Cour d'appel, 09 février 2024. 22/08454

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 09 FÉVRIER 2024 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08454 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFXNL Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mars 2022 rendu par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY RG n° 21/00651 APPELANTS Monsieur [S] [O] 30 novembre 1983 à [Localité 12], [Adresse 2] [Localité 7] Madame [W] [D] épouse [O] née le 14 décembre 1984 à [Localité 8] (Chypre), [Adresse 2] [Localité 7] Tous deux représentés et assistés de Me Pierre MAIRAT de la SCP MAIRAT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0252 substitué par Me Delphine RAYNAL CANTAGREL, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS Monsieur [A] [U] né le 08 décembre 1977 à [Localité 9], [Adresse 4] [Localité 6] Représenté par Me Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau D'ESSONNE Madame [B], [P], [J] [C] épouse [U] née le 02 décembre 1978 à [Localité 10] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau D'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Dorothée RABITA ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 26 janvier 2024 prorogée au 09 février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié du 28 juillet 2020, en l'étude de Me [R] [Y] notaire, était signée une promesse unilatérale de vente par laquelle M. [A] [U] et Mme [B] [C] épouse [U] se sont engagés à vendre à M. [S] [O] et Mme [W] [D] épouse [O] un bien sis [Adresse 5], pour une somme de 415.000 €, sous conditions suspensives notamment d'obtention d'un prêt. La promesse était consentie pour une durée expirant le 12 novembre 2020 à 16 heures. Par acte du 14 décembre 2020, M. [S] [O] et Mme [W] [D] épouse [O] ont assigné M. [A] [U] et Mme [B] [C] épouse [U], aux fins de les condamner à régulariser, en l'étude de Me [Y], un acte authentique de vente portant sur le bien tel que défini par la promesse. Par conclusions, ils ont sollicité en sus de les condamner à leur verser la somme de 10.000€ titre de dommages et intérêts en vue de réaliser des travaux pour mettre fin à la situation d'empiètement sur la propriété voisine, découverte au mois d'avril 2021. Par jugement du 7 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a : - dit caduque la promesse de vente consentie le 28 juillet 2020 par M. [A] [U] et Mme [B] [C] au profit de M. [S] [O] et Mme [W] [D], - débouté M. [S] [O] et Mme [W] [D] de l'intégralité de leurs demandes, - condamné M. [S] [O] et Mme [W] [D] à payer à M. [A] [U] et Mme [B] [C] la somme de 27.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, - condamné M. [S] [O] et Mme [W] [D] à payer à M. [A] [U] et Mme [B] [C] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [S] [O] et Mme [W] [D] aux dépens de l'instance, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. M. [S] [O] et Mme [W] [O] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 avril 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 26 octobre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 4 avril 2023 par lesquelles M. [S] [O] et Mme [W] [O], appelants, invitent la cour à : Vu les articles 1101, 1103, 1104 et 1217 du code civil, Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il : - Dit caduque la promesse de vente consentie le 28 juillet 2020 par M. [A] [U] et Mme [B] [C] au profit de M. [S] [O] et Mme [W] [D], - Déboute M. [S] [O] et Mme [W] [D] de l'intégralité de leurs demandes, - Condamne M. [S] [O] et Mme [W] [D] à payer à M. [A] [U] et Mme [B] [C] la somme de 27.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, - Condamne M. [S] [O] et Mme [W] [D] à payer à M. [A] [U] et Mme [B] [C] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne M. [S] [O] et Mme [W] [D] aux dépens de l'instance, - Rappelle que l'exécution provisoire est de droit, Débouter M. et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. Statuant à nouveau, A titre principal Constater que la vente est parfaite ; Ordonner à M. et Mme [U] de régulariser devant notaire un acte authentique de vente portant sur le bien, et ce, au prix tel que défini par la promesse unilatérale de vente du 28 juillet 2020, avec astreinte forfaitaire et définitive de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, Rappeler que la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation devra être déduite du prix de la