Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 22/01601

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 22 FÉVRIER 2024 N° RG 22/01601 - N° Portalis DB22-W-B7G-QPEP Code NAC : 74D DEMANDEURS : 1/ Madame [C] [E] née le 02 Mai 1986 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1], 2/ Monsieur [N] [A] né le 07 Avril 1984 à [Localité 6] (92), demeurant [Adresse 1], représentés par Maître Aurélie MONTEL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marie-Céline PELE, avocat plaidant au barreau de PARIS. DÉFENDEURS : 1/ Madame [H] [Y] née le 24 Septembre 1979 à [Localité 7] (78), demeurant [Adresse 4], 2/ Monsieur [M] [Y] né le 06 Octobre 1973 à [Localité 5] (95), demeurant [Adresse 4], représentés par Maître Antoine GOURDET, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Alexandrine DUCLOUX, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. ACTE INITIAL du 11 Mars 2022 reçu au greffe le 18 Mars 2022. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 11 Janvier 2024, Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame [F] DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Février 2024. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Madame [H] [Y] et Monsieur [M] [Y] (ci-après les consorts [Y]) sont propriétaires, depuis le 19 octobre 2018, de la parcelle cadastrée section AS n° [Cadastre 2] située 27 et [Adresse 1] (78). Madame [C] [E] et Monsieur [N] [A] sont quant à eux propriétaires, depuis le 28 septembre 2021, de la parcelle voisine cadastrée section AS n° [Cadastre 3] située [Adresse 1] sur laquelle sont édifiés une maison d’habitation, implantée en limite séparative de part et d’autre du terrain, et un garage en fond de jardin. La configuration des lieux ne permettant pas à Madame [E] et Monsieur [A] d’accéder depuis la voie publique, avec un véhicule, au(x) garage(s) situé(s) au fond de leur parcelle, ces derniers empruntent un passage situé sur la parcelle appartenant aux consorts [Y]. Un litige s’est cristallisé entre les parties, les consorts [Y] considérant que Madame [E] et Monsieur [A] ne bénéficiaient d’aucune servitude de passage sur leur fonds, qu’elle soit conventionnelle ou légale. C’est dans ces conditions que, par exploit introductif d’instance délivré le 11 mars 2022, Madame [E] et Monsieur [A] ont fait assigner les consorts [Y] devant le tribunal de céans afin que l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle AS n° [Cadastre 2] au profit de la parcelle AS n° [Cadastre 3] soit entérinée et que le montant de l’indemnité due aux propriétaires du fonds servant soit, le cas échéant, fixée. Une mesure de médiation a été engagée mais n’a pas permis aux parties de trouver une issue amiable à leur différend. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 31 mai 2023, Madame [C] [E] et Monsieur [N] [A] demandent au tribunal de : Vu les articles 682 et suivants et 686 et suivants du code civil, Vu les pièces versées aux débats, - Recevoir Madame [E] et Monsieur [A] en leur exploit introductif d’instance et les dire bien fondés en leur action y faisant droit, En conséquence, A titre principal, - Juger que la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 2] existe au profit de la parcelle AS n°[Cadastre 3], qu’elle est acquise par prescription trentenaire et par l’état d’enclave des box, - Rappeler et juger que l’usage de cette servitude ne peut pas être entravé, - Débouter les défendeurs de toute contrepartie financière en reconnaissance de cette servitude, - Débouter plus largement les défendeurs de toutes leurs demandes et prétentions reconventionnelles, A titre subsidiaire, - Désigner un expert avec notamment pour mission de : * se faire remettre tout document utile à sa mission et les étudier, * convoquer les parties et leurs conseils à une réunion sur place aux 27 bis et [Adresse 1], * donner son avis sur le montant de l’indemnité qui serait due par Madame [E] et Monsieur [A] à Madame et Monsieur [Y] du fait de la reconnaissance de la servitude de passage, - Ordonner un partage par moitié des frais liés à l’expertise, En tout état de cause, - Débouter Madame et Monsieur [Y] de leurs demandes reconventionnelles, - Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, - Condamner Madame et Monsieur [Y] à leur verser la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Madame [E] et Monsieur [A] soutiennent, sur le fondement de l’article 682 du code civil, que l’état d’enclave se caractérise par la situation d’un fonds qui, entouré par des fonds appartenant à d’autres propriétaires, n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante pour son exploitation. Ils contestent être à l’origine de l’état d’enclave du garage situé au fond de leur jardin, la configuration des lieux n’ayant pas été modifiée depuis l’année 1978. Ils prétendent, au visa de l’article 685 du code civil, que l’usage d’un passage sur un tracé précis depuis plus de trente ans permet à son bénéficiaire de prescrire l’assiette de la servitude. Ils indiquent que le garage situé en fond de parcelle est uniquement accessible en longeant la parcelle n° [Cadastre 3] par la parcelle voisine n° [Cadastre 2], que ce soit pour les piétons ou les véhicules. Ils affirment que cette servitude est matérialisée de façon évidente par la configuration des lieux, la clôture de la propriété des consorts [Y] s’arrêtant au droit de son assiette et la longeant en limite séparative. Ils ajoutent qu’elle a été prescrite par son usage trentenaire. Ils reconnaissent que leur maison d’habitation dispose d’un garage en sous-sol et d’un accès direct à la voie publique. Ils relèvent, néanmoins, que le stationnement dans la [Adresse 1] est difficile et que la possibilité de garer plus d’une voiture dans des conditions commodes est indispensable. Ils font valoir que, selon les dispositions de l’article 682 du code civil, l’indemnité due en raison de la création d’une servitude de passage doit être proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Ils rappellent qu’une telle indemnisation est exclue dans l’hypothèse d’une servitude conventionnelle ou de la prescription trentenaire de son assiette. Ils indiquent que l’instauration de la servitude litigieuse n’occasionne pas de travaux particuliers et que l’indemnité demandée est manifestement disproportionnée, la valeur vénale du terrain devant subir une forte décote. Ils expliquent encore, dans l’hypothèse où une expertise judiciaire serait ordonnée, que la valeur vénale de l’assiette de la servitude n’a pas à dépendre de l’usage futur réservé à la parcelle. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 27 mars 2023, Madame [H] [Y] et Monsieur [M] [Y] demandent au tribunal de : Vu les pièces versées aux débats, Vu les dispositions des articles 685, 682 et 2261 du code civil, - Débouter les consorts [E]-[A] de leur demande tendant à voir déclarer enclavé le terrain de la parcelle AS n° [Cadastre 3], En conséquence, - Ordonner n’y avoir lieu à reconnaissance d’une servitude de passage grevant la parcelle n° [Cadastre 2] au profit de la parcelle n° [Cadastre 3], Subsidiairement, Vu les dispositions de l’article 682 du code civil, - Condamner les consorts [E] - [A] à verser à titre d’indemnité la somme de 60.000 euros en contrepartie de la servitude de passage, Ou avant dire droit, - Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission notamment de : * se rendre sur place au [Adresse 1], * se faire remettre tout document qu’il jugera utile à l’accomplissement de sa mission et notamment les plans et relevés de géomètre, * donner son avis motivé sur la valeur de l’indemnité en fonction tant de la valeur vénale de l’assiette de la servitude qu’en considération de la perte de constructibilité de la parcelle (longueur 74 mètres x 3,63 = 268,62 mètres carrés) et de tous autres dommages, - Condamner les consorts [E]-[A] à verser aux consorts [Y] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les consorts [Y] relèvent qu’aucun des titres de propriété versés aux débats ne grève la parcelle AS n° [Cadastre 2] d’une servitude conventionnelle de passage au profit de la parcelle AS n° [Cadastre 3]. Ils rétorquent, en parallèle, que l’état d’enclave ne peut être valablement retenu, Madame [E] et Monsieur [A] disposant déjà d’un garage au sous-sol de leur maison avec un accès direct à la voie publique. Ils considèrent, en effet, que la servitude de passage demandée n’est pas nécessaire à l’usage du fonds conformément à sa destination. Ils ajoutent, au surplus, que les box situés en fond de parcelle ne sont pas utilisés comme garages. S’agissant de la prescription de l’assiette de la servitude, ils indiquent que