24 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, assistée de Carine DIDIER, Greffière,
Par acte du 7 mars 2015, la société JOKEY (dont la société CHEVA RESTAURATION est venue aux droits) a donné à bail commercial à la société LA PARA DE STRASBOURG des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], destinés à l’exploitation d’une activité de parapharmacie, vente de produits cosmétiques et esthétique.
Le bail a été consenti moyennant un loyer mensuel de 10.000 euros hors taxes et hors charges et comporte une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers et charges, un mois après un commandement demeuré infructueux.
Par acte extrajudiciaire du 18 octobre 2024, la société CHEVA RESTAURATION a fait délivrer à la société LA PARA DE STRASBOURG un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre des loyers impayés, somme arrêtée à 147.820,74 euros.
Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire la société CHEVA RESTAURATION a assigné par acte extrajudiciaire en date du 1er septembre 2025 la société LA PARA DE STRASBOURG devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins de voir au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile , des articles 1103 et 1104 du code civil , le contrat de Bail et le commandement de payer du 18 octobre 2024 aux fins de :
“ - Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 7 mars 2015 conclu entre la société CHEVA et la société LA PARA DE STRASBOURG, est acquise depuis le 18 novembre 2024 ;
En conséquence,
- Constater la résiliation du bail à compter de cette date ;
- Ordonner l’expulsion de la société LA PARA DE STRASBOURG, et de tous occupants de son chef, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- Ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls des occupants ;
- Condamner la société LA PARA DE STRASBOURG, à titre provisionnel, au paiement à la société CHEVA :
- D’une somme de 228.380,19 euros, à parfaire, au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal majoré de cinq points ;
- D’une somme de 22.838 euros au titre de la clause pénale ;
- D’une somme de 30.000 € au titre des frais de précontentieux et de contentieux, prévue par la clause pénale ;
- D’une somme de 10.661 ,62 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, outre les charges, à compter du 18 novembre 2024 et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés ;
- Ordonner que le dépôt de garantie versé entre les mains du bailleur d’une somme de 10.000 euros lui reste acquis ;
Et à titre subsidiaire sur ce point, que le montant du dépôt de garantie soit imputé sur l’arriéré locatif ;
- Condamner la société LA PARA DE STRASBOURG. à verser à la société CHEVA une
somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du CPC ;
- Condamner la société LA PARA DE STRASBOURG aux entiers dépens.”
A l’audience du 24 décembre 2025 la société CHEVA RESTAURATION, représentée par son conseil, actualise le montant de sa créance locative à la somme de 280.203,95 euros arrêtée au 23 décembre 2025 et maitient le surplus de ses demandes dans les termes de l’assignation.
Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, LA PARA DE STRASBOURG demande au juge des référés de au visa des articles L.145-41 du code du commerce :
“ JUGER la société LA PARA DE STARSBOURG recevable et bien fondée
En conséquence,
À titre principal :
- JUGER nul et de nul effet le commandement du 18 OCTOBRE 2024
A défaut,
JUGER qu’il existe des contestations sérieuses quant à l’obligation de délivrance du Bailleur ;
JUGER qu’il existe des contestations sérieuses quant au principe et au quantum d’une créance certaine, liquide et exigible du Bailleur
JUGER qu’il existe une contestation sérieuse et débouter le Bailleur de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions
A titre subsidiaire :
-REDUIRE à 1 € symbolique le montant de l’indemnité prévue par la clause pénale ;
- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;
- ACCORDER à la société LA RPARA DE STARSBOURG la possibilité de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités consécutives, la première à compter de la signification du jugement à intervenir ;
En tout état de cause,
- CONDAMNER la société CHEVA à la somme de 3.000 euros en application de l'article 700
du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société CHEVA aux entiers dépens ;
Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître [E] [K] pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.”
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux conclusions des parties et à la note d’audience
MOTIFS
Sur la demande principale aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il est rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un commandement de payer comme demandé par la défenderesse . En revanche, les contestations de la validité d’un commandement de payer peuvent, le cas échéant, priver celui-ci d’effet si elles sont suffisamment sérieuses.
Il est également rappelé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui doit se suffire à lui-même, doit être délivré de bonne foi et, par conséquent, être suffisamment précis quant aux manquements reprochés au preneur, ce qui implique notamment l’annexion au commandement d’un décompte détaillé des sommes réclamées, permettant au preneur de les vérifier, étant rappelé que celui-ci ne dispose que d’un délai d’un mois pour s’acquitter des causes du commandement et échapper ainsi à la résiliation de son bail commercial.
