Cour d'appel, 30 mars 2023. 21/04288

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30E 12e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 30 MARS 2023 N° RG 21/04288 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UTYJ AFFAIRE : S.C.I. [Localité 6]-[Localité 5] C/ S.A.R.L. SBS Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Juin 2021 par la chambre des loyers commerciaux du TJ de NANTERRE N° RG : 20/01233 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Isabelle TOUSSAINT Me Franck LAFON TJ NANTERRE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. [Localité 6]-[Localité 5] RCS Paris n° 344 559 919 [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Isabelle TOUSSAINT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 249 et Me Estelle GOUBARD de la SELARL Estelle GOUBARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0419 APPELANTE **************** S.A.R.L. SBS RCS Nanterre n° 508 941 002 [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et Me Thierry DAVID, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0436 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur François THOMAS, Président, Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller, Madame Bérangère MEURANT, Conseiller, Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT, EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seing privé des 4 et 13 avril 1973, les consorts [B], aux droits desquels est venue la SCI [Localité 6]-[Localité 5], ont donné à bail, pour une durée de neuf années à compter du 12 avril 1973, divers locaux à usage commercial, sis [Adresse 1] à [Localité 5], au profit de M. [P] [J] et Mme [U] [T] épouse [J], aux droits desquels est venue en dernier lieu la SARL SBS, ledit bail étant consenti à usage exclusif de boulangerie-pâtisserie-confiserie-glaces-traiteur. Le bail a été successivement renouvelé et pour la dernière fois, le 5 février 2010, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2009 moyennant un loyer de 18.637,67 € par an. Le dernier loyer contractuel s'élevait à la somme de 19.023,56 € par an. Le 22 septembre 2017, la SCI [Localité 6]-[Localité 5] a adressé à la société SBS un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2018 moyennant un loyer annuel de 65.000 €. Le 17 octobre 2017, la société SBS a accepté Ie renouvellement du bail mais a contesté Ie montant du loyer, estimant que celui-ci devait être fixé en application des règles du plafonnement instituées par l'article L.145-34 du code de commerce. Aucun accord n'ayant pu aboutir entre les parties sur le montant du loyer renouvelé, la SCI [Localité 6]-[Localité 5] a, par acte du 18 avril 2018, fait assigner la société SBS devant le tribunal de grande instance de Nanterre. Par jugement du 8 octobre 2018, le juge des loyers commerciaux de ce tribunal a constaté le renouvellement au 1er avril 2018 du bail entre la SCI [Localité 6]-[Localité 5] et la société SBS, portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 5] et, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [V] [I], lequel a déposé son rapport le 13 novembre 2019. Par jugement contradictoire du 7 juin 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - Fixé à 20.143 € par an hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail entre les parties renouvelé à compter du 1er avril 2018, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ; - Condamné la SCI [Localité 6]-[Localité 5] aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise ; - Ordonné l'exécution provisoire ; - Rejeté toutes autres demandes plus amples et contraires. Par déclaration du 6 juillet 2021, la SCI [Localité 6]-[Localité 5] a interjeté appel du jugement. PRÉTENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2022, la SCI [Localité 6]-[Localité 5] demande à la cour de : - La dire bien fondée et recevable en ses demandes ; - Rejeter des débats les pièces adverses n°17 à 20 pour cause de production tardive ; - Infirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 7 juin 2021 (N°RG 20/01233) avec toutes conséquences en droit, en ce qu'il a : « - Fixé à 20.143,00 € par an hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail entre les parties renouvelé à compter du 1er avril 2018, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées, - Condamné la SCI [Localité 6]-[Localité 5] aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise, - Ordonné l'exécution provisoire, - Rejeté toutes autres demandes plus amples et contraires » ; En conséquence, statuant à nouveau, A titre principal, - Fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 à la somme annuelle de 50.000 € HT HC, pour les locaux sis [Adresse 1] ; A titre subsidiaire, - Fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 à la somme annuelle de 34.400 € HT