Cour d'appel, 19 mars 2024. 19/01808

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 19/01808 - N° Portalis DBVS-V-B7D-FCLN Minute n° 24/00076 [J] C/ [E], [V], S.A.R.L. CENGIZ, Société NEO SYNDIC, S.A.R.L. OPEN IMMOBILIER Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de THIONVILLE, décision attaquée en date du 06 Mai 2019, enregistrée sous le n° 16/02042 COUR D'APPEL DE METZ 1ère CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 19 MARS 2024 APPELANTE : Madame [T] [J] épouse [A] [Adresse 6] [Adresse 6] Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ INTIMÉS : Madame [W] [E] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Hervé HAXAIRE, avocat au barreau de METZ Maître [G] [V], Notaire [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté par Me Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ SARL CENGIZ Représentée par son représentant légal [Adresse 4] [Adresse 4] Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ SARL OPEN IMMOBILIER Représentée par son représentant légal [Adresse 4] [Adresse 4] Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE : SAS BENEDIC- NEO SYNDIC représentée par son représentant légal [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Christine SALANAVE, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Pascale BURDY-CLEMENT, avocat plaidant du barreau de Lyon DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 16 Novembre 2023 tenue par Mme Claire DUSSAUD, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 19 Mars 2024, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Saida LACHGUER COMPOSITION DE LA COUR : PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT,Conseillère Mme DUSSAUD, Conseillère ARRÊT : Contradictoire Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Vu le jugement rendu le 6 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Thionville, qui a : Rejeté la demande de nullité de l'assignation délivrée à l'encontre de Mme [W] [E] ; Dit que Mme [T] [A] née [J] n'est pas propriétaire du garage du lot 62 de la copropriété [Adresse 5] ; Débouté Mme [T] [A] née [J] de sa demande de prise en charge de frais de nouvel état descriptif et d'acte notarié, de sa demande de servitude de passage, de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral ; Déclaré irrecevable la demande présentée par Mme [T] [A] née [J] à l'encontre de la société Neo Syndic ; Débouté la SARL Cengiz de sa demande de dommages et intérêts ; Débouté la société Neo Syndic de sa demande de dommages et intérêts ; Condamné Mme [T] [A] née [J] à payer à la SARL Open Immobilier la somme de 1 500,00 euros au titre de la perte de chance de percevoir une rémunération pour la vente du bien de Mme [W] [E] ; Condamné Mme [T] [A] née [J] aux dépens dont distraction au profit de M. [Y] conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; Débouté Mme [T] [A] née [J] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné Mme [T] [A] née [J] à payer la somme de 1 500,00 euros à la SARL Neo Syndic, par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné Mme [T] [A] née [J] à payer la somme de 1 500,00 euros à Mme [W] [E], par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné Mme [T] [A] née [J] à payer la somme de 1 500,00 euros à M. [G] [V], par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné Mme [T] [A] née [J] à payer la somme de 1 500,00 euros à la SARL Cengiz, par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné Mme [T] [A] née [J] à payer la somme de 1 500,00 euros à la SARL Open Immobilier, par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu l'appel interjeté par Mme [T] [A] née [J], par déclaration en date du 12 juillet 2019, sollicitant infirmation de l'ensemble des dispositions du jugement à l'exception de celles déboutant la SARL Cengiz et la société Néo Syndic de leurs demandes en dommages-intérêts ; Vu les dernières conclusions de M. [G] [V], en date du 25 mars 2020, auxquelles il est référé pour l'exposé des prétentions et moyens, tendant à voir : « Débouter Mme [T] [A] née [J] de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de M. [G] [V] Confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne M. [G] [V] Eu égard aux circonstances de la cause, condamner Mme [T] [A] née [J] aux entiers dépens d'instance et d'appel et à verser à M. [G] [V] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du CPC. » ; Vu les dernières conclusions de la SARL Cengiz et de la SARL Open Immobilier en date du 29 juillet 2020, auxquelles il est référé pour l'exposé des prétentions et moyens, tendant à voir : « Dire l'appel de Mme [T] [J] épouse [A] mal fondé. En conséquence, Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. En tant que de besoin, Constater que les conclusions justificatives d'appel du 14 octobre 2019 ne remettent aucunement en cause la condamnation de Mme [J] à verser à la SARL Open Immobilier la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts. Constater qu'en conséquence, cette condamnation est définitive. En tant que de besoin, Déclarer irrecevable la demande de Mme [J] formée dans ses conclusions du 14 avril 2020 par laquelle celle-ci demande le débouté de la société Open Immobilier de l'ensemble de ses demandes fin et prétentions. Condamner Mme [J] épouse [A] aux entiers frais et dépens ainsi qu'à verser à la SARL Open Immobilier et à la SARL Cengiz la somme de 2.500 € à chacun. » Vu les dernières conclusions de Mme [T] [J] épouse [A] en date du 3 mars 2022, auxquelles il est référé pour l'exposé des prétentions et moyens, tendant à voir : « VU l'article 552 du Code civil, VU les articles 682 et suivants du Code Civil, VU l'article 1382 du Code Civil, VU les termes de l'acte du 6 mai 2013, VU l'absence de tout consentement quant à une modification de la consistance des lieux achetés ; FAIRE DROIT à l'appel de Mme [A] ; DONNER acte à Mme [A] de son désistement d'appel à l'encontre de la SAS Benedic Neo Syndic REJETER l'appel de la SAS Benedic ' Neo Syndic et la débouter de ses demandes. INFIRMER le jugement entrepris, DÉBOUTER M. [G] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; DÉBOUTER Mme [W] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; DÉBOUTER les SARL Cengiz et Open Immobilier de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, DÉBOUTER la SAS Benedic ' Neo Syndic de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; SOMMER les SARL Cengiz et Open Immobilier de produire le permis initial et le permis modificatif ; Statuant à nouveau, CONSTATER que le garage faisant partie du lot 62 de la copropriété est la pleine et entière propriété de Mme [T] [A]. CONDAMNER solidairement la SARL Cengiz et M. [G] [V] à assumer la charge et le coût du nouvel état descriptif de la Copropriété Résidence « [Adresse 5] » suite à la division du lot 62 en deux distincts : l'un contenant 2 parkings et 1 accès (propriété de Mme [E]) et l'autre 1 garage (propriété de Mme [A]) ainsi que de tout acte notarié rendu nécessaire par l'inscription de la pleine propriété du garage sur le feuillet du Livre Foncier ouvert au nom de Mme [T] [A]. CONSTATER l'état d'enclave du garage. ORDONNER l'inscription au Livre Foncier d'une servitude de passage au profit de Mme [A] sur le fonds resté propriété de Mme [E]. CONDAMNER solidairement la SARL Cengiz et M. [G] [V] à verser à Mme [T] [A] les sommes suivantes : 5.000 € de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance 5.000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral CONDAMNER solidairement la SARL Cengiz, la SARL Open Immobilier, M. [G] [V] et Mme [W] [E] à payer à Mme [T] [A] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'en tous les dépens. DIRE le jugement à intervenir opposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [Adresse 5] [Adresse 6] représenté par son syndic, la Société à responsabilité limitée Neo Syndic. INFIRMER en tout état de cause le jugement rendu en ce qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre de Mme [A] au titre des dispositions de l'article 700 du CPC » ; Vu les dernières conclusions de Mme [W] [E] en date du 8 mars 2022, auxquelles il est référé pour l'exposé des prétentions et moyens, tendant à voir : « Recevoir l'appel en la forme et le déclarer mal fondé, Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Débouter Mme [T] [A] née [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, Condamner Mme [T] [A] née [J] à payer à Mme [W] [E] la somme de 5000 euros par application des dispositions du code de procédure civile, La condamner aux entiers dépens ; Vu les dernières conclusions de la SAS Benedic ' Neo Syndic en date du 12 décembre 2022, tendant à voir : « Vu les dispositions des articles 384, 395 et 399 du code de procédure civile, Vu les conclusions de désistement notifiées par Mme [A], Donner acte à la société Benedic Neo-syndic de son acceptation de ce désistement d'instance et d'appel de Mme [T] [J] épouse [A], Le déclarer parfait, Condamner cependant Mme [T] [J] épouse [A] au paiement d'une somme de 4000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. La condamner en tous les dépens de l'instance. » Vu l'ordonnance de clôture du 9 mars 2023 ; Vu la demande de note en délibéré transmise par la cour en date du 21 février 2024, invitant les parties à formuler toutes observations pour le 8 mars 2024 : quant au fait que la réparation de la perte de jouissance du jardin résultant d'un éventuel manquement à l'obligation et de conseil se résout en perte de chance, quant à la chance perdue, et au taux de perte de chance subie ; Vu la note en délibéré du 28 février 2024 de M. [V] ; Vu la note en délibéré du 8 mars 2024 de Mme [T] [J] épouse [A] ; Vu la note en délibéré en date du 18 mars 2024 de la SARL Cengiz ; Vu la note en délibéré en date du 18 mars 2024 de Mme [E] ; MOTIFS DE LA DECISION I- Sur le désistement d'appel de Mme [A] à l'égard de la SAS Benedic-Neo Syndic Dans ses dernières conclusions Mme [A] indique se désister de son appel à l'égard de la SAS Benedic ' Neo Syndic. Il en ressort qu'elle ne sollicite plus l'infirmation du jugement en ce qu'il a : déclaré irrecevable la demande de Mme [A] à l'encontre de la société Neo Syndic, condamné Mme [A] à payer à la SARL Neo Syndic la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS Benedic ' Neo Syndic qui avait formé appel incident le 14 janvier 2020, déclare accepter ce désistement. En application des articles 400, 401, et 403 du code de procédure civile il y a lieu de constater le désistement d'appel de Mme [A], et l'acquiescement de celle-ci aux seules dispositions du jugement qui ont : déclaré irrecevable la demande de Mme [A] à l'encontre de la société Neo Syndic, condamné Mme [A] à payer à la SARL Neo Syndic la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'appel étant maintenu sur d'autres dispositions du jugement il sera statué plus loin sur les dépens et indemnités prévues par l'article 700 du code de procédure civile. II- Sur l'irrecevabilité de la prétention de Mme [A] tendant au rejet de la demande de la SARL Open Immobilier Selon l'article 910-4 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. En application de l'article 954, alinéas 1 et 3, du code de procédure civile, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il en résulte que le respect des diligences imparties par l'article 910-4 du même code s'apprécie en considération des prescriptions de l'article 954. La prétention de Mme [A] tendant au rejet de la demande en condamnation au paiement d'une somme de 1 500 euros constitue une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Dans le dispositif de ses premières conclusions du 14 octobre 2019 transmises dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile, Mme [A] n'a pas sollicité le rejet de la demande de la SARL Open Immobilier en paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de la perte de chance de percevoir une rémunération pour la vente du bien de Mme [W] [E]. Dès lors elle est irrecevable à le faire dans ses dernières conclusions. Dans sa déclaration d'appel Mme [A] avait demandé l'infirmation du chef du jugement l'ayant condamnée à payer à la SARL Open Immobilier la somme de 1 500,00 euros au titre de la perte de chance de percevoir une rémunération pour la vente du bien de Mme [W] [E]. Cette disposition du jugement, que Mme [A] est irrecevable à contester, est confirmée. III. Au fond A- Sur les demandes principales de Mme [A] sur la demande tendant à constater que le garage lot n° 62 fait partie de son entière propriété, les demandes subséquentes, et la demande de constatation d'un état d'enclave Selon l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé partie commune à tous les copropriétaires. Par ailleurs il est précisé dans le chapitre III du Règlement de copropriété de la résidence « [Adresse 5] » [Adresse 6], page 19, que les parties communes comprennent la totalité du sol bâti et non bâti de l'immeuble. Dès lors l'article 552 du code civil, selon lequel la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, n'est pas applicable s'agissant de la partie privative de Mme [A] constituée d'un jardin-terrasse dépendant du lot 24, sous lequel se trouve le garage du lot n° 62 de copropriété qui a été acquis par Mme [E]. La demande de Mme [A] tendant à constater que le garage lot n° 62 « fait partie de son entière propriété » est mal fondée. Le jugement est confirmé en ce qu'il l'a rejetée. Il en est de même des demandes subséquentes de prise en charge des frais d'un nouvel état descriptif de la copropriété et de tout autre acte notarié nécessaire, et des demandes tendant à constater l'état d'enclave du garage, et à ordonner l'inscription au Livre Foncier d'une servitude de passage sur le fonds resté propriété de Mme [E]. sur la demande tendant à sommer les SARL Cengiz et Open Immobilier à produire le permis de construire initial et le permis modificatif Mme [A] n'indique pas pour quel motif elle sollicite la production du permis de construire initial et du permis de construire modificatif. Ces documents ne paraissent pas utiles à la solution du litige, et la demande de sommation est rejetée. sur la demande en condamnation solidaire à dommages-intérêts formée contre M. [V] et contre la SARL Cengiz La responsabilité du notaire est engagée s'il est établi qu'il a commis une faute ayant directement entraîné un préjudice pour Mme [A]. Parallèlement, en vertu de l'article 1147 du code civil dans son ancienne rédaction applicable au litige, le vendeur engage sa responsabilité contractuelle en cas d'inexécution de ses obligations ayant directement engendré un préjudice pour Mme [A]. S'agissant du manquement du notaire à son devoir de conseil Le notaire qui participe à la rédaction d'actes est tenu d'un devoir de conseil destiné à assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il a apporté son concours. En l'espèce M. [V], notaire a reçu : d'une part l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) du 6 août 2013, par lequel Mme [T] [A] s'est portée acquéreur du lot 24 comprenant « au rez-de-chaussée un appartement » et « à l'extérieur : 1 terrasse et 1 jardin » auprès de la SARL Cengiz, puis d'autre part l'acte « modificatif à un état descriptif de division », en date du 26 mai 2014, dressé à la requête de la SARL Cengiz et, notamment, de Mme [J] épouse [A], non présente mais représentée par Mme [N] [H], clerc de notaire, en vertu d'une procuration sous seings privés. En sa qualité de notaire M. [V] était tenu d'un devoir de conseil envers Mme [A] à l'occasion de la conclusion de chacun de ces deux actes. Le fait que Mme [A] connaissait bien le terrain sur lequel l'immeuble à construire allait être édifié, et qu'elle avait conscience de ses intérêts financiers et patrimoniaux, ne dispensait pas le notaire de ce devoir. Il est constant que la terrasse du lot 24 prévue dès le départ, située dans un angle intérieur du bâtiment et à proximité du parking 42 du côté de la [Adresse 6], et qui a été effectivement livrée, n'est pas l'objet du litige. En revanche Mme [A] conteste avoir compris, lorsqu'elle a signé la procuration aux fins d'accepter l'acte modificatif en mai 2014, que le jardin qui devait lui être livré serait partiellement remplacé par un jardin-terrasse situé en toiture du garage n° 62. Il appartient à M. [V], tenu d'attirer l'attention de celle-ci sur la portée, les effets, et les risques de l'acte du 26 mai 2014, d'établir qu'il l'a fait. Il ressort de l'attestation du 11 avril 2018 de Mme [N] [H], clerc de notaire, (versée aux débats par la SARL Cengiz en pièce 13) qu'entre la vente en VEFA du 6 août 2013 et l'acte du 26 mai 2014, M. [V] a fait adresser à Mme [A], comme à tous les autres copropriétaires, une lettre le 17 avril 2014 relative à une modification envisagée de l'état descriptif de division. La lettre du 17 avril 2014 émanant de l'étude notariale de M. [G] [V] indique : « je vous informe que la SARL Cengiz souhaite : ['] - ajouter un garage intégré dans un nouveau lot 62 (sous le jardin du lot 24) incluant également deux parkings qui correspondent aux anciens lots 45 et 46. ['] Un exemplaire de la nouvelle esquisse ['] est jointe aux présentes. ('.) Dans la mesure où cette nouvelle esquisse entraîne une redéfinition des quotes-parts des parties communes générales afférentes à la plupart des lots, un nouvel état descriptif de division doit être régularisé par l'ensemble des propriétaires. ['] je vous prie de bien vouloir trouver ci-joints : - un projet de l'acte établi par mes soins contenant modificatif à l'état descriptif de division actuel, - une procuration au profit d'un clerc de mon étude pour régulariser cet acte afin de vous éviter tout déplacement ». Il ressort ainsi de cette lettre que Mme [A] n'a pas reçu d'autres documents d'information que ladite lettre du 17 avril 2014, la nouvelle esquisse réalisée par M. [P], le projet d'acte contenant modificatif à l'état descriptif de division ainsi que la procuration. Dès lors que la lettre du 17 avril 2014 du notaire indiquait expressément que le garage lot 62 envisagé serait situé « sous le jardin du lot 24 », Mme [A] pouvait en conclure qu'il serait effectivement implanté sous le jardin en pente naturelle qui devait lui être livré, et non pas construit au-dessus du niveau naturel du terrain et à la place d'une partie du jardin qu'elle devait acquérir. De plus cette lettre destinée à l'ensemble des copropriétaires n'attire pas spécifiquement l'attention de Mme [A] sur les effets de la création d'un garage sous son jardin, s'agissant de la composition de son propre lot 24. Le pouvoir adressé par l'étude de M. [V] à Mme [J] épouse [A], signé par celle-ci le 7 mai 2014 (et dont le notaire a légalisé la signature le 26 mai 2014) ainsi que l'acte modificatif à un état descriptif de division du 26 mai 2014, mentionnent une description inchangée pour le lot 24, en indiquant toujours à l'extérieur : « terrasse, jardin ». Seuls les tantièmes étaient légèrement diminués (756/10 000èmes au lieu de 774/10 0000 antérieurement), en raison de la modification du nombre de lots et de la composition des lots dans la copropriété. Dès lors que la description du lot 24 restait inchangée dans l'état descriptif de division modifié, comme dans la procuration, avec la même indication « terrasse, jardin », Mme [A] pouvait en conclure que son jardin ne serait pas modifié, et pouvait ne pas envisager qu'une partie de son jardin serait remplacée par un jardin-terrasse situé au-dessus du garage. Enfin la nouvelle esquisse n° 45 A établie par M. [P] le 7 avril 2014 et paraphée par Mme [A], produite en pièce 3 par la SARL Cengiz, indiquait « l'ancienne » et la « nouvelle situation » pour le lot 24 et le garage lot 62 en 3 esquisses différentes : l'esquisse du rez-de chaussée, celle des « extérieurs », et celle du niveau R ' 1 qui seule mentionne le garage mais qui ne mentionne pas son accès. Ces trois esquisses différentes à examiner étaient sources de confusions pour Mme [A] puisque le garage 62 apparaissait sur le plan du niveau R ' 1, alors que le jardin du lot 24 et l'accès au garage 62 apparaissaient quant à eux sur le plan « extérieurs ». Elle pouvait en conclure que le nouveau garage envisagé serait situé à un niveau inférieur à son accès, et à un niveau inférieur à celui du jardin du lot 24. En outre la comparaison de l'ancienne et de la nouvelle situation des « extérieurs » figurant dans cette esquisse ne fait apparaître a priori aucune différence concernant le jardin du lot 24. Seules une superposition des deux esquisses, ou une prise des mesures sur chaque plan, permettent à la cour de constater que le jardin du lot n° 24 est un peu plus petit dans la nouvelle situation. De surcroît la comparaison entre l'ancienne et la nouvelle situation des « extérieurs » dans l'esquisse 45 A n'indique pas d'évolution de la nature des extérieurs du lot 24, la terrasse prévue initialement, non concernée par le litige, étant restée à la même place, de même que le jardin qui la longe de part et d'autre. Il n'est pas mentionné dans la « nouvelle situation » qu'une partie du jardin deviendrait un jardin-terrasse, et la toiture plate du garage n'y est pas dessinée. Il n'est pas non plus indiqué dans la « nouvelle situation extérieurs » qu'une partie du « jardin » sera à 2,50 m au-dessus de l'accès au lot 62 qui le borde. Il n'est en effet pas visible dans cette esquisse « nouvelle situation extérieurs » que la ligne de démarcation tracée entre le jardin du lot 24 et « l'accès » lot 62 ne se trouve pas au sol, mais représente l'aplomb du mur d'entrée du garage. Enfin pour pouvoir imaginer que le garage du lot n° 62 serait construit non pas au-dessous, mais au-dessus du terrain naturel en pente qui avait été prévu dans l'acte authentique qu'elle avait signé le 7 août 2013, Mme [A] devait faire une opération mentale consistant à passer de l'examen de plusieurs plans en deux dimensions à une représentation du garage en volume élevé à partir du niveau R ' 1, et/ou devait s'interroger sur les techniques de construction et d'implantation d'un garage souterrain, et sur les différents niveaux de l'immeuble qui devait être construit sur un terrain en pente entre la [Adresse 6] en haut, et l'avenue de la liberté en bas. Il n'est de surcroît allégué par aucune des parties, et il ne découle d'aucune pièce, que Mme [A] aurait eu par ailleurs connaissance du croquis « Insertion dans le site PCMI 6 » avant/après de décembre 2013 avant de signer la procuration le 7 mai 2014 ou avant que l'acte modificatif ne soit dressé le 26 mai 2014. Ce croquis qui est postérieur à l'acte de vente du 6 août 2013, et qui est produit par Mme [A] en annexe 2 « extraits de la demande de permis de construire modificatif », n'est nullement visé comme lui ayant été adressé par la lettre du 17 avril 2014, ni par l'attestation de Mme [H]. En définitive les seules indications fournies par les documents qui lui ont été adressés par l'étude de M. [V] en avril 2014 (la lettre du 17 avril 2014, le projet d'acte modificatif, la procuration, et l'esquisse d'étages établie par géomètre) étaient confuses et insuffisantes pour permettre à Mme [A] d'être pleinement informée du fait que le constructeur envisageait de construire un garage surmonté d'une toiture-terrasse à la place d'une partie du jardin en pente prévu dans l'acte du 7 août 2013. Il ressort de l'attestation de Mme [H], clerc de notaire, que M. [V] n'a fourni oralement aucun renseignement ni conseil à Mme [A] quant aux modifications de son lot qui résulteraient du projet d'acte modificatif de 2014. En effet Mme [H] indique dans son attestation lui avoir adressé la lettre précitée le 17 avril 2014, et que Mme [A] est passée à l'improviste à l'étude un matin quelques jours plus tard, en l'absence de M. [V], et qu'elle lui a alors remis en mains propres la procuration qu'elle avait déjà datée, paraphée et signée, la copie de l'esquisse d'étage qu'elle avait signée et le courrier du 17 avril 2014. M. [V] n'a donc pas personnellement attiré l'attention de Mme [A] sur la portée, les effets, et les risques de l'acte modificatif de mai 2014 concernant la contenance et composition du lot 24 qui devait lui être livré. Le fait que Mme [A] se soit déplacée à l'étude pour déposer la procuration qu'elle avait déjà signée ne démontre pas qu'elle avait compris et accepté qu'une partie de son jardin soit remplacée par une toiture-terrasse à végétaliser. En outre le fait qu'initialement Mme [A] avait réservé par contrat sous seing privé du 23 mai 2012 un lot sans jardin, est sans incidence s'agissant du devoir de conseil du notaire qui devait être rempli à l'occasion des actes du 6 août 2013 et du 26 mai 2014 acceptés par Mme [A] et reçus par lui. Enfin le fait que Mme [A] ait produit spontanément la lettre du 17 avril 2014 en première instance, tout en contestant l'avoir reçue à l'époque, ne révèle pas une mauvaise foi de sa part. Il ressort de l'attestation de Mme [N] [H], clerc de notaire, que Mme [A] lui a remis cette lettre lorsqu'elle est passée à l'improviste à l'étude pour remettre la procuration, et il ressort en outre des lettres du conseil luxembourgeois de Mme [A] en date du 30 avril 2015 et 24 juin 2015 (p. 2), que celui-ci avait réclamé des documents au notaire qui lui a alors transmis en annexe la lettre du 17 avril 2014. Si Mme [A] a ainsi reçu par la poste la lettre du 17 avril 2014 (ainsi qu'elle le conteste mais ainsi que Mme [H] l'atteste en 2018), elle a pu l'oublier entre le mois de mai 2014 et le 24 juin 2015, étant notamment observé qu'elle avait plus de 65 ans à l'époque. Au surplus le fait que Mme [A] a signé le procès-verbal de réception le 12 décembre 2014 ne démontre pas que le notaire ou le vendeur avaient antérieurement rempli leur devoir de conseil à son égard. À la date de signature de ce procès-verbal le garage litigieux était déjà construit et Mme [A] ne pouvait que le constater. Le procès-verbal de réception comporte une case relative à la « Terrasse » qui a été complétée par l'ajout de la lettre « s » manuscrite (cf case « Terrasses »), dans laquelle a été notée la réserve « Terminer la terrasse-jardin sur garage (TV + garde-corps) ». Cette réserve du 12 décembre 2014 ne démontre ni que M. [V] avait rempli son devoir de conseil auparavant en temps utile, ni que Mme [A] avait compris avant la construction du garage du lot 62 que celui-ci remplacerait une partie du terrain naturel, ni encore qu'elle avait accepté