Cour d'appel, 15 décembre 2022. 20/10910

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 15 DECEMBRE 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/10910 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCE6O Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance de Paris - RG n° 11-19-6248 APPELANT Monsieur [O] [N] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0125 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/065039 du 15/01/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE S.C.I. NW SAWKIW RCS 450 732 540 [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée et assistée par Me Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0050 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président assesseur Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous signatures privées du 1er février 2010, la société civile immobilière NW Sawkiw a donné en location à M. [O] [N] un logement situé [Adresse 1] et ce moyennant un loyer mensuel de 455 euros, charges comprises. Par lettre recommandée du 3 juillet 2018, la société civile immobilière NW Sawkiw a fait adresser à son locataire un congé pour vendre avec effet au 31 janvier 2019 et au prix de 130.000 euros. Par acte d'huissier du 18 février 2019, la société civile immobilière NW Sawkiw lui a fait délivrer une sommation d'avoir à justifier de l'assurance locative pour le bien qu'il occupe, visant la clause résolutoire insérée au bail. A cette même date, la société civile immobilière NW Sawkiw lui a également fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le sommant de payer la somme de 2235,17 euros à ce titre. Par acte d'huissier du 25 avril 2019, dénoncé à la préfecture de Paris le 26 avril 2019, la société civile immobilière NW Sawkiw a fait assigner M. [O] [N] devant le tribunal d'instance de Paris, afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la validation du congé délivré à effet au 31 janvier 2019, - subsidiairement que le tribunal constate que la clause résolutoire est acquise depuis le 18 mars 2019, - à titre infiniment subsidiaire, que le tribunal prononce la résiliation judiciaire du bail, - et en tout état de cause, qu'il ordonne l'expulsion de M. [O] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ainsi que la séquestration du mobilier laissé sur place aux frais, risques et périls de M. [O] [N], - de le condamner à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 1.000 euros mensuels, - ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. A l'audience du 11 septembre 2019, la société civile immobilière NW Sawkiw, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5.097,57 euros. M. [O] [N], représenté par son conseil, a déposé des conclusions et demandé au tribunal de : - lui octroyer un délai de vingt-quatre mois pour quitter Ies lieux, - de débouter le demandeur de sa demande faite au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - de dire n'y avoir lieu à exécution provisoire, - de statuer ce que de droit sur les dépens. Lors de l'audience, il a sollicité également des délais de paiement. Par jugement contradictoire entrepris du 15 novembre 2019, le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué : Valide le congé pour vendre délivré le 3 juillet 2018 avec effet au 31 janvier 2019 à minuit, Constate que M. [O] [N] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er février 2019, Constate en outre l'acquisition au 18 mars 2019 de la clause résolutoire du bail conclu entre la SCI N.W Sawkiw et M. [O] [N] portant sur un logement situé [Adresse 1] et ce pour défaut d'assurance, Ordonne l'expulsion de M. [O] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer Ies lieux, conformément à l'article L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne M. [O] [N] à payer à la SCI N.W Sawkiw la somme de 3.675,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 10 septembre 2019, Condamne M. [O] [N] à payer à la SCI N.W Sawkiw une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmentée des charges contractuelles à compter du 1er février 2019 et ce jusqu'à la libération effective des lieux, Déboute M. [O] [N] de sa demande de délais pour quitter Ies lieux, Autorise M. [O] [N], sauf meilleur accord des parties, à se libérer de sa dette par 36 mensualités de 50 euros, payables en plus du loyer courant, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette, chacune des mensualités étant payable à même date que le loyer courant, Précise qu'en cas de non respect des délais ainsi accordés et donc d'une seule mensualité à I'échéance fixée, la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible, Déboute Ies parties du surplus de leurs demandes, Ordonne l'exécution provisoire de la présente decision, Condamne M. [O] [N] à payer à la SCI N.W Sawkiw une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [O] [N] aux dépens en cela y compris le coût des commandements de payer et de justifier de l'assurance délivrés le 18 fevrier 2019 et à l'exception des commandements ou sommations anterieurs. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 27 juillet 2020 par M. [O] [N], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 octobre 2020 par lesquelles M. [O] [N], appelant, demande à la cour de : Vu la loi du 6 juillet 1989, Article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, Déclarer recevable et bien-fondé M. [O] [N] en son appel, Infirmer le jugement en toute ces dispositions, et statuant à nouveau, A titre principal, Constater la nullité du congé délivré à M. [O] [N], Constater que la demande d'acquisition de clause résolutoire est infondée, A titre subsidiaire, Constater que M. [O] [N] est occupant de bonne foi, avec des difficultés financières nécessitant les plus larges délais de relogement, Octroyer à M. [O] [N] les plus larges délais afin qu'il puisse se reloger, Débouter la société SCI Sawkiw de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux indemnités d'occupations. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 31 décembre 2020 au terme desquelles la SCI NW Sawkiw demande à la cour de : Vu l'article 1240 du code civil, Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment son article 15-1, Débouter M. [O] [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions, En conséquence, Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a validé le congé du 3 juillet 2018 et constaté que M. Mohamed [O] [N] était occupant sans droit ni titre depuis le 1er février 2019, Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a, de surcroît, constaté que la clause résolutoire était acquise depuis le 18 mars 2020, Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [O] [N] et de toute personne de son chef, Y ajoutant, Condamner M. [O] [N] à payer à la SCI NW Sawkiw : - la somme de 4.827,03 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2020, - une indemnité d'occupation de 1.000 euros par mois (environ deux fois le montant du loyer par application de la clause résolutoire du bail), charges en sus, à compter du 1er février 2019, jusqu'à libération des lieux par remise des clés, - la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil, - la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code civil (sic), - les entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validation du congé pour vente du 3 juillet 2018 Selon l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au congé litigieux,"lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (...) Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (...) A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local". En l'espèce, M. [N], après avoir cité la jurisprudence applicable dans ses écritures, se contente d'affirmer que "le montant du prix figurant dans l'offre est manifestement dissuasif pour Mme [C] [I] (sic)", sans caractériser en quoi le prix de 130 000 euros proposé en l'espèce serait manifestement surévalué, aucune pièce n'étant produite à cet égard. Dès lors, c'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que le congé litigieux, délivré dans les formes et délais requis par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité, n'avait fait l'objet d'aucune contestation, que l'offre de vente n'avait pas été acceptée par le locataire et qu'il convenait dès lors de valider le congé, avec effet au 31 janvier 2019 à minuit. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté que le bail était résilié par l'effet du congé, que M. [N] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 1er février 2019, et en ce qu'il a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef. Sur l'acquisition de la clause résolutoire du chef du défaut d'assurance En vertu de l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur ; la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ; toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux". En l'espèce, une sommation d'avoir à justifier d'une assurance, visant la clause résolutoire insérée au bail, a été délivré le 18 février 2019. Il n'est pas justifié par les pièces produites que le locataire aurait produit une attestation d'assurance dans le délai d'un mois imparti, ni postérieurement, aucune attestation d'assurance n'étant produite devant la cour. La société bailleresse indique dans ses écritures que M. [N] aurait produit une attestation en cours de délibéré de l'instance devant le juge de l'exécution, soit le 28 octobre 2020, en communiquant une attestation datée du 9 avril 2019 pour la période du 1er mai 2019 au 30 avril 2020. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la clause résolutoire était acquise du chef du défaut d'assurance à la date du 18 mars 2019. Il convient toutefois de juger que la demande d'acquisition de la clause résolutoire est devenue sans objet, puisque le bail a été résilié le 1er février 2019, date d'effet du congé pour vendre. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point. Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux En vertu de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, "le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions". Selon l'article L.412-4, "la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés". En l'espèce, M. [N], s'il justifie du dépôt d'une demande d'attribution d'un logement dans le parc social depuis le 11 mai 2015, ne justifie pas avoir renouvelé sa demande postérieurement au 11 mai 2019. Il ne justifie pas davantage avoir déposé une nouvelle demande auprès de la commission de médiation du droit au logement opposable suite à la décision d'irrecevabilité du 24 mai 2018 qu'il produit. En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux, et ce d'autant qu'il a déjà bénéficié des délais de la procédure. Sur l'indemnité d'occupation La société bailleresse sollicite que l'indemnité d'occupation soit fixée à 1000 euros, soit deux fois le montant du loyer par application de la clause résolutoire du bail. Il convient toutefois de juger que ladite clause, prévoyant le paiement d'une "indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le montant du loyer quotidien", est prohibée par l'article 4 i de la loi du 6 juillet 1989 réputant non écrite la clause "qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble". C'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que l'indemnité d'occupation, de nature compensatoire et indemnitaire, devait être fixée au montant du loyer augmenté des charges contractuelles à compter du 1er février 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. Sur la dette locative La société bailleresse produit en pièce 9 un décompte locatif arrêté au 1er janvier 2021 pour un montant de 4827,03 euros. Toutefois, après déduction des frais de relance, d'huissier et d'impayés figurant au décompte, restant à la charge du créancier sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi par application de l'article 32 de la loi du 9 juillet 1991, le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés s'élève à la somme de 3466,68 euros au 1er janvier 2021, terme de janvier 2021 inclus. Il convient de reformer le jugement entrepris sur le quantum de la dette locative et de condamner M. [N] au paiement de la somme précitée. Sur les dommages et intérêts Selon l'article 1240 du Code civil, "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer". En l'espèce, la SCI NW Sawkiw fonde sa demande de dommages et intérêts sur le fait que M. [N] s'est maintenu dans les lieux sans droit ni titre depuis deux ans, la privant d'une chance de vendre le bien. Il convient de juger que cette perte de chance de vendre le bien a en effet causé un préjudice à la société bailleresse, qu'il convient de réparer par l'allocation d'une somme de 500 euros. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il est équitable d'allouer à la SCI NW Sawkiw une indemnité de procédure de 500 euros. M. [N], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du chef du défaut d'assurance, et condamné M. [O] [N] à payer à la SCI NW Sawkiw la somme de 3675,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 10 septembre 2019, Et statuant à nouveau, Constate que la demande d'acquisition de la clause résolutoire au 18 mars 2019 est devenue sans objet, le bail étant résilié le 1er février 2019 suite à la validation du congé pour vente, Condamne M. [O] [N] à payer à la SCI NW Sawkiw la somme de 3466,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 1er janvier 2021, terme de janvier 2021 inclus, Condamne M. [O] [N] à payer à la SCI NW Sawkiw la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant , Condamne M. [O] [N] à payer à la SCI NW Sawkiw la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [O] [N] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président