HC, pour les locaux sis [Adresse 1] ; En tout état de cause, - Débouter la société SBS de l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions, appel incident, formés tant à titre principal qu'à titre subsidiaire ; - Dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et que la société SBS devra verser entre les mains de la SCI [Localité 6]-[Localité 5] le complément dû à ce titre ; - Condamner la société SBS à payer le rappel de loyer dû depuis le 1er avril 2018, compte tenu du loyer qui sera nouvellement fixé ; - Condamner la société SBS au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé par elle et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé, et ce, à compter du 1er avril 2018 jusqu'à parfait paiement ; - Condamner la société SBS à payer à la SCI [Localité 6]-[Localité 5] la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au remboursement des frais d'expertise, à tout le moins pour moitié. Par dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2022, la société SBS demande à la cour de: A titre principal, - Déclarer la SCI [Localité 6]-[Localité 5] mal fondée en son appel ; En conséquence, - L'en débouter ; - Confirmer le jugement du 7 juin 2021 rendu par la juridiction des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions ; A titre subsidiaire, - Fixer la valeur locative des locaux sis à [Localité 5] - [Adresse 1], loués à la société SBS, à une somme qui ne saurait être supérieure à 21.376,50 € par an, en principal, pour un renouvellement de bail de 9 années à compter du 1er avril 2018, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi n°2014-626 dite « Pinel » du 18 juin 2014 ; En tout état de cause, - Condamner la SCI [Localité 6]-[Localité 5] à payer à la société SBS la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la SCI [Localité 6]-[Localité 5] aux entiers dépens de l'appel, dont distraction au profit de Me Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue 17 novembre 2022. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Sur la demande de rejet des pièces 17 à 20 de l'intimée La SCI [Localité 6]-[Localité 5] sollicite le rejet des pièces adverses n°17 à 20 pour cause de production tardive. Elle fait valoir que la société SBS n'a jamais donné suite à la demande de l'expert judiciaire aux fins de transmission de ses éléments financiers ; que le 21 mars 2022, elle a fait sommation à l'intimée d'avoir à communiquer lesdits éléments financiers et que ce n'est qu'en toute fin de procédure que la société SBS s'est décidée à produire aux débats ses éléments financiers dans le cadre de ses conclusions d'intimées notifiées le 11 octobre 2022, soit une dizaine de jours seulement avant la clôture. Elle estime que ce dépôt tardif est contraire à la loyauté des débats et au principe du contradictoire. La société SBS ne formule pas d'observation sur ce point. ***** S'il est exact que la société SBS a communiqué le 11 octobre 2022, en même temps que ses conclusions d'intimée récapitulatives, quatre nouvelles pièces numérotées 17 à 20 correspondant à ses liasses fiscales 2014, 2015, 2016 et 2017, la cour relève que le 18 octobre 2022, la SCI [Localité 6]-[Localité 5] a demandé le report de la clôture, initialement prévue le 20 octobre 2022, demande à laquelle s'est associée la société SBS. La clôture de l'instruction n'a été ordonnée que le 17 novembre 2022 et la SCI [Localité 6]-[Localité 5] a donc disposé d'un délai suffisant pour analyser les nouvelles écritures et les nouvelles pièces adverses et y répondre, ce qu'elle a fait par des conclusions d'appelante récapitulatives n°3 notifiées le 19 octobre 2022. Ainsi, le principe du contradictoire a été respecté et il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de rejet de pièces. Sur la demande de déplafonnement La SCI [Localité 6]-[Localité 5] sollicite l'infirmation du jugement et le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle évoque en particulier la situation privilégiée des lieux loués sur la [Adresse 1], en soulignant qu'il s'agit d'un des axes principaux de la commune et que ce secteur, à forte concentration de commerces et d'habitations, a très favorablement évolué ; la bonne visibilité de la boutique située dans l'angle de l'immeuble entre la [Adresse 1] et la [Adresse 8] ; la présence de nombreux bureaux et entreprises dans le quartier ; le réaménagement de la [Adresse 1] en 2013, qui a permis entre autres l'élargissement des trottoirs et l'installation d'une terrasse ouverte sur le domaine public, permettant aux clients de consommer les produits sur place ; la facilité d'accès par les transports et l'augmentation de la fréquentation des stations, outre le fait que la commune de [Localité 5] va profiter du projet 'Grand [Localité 2] Express' ; l'augmentation de 4 % la population