En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 18 octobre 2024 à hauteur de la somme de 147.820,74 euros en principal.
La locataire conteste la validité du commandemenent aux motifs qu’il a été remis à “ un ami du gérant” dont rien ne garantit la transmission effective de l’acte, que sa rédaction est confuse et son décompte mêle indistinctement des dettes ayant fait l’objet de transactions, de loyers courants et des paiements partiels et des imputations arbitraires.
Elle invoque la mauvaise foi de la demanderesse à laquelle elle reproche de viser une créance entachée d’une contestation sérieuse sur son montant et sur le calcul de sa valeur locative.
A cet égard, ellel fait valoir une erreur entre la surface réelle des lieux ( 72 m2 environ) et celle mentionnée dans le contrat de bail ( 369m2) à l’origine d’une disproportion du loyer.
Toutefois il ressort du commandement de payer, qu’il a été remis par [X] assermenté à M. [R] [S], un ami du gérant, qui a accepté de recevoir la copie de l’acte, au domicile du destinataire, qui ne conteste pas l’avoir reçu.
L’acte reproduit clairement et sans ambiguité, les effets attachés au défaut de payer les causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de sa date, copie de la clause résolutoire y étant annexée, avec un un décompte détaillé tenant compte des paiements partiels intervenus, qu’aucun élémént ne contredit.
Les critiques formulées par la locataire de manière générale sur le quantum de la créance, sans démontrer l’inexactitude des sommes réclamées, ne remettent pas en cause le caractère loyal et complet de l’information qui lui a été délivrée.
Il en est de même du caractère prétendument erroné de la surface louée que la locataire occupe depuis 2015 sans avoir remis en cause la consistance des lieux , étant observé qu’il ressort du bail que la surface mentionnée dans le contrat de bail apparaît être celle de l’immeuble et non celle du lot loué.
Aucune de ces contestations ne suffit à caractériser une contestation sérieuse.
En conséquence, le commandement du 18 octobre 2024 doit produire effet et, faute de règlement de ses causes dans le délai d’un mois par la locataire, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies.
Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 novembre 2024 à 24h00 et d’ordonner l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif.
L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation d’un montant de 280.203,95 euros au 23 décembre 2025 tenant compte d’un doublon qui a été corrigé.
L’obligation de la société défenderesse n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur avec les intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 147.820,74 euros,et de l’assignation pour le surplus, à hauteur de la somme de 228 380,19 euros.
Il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de majoration et en paiement de somme forfaitaire réclamées sur le fondement de la clause pénale dès lors que cette clause pénale est susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, modération qui n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés
Il en est de même de la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts que le juge fond pourrait modérer, pouvoir qui n’appartient pas au juge des référés
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Il ressort des pièces produites et des débats que la défenderesse a déjà bénéficié, par le passé, de protocoles d’accord transactionnels conclus avec le bailleur, destinés à permettre l’apurement progressif de la dette locative et la poursuite du bail qui n’ont pas été respectés.
Dans ces conditions, et alors que la clause résolutoire est acquise, l’octroi de nouveaux délais de paiement n’apparaît pas justifié. Il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande de délais de paiement.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La société LA PARA DE STRASBOURG, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société CHEVA RESTAURATION l’intégralité des frais exposés pour faire valoir ses droits.
Il y a lieu de lui allouer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 4.000 euros.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition plein droit de la clause résolutoire du bail commercial liant la société CHEVA RESTAURATION à la société LA PARA DE STRASBOURG à compter du 19 novembre 2024;
Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés1-[Adresse 4], la société LA PARA DE STRASBOURG pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons la société LA PARA DE STRASBOURG à payer à la société une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
Condamnons la société LA PARA DE STRASBOURG à payer à société CHEVA RESTAURATION la somme provisionnelle de de 280.203,95 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024 sur la somme de 147.820,74 euros,à compter et de l’assignation, soit du 1er septembre 2025 pour le surplus, à hauteur de la somme de 228 380,19 euros,
Rejetons le surplus des demandes des parties;
Condamnons la société LA PARA DE STRASBOURG aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 octobre 2024 ;
Condamnons la société LA PARA DE STRASBOURG à payer à la société société CHEVA RESTAURATION la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Fait à [Localité 7] le 22 janvier 2026
La Greffière, La Présidente,
Carine DIDIER Laure ALDEBERT