vente, A titre subsidiaire Constater que M. et Mme [O] justifient de refus de prêt, conformes aux termes de la promesse unilatérale de vente, En conséquence, ordonner que la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation soit restituée purement et simplement à M. et Mme [O], En tout état de cause Condamner M. et Mme [U] à verser à M. et Mme [O] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. et Mme [U] aux entiers dépens ; Vu les conclusions en date du 31 mars 2023 par lesquelles M. [A] [U] et Mme [B] [U], intimés, invitent la cour à : Vu les articles 1101, 1103 et 1104 du code civil, Vu les articles 1217 et suivants du code civil, Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce que les premiers juges ont : ' Dit caduque la promesse de vente consenti le 28 juillet 2020 ; ' Débouté M. [S] [O] et Mme [W] [D] épouse [O] de l'intégralité de leurs demandes, ' Condamné M. [S] [O] et Mme [W] [D] épouse [O] à payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, Infirmer le jugement en ce qu'il a limité à la somme de 27.500 € les sommes dues au titre de l'indemnité d'immobilisation : Statuant à nouveau Condamner M. [S] [O] et Mme [W] [D] épouse [O] à payer à M. [A] [U] et Mme [B] [C] épouse [U] la somme de 41.500 € à titre d'indemnité d'immobilisation ; A titre subsidiaire, si la Cour estimait y avoir lieu à restitution de l'indemnité d'immobilisation Condamner M. [S] [O] et Mme [W] [D] épouse [O] à payer à M. [A] [U] et Mme [B] [C] épouse [U] la somme de 41.500 € à titre de dommages et intérêts, En tout état de cause Condamner M. [S] [O] et Mme [W] [D] épouse [O] à payer à M. [A] [U] et Mme [B] [C] épouse [U] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [S] [O] et Mme [W] [D] épouse [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur l'absence de prorogation du délai d'expiration de la promesse Aux termes de l'article 1103 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits' ; En l'espèce, M. et Mme [O] allèguent une prorogation, du délai d'expiration fixé par la promesse au 12 novembre 2020, sans en préciser la date d'échéance et sans en justifier; Ils ne produisent aucun avenant, fixant une nouvelle date précise de prorogation de ce délai, signé par les deux parties, les promettants et les bénéficiaires de la promesse ; Les échanges de courriels suivants du 9 novembre 2020 (pièce 10 [O]) n'ont pas de valeur de prorogation du délai d'expiration de la promesse, en ce qu'ils ne contiennent pas un accord des parties sur une date précise d'expiration de ce délai : - par courriel du 9 novembre 2020, Mme [U] a écrit ' Voici nos conditions pour accepter le report de la date de vente de notre maison : Il conviendra que les sommes engendrées par ce report nous soient totalement remboursées pour la période du 12 novembre 2020 (date initialement prévue pour la signature) jusqu'à la date de vente définitive. Si toutefois, la vente échouait pour quelque motif que ce soit les sommes suivantes devront quand même nous être remboursées. Détail des sommes ...', - par courriel du même jour, M. [O] répondait 'Nous acceptons votre proposition de vous rembourser les montants que vous avez listés ci-dessous entre le 12 novembre et notre date de vente définitive' ; D'ailleurs, le projet d'avenant (pièce 9 [O]) que M. et Mme [O] indiquent avoir adressé au notaire et à l'agence immobilière ne comporte pas de nouvelle date d'expiration de la promesse 'La date de la réalisation de l'acte authentique de vente initialement fixée au jeudi 12 novembre 2020 est reportée jusqu'au (espace blanc)' ; Sur la demande d'ordonner la régularisation de la vente En l'espèce, la promesse stipule en pages 4 et 5 : 'La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 12 novembre 2020 à 16 heures ... La réalisation de la promesse aura lieu : - soit par la signature de l'acte authentique ... - soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire à l'intérieur de ce délai, suivi de la signature de l'acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus ... Au cas où le bénéficiaire n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobsant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l'acquérir' ; Il est constant que M. et Mme [O] n'ont pas levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai d'expiration de la promesse fixé au 12 novembre 2020 ; Faute de signature de l'acte authentique et de levée d'option dans le délai, ils sont de plein droit déchus du bénéfice de la promesse et la promesse de vente unilatérale est devenue automatiquement caduque à la date du 12 novembre 2020 ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a : - dit caduque la promesse de vente consentie le 28 juillet 2020 par M. [A] [U] et Mme [B] [C] au profit de M. [S] [O] et Mme [W] [D], - débouté M. et Mme [O] de leur demande d'ordonner à M. et Mme [U] de régulariser devant notaire un acte authentique de vente portant sur le bien, et ce, au prix tel que défini par la promesse unilatérale de vente du 28 juillet 2020 ; Sur l'indemnité d'immobilisation M. et Mme [O] sollicitent le remboursement de la somme réglée au titre de l'indemnité d'immobilisation au motif qu'ils produisent en appel les justificatifs des refus de prêts conformes aux caractéristiques de la promesse ; M. et Mme [U] opposent que le courriel du LCL n'établit pas un refus de prêt dans le délai de la promesse et qu'il est surprenant que M. et Mme [O] n'aient pas produit le courrier de refus de prêt du Crédit Mutuel du 29 septembre 2020 que celui-ci évoque dans son courrier du 7 juin 2022 ; En l'espèce, la promesse du 28 juillet 2020 stipule : - 'Les parties conviennent de fixer l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 41.500 € ... Cette somme sera versée par le bénéficiaire à concurrence de 20.750 € au plus tard le 4 août 2020 ... Le sort de l'indemnité sera le suivant ... Elle sera restituée purement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ...' ; - 'Condition suspensive de prêt : Le bénéficiaire déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts .... répondant aux caractéristiques suivantes : -montant maxiaml de la somme empruntée 435.000 €, -durée maximale de remboursement : 25 ans, -taux nominal d'intérêt maximal : 1,50% l'an (hors assurances) -garantie : que ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier ... La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 12 octobre 2020 ... Le bénéficiaire s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt'; M. et Mme [O] déclarent avoir versé la somme de 20.750 € au notaire ; Concernant les demandes de prêts, ils produisent en appel : - le courrier de l'établissement bancaire Crédit Mutuel du 7 juin 2022 précisant 'Vous nous avez sollicité le 3 septembre 2020 pour obtenir un crédit immobilier de 415.000 € ... au taux d'intérêt fixe de 1,50% sur une durée de 300 mois. Après étude de votre dossier, nous vous avions informé le 29 septembre 2020 ne pouvoir donner une suite favorable à votre demande', - la simulation de prêt de l'établissement bancaire LCL du 19 septembre 2020 pour une somme de 397.000 €, au taux de 1,30% hors assurance, sur une durée de 300 mois (25 ans), et le courriel de LCL du 24 septembre 2020 précisant 'suite à notre entretien du 19/9 dernier. Le projet immobilier est viable et le LCL vous suivra, sous couvert de l'obtention d'un accord des services de garantie. Toutefois afin que nous puissions avancer dans ce projet, il faudrait absolument que la période d'essai de Madame au sein de son entreprise soit terminée et son contrat CDI validé. Dans le cas contraire et en cas de refus de prise en charge de la garantie (ce qui sera la cas sans la confirmation du contrat de Madame), nous vous remettrons un refus de financement ' ; Il est ainsi justifié de deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques de la promesse; Il ressort du courrier du Crédit Mutuel du 7 juin 2022, postérieur au jugement dont appel et dont la validité n'est pas contestée par les intimés, que le refus de prêt a été adressé le 29 septembre 2020, soit antérieurement à la date du 12 octobre 2020 ; Concernant l'établissement bancaire LCL, M. et Mme [O] ne produisent pas de courrier de cet établissement refusant expressément leur demande de prêt mais ils démontrent que le prêt sollicité n'était pas accepté par la banque, à la date du 12 octobre 2020 ni même à la date d'expiration de la promesse du 12 novembre 2020 ; en effet, l'accord de prêt était conditionné par l'établissement LCL à la validation du contrat à durée indéterminée de Mme [O] après la fin de la période d'essai, or la période d'essai de six mois du contrat de travail de Mme [O], commençait le 2 août 2020 pour se terminer le 2 février 2021 (pièce 6) ; Et il ressort de l'analyse ci-avant que M. et Mme [O] ont tenté en vain d'obtenir une prorogation