de la ville de [Localité 5] entre 2009 et 2015 ; le volume significatif des constructions édifiées dans un périmètre de 500 mètres. Elle rappelle que lors du renouvellement du bail échu, au 1er avril 1991, elle avait déjà sollicité devant le juge des loyers la fixation du loyer déplafonné en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et que l'expert qu'elle avait chargé d'estimer la valeur locative des locaux commerciaux avait alors conclu à la modification des facteurs locaux de commercialité ayant une influence sur le commerce considéré et entrainant ainsi le déplafonnement du loyer. Elle observe que contrairement à ce qui lui a été réclamé tant par l'expert judiciaire qu'aux termes de sa sommation de communiquer du 21 mars 2022, l'intimée se limite à produire ses liasses fiscales pour les exercices 2014 à 2017, postérieurs au réaménagement de la rue de [Localité 6], ce qui ne permet pas de comparer les résultats financiers de l'entreprise avant et après les travaux réalisés en 2013. La société SBS considère qu'aucun des critères allégués par la SCI [Localité 6]-[Localité 5], pris individuellement ou ensemble, ne vient démontrer que les facteurs locaux de commercialité auraient connu, pendant la période du bail expiré, de modification notable, encore moins dans un sens favorable au preneur, qui justifierait le déplafonnement du loyer. Elle fait valoir que l'axe principal de la ville de [Localité 5] est le [Adresse 4], qui bénéficie d'une meilleure commercialité que la [Adresse 1], notamment au regard du tronçon dans lequel sont situés les locaux loués ; qu'il n'y a eu, au cours du bail expiré, aucune densification de l'offre commerciale qui serait de nature à attirer un nouveau flux de chalands dont auraient directement bénéficié les locaux loués, la rotation des commerces s'opérant de façon classique ; qu'il n'y a pas eu non plus, au cours de cette période, un flux de chalands supplémentaire du fait de la présence d'entreprises dans le quartier puisque celles-ci étaient déjà installées avant le début du bail expiré ; que le volume des constructions neuves doit être analysé en corrélation avec l'évolution de la population résidente dans la zone de chalandise, qui a en réalité diminué au cours du bail expiré. Elle indique qu'il n'est nullement démontré que le réaménagement de la rue de [Localité 6] en 2013/2014, avec notamment la possibilité qui en est résultée pour le locataire d'exploiter une petite terrasse ouverte, a eu un impact favorable et notable sur le commerce de boulangerie pâtisserie exercé dans les lieux loués. Elle souligne que son chiffre d'affaires a diminué chaque année depuis la fin du réaménagement et que le montant du loyer plafonné conduit à un taux de prélèvement très élevé d'environ 10 % du chiffre d'affaires. Elle explique que la station de métro Mairie de [Localité 5] est située à 450 mètres des locaux loués, que la gare de [Localité 5]-Levallois est encore plus éloignée, de sorte que l'éventuelle hausse de fréquentation des transports est sans incidence. Quant aux travaux d'extension de la ligne 14, elle fait observer que la station de métro Porte de [Localité 5] a ouvert ses portes le 28 janvier 2021, soit environ trois ans après la date du renouvellement. Elle sollicite en conséquence la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions. ***** L'article L.145-34 du code de commerce énonce qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 - à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité -, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. Selon l'article R.145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Il appartient à celui qui se prévaut d'une modification des facteurs locaux de commercialité comme motif de déplafonnement de rapporter la preuve de l'existence de la modification et de son caractère notable. Il s'ensuit que la charge de la preuve pèse sur le bailleur. Le premier juge a rejeté la demande de déplafonnement formée par le bailleur au motif que celui-ci ne rapportait pas la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour la société SBS. Pour caractériser l'évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, l'expert judiciaire avait retenu les éléments suivants : « - Une stabilité du nombre de résidents du quartier (- 53 personnes / - 0 %) ; - Une hausse peu sensible, sur l'ensemble de la période de référence, de la fréquentation de la station de métro "Mairie de [Localité 5]" située à environ 400-500 mètres des lieux loués ; - Un volume significatif de constructions édifiées dans un périmètre d'environ 500 mètres ; - Une amélioration sensible des conditions de circulation des chalands côté numéros impairs du tronçon de la rue de [Localité 6] considéré, résultant de l'élargissement du trottoir, le locataire ayant dorénavant la possibilité d'exploiter une terrasse ouverte sur le domaine public ; - Une diminution du flux de circulation automobile sur une voie à 30 km/h à la place de trois voies à 50 km/h, vraisemblablement à l'origine d'une baisse de la pollution sonore et olfactive (réduction localement du taux de dioxyde de carbone) » ; et il en avait conclu que « Le nombre important de logements construits et le réaménagement de la rue de [Localité 6] nous semblent mettre en évidence une modification notable des facteurs locaux de commercialité, au sens de l'article R.145-6 du code de commerce, ayant eu une incidence favorable sur le commerce de boulangerie-pâtisserie considéré ». Or, comme l'a relevé le premier juge, le rapport fait état de nouvelles constructions (en particulier 321 logements construits entre 2009 et 2018), situées dans un large périmètre d'environ 500 mètres, mais constate dans le même temps que le nombre de résidents du quartier est resté stable au cours du bail expiré, avec une diminution de 53 résidents. Il s'en déduit que l'augmentation du volume de constructions a simplement permis d'atténuer la diminution de la population et qu'elle ne peut donc avoir été à l'origine d'un flux de chalands supplémentaire pour la zone considérée. L'expert a au demeurant noté une hausse peu sensible (+ 6%), sur l'ensemble de la période de référence, de la fréquentation de la station de métro "Mairie de [Localité 5]" située à environ 400-500 mètres des lieux loués, ce qui est cohérent avec la stabilité de la population du quartier. En outre, si les locaux loués bénéficient d'une bonne visibilité en ce qu'ils sont situés à l'angle de deux rues ([Adresse 1] et [Adresse 8]), il doit également être souligné qu'ils sont situés dans le 2ème tronçon de la [Adresse 1] situé entre la [Adresse 9] et la [Adresse 7], qui présente une moins bonne commercialité que le 1er tronçon situé entre le [Adresse 4] et la [Adresse 7], comme l'a mentionné l'expert dans son rapport en précisant que les commerces sont très peu représentés rue [H] [Y] qui dispose d'un très faible achalandage. L'avantage constitué par l'adjonction d'une terrasse ouverte, rendue possible par le réaménagement de la [Adresse 1] en 2013/2014, doit par ailleurs, être tempéré dans la mesure où, ainsi que le fait justement observer le preneur, l'autorisation d'installation sur le domaine public est par nature précaire. De plus, l'utilisation de la terrasse ouverte ne peut se concevoir que durant la belle saison et reste très limitée dès lors que le preneur exerce une activité de boulangerie pâtisserie destinée essentiellement à la vente à emporter. La société SBS précise à cet égard qu'elle doit s'acquitter des droits de voiries auprès de la mairie de [Localité 5]. La SCI [Localité 6]-[Localité 5] reproche à la société SBS de ne pas communiquer l'intégralité de ses éléments financiers pour la période considérée car ils auraient permis de procéder à une comparaison entre les résultats financiers de l'entreprise avant et après les travaux. Toutefois, à supposer même que les éléments pour les exercices 2009 à 2013 aient été produits, le fait que le chiffre d'affaires de la société SBS ait pu éventuellement augmenter ne serait pas à lui seul suffisant pour caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité et ne pourrait donc être pris en compte que s'il venait corroborer le constat d'une telle modification, ce qui n'est de toute façon pas le cas en l'espèce. Aucun élément ne permet ainsi de caractériser une modification notable, et favorable au commerce considéré, des éléments énoncés à l'article L.145-33 précité, justifiant de faire droit à la demande de déplafonnement présentée par le bailleur. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a fixé à la valeur plafonnée (arrondie) de 20.143 € par an HT et HC le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018, conformément au calcul effectué par l'expert dans son rapport. Sur les dépens et les frais irrépétibles Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI [Localité 6]-[Localité 5], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par Me Lafon, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Elle sera en outre condamnée à verser à la société SBS la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, DIT n'y avoir lieu à rejeter les pièces n°17 à 20 de la société SBS ; CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre ; Y ajoutant, CONDAMNE la SCI [Localité 6]-[Localité 5] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI [Localité 6]-[Localité 5] à payer à la société SBS la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE la SCI [Localité 6]-[Localité 5] de sa demande de ce chef. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, le président,