Cour d'appel, 27 septembre 2022. 19/08906

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 27 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/301 Rôle N° RG 19/08906 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BELVN [E] [J] épouse [R] [L] [R] C/ [M] [C] épouse [D] [P] [D] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Richard dixon PYNE Me Marianne FOUR Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 30 Avril 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03401. APPELANTS : Madame [E] [J] épouse [R], née le 22 Janvier 1951 à ALGER, de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Richard dixon PYNE, avocat au barreau de NICE Monsieur [L] [R], né le 14 Octobre 1946 à [Localité 4] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] représenté par Me Richard dixon PYNE, avocat au barreau de NICE INTIMES : Madame [M] [C] épouse [D], née le 25 Octobre 1955 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Marianne FOUR de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE Monsieur [P] [D], né le 29 Août 1954 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Marianne FOUR de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 27 Juin 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Mme Anne DAMPFHOFFER, Conseiller Mme Danielle DEMONT, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2022. ARRÊT contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2022, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Vu l'assignation du 29 juin 2017, par laquelle M. [L] [R] et Mme [E] [J], son épouse, ont fait citer M. [P] [D] et Mme [M] [C], son épouse, devant le tribunal de grande instance de Nice. Vu le jugement rendu le 30 avril 2019, par cette juridiction, ayant débouté M. [L] [R] et Mme [E] [J] de leur action, sur le fondement des vices cachés et de l'ensemble de leurs demandes et les ayant condamnés à payer à M. [P] [D] et Mme [M] [C], la somme de 2 500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile. Vu la déclaration d'appel du 3 juin 2019, par M. [L] [R] et Mme [E] [J]. Vu les conclusions transmises le 3 juin 2022, par les appelants. Ils soulignent que: - les importantes infiltrations affectent non seulement le vide sanitaire, mais également le sous-sol donnant accès au rez-de-chaussée par un escalier. - Un sinistre pour infiltrations dans le vide sanitaire et le sous-sol a été déclaré à l'assureur dès le 12 juillet 2012. - Les réparations de fortune réalisées par les vendeurs décrites dans le rapport d'expertise judiciaire, révèlent que les désordres qui leur sont imputables étaient antérieurs à la vente. - Les constats d'huissier ultérieurs démontrent qu'à chaque pluie, la cave est inondée sur toute sa surface, avec une hauteur d'eau de plusieurs centimètres. - Ce défaut leur a causé un préjudice de jouissance, à Mme [R] un préjudice corporel par l'aggravation de son asthme, ainsi qu'un préjudice matériel, relatif aux travaux à réaliser. - Une note d'urbanisme du 19 avril 2012 exige la réalisation d'une étude géotechnique avant la construction. Vu les conclusions transmises le 8 juin 2022, par M. [P] [D] et Mme [M] [C]. Ils font valoir que le descriptif du bien vendu, ne comporte aucune pièce habitable, ni aménageable au sous-sol, seul concerné par les infiltrations et précisent que selon les normes DTU en vigueur, l'étanchéité des parois de celui-ci, classées en catégorie 3, n'ont pas lieu d'être étanchées. Les vendeurs rappellent que la présence d'infiltrations ponctuelles en cas de fortes pluies dans une partie non habitable du bien immobilier vendu ne le rendent pas impropre à sa destination et ne réduit pas son usage de manière substantielle. Ils déclinent toute responsabilité pour vices cachés, alors que les documents relatifs à l'étude de l'ingénieur béton ont été communiqués avant la vente et que le raccord de canalisations était visible dans la cave, lors des visites. M. et Mme [D] observent que l'expert judiciaire a constaté la présence d'un drainage, alors même que celui-ci n'est pas obligatoire dans le cadre d'un vide sanitaire. Ils ajoutent qu'il n'est pas exclu selon l'expert que les travaux de construction de la piscine réalisés au cours du mois de juillet 2012 par les acquéreurs aient pu endommager le dispositif d'évacuation des eaux et donc être à l'origine des infiltrations litigieuses. Ils estiment que les demandes indemnitaires ne sont pas justifiées, s'agissant