Cour d'appel, 25 mai 2022. 20/01873

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4e chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 25 MAI 2022 N° RG 20/01873 - N° Portalis DBV3-V-B7E-T2SL AFFAIRE : [J] [U] C/ S.D.C. DE L'IMMEUBLE ROMANCE représenté par son syndic, la société CHAMBRAS ET ASSOCIES S.A.R.L. CHAMBRAS ET ASSOCIES Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Mars 2020 par le Tribunal de proximité d'ANTONY N° Chambre : N° Section : N° RG : Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Patricia ROTKOPF, Me Martine DUPUIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [J] [U] [Adresse 4] [Localité 5] Représentant : Me Patricia ROTKOPF, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427 APPELANT **************** S.D.C. DE L'IMMEUBLE ROMANCE représenté par son syndic, la société CHAMBRAS ET ASSOCIES dont le siège social est sis [Adresse 1]-[Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 6]/[Adresse 6] [Localité 5] Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Frédérique LAHANQUE de la SCP LYONNET DU MOUTIER - VANCHET-LAHANQUE - GUYOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0190 INTIMÉ **************** S.A.R.L. CHAMBRAS ET ASSOCIES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1]-[Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Frédérique LAHANQUE de la SCP LYONNET DU MOUTIER - VANCHET-LAHANQUE - GUYOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0190 PARTIE INTERVENANTE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président et Madame Pascale CARIOU, Conseiller, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, Madame Pascale CARIOU, Conseiller, Madame Valentine BUCK, Conseiller, Greffier, lors des débats : Monsieur Boubacar BARRY, *** Par jugement du 5 mars 2020, le tribunal de proximité d'Antony a : - condamné M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 3.456,48 euros, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 21 août 2019, outre une somme de 662,80 en remboursement des frais nécessaires ; - dit que cette somme correspond aux charges appelées au 1er juillet 2019 ; - condamné M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros au titre des dommages-intérêts ; - constaté l'exécution provisoire de la présente décision ; - condamné M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [U] aux entiers dépens. M. [U] a interjeté appel suivant déclaration du 30 mars 2020 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 24 novembre 2020, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240, 1241 et 1353 du code civil, ainsi qu'au regard de la jurisprudence et des pièces, d'infirmer le jugement entrepris, de rejeter l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires et de le condamner au paiement d'une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction. Le syndicat des copropriétaires et la société Chambras et associés, en sa qualité de syndic de l'immeuble, demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 11 mars 2022, au visa des dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 Mars 1967, : - à titre principal de confirmer le jugement et de déclarer irrecevable la mise en cause du syndic ; - à titre subsidiaire, de débouter M. [U] de ses demandes à l'encontre du syndic ; - de le condamner au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR Sur la mise en cause du syndic en cause d'appel En application des articles 554 et 555 du code de procédure civile, ' Peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité. Ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause '. M. [U] a ainsi appelé en intervention forcée la société Chambras et Associés, syndic de l'immeuble à l'époque des faits, par acte d'huissier en date du 1er juillet 2020. Les intimés soutiennent que M. [U] serait irrecevable en sa demande au motif qu'il ne caractérise aucune évolution du litige. Toutefois, il s'agit d'une fin de non recevoir qui relève de la compétence exclusive de la compétence du conseiller de la mise en état. Elle sera en conséquence déclarée irrecevable. En tout état de cause, il convient de constater que si M. [U] a fait assigner le syndic en intervention forcée, il ne formule aucune demande à son égard dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 novembre 2020. Il est donc réputé avoir abandonné toute prétention à son égard. Sur les demandes en paiement des charges Le tribunal a condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de la somme de 3.456,48 euros au titre des charges appelées au 1er juillet 2019. Cette somme correspond à des charges d'eau froide que M. [U] conteste. Il fait valoir que durant les trois exercices 2014/2015, 2015/2016 et 2016/2017, il lui a été attribué une consommation anormale d'eau froide, à savoir respectivement 343, 661 et 758 m3, alors que sa consommation annuelle des trois précédents exercices avait été de 58, 70 et 87 m3, et de 48 m3 pour l'exercice 2017/2018. Il reconnaît avoir subi en 2015 une fuite de son ballon d'eau chaude, qu'il a fait réparer, et il a accepté de payer les charges correspondantes. Il estime en revanche que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la fiabilité des relevés des compteurs d'eau et produit une attestation de la société L'Atelier du Quartier datée du 6 mars 2018 certifiant l'absence de fuite sur ses installations privatives. De son côté, le syndicat des copropriétaires soutient qu'il est établi que la surconsommation d'eau provient d'une fuite sur les installations privatives de M. [U], probablement réparée avant que la société L'atelier du quartier ne procède à leur vérification. *** Contrairement à ce que soutient M. [U], le syndicat des copropriétaires produit un relevé des compteurs d'eau effectué par la société Proxiserve, ce qui constitue une présomption simple de sa consommation d'eau. La surconsommation d'eau litigieuse a trait aux années 2016 et 2017, la situation étant revenue à la normale sur l'exercice 2017/2018. La circonstance qu'aucune fuite n'ait été détectée sur les installations privatives de M. [U] le 6 mars 2018 n'est pas suffisante pour démontrer l'absence de fuite sur la période litigieuse, d'autant que M. [U] reconnaît avoir déjà subi sur l'exercice 2014/2015 une fuite provenant de son ballon d'eau chaude. Il produit certes une facture de ' remplacement du groupe de sécurité sur ballon d'eau chaude' du 21 septembre 2015, mais cette seule facture ne suffit pas à démontrer que la réparation a été efficace. Il est par ailleurs constant que les compteurs d'eau n'ont pas été changés et il n'est pas allégué que des réparations auraient été effectuées sur les installations d'eau parties communes. M. [U] échoue donc à renverser la présomption de sa consommation d'eau telle qu'elle résulte des relevés établis par la société Proxiserve. Il sera en outre souligné que l'intéressé a attendu un an avant de faire vérifier l'absence de fuite sur ses installations, puisque l'apurement des charges révélant une consommation d'eau toujours excessive a fait l'objet d'un appel de fonds le [Adresse 6] mars 2017 et qu'il n'a fait appel à la société L'Atelier de quartier qu'en mars 2018. En conséquence de ce qui précède, il y aura lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [U] à payer la somme de 3.456,48 euros, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 21 août 2019, au titre des charges appelées au 1er juillet 2019. Sur les frais nécessaires : Le tribunal a alloué au syndicat des copropriétaires une somme de 662,80 en remboursement des frais nécessaires. M. [U] sollicite l'infirmation du jugement et le rejet de cette demande. Devant la cour, le syndicat se contente d'affirmer qu'il a engagé de nombreux frais, sans autre précision. *** Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Peuvent à cet égard être retenus les frais de la sommation de payer en date du 21 février pour une somme de 167,15 euros. Les frais liés à la procédure de saisie-attribution engagée par ailleurs ne relèvent pas de l'article 10-1 et ne peuvent pas être pris en compte. Le jugement sera donc infirmé et il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 167,15 euros au titre des frais nécessaires. Sur les dommages et intérêts M. [U] se défend d'être de mauvaise foi et fait valoir qu'il a toujours payé régulièrement ses charges. Il n'en demeure pas moins que son refus de payer les charges d'eau froide, qui s'avère au final justifié, cause à la copropriété un préjudice certain dans la mesure où pour le suivi de ce contentieux, le syndic lui facture des frais qui ne peuvent pas être répercutés sur le copropriétaire défaillant. Le non-paiement des charges pèse en outre sur la trésorerie du syndicat. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a alloué une somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires. Sur les demandes accessoires Le sens du présent arrêt conduit à confirmer également le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux autres frais irrépétibles. M. [U], qui succombe, sera condamné aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'équité commande en outre d'indemniser le syndicat des copropriétaires de ses frais irrépétibles au titre de la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, Déclare irrecevable la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires et la société Chambras et Associés ; Infirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble SDC. [Adresse 6]) la somme de 662,80 euros au titre des frais nécesaires ; Le confirme pour surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble SDC. [Adresse 6]) la somme de 167,15 euros au titre des frais nécessaires ; Condamne M. [U] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble SDC. [Adresse 6]) la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,