Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [X] [U]
Madame [R] [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Dominique DEMEYERE
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07424 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3U2E
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 05 mars 2024
DEMANDERESSE
S.D.C. DE L’IMMEUBLE “[Adresse 7]”, [Localité 6], R/P PAR SON SYNDIC, LA SAS ATRIUM GESTION [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1291
DÉFENDEURS
Monsieur [X] [U], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [R] [U], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 05 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07424 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3U2E
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [X] [U] et Madame [R] [U] sont propriétaires des lots 7606 (appartement) et 2090 (parking) au sein de l'immeuble dépendant de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 5], placée sous le statut de la copropriété et dont la société ATRIUM GESTION [Localité 8] assume les fonctions de syndic.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le Syndicat principal des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » sis [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 5], représenté par son syndic a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [X] [U] et Madame [R] [U] par acte de Commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, en paiement solidairement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
–2180,30 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés entre le 1er juillet 2022 et le 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022, date la mise en demeure,
–946,60 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
–1500 euros de dommages et intérêts,
–1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, qui comprendront les frais du commandement de payer de 125,78 euros ;
–ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l'article 1343-2 du Code civil.
A l'audience du 16 janvier 2024, le Syndicat principal des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » sis [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 5], représenté par son Avocat, sollicite le bénéfice des termes de son acte introductif d'instance.
Bien qu'assignés régulièrement par dépôt de l'acte à l'étude d'Huissier, Monsieur [X] [U] et Madame [R] [U] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il ressort des pièces du dossier qu'une conciliation préalable a été tenté conformément aux dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile sans succès, l'assignation visant bien cette tentative.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
–les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
–les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l'appui de sa demande :
–le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de propriétaire de Monsieur [X] [U] et Madame [R] [U], outre l’extrait de K-bis ;
–le contrat de syndic ;
–les appels de charges, provisions sur charges et travaux, faisant apparaître les relevés de compte individuel,
–le décompte individuel,
–les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2022 et 28 juin 2023, et les attestations de non recours ;
–les relances et mises en demeure,
–le commandement de payer et sa facture ;
–les factures de frais de recouvrement et contentieux.
En l'espèce, la demande étant régulière, recevable et bien fondée, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2180,30 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés entre le 1er juillet 2022 et le 1er octobre 2023.
Monsieur [X] [U] et Madame [R] [U] seront en conséquence solidairement condamnés (le règlement de copropriété dont l’extrait est produit en pièce 9 prévoyant cette solidarité qui ne se présume pas) à payer au Syndicat principal des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » sis [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 5], la somme de 2180,30 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés entre le 1er juillet 2022 et le 1er octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023, date de l'assignation.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.
En l'espèce, il est notamment sollicité la somme de 478,80 euros pour les frais de « honoraires suivi dossier Avocat », 194,40 euros de « honoraires transmis à l’auxiliaire de justice ». Ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Il est également fait état de 194,40 euros de « honoraires de constitution d’hypothèque » non justifiée. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il sera retenu la somme de 79 euros au titre des frais nécessaires.
Il sera ordonné la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil sur ces deux condamnations.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs mois malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que Monsieur [X] [U] et Madame [R] [U], présentent de manière récurrente depuis plusieurs mois des impayés de charges de copropriété et de travaux ayant nécessité des relances et mises en demeure, outre commandements de payer.
Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements non perçus. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 600 euros.
Sur les demandes accessoires
La défenderesse qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer de 125,78 euros.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l’action du Syndicat principal des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » sis [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 5], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION [Localité 8] ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [R] [U] à payer au Syndicat principal des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » sis [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 5], les sommes de:
- 2180,30 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés entre le 1er juillet 2022 et le 1er octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022 ;
- 79 euros au titre des frais nécessaires,
- 600 euros au titre des dommages-intérêts,
ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du Code civil ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [R] [U] à payer au Syndicat principal des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » sis [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 5], la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [R] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer de 125,78 euros ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 05 mars 2024
le greffierle Président
