Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 23/03322

Du 13 février 2024 5AA SCI/SMH PPP Contentieux général N° RG 23/03322 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKI7 [I] [B] C/ [C] [Z] - Expéditions délivrées à [C] [Z] - FE délivrée à Me Julie MARIOTTE Le 13/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité JUGEMENT EN DATE DU 13 FEVRIER 2024 JUGE : Madame Coraline BORIE GREFFIER : Madame Souad MOHAMED-HAMROUN DEMANDEUR : Monsieur [I] [B] né le 16 Septembre 1983 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Julie MARIOTTE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDERESSE : Madame [C] [Z] [Adresse 4] [Localité 2] Non comparante DÉBATS : Audience publique en date du 19 décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. QUALIFICATION DU JUGEMENT : Réputé contradictoire, premier ressort 1 EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé avec effet au 15 juillet 2008, M. [I] [B] a consenti un bail d'habitation à M. [D] [L] et Mme [C] [Z], portant sur un logement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial, charges comprises, de 600 €, réévalué à 636,36 €. Le 12 mars 2011, M. [D] [L] a donné congé au bailleur. A compter de cette date, les loyers n’ont plus été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer la somme de 2.522,90 € au titre des arriérés de loyer (outre le coût de l’acte de commissaire de justice) a été délivré à la locataire le 24 juillet 2023. Par acte introductif d’instance du 25 septembre 2023, dénoncé le 26 septembre 2023 par voie électronique au préfet de la GIRONDE, M. [I] [B] a fait assigner Mme [C] [Z] afin de : - juger que la résolution du bail est intervenue par l’effet du congé pour motif légitime et sérieux le 14 juillet 2023, de sorte que Mme [C] [Z] est depuis lors occupante sans droit ni titre - ordonner l’expulsion de Mme [C] [Z] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait avec au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier - condamner Mme [C] [Z] à régler à M. [I] [B] les sommes suivantes : - 2.860,09 euros correspondant aux charges et loyers impayés jusqu’à résolution du bail le 14 juillet 2023 - une indemnité d’occupation mensuelle de 636,36 euros correspondant au montant du loyer mensuel et des charges à compter de la résolution du bail et jusqu’à ce que le propriétaire puisse reprendre pleine possession du logement - 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens A l’audience du 19 décembre 2023, M. [I] [B], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes initiales, sollicité subsidiairement l’acquisition de la clause résolutoire et a actualisé la dette locative à la somme de 4.516,71 euros échéance de novembre 2023 incluse. Mme [C] [Z], assignée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée. L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non comparution du défendeur Conformément à l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées. Sur la résiliation Sur la recevabilité de l'actionUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 26 septembre 2023, soit plus de six semaines avant le 19 décembre 2023, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable. Sur la résiliation :L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. En outre il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L’article 7 g) de la loi précité dispose en outre que le locataire est obligé « De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. » En l'espèce, le décompte produit par M. [I] [B] et arrêté au mois de novembre 2023 révèle que la dette locative s’élève à 4.516,71 euros. Par ailleurs, et en dépit de deux commandements de payer des 24 juillet 2023 et 25 septembre 2023, la défenderesse n’a pas entrepris d’apurer sa dette. La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la défenderesse. Il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [C] [Z] et celle de tous occupants de son chef, qui ne pourra intervenir qu'à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. La résiliation du bail étant ordonné, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire formée au titre de l’acquisition de la clause résolutoire. Sur la demande en paiement En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. En l'espèce, le décompte produit par M. [I] [B] et arrêté au mois de novembre 2023 révèle que la dette locative s’élève à 4.516,71 euros. Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Faute de comparaître, Mme [C] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de cette somme laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur l’indemnité d’occupation Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et charges aux termes convenus. Par ailleurs, le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail a pris fin, et donc de les occuper sans droit ni titre, constitue une faute causant inévitablement un préjudice aux bailleurs, puisqu’elle les prive de la jouissance du bien dont ils sont propriétaires, et justifie que soit mise à la charge de l’occupant une indemnité destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer et des charges. Mme [C] [Z], qui se maintient dans les lieux loués en dépit de la résiliation du contrat de bail, sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2023 (étant précisé que la demande en paiement des arriérés de loyer a été arrêtée au 31 novembre 2023) jusqu’à la libération effective des lieux tel qu’il sera précisé au dispositif. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. En conséquence, ceux-ci seront mis à la charge de Mme [C] [Z]. Mme [C] [Z] sera également condamnée à régler à M. [I] [B] la somme de 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail conclu le 15 juillet 2008 entre, d’une part, M. [I] [B] et, d’autre part, Mme [C] [Z] et M. [D] [L] concernant le logement situé [Adresse 4]; ORDONNE en conséquence à Mme [C] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Mme [C] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNE Mme [C] [Z] à verser à M. [I] [B] la somme de 4.516,71euros (décompte arrêté au 31 novembre 2023, incluant l’échéance de novembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus CONDAMNE Mme [C] [Z] à verser à M. [I] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Mme [C] [Z] à verser à M. [I] [B] la somme de 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. DEBOUTE M. [I] [B] de ses autres demandes ; CONDAMNE Mme [C] [Z] aux dépens RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE JUGE