cet état de fait et en était satisfaite lorsqu'elle a signé le procès-verbal. Au demeurant rien n'indique qu'elle savait qu'elle pouvait contester la conformité des lots livrés et notamment du jardin dans ce procès-verbal de réception, qui comporte une case « Terrasses » mais qui ne comporte aucune case spécifique concernant le jardin. Ni le notaire ni le vendeur ne produisent d'éléments de preuve établissant que Mme [A] avait compris et accepté la modification de son jardin telle qu'envisagée par la SARL Cengiz à l'occasion de l'acte modificatif du 26 mai 2014. De plus le fait que Mme [A] n'ait pas adressé de courrier de contestation avant la première lettre de son avocat luxembourgeois en date du 17 mars 2015 ne démontre pas qu'elle avait accepté antérieurement cette modification de manière non équivoque. Le manquement du notaire à son devoir de conseil envers Mme [A] est caractérisé. S'agissant du manquement du vendeur en l'état futur d'achèvement à son obligation d'information et de conseil Conformément à l'ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Selon l'ancien article 1135 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature. En outre conformément à l'article 1602 du code civil le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige, et, conformément aux articles 1603 et suivants du code civil il pèse sur lui une obligation de délivrance conforme. Il découle de ces dispositions légales que la SARL Cengiz, vendeur en l'état futur d'achèvement, qui devait exécuter de bonne foi son obligation de livrer à Mme [A] le jardin en pleine terre et pente naturelle tel que prévu par acte authentique de vente du 6 août 2013, devait l'informer clairement et complètement de son projet de construire un garage à la place d'une partie de ce jardin qui serait remplacée par une toiture-terrasse à végétaliser, et de l'implantation de cette toiture-terrasse dans les extérieurs du lot 24. Dans le cadre de l'exécution de bonne foi du contrat de vente en l'état futur d'achèvement la SARL Cengiz devait en outre s'assurer que Mme [A] avait parfaitement compris et accepté une telle modification de son lot n° 24. Il pesait ainsi sur la SARL Cengiz une obligation d'information et de conseil envers Mme [A] concernant l'incidence du projet de création du garage et de modification de l'état descriptif de division sur le lot 24 qui allait lui être livré. Il appartient à la SARL Cengiz, tenue de cette obligation d'information et de conseil, de démontrer qu'elle l'a remplie. Il a déjà été observé plus haut que le notaire, M. [V], n'a pas communiqué à Mme [A] des informations claires et suffisantes concernant l'incidence du projet d'ajout de garage sur son propre jardin. La SARL Cengiz ne prétend pas, et ne démontre pas, avoir par ailleurs communiqué à Mme [A] d'autres informations qui lui auraient permis de le comprendre. De plus, la surface de la toiture-terrasse, son niveau d'implantation dans le terrain naturel et au regard de la terrasse qui n'est pas en litige, et les pentes du terrain naturel conservé ne sont pas indiqués ni visibles dans les différents documents et esquisses qui ont été adressés par le notaire à Mme [A], de sorte qu'à supposer même qu'elle ait envisagé que la toiture-terrasse du garage remplacerait une partie du terrain naturel, Mme [A] ne pouvait pas savoir comment elle s'insérerait dans les extérieurs qui allaient lui être livrés. La SARL Cengiz ne démontre pas non plus s'être assurée auprès de Mme [A] de ce qu'elle avait compris des conséquences du projet sur son propre lot, et elle affirme sans le démontrer que celle-ci en était heureuse. Enfin le fait que Mme [A] se soit déplacée à l'étude pour déposer la procuration qu'elle avait déjà signée ne démontre pas qu'elle avait compris et accepté qu'une partie de son jardin soit remplacée par une toiture-terrasse à végétaliser. Ainsi qu'il a déjà été observé plus haut, la signature par Mme [A] du procès-verbal de réception du 12 décembre 2014 ne démontre pas qu'elle avait auparavant et en temps utile été correctement informée des conséquences de la création du garage du lot 62 sur son propre lot n° 24. Ainsi la SARL Cengiz ne démontre pas avoir rempli son obligation d'information et de conseil. Le fait que Mme [A] n'ait pas sollicité la résolution ou l'annulation de la vente, ni invoqué un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, ne la prive pas du droit de demander indemnisation des conséquences préjudiciables d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil de la SARL Cengiz. S'agissant des conséquences préjudiciables pour Mme [A] et du lien de causalité concernant la perte de jouissance d'un jardin Les manquements du notaire et de la SARL Cengiz à leurs devoir et obligation de conseil ont engendré pour Mme [A] une perte de chance de refuser de signer (au moyen de la procuration ou directement) l'acte modificatif à l'état descriptif de division reçu en date du 26 mars 2014, et donc de refuser la création d'un garage ainsi que le remplacement d'une partie de son jardin par une terrasse-jardin. Il n'est en effet pas certain que mieux informée et conseillée Mme [A] serait dans une situation différente, puisqu'elle pouvait trouver un intérêt à remplacer une partie du jardin en pente par une terrasse-jardin. Pour déterminer le taux de perte de chance perdue d'une part, et le préjudice correspondant à la perte de jouissance d'un jardin en pleine terre remplacé par une toiture-terrasse d'autre part, les différentes pièces produites par les parties sont prises en compte. Il n'est pas contesté que la pente naturelle du jardin qui aurait dû être livré correspond à celle qui a été conservée pour la partie à côté de la porte du garage, ainsi que l'indique la SARL Cengiz en page 3 de ses dernières conclusions. Il ressort de l'examen des différentes photographies produites en pièces 10, 18 et 19 par l'appelante que cette pente naturelle est d'abord abrupte du côté de la [Adresse 6], puis douce en descendant du côté de l'avenue de la liberté. Il n'est pas contesté que le jardin naturel en pente, s'il avait été livré, aurait été plus facilement accessible du côté de l'avenue de la liberté, ainsi que le soutient Mme [A]. Il ressort également de l'examen des photographies produites en pièces 10, 18 et 19 que la toiture-terrasse au-dessus du garage qui a été livrée à Mme [A] n'est pas directement accessible depuis la terrasse qui était prévue dès l'origine, puisqu'elle se situe à un niveau plus bas que cette terrasse, qui nécessiterait plusieurs marches d'escalier, qu'elle en est séparée par un angle de mur, et qu'aucun escalier n'a été prévu ni mis en 'uvre entre les deux. Ainsi pour accéder à la toiture-terrasse depuis la terrasse il faut d'abord passer par une partie de terrain naturel en pente abrupte, puis monter une marche haute. Sachant que Mme [A] avait initialement réservé un appartement sans jardin en 2012 avant de se porter acquéreur d'un appartement avec jardin par acte du 6 août 2013, que le terrain naturel du jardin initialement prévu dans cet acte de vente était en pente d'abord abrupte puis douce du côté de l'avenue de la liberté, et que les tantièmes de charges ont été réduits grâce à l'acte modificatif, mais sachant également que la terrasse-jardin est moins longue que le jardin initialement prévu, que de plus il n'est pas contesté que celui-ci aurait été facilement accessible du côté de l'avenue de la liberté, que la toiture-terrasse livrée n'est pas directement accessible depuis la terrasse, et qu'enfin l'usage d'un jardin naturel et d'une toiture-terrasse végétalisée est différent, le taux de chance perdue représente 70 %. La perte définitive de la jouissance d'une partie de jardin en pente, remplacée par une toiture-terrasse d'une longueur inférieure surplombant un garage et dont les conditions d'usage, de végétalisation, et d'entretien sont différentes de celles d'un jardin en pleine terre, s'évalue à 4 000 euros en tenant compte du fait que par acte du 6 août 2013 Mme [A] a acquis en l'état futur d'achèvement au prix total de 225 000 euros un appartement, une terrasse, un jardin en pleine terre en pente, une cave et un parking. Ainsi Mme [A] est en droit d'obtenir réparation de cette perte de jouissance à hauteur de 70 % de 4 000 euros, soit 2 800 euros. Il y a lieu de condamner in solidum M. [V] et la SARL Cengiz à lui payer cette somme à titre de dommages-intérêts. concernant le préjudice moral Le manquement du notaire à son devoir de conseil, comme le manquement de la SARL Cengiz à son obligation d'information et de conseil, a engendré directement et totalement un préjudice moral pour Mme [A]. En effet celle-ci qui affirme avoir découvert après l'acte notarié du 26 mai 2014 que la SARL Cengiz faisait édifier un garage sur l'emplacement prévu pour son jardin, a tenté de faire valoir ses droits en mandatant début 2015 un avocat du Grand-Duché du Luxembourg qui a indiqué dans un courrier du 24 juin 2015 qu'elle était « éc'urée ». Son préjudice moral s'évalue à la somme de 2 000 euros, au regard de l'ensemble de ces éléments. Le fait que Mme [A] refuse les travaux de végétalisation de la toiture-terrasse est sans incidence quant à l'existence et à l'importance de son préjudice moral. Au regard de tout ce qui précède M. [V] et la SARL Cengiz sont condamnés in solidum à payer à Mme [A] la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral. Le jugement est infirmé en ce qu'il rejette intégralement les dommages-intérêts sollicités. Les indemnités allouées produisent de plein droit intérêts au taux légal à compter du présent arrêt infirmatif en application de l'article 1231-7 du code civil. Sur la demande tendant à déclarer l'arrêt opposable au syndicat de copropriétaires de l'immeuble Résidence [Adresse 5] représenté par son syndic Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [Adresse 5] [Adresse 6] a une personnalité juridique distincte de celle de la société qui exerce les fonctions de syndic. Mme [A] a fait assigner la société Neo Syndic devant le tribunal, et l'a intimée devant la cour d'appel, mais elle n'a en revanche pas fait assigner le syndicat des copropriétaires lui-même. Mme [A] est donc mal fondée à demander à ce que la présente décision soit déclarée opposable au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic. Cette demande est rejetée. B- Sur les dépens et l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance sont infirmées, à l'exception de celles ayant condamné Mme [A] à payer à la SARL Neo Syndic, d'une part, et à la SARL Open Immobilier, d'autre part, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [V], et la SARL Cengiz, qui étaient tenus l'un d'un devoir de conseil et l'autre d'une obligation d'information et de conseil qu'ils n'ont pas remplie à l'égard de Mme [A], et qui sont tenus à dommages-intérêts à son égard, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure de première instance et de la procédure d'appel. Ils seront également condamnés in solidum à lui verser une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel. Les demandes en indemnités formées par Mme [A] contre Mme [E] et contre la SARL Open Immobilier est rejetée. Les demandes de M. [V] et de la SARL Cengiz au titre des dépens et indemnités prévues par l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées. Au vu des notes d'honoraires d'avocat exposées en première instance et en appel par Mme [E] et produites par celle-ci, et qu'il est inéquitable qu'elle supporte, il y a lieu de condamner Mme [A] à payer à Mme [E] une indemnité totale de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la fois pour la première instance et la procédure d'appel. Avant que Mme [A] ne se désiste en appel à l'égard de la société Neo Syndic, celle-ci avait constitué avocat et déposé des conclusions en appel. Dès lors il y a lieu de condamner Mme [A] à payer à la SAS Benedic ' Neo Syndic la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Enfin la prétention de Mme [A] à l'égard de la SARL Open Immobilier est déclarée irrecevable. Mme [A] est condamnée à verser à la SARL Open Immobilier la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel. PAR CES MOTIFS La Cour Constate le désistement d'appel de Mme [A], et l'acquiescement par celle-ci aux dispositions du jugement qui ont : déclaré irrecevable la demande de Mme [A] à l'encontre de la société Neo Syndic, condamné Mme [A] à payer à la SARL Neo Syndic la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ; Confirme le jugement en ce qu'il a : dit que Mme [T] [A] née [J] n'est pas propriétaire du garage du lot 62 de la copropriété [Adresse 5] ; débouté Mme [T] [A] née [J] de sa demande de prise en charge de frais de nouvel état descriptif et d'acte notarié, et de sa demande de servitude de passage ; condamné Mme [T] [A] née [J] à payer à la SARL Open Immobilier la somme de 1 500,00 euros au titre de la perte de chance de percevoir une rémunération pour la vente du bien de Mme [W] [E], condamné Mme [T] [A] née [J] à payer la somme de 1 500,00 euros à la SARL Open Immobilier, par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Infirme le jugement en ce qu'il a : rejeté l'intégralité des demandes en dommages et intérêts de Mme [T] [A] née [J] pour préjudice de jouissance et préjudice moral, condamné Mme [T] [A] née [J] aux dépens dont distraction au profit de M. [Y] conformément à l'article 699 du code de procédure civile, débouté Mme [T] [A] née [J] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [T] [A] née [J] à payer la somme de 1 500,00 euros à Mme [W] [E], par application de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [T] [A] née [J] à payer la somme de 1 500,00 euros à M. [G] [V], par application de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [T] [A] née [J] à payer la somme de 1 500,00 euros à la SARL Cengiz, par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées, Condamne in solidum M. [G] [V] et la SARL Cengiz à payer à Mme [T] [A] née [J] la somme de 2 800 euros de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de ne pas subir une perte de jouissance du jardin initialement prévu, et ce avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; Condamne in solidum M. [G] [V] et la SARL Cengiz à payer à Mme [T] [A] née [J] la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral, et ce avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; Condamne in solidum M. [G] [V] et la SARL Cengiz aux entiers dépens de la procédure de première instance ; Rejette les demandes de M. [G] [V] et de la SARL Cengiz au titre des dépens et indemnités prévues par l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ; Y ajoutant, Déclare irrecevable la demande de Mme [T] [J] épouse [A] tendant au rejet de la demande de la SARL Open Immobilier en paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de la perte de chance de percevoir une rémunération pour la vente du bien de Mme [W] [E] ; Condamne in solidum M. [G] [V] et la SARL Cengiz aux entiers dépens de la procédure d'appel ; Condamne in solidum M. [G] [V] et la SARL Cengiz à payer à Mme [T] [A] née [J] une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel ; Rejette les demandes en indemnités formées par Mme [A] contre Mme [W] [E] et contre la SARL Open Immobilier ; Rejette les demandes de M. [G] [V] et de la SARL Cengiz au titre des dépens et indemnités prévues par l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ; Condamne Mme [T] [J] épouse [A] à payer à Mme [W] [E] une indemnité totale de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel ; Condamne Mme [T] [J] épouse [A] à payer à la SAS Benedic ' Neo Syndic la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ; Condamne Mme [T] [J] épouse [A] à payer à la SARL Open Immobilier la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ; La Greffière La Présidente de chambre