l’usage trentenaire n’est pas démontré et qu’en tout état de cause, seule une tolérance pourrait être retenue. Dans l’hypothèse où l’existence d’une servitude de passage serait reconnue, ils demandent l’allocation d’une indemnité de 60.000 € correspondant à la superficie de l’assiette du passage sur le fonds servant multipliée par la valeur estimée du terrain au mètre carré ou, à défaut, la désignation d’un expert judiciaire. L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2023. MOTIFS Sur l’existence d’une servitude légale pour cause d’enclave En vertu de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. Il est de principe que le droit, pour le propriétaire d'une parcelle enclavée, de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l'utilisation normale du fonds quelle qu'en soit la destination. Ainsi en est-il de l'habitation d'une maison exigeant le passage d’un véhicule automobile, compte tenu des conditions actuelles de la vie et de la nécessité de permettre un secours rapide en cas d'incendie. En l’espèce, la charge de la preuve incombe à Madame [E] et Monsieur [A]. Au soutien de leurs prétentions, ils versent aux débats : - divers titres de propriété évoquant l’existence, depuis le 27 décembre 1978, d’un garage en fond de jardin sur la parcelle dont ils sont désormais propriétaires, - une attestation de Monsieur [V] [S] en date du 1er septembre 2022, précédent propriétaire de la parcelle entre 1978 et 1993, indiquant avoir toujours eu l’autorisation de passer par la parcelle voisine pour garer son véhicule au fond de son jardin, - une attestation de Monsieur [V] [R] en date du 13 décembre 2020, propriétaire de la parcelle entre 1993 et 2021, indiquant avoir toujours utilisé le garage au fond de son jardin pour ses propres besoins et pour y garer les voitures des membres de sa famille / amis, - une attestation de Madame [B] [K] épouse [U] en date du 31 décembre 2021, une habitante d’[Localité 7], corroborant les déclarations de Monsieur [V] [R] et indiquant avoir elle aussi pu utiliser le garage pour ses propres besoins ou ceux de son entourage, - une attestation de Monsieur [X] [J] en date du 7 mai 2023, voisin, faisant état d’un autre litige avec Monsieur [Y]. Madame [E] et Monsieur [A] ne produisent cependant aucun élément probant permettant de vérifier l’existence d’un ou plusieurs garages fonctionnels pour le stationnement de véhicule(s) au fond de leur parcelle. En effet, les seules photographies communiquées montrent des véhicules semble-t-il stationnés devant des portes à double vantaux en bois. En toute hypothèse, il est constant que la parcelle de Madame [E] et Monsieur [A], située en bordure de la voie publique, dispose non seulement d’un accès direct à celle-ci, mais aussi et surtout d’un accès véhiculé privilégié depuis un garage situé au sous-sol de la propriété. Or, si les conditions actuelles d’existence supposent que toute maison d’habitation puisse avoir un accès direct et suffisant à la voie publique, la constitution d’une servitude légale pour cause d’enclave n’a pas vocation à répondre à de simples considérations de commodité, notamment pour le stationnement fermé et couvert de plusieurs véhicules automobiles. Ainsi, la preuve de l’état d’enclave n’étant pas rapportée, Madame [E] et Monsieur [A] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes. Sur les autres demandes Sur les dépens Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [C] [E] et Monsieur [N] [A], qui succombent en leurs demandes, seront condamnés aux dépens de l’instance. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Madame [C] [E] et Monsieur [N] [A], qui perdent leur procès, seront condamnés à payer à Madame [H] [Y] et Monsieur [M] [Y] la somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de leurs droits. Sur l’exécution provisoire En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, REJETTE l’intégralité des demandes de Madame [C] [E] et Monsieur [N] [A], CONDAMNE Madame [C] [E] et Monsieur [N] [A] à payer à Madame [H] [Y] et Monsieur [M] [Y] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de leurs droits, CONDAMNE Madame [C] [E] et Monsieur [N] [A] aux dépens de l’instance, RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 FÉVRIER 2024 par Madame GARDE, Juge, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE