Cour d'appel, 23 novembre 2022. 22/00595

COUR D'APPEL DE RIOM Troisième chambre civile et commerciale ARRET N° DU : 23 Novembre 2022 N° RG 22/00595 - N° Portalis DBVU-V-B7G-FY4W ADV Arrêt rendu le vingt trois Novembre deux mille vingt deux Sur APPEL d'une ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 08 Mars 2022 par le Président du tribunal de commerce de CUSSET (RG n°2021/002185) COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre Monsieur Christophe VIVET, Président de chambre Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller En présence de : Mme Christine VIAL, Greffier, lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : La société ALEXANDRE SARL immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le n°504 103 128 00014 [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Franck BOYER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND La société JBCM SARL immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le n°751 796 277 00018 [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Franck BOYER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND APPELANTES ET : La société ALPHA SERVICES SARL immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le n° 399 936 541 [Adresse 15] [Localité 2] Représentant : la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND La société DAFY MOTO SA immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le n° 322 250 580 00089 [Adresse 15] [Adresse 5] [Localité 3] Représentant : la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND INTIMÉES DEBATS : A l'audience publique du 28 Septembre 2022 Madame DUBLED-VACHERON a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 23 Novembre 2022. ARRET : Prononcé publiquement le 23 Novembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La SARL JBCM exploite un établissement « CAP CLUB ». Elle a régularisé un bail précaire le 25 mai 2012 avec la SCI Escure, portant sur une partie d'un ensemble immobilier d'une surface de 629,50 m2 , composé d'un sous-sol aménagé ou à aménager, d'un rez de chaussée comprenant notamment bar et discothèque ainsi qu'un terrain à l'avant et à l'arrière du bâtiment à usage de parking, utilisable 'en foisonnement' avec les autres exploitants de l'ensemble commercial, le tout cadastré section [Cadastre 13] et [Cadastre 12]. Ces mêmes locaux ont fait l'objet d'un bail commercial entre les mêmes parties, à effet du 1er avril 2014, pour une durée de 9 ans, le bail expirant en 2023. La SARL Alexandre exploite un commerce de restauration en vertu d'un bail commercial régularisé avec la SCI Escure le 13 juin 2008. Le contrat de bail commercial précise au titre de la désignation des biens loués, que l'ensemble immobilier objet du contrat figure au cadastre sous la mention BT 134 et 135. La Société « Dafy Moto », dont le siège social est situé [Adresse 14], exploite un fonds de commerce situé à l'arrière de la parcelle [Cadastre 12]. Elle a procédé à la réalisation de travaux d'aménagement sur site consistant en la construction d'une piste pour motos, les travaux étant réalisés sur la parcelle [Cadastre 11] située derrière la parcelle [Cadastre 12]. La SARL Alpha Services, dont l'activité principale est la prestation de services, la gestion et l'administration d'entreprises, a déposé une demande de permis de construire le 8 avril 2021 concernant la construction de cette piste de moto-école. Par acte d'huissier du 21 juillet 2021, les sociétés Alexandre et JBMC ont fait assigner en référé, devant le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand la SARL Alpha services et la SA Dafy Moto aux fins de voir condamner ces dernières, solidairement et sous astreinte, à faire procéder aux travaux de remise en état d'origine de la parcelle [Cadastre 12] suite à l'empiètement constitué par la réalisation d'une piste de motos et à la destruction partielle de cet aménagement. Par ordonnance du 29 septembre 2021, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a renvoyé l'affaire devant le tribunal de commerce de Cusset. Par ordonnance de référé du 8 mars 2022, le tribunal de commerce de Cusset a : -débouté les sociétés JBCM et Alexandre de toutes leurs demandes ; -condamné ces dernières à payer chacune à la société Alpha Services d'une part, et à la société Dafy Moto d'autre part, la somme de 1.000.00 € ; -condamné solidairement les sociétés JBCM et Alexandre aux dépens. Le juge des référés a considéré que les sociétés JBMC et Alexandre ne justifiaient pas d'un trouble manifestement illicite qui aurait constitué en une perte de jouissance d'un emplacement indispensable à leur activité économique. La SARL JBCM ainsi que la SARL Alexandre ont interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 18 mars 2022. Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, et au visa des articles 872 et 873 du code de procédure civile, 1720, 1721 et 1725 du code civil, elles demandent à la cour: -de réformer l'ordonnance prononcée par le tribunal de commerce de Cusset le 8 mars 2022 en toutes ses dispositions. -de condamner solidairement la SARL Alpha Services ainsi que la S.A. Dafy Moto à faire procéder aux travaux de remise en état d'origine de la parcelle [Cadastre 12] afin de la remettre en état d'origine et ce, sous astreinte provisoire de 5.000,00 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la notification de la décision à intervenir et ce, sur une durée de 90 jours consécutifs ; -de dire qu'à défaut d'exécution des travaux de remise en état par les SARL Alpha Services, et Dafy Motos, dans le délai fixé par la juridiction, elles seront autorisées à faire procéder à ces travaux suivant devis des SARLCréajardin en date du 15 décembre 2021 et Eurovia du 17 décembre 2021 et ce, aux frais des sociétés Dafy Moto etAlpha Services. En conséquence, -de condamner solidairement la SARL Alpha Services ainsi que la S.A. Dafy Moto à leur payer la somme provisionnelle de 91.370.00 € HT correspondant au coût des travaux de remise en état de la parcelle [Cadastre 12] à usage de parking. -de débouter la S.A. Dafy Moto ainsi que la SARL Alpha Services de l'ensemble de leurs demandes ; -de réformer l'ordonnance de référé en date du 8 mars 2022 en ce qu'elle les a condamnées au titre des dispositions de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens de la procédure ; -de condamner solidairement la SARL et Alpha Services et la S.A.Dafy Moto à leur payer une somme de 3.000,00 € chacune au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens de première instance et d'appel, en ce compris, les frais d'établissement du procès-verbal de constat d'huissier en date du 23 avril 2021. Elles soutiennent que la décision du tribunal de commerce va à l'encontre du droit de jouissance dont elles bénéficient sur la parcelle [Cadastre 12] à usage de parking. Elles rappellent que la déclaration préalable de travaux montrent que ceux-ci ont été réalisés sur la parcelle [Cadastre 11] et en partie sur la parcelle [Cadastre 12], sans que leur accord ait été sollicité ou que des démarches aient été préalablement entreprises pour voir modifier l'assiette de la parcelle [Cadastre 12]. Elles soutiennent que le trouble manifestement illicite résulte de la présence d'un stock de terre et de gravats empiétant sur la parcelle dont elles ont la jouissance exclusive. Ces matériaux ont un impact direct sur leur activité car il diminue les possibilités de stationnement pour leurs clients. Elles considèrent que la société Dafy Moto et la société Alpha Services avaient pleinement conscience de l'impossibilité d'empiéter sur la parcelle [Cadastre 12] puisque les travaux de VRD ont été faits dans le respect des limites de propriété. Elles répondent aux intimés que les observations faites au visa des articles 1720, 1721 et 1725 du code civil sont sans objet. Elles expliquent avoir été contraintes d'agir en raison de l'inaction de leur bailleur la SCI Roussillon 2, cette inertie s'expliquant par le fait que les dirigeants de cette SCI sont aussi ceux des sociétés intimées. Par conclusions notifiées le 23 mai 2022, la société Dafy Moto et la société Alpha services, sollicitent la confirmation de l'ordonnance querellée et la condamnation des appelantes à leur verser la somme de 2.000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elles rappellent qu'elles ne sont pas bailleresses des appelantes et font valoir que les dispositions des baux auxquels elles ne sont pas parties ne leur sont pas opposables. Elles contestent en conséquence aux appelantes, le droit de se prévaloir des règles issues du bail et des règles régisssant les rapports locatifs pour prétendre démontrer l'existence d'un trouble manifestement illicite. S'agissant de l'existence d'un trouble manifestement illicite, elles rappellent que les sociétés appelantes utilisent les lieux loués dans la limite de ce qui leur a été donné ; qu'elles n'ont jamais pu disposer de la partie de la parcelle [Cadastre 12] querellée pour le stationnement de véhicule dans la mesure où la piste a été réalisée sur un taillis qui existait à la conclusion des baux. Elles ajoutent que les demanderesses n'ont aucun droit exclusif sur la parcelle [Cadastre 12], les parkings étant utilisés en foisonