Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 24/00201

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/00201 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X6BD SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MAI 2024 DEMANDERESSE : S.A.S. FONCIERE DES ARTS [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Yves MARCHAL, avocat au barreau de LILLE DÉFENDEURS : S.A.S. LES TROIS SINGES [Localité 3] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE M. [U] [C] [Adresse 4]. [Localité 3] représenté par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 16 Avril 2024 ORDONNANCE du 14 Mai 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte sous seing privé du 30 avril 2019, la SAS FONCIÈRE DES ARTS PATRIMOINE a consenti à la SARL CPN LE CHAMBORD un bail commercial portant sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] (59), lot n°1, pour une durée de neuf années à compter du 30 avril 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 55 000 euros HT, payable en quatre termes égaux les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, indexé annuellement, outre les charges et versement d’un dépôt de garantie égal à 3 mois de loyers. Suivant acte sous seing privé du 30 avril 2019, la SARL CPN LE CHAMBORD a cédé à effet du même jour, à la SAS LES TROIS SINGES, le droit au bail, pour le temps restant à courir suivant le bail du 30 avril 2019. Monsieur [U] [C] est intervenu à l’acte de transport du bail commercial du 30 avril 2019 afin de se porter codébiteur solidaire de la SAS LES TROIS SINGES vis à vis du bailleur au titre du paiement des loyers, charges, ainsi que de l’intégralité des clauses et conditions du bail du 30 avril 2019. Les loyers étant impayés, la SAS FONCIÈRE DES ARTS PATRIMOINE a fait signifier le 7 septembre 2023 à la SAS LES TROIS SINGES un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes séparés du 23 janvier 2024, a fait assigner la SAS LES TROIS SINGES et Monsieur [U] [C] devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de : -Déclarer la demande de la SAS FONCIÈRE DES ARTS recevable et bien fondée, et en conséquence : -Se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond, Et cependant, dès à présent et par provision : A titre principal, Vu l’article L.145-41 du code de commerce, Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, Vu le bail commercial et le transport de bail en date du 30 avril 2019 liant les parties, -Constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement, En conséquence, -Ordonner l'expulsion de LES TROIS SINGES [Localité 3] ainsi que de toutes personnes qu'ils auraient pu introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin l'assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir, -Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel au paiement à FONCIÈRE DES ARTS d'une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, jusqu'à complète libération des locaux. - Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel au paiement à FONCIÈRE DES ARTS des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 51 104 euros TTC, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir. -Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel au paiement à FONCIÈRE DES ARTS d’une indemnité d’occupation mensuelle de 14 273,29 euros HT et TVA en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, outre les charges telles que prévues par le bail, jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clés. -Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante, -Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel au paiement à FONCIÈRE DES ARTS d’une somme correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 5 110,40 euros, en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date de l’ordonnance à intervenir. -Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel au paiement à FONCIÈRE DES ARTS des intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de 3 points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restants dus à ce jour jusqu’à complet paiement en application du contrat de bail. -Ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur conformément aux clauses du bail. -Ordonner le transfert de la propriété de la Licence IV au profit du bailleur conformément aux clauses du bail. -Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel au paiement à FONCIÈRE DES ARTS d’une somme de 4 000 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. - Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel au paiement des intérêts judiciaires. Vu l’article 1343-2 du code civil, -Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles. -Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement. A titre subsidiaire, et, et pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part du locataire, dire qu'à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité d'arriéré ou d'un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d'arriéré étant immédiatement dû, et d'ores et déjà en ce cas : -Ordonner l'expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l'assistance de la force publique. -Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel au paiement à FONCIÈRE DES ARTS d'une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, jusqu'à complète libération des locaux. -Condamner solidairement les assignés à titre provisionnel au paiement à FONCIÈRE DES ARTS d’une indemnité d’occupation mensuelle de 14 273,29 euros HT, TVA en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, outre les charges telles que prévues par le bail de la date de résiliation de bail jusqu’à complète libération des locaux. -Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante. L’affaire a été appelée à l’audience du 05 mars 2024 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 16 avril 2024. A cette audience, la SAS FONCIÈRE DES ARTS PATRIMOINE, représentée par son avocat, sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance. Aux termes de ses conclusions, la SAS LES TROIS SINGES et Monsieur [U] [C], représentés par son avocat, demandent au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de donner acte à la SAS LES TROIS SINGES [Localité 3] ainsi qu’à Monsieur [C] qu’ils s’en rapportent à la sagesse du tribunal relativement aux demandes formulées à leur encontre par la société LA FONCIÈRE DES ARTS. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. La SAS FONCIÈRE DES ARTS PATRIMOINE justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”. Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 13 page 16 du contrat). Le commandement de payer la somme en principal de 19 232,59 euros, délivré le 7 septembre 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 7 octobre 2023, ce qu’il convient de constater. Le preneur se trouvant sans droit ni titre et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une astreinte. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux de la SAS LES TROIS SINGES causant un préjudice à la SAS FONCIÈRE DES ARTS PATRIMOINE, le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS LES TROIS SINGES au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 8 octobre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, selon les conditions fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”. La SAS FONCIÈRE DES ARTS PATRIMOINE justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SAS LES TROIS SINGES a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation. Le décompte inclut cependant des frais non justifiés par une quelconque pièce qui ne peuvent être accordés au stade des référés à titre provisionnel (les frais d’huissier non justifiés du 01 avril 2023 pour 231,01 euros et l’affranchissement du 01 octobre 2023 pour 33,85 euros).Le décompte inclut également les intérêts de retard, dont les modalités de calcul ne sont pas déterminées et qui seront par conséquent déduits. Après déduction des sommes non justifiées pour un montant total de 1 270,55 euros, la SAS LES TROIS SINGES [Localité 3] reste devoir la somme de 49 833,45 euros (51 104 - 1270,55), au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 01 janvier 2024, terme de premier trimestre 2024 inclus. Monsieur [U] [C], en qualité de codébiteur solidaire, dont la validité de l’engagement n’est pas contestée, est tenu au paiement de cette somme, solidairement avec la preneuse. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées (19.232,59 euros) et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus. Sur la capitalisation des intérêts Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Conformément à la demande de la SAS FONCIÈRE DES ARTS, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions précitées. Sur la majoration forfaitaire des sommes dues, pénalité et intérêts La SAS FONCIÈRE DES ARTS sollicite la condamnation solidaire de la SAS LES TROIS SINGES et de Monsieur [U] [C] à lui verser, par provision : - la somme de 5110,40 euros, correspondant à 10% des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail ; - les intérêts au taux de base légal majoré de 3 points à compter de la date d'exigibilité des loyers, charges, accessoires restant dus pour la période du 1er octobre 2020 au 08 août 2021 et ce jusqu'à complet paiement en application du contrat de bail, -la conservation du dépôt de garantie L'article 9, alinéa 3, du bail commercial prévoit qu'« A défaut de paiement à son échéance exacte de loyer ci-dessus fixé, ainsi que le cas échéant, de la provision sur charges, ces loyers et charges produiront intérêts de retard, calculés au taux légal alors en vigueur majoré de trois points, outre une clause pénale d'un montant de dix pour cent du montant de la somme payée ». Les stipulations précitées s'analysent en des clauses pénales pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de ces clauses. Sur la demande de transfert de la licence IV La SAS FONCIÈRE DES ARTS demande que soit ordonné le transfert de la propriété de la licence IV à son profit conformément aux clauses du bail. Le bail prévoit en son article 3, alinéa 8 qu’« en cas de résiliation du bail du fait du preneur, qu’elle qu’en soit la cause, il s’engage à en transférer la propriété au bailleur ou à tout autre personne désignée par lui, sans pouvoir prétendre à aucune sorte d’indemnité et ce, à titre de dommages intérêts ce qui est expressément accepté par le preneur. Il s’agit-là d’une condition essentielle sans laquelle le présent bail n’aurait pas été consenti”. En l’espèce, le juge des référés ne dispose pas des pouvoirs pour allouer des dommages et intérêts, qui supposent que soient examinés au fond les obligations et manquement respectifs des parties. Il n'y a pas lieu à référé sur la demande de transfert de la licence, à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires La SAS LES TROIS SINGES et Monsieur [U] [C], qui succombent, seront condamnés solidairement entre eux aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS FONCIÈRE DES ARTS PATRIMOINE, les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. La SAS LES TROIS SINGES et Monsieur [U] [C] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référés, par décision mise à la disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition à effet du 7 octobre 2023, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 30 avril 2019, portant sur les locaux situés à [Localité 3] (59), [Adresse 1], lot n°1, Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS LES TROIS SINGES et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] (59), lot n°1, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 8 octobre 2023 ; Condamnons à titre provisionnel la SAS LES TROIS SINGES au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; Condamnons la SAS LES TROIS SINGES à payer à la SAS FONCIÈRE DES ARTS PATRIMOINE la somme provisionnelle de 49 833,45 euros (quarante-neuf mille et huit cent trente-trois euros et quarante-cinq centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, terme du premier trimestre 2024 inclus ; Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ; Ordonnons la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière après délivrance de l’assignation ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la majoration forfaitaire des sommes dues en application de la clause pénale et les intérêts majorés ; Disons n'y avoir lieu à référé sur l'attribution à la SA FONCIÈRE DES ARTS du montant du dépôt de garantie ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de transfert de la licence IV ; Condamnons Monsieur [U] [C], solidairement avec la SAS LES TROIS SINGES, au paiement de l’intégralité des sommes précitées, Condamnons solidairement la SAS LES TROIS SINGES et Monsieur [U] [C] à payer à la SAS FONCIÈRE DES ARTS PATRIMOINE la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons solidairement la SAS LES TROIS SINGES et Monsieur [U] [C] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 7 septembre 2023, Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET