Texte intégral
Du 08 mars 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 23/00529 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XUD6
S.A. CLAIRSIENNE
C/
[U] [M]
- Expéditions délivrées à
Me Elisa GOURGUE-JOUNET
- FE délivrée à CLAIRSIENNE
Le 08/03/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 mars 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, Magistrat à titre temporaire
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
S.A. CLAIRSIENNE
RCS BORDEAUX 458 205 382
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par M.: [V] [T] (Membre de l’entrep.)muni d’un pouvoir
DEFENDERESSE :
Madame [U] [M]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002508 du 21/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
Représentée par Me Elisa GOURGUE-JOUNET (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 22 Décembre 2023
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 21 mai 2019, à effet du même jour, la SA HLM CLAIRSIENNE a donné à bail à Madame [M] [U] un logement situé [Adresse 5].
Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2022, la SA HLM CLAIRSIENNE a fait délivrer à Madame [M] [U] un commandement de payer la somme de 2676,38 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2023, la SA HLM CLAIRSIENNE a assigné Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 9 juin 2023 aux fins de voir :
Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; Constater également la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; Ordonner son expulsion des lieux, sans délai, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; Condamner Madame [M] à la somme de 4693,19 euros à titre provisionnel, ainsi qu'à une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu'à la date de départ effectif des lieux ; Condamner Madame [M] au montant de la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard à compter du mois de janvier 2022, le tout pour un montant arrêté au 27 février 2023 de 38,10 euros ; La condamner à la somme de 150,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner Madame [M] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.
A l'audience du 9 juin 2023, l'affaire a été renvoyée au 24 août 2023, puis à l’audience du 21 septembre 2023 et à l’audience du 22 décembre 2023.
Lors de l'audience du 22 décembre 2023, la SA HLM CLAIRSIENNE, représentée par Monsieur [T], expose que la dette s’élève à 10024,45 euros. L’allocation personnalisée logement a été suspendue. La SA HLM CLAIRSIENNE accepte le délai demandé mais s’oppose à la minoration de la dette en ce qui concerne le chauffage.
En défense, Madame [M] [U], représentée par Me Gourgue-Jounet, expose qu’elle perçoit 858,85 euros. Elle ne conteste pas le principe de la dette, mais considère qu’elle paye deux fois les factures d’électricité, à titre personnel, et dans le contenu des provisions pour charges. Elle a été contrainte d’héberger des proches, ce qui a augmenté ses dépenses. Elle entend partir de son logement mais souhaite obtenir un délai de 36 mois pour ce faire. Elle propose le versement d’une somme de 78 euros en supplément de ses loyers courants. Elle souhaite que la SA HLM CLAIRSIENNE soit déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et que chacune des parties supporte ses propres dépens. A compter du mois d’octobre, Madame [M] [U] va bénéficier d’un contrat dans un cabinet dentaire et bénéficiera de revenus de 1709,32 euros par mois.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 15 février 2024 prorogé au 8 Mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 10 mars 2023, deux mois avant la date de l’audience.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 1er décembre 2021, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA HLM CLAIRSIENNE a fait signifier à Madame [M] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 2676,38 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 6 octobre 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde la SA HLM CLAIRSIENNE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 7 décembre 2022, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats que Madame [M] [U] est en situation de reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu d'un revenu mensuel de 1739,32 euros
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA HLM CLAIRSIENNE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [M] [U].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [M] [U] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges ( 539,52 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM CLAIRSIENNE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 10024,45 euros à la date du 18 décembre 2023.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestable, Madame [M] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 10024,45 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 18 décembre 2023 – échéance du mois de novembre 2023 incluse-.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Madame [M] [U] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de 1 décembre 2023.
Sur le montant dû au titre de la pénalité pour non réponse à l’enquêtes sur l’occupation du parc social
En l’absence de réponse Madame [M] dans les délais à cette enquête, elle est redevable du cumul des sommes facturées au titre de l’article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation jusqu’à la transmission des documents en juin 2022, soit la somme de 38,10 euros.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [M] [U].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [M] [U] à verser à la SA HLM CLAIRSIENNE la somme de 50 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 7 décembre 2022 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 21 mai 2019 entre Madame [M] [U] et la SA HLM CLAIRSIENNE, relatif au logement situé [Adresse 5] ;
CONDAMNONS Madame [M] [U] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE la somme de 10024,45 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 18 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNONS Madame [M] au montant de la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard à compter du mois de janvier 2022, le tout pour un montant arrêté au 27 février 2023 de 38,10 euros.
ACCORDONS à Madame [M] [U] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 277 euros chacune, suivies d'une 36 ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu'en ce cas, à défaut pour Madame [M] [U] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (539,52 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [M] [U] à son paiement à compter du 1 Décembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Madame [M] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS Madame [M] [U] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