du délai de la promesse ; Il convient donc de considérer que M.et Mme [O] justifient de deux refus de prêt dans les délais exigés par la promesse ; Ainsi la défaillance de la condition suspensive de prêt n'étant pas imputable à M. et Mme [O], la caducité de la promesse n'est pas intervenue à leurs torts ; Aussi en application de la clause de la promesse susvisée, la non réalisation de la vente résultant de la défaillance de la condition suspensive de prêt, sans que celle-ci ne soit imputable à M. et Mme [O], M. et Mme [U] ne sont pas fondés à leur réclamer le paiement de la somme prévue par la promesse au titre de l'indemnité d'immobilisation; La somme de 20.750 € versée par M. et Mme [O] au notaire doit donc leur être restituée ; En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a : - débouté M. [S] [O] et Mme [W] [D] de leur demande de restitution de la somme de 20.750 € l'intégralité de leurs demandes, - condamné M. [S] [O] et Mme [W] [D] à payer à M. [A] [U] et Mme [B] [C] la somme de 27.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ; Et il y a lieu de : - débouter M. et Mme [U] de leur demande de condamner M.et Mme [O] à leur verser la somme de 41.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ; - condamner M. et Mme [U] à payer à M. et Mme [O] la somme de 20.750 € au titre de la restitution de l'indemnité d'immobilisation, - autoriser pour le paiement de cette somme, M. et Mme [O] à se faire remettre à due concurrence les fonds détenus par Me [R] [Y], notaire à [Localité 11], à titre de séquestre, au vu du présent arrêt ; Sur la demande de dommages et intérêts M. et Mme [U] sollicitent en appel de condamner M. et Mme [O] à leur verser la somme de 41.500 € à titre de dommages et intérêts, au motif qu'ils ont fait preuve de mauvaise foi en dissimulant l'existence du refus de prêt du Crédit Mutuel ; En l'espèce, si le contenu du courrier du Crédit Mutuel du 7 juin 2022, postérieur à la date du jugement dont appel, n'est pas contesté en ce qu'il mentionne un courrier de refus de prêt du 29 septembre 2020, le fait que M. et Mme [O] n'aient pas produit le courrier du 29 septembre 2020 en première instance est insuffisant à justifier qu'ils l'ont en leur possession et qu'ils l'ont sciemment dissimulé à M. et Mme [U], alors même que ce document est en leur faveur et leur aurait permis dès la première instance de justifier d'un refus de prêt dans le délai imparti par la promesse ; En conséquence, M. et Mme [U] ne justifiant pas de la mauvaise foi de M. et Mme [O], il y a lieu de les débouter de cette demande ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; M. et Mme [U], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à M. et Mme [O] la somme unique de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [U] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement en ce qu'il a : - débouté M. et Mme [O] de leur demande d'ordonner à M. et Mme [U] de régulariser devant notaire un acte authentique de vente portant sur le bien, et ce, au prix tel que défini par la promesse unilatérale de vente du 28 juillet 2020, - dit caduque la promesse de vente consentie le 28 juillet 2020 par M. [A] [U] et Mme [B] [C] au profit de M. [S] [O] et Mme [W] [D] ; L'infirme pour le surplus, Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant, Déboute M. [A] [U] et Mme [B] [C] épouse [U] de leur demande de condamner M. [S] [O] et Mme [W] [D] épouse [O] à leur verser la somme de 41.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ; Condamne M. [A] [U] et Mme [B] [C] épouse [U] à payer à M. [S] [O] et Mme [W] [D] épouse [O] la somme de 20.750 € au titre de la restitution de l'indemnité d'immobilisation, Autorise pour le paiement de cette somme, M. [S] [O] et Mme [W] [D] épouse [O] à se faire remettre à due concurrence les fonds détenus par Me [R] [Y], notaire à [Localité 11], à titre de séquestre, au vu du présent arrêt ; Déboute M. [A] [U] et Mme [B] [C] épouse [U] de leur demande en appel de condamner M. [S] [O] et Mme [W] [D] épouse [O] à leur verser la somme de 41.500 € à titre de dommages et intérêts ; Condamne M. [A] [U] et Mme [B] [C] épouse [U] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. [S] [O] et Mme [W] [D] épouse [O] la somme unique de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande de M. et Mme [U] au titre de l'article 700 du cpc ; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,