de parties non habitables, en l'absence de documents médicaux précis et de mesures d'humidité et compte tenu des remarques de l'expert sur le caractère non obligatoire d'une étanchéité totale dans le sous-sol. Ils ajoutent que les acquéreurs ont réduit la ventilation du sous-sol en installant une cloison supplémentaire au niveau de l'escalier du garage. Les intimés ajoutent que les exigences invoquées par les appelants n'étaient pas en vigueur à la date de la construction de la maison en 2008. Vu l'ordonnance de clôture rendue le13 juin 2022. SUR CE Par acte authentique en date du 14 juin 2012, M.et Mme [D] ont vendu aux époux [R] une maison jumelée à usage d'habitation, édifiée sur deux niveaux et un sous-sol, sise à [Localité 3] (Alpes Maritimes), moyennant le prix de 480.000 €. La construction de cette maison a été entièrement réalisée par les vendeurs qui ont deposé une déclaration d'achèvement des travaux le 29 mars 2010. L'acte de vente précise que les vendeurs constructeurs n'ont souscrit, ni assurance de responsabilité décennale, ni assurance de dommages-ouvrage. Les acquéreurs exposent que la maison subit d'importantes infiltrations d'eau au sous-sol, et des traces d'humidité remontant jusqu'au 1er étage de l'habitation. Ils exposent qu'un rapport de recherche de fuite établi le 23 novembre 2012, par la société Nuflow signale la présence d'eau dans le sous sol sur une zone d'environ 10 m², apparue lors des derniéres grosses pluies et coulant au niveau de la jonction mur/semelle des fondations et que cette entreprise a estimé nécessaire de faire procéder à la réfection intégrale de l'étanchéité extérieure de1'habitation. Ils précisent qu'un procès verbal dressé le 8 mars 2013 par un huissier de justice qu'il ont mandaté pour un transport dans le sous sol de la propriété a constaté que : Les eaux pluviales qui proviennent des propriétés supérieures, ainsi que du terrain, s' écoulent en grande quantité dans le sous-sol qui présente une épaisseur d'eau de cinq centimètres. Cette eau se répand également dans le vide sanitaire, Cette eau se répand du fait d'un défaut d'étanchéité de la facade qui semble t-il a déjà fait l'objet de plusieurs reprises par l'ancien propriétaire. M.et Mme [R] ajoutent : - qu'un rapport d'expertise amiable établi le 23 avril 2013 à la demande de leur compagnie d'assurances mentionne des venues d'eau dans le sous-sol de l'habitation consécutives à des infiltrations par parois enterrées. - qu'un second rapport d'expertise amiable en date du 25 juin 2013 évoque des venues d'eau dans le vide sanitaire et le sous-sol, n'entraînant pas de dommages matériels, mais de l'humidité persistante et des odeurs de moisi ; précisant que ces venues d'eau rendent l'ouvrage impropre à sa destination et que la responsabilité décennale devrait être engagée. Par ordonnance du 19 novembre 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a ordonné une mesure d'expertise dont le rapport a été déposé le 19 janvier 2017. Se fondant sur la garantie des vices cachés, M. [L] [R] et Mme [E] [J] réclament la condamnation de M. [P] [D] et Mme [M] [C] à leur payer des dommages et intérêts, ainsi qu'à leur rembourser les frais d'assistance à expertise. Il résulte des dispositions de l'article 1641 du Code civil que le vendeur n'est tenu à la garantie des défauts cachés que lorsque ceux-ci rendent la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise. L'acte notarié de vente du 14 Iuin 2012, mentionne dans la rubrique 'désignation du bien' une maison jumelée à usage d'habitation, édifiée sur deux niveaux, d'un sous-sol, composée de : - au premier niveau: cuisine équipée ouverte sur un séjour, un WC indépendant, un garage ; - au deuxième niveau : trois charnbres, une salle de bains avec WC, terrasse, terrain autour d'une surface, emprise de la maison comprise, d'environ1.220 m². Il ne précise donc aucune affectation du sous sol à un usage d'habitation. L'expert judiciaire indique avoir constaté des désordres dans la cave située au sous-sol, auquel on accède par un escalier intérieur du bureau au rez-de-chaussée, précisant qu'il s'agit d'un espace d'environ 10 m² qui communique par un 'trou d'homme' avec le vide sanitaire lequel occupe le reste de la surface de la maison. Le rapport d'expertise judiciaire considère que la pièce dont il s'agit ne peut en aucun cas être définie comme une pièce à l'usage d'habitation, car en sous-sol