Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/00597

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - Palais de Justice JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Juin 2024 ────────────────────────────────────────── DEMANDEURS : Monsieur [W] [V] 6 Bis Rue du Docteur Stéphane Leduc 44700 ORVAULT Madame [V] 6 Bis Rue du Docteur Stéphane Leduc 44700 ORVAULT représentés par Maître Magali TOCCO-PERIN, avocate au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [M] [I] 23 rue Robert Le Ricolais La Frebaudière Etage 1 Porte 102 44700 ORVAULT comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Pierre DUPIRE Greffier : Michel HORTAIS PROCÉDURE : Date de la première évocation : 16 mai 2024 Date des débats : 16 mai 2024 Délibéré au : 27 juin 2024 RG N° N° RG 24/00597 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M2PY Copies aux parties le : CE + CCC à Maître Magali TOCCO-PERIN CCC à Monsieur [M] [I] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 15 décembre 2022, Monsieur [V] [W] et son épouse Madame [V] ont donné à bail à Monsieur [I] [M] un logement à usage exclusif d’habitation situé La Frébaudière 23 rue Robert Le Ricolais - 44700 ORVAULT. Le 7 décembre 2023, Monsieur [V] [W] et Madame [V] ont fait délivrer à Monsieur [I] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1522 euros au titre des loyers échus et impayés. Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Loire Atlantique le 22 décembre 2023. Par acte d'huissier du 13 février 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 15 février 2024, Monsieur [V] [W] et Madame [V] ont fait assigner en référé Monsieur [I] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir : - Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; - Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [M] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique, au besoin avec le concours de la force publique ; - Condamner Monsieur [I] [M] à lui payer le montant des loyers et charges impayés, à savoir la somme de 2731,42 euros arrêtée au mois de février 2024, outre les intérêts à compter de l’assignation, ainsi qu’à une indemnité d’occupation jusqu’à l’entière libération des lieux ; Condamner Monsieur [I] [M] au versement de la somme de 273,14 euros au titre de la clause pénale contractuelle ; - Condamner Monsieur [I] [M] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendrons le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la direction de la cohésion sociale ; - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 mai 2024, lors de laquelle, Monsieur [V] [W] et Madame [V], valablement représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d'instance et actualisé leur créance à la somme de 5.087,29 euros selon le décompte arrêté au 2 mai 2024. Constatant l’absence de reprise des paiements, ils se sont opposés à l’octroi de délais. Monsieur [I] [M], comparant, a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, faisant état de ses problèmes de santé (bipolarité) et de frais engagés dans le cadre d’une procédure devant le juge aux affaires familiales. Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux mentionne que Monsieur [I] [M] ne s’est pas présenté lors de rendez-vous fixés. La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2024. Dans le temps du délibéré, conformément au délai qui lui a été accordé, Monsieur [I] [M] a transmis des pièces justifiant de son suivi pour bipolarité (certificat médical du 14 février 2024), ses bulletins de salaire, ses périodes d’arrêt de travail, et la décision du juge aux affaires familiales. En réponse, le conseil des bailleurs a maintenu ses demandes, estimant que Monsieur [I] n’est pas en capacité de régler sa dette locative et constatant l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience. MOTIFS DE LA DÉCISION : Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Par ailleurs, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (...) par voie électronique (...).” En l’espèce, Monsieur [V] [W] et Madame [V] justifient de la notification de la copie de l’assignation au préfet de Loire-Atlantique à la date du 15 février 2024. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l'espèce, un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [I] [M] le 7 décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.522 euros. Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des décomptes, que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 février 2024 . Dès lors, Monsieur [I] [M], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Monsieur [I] [M] sera en outre redevable par provision, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d'occupation, laquelle sera fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses. Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que la créance de la Monsieur [V] [W] et Madame [V] s’élève à la somme de 5087,29 euros au 2 mai 2024, cette somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation laissés impayés par Monsieur [I] [M]. Monsieur [I] [M] n’a pas contesté le montant sollicité ni fait état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. En conséquence, Monsieur [I] [M] sera condamné par provision à payer à Monsieur [V] [W] et Madame [V] la somme de 5087,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 mai 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement : L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)”. L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article (…)” En l’espèce, Monsieur [I] [M] fait état de difficultés financières en lien avec sa bipolarité et une procédure devant le juge aux affaires familiales. Il a indiqué avoir l’intention de quitter le logement dans le délai de 6 mois et a donc sollicité des délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire. Toutefois, il y a lieu de constater l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience puisque le dernier règlement partiel est en date du 6 janvier 2024. Dès lors, Monsieur [I] [M] ne remplit pas la condition essentielle prévue par les dispositions susvisées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, la demande de délai avec suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [I] sera rejetée. Sur la clause pénale : La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [M], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer. Par ailleurs, Monsieur [I] [M] sera condamné à verser à Monsieur [V] [W] et Madame [V], contraints d’engager cette procédure, la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, après débats en audience publique, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ; DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [V] [W] et Madame [V] à l’encontre de Monsieur [I] [M]; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 08 février 2024, du contrat de bail conclu entre d’une part, Monsieur [V] [W] et Madame [V], et d’autre part, Monsieur [I] [M], portant sur le logement situé La Frébaudière 23 rue Robert Le Ricolais - 44700 ORVAULT ; DIT que Monsieur [I] [M] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [I] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; RENVOIE les bailleurs aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE par provision Monsieur [I] [M] à payer à Monsieur [V] [W] et Madame [V] la somme de 5.087,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 mai 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ; CONDAMNE par provision Monsieur [I] [M] à payer cette indemnité d’occupation à Monsieur [V] [W] et Madame [V], à compter de l’échéance du mois de juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ; DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formulée au titre de l’application de la clause pénale ; CONDAMNE Monsieur [I] [M] à verser à Monsieur [V] [W] et Madame [V] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [I] [M] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. Le Greffier Le juge des contentieux de la protection Michel HORTAIS Pierre DUPIRE