et aveugle. Il ajoute qu'existe une tolérance d' humidité pour les caves ou garages, dont les murs sont classés en categorie 2 (paroi bordant un local non habitable) et rappelle que l'eau ne s'infiltre dans la cave que lors de fortes précipitations et insiste sur le caractère exceptionnel de la pluviométrie du 7 novembre 2014. Il note l'absence d'humidité de la terre du vide sanitaire permettant d'exclure toute hypothèse de remontée d'eau par le sol d'une éventuelle nappe phréatique L'expert précise que la porte du bureau situé au rez-de-chaussée de la maison ferme la cage d'escalier descendant à la cave et permet d'isoler cette dernière des parties habitables. Il recommande aux occupants de la maison d'aérer les lieux afin d'éviter la formation de moisissures. Il apparaît par ailleurs possible d'entreposer des objets dans la cave, en prenant la précaution qu'ils ne soient pas en contact avec le sol. Dans ses conclusions, l'expert propose deux solutions : - créer un caniveau intérieur visant à canaliser l'eau dans le vide sanitaire vers un puits perdu, avec un coût de 4 967,43 € TTC. - la reprise de l'étanchéité de la partie enterrée du mur de l'angle Nord / Est qui a été chiffrée à 5 610,00 €TTC. Le rapport d'expertise évoque également la possibilité d'une défectuosité du réseau d'eaux pluviales déboîté, cassé qui peut avoir une origine accidentelle, dans la mesure où lors de la création de la piscine par les acquéreurs au mois de juillet 2012, les engins de chantier ont évolué sur cette partie du terrain. Il conclut en sa page 31 que le désordre ne compromet pas la solidité de l'ouvrage, ne l'affecte pas dans un de ses éléments constitutifs, ni dans ses éléments d'équipement et ne le rend pas impropre à sa destination. M. [L] [R] et Mme [E] [J] qui invoquent une note d'urbanisme du 19 avril 2012, ne démontrent pas que la construction commencée en 2009 et 2010 n'a pas été réalisée en fonction des normes alors en vigueur. Ils ne produisent pas d'étude de sol effectuée par un géologue, permettant de confirmer l'affirmation de M. [N], expert judiciaire honoraire en matière de construction et travaux publics, selon laquelle serait applicable la norme DTU 20.1§4, dans laquelle un drain aurait dû être mis en place la maison étant implantée, selon lui, sur un terrain constitué de marnes calcaires imperméables. Comme l'indique l'expert judiciaire dans son rapport, l'obligation d'établir un drainage n'apparaissait pas nécessaire en l'espèce. Au cours de ses opérations a sur ce point été constaté sur place par les parties la présence de matériaux correspondant à un tel équipement. Le certificat médical établi par le Dr [I], médecin pneumologue le 14 mars 2014, fait état pour Mme [E] [R] d'une pathologie pulmonaire inflammatoire chronique potentialisée par le contact avec les moisissures et les acariens. Le rapport d'expertise médicale judiciaire établi le 17 février 2015 par le Docteur [G] relève que Mme [R] est asthmatique depuis plusieurs années, signale un syndrome obstructif portant sur les petites voies aériennes constaté le 24 mai 2012, soit antérieurement à l'acquisition du bien immobilier litigieux et précise que la pneumopathie avec hémoptysie apparue au mois de juillet 2012 a été traitée jusqu'au du mois de janvier 2013. Il conclut que les affections troubles et lésions présentés proviennent en partie des désordres invoqués à son domicile, savoir humidité persistante et moisissures. Il convient cependant d'observer que ces derniers n'affectent pas la partie habitable de la maison, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Aucune pièce médicale ne permet d'établir l'existence de troubles postérieurement à cette date, alors que l'intéressée est toujours domicilié dans la maison acquise des époux [D]. Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que les défauts allégués par les acquéreurs ne rendent pas le bien immobilier impropre à sa destination d'habitation. La garantie due par les vendeurs au titre des défauts cachés ne peut donc être appliquée en l'espèce. Les demandes formées par M. [L] [R] et Mme [E] [J] sont en conséquence rejetées. Le jugement est confirmé. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [L] [R] et Mme [E] [J] à payer à M. [P] [D] et Mme [M] [C],la somme de 2 500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne M. [L] [R] et Mme [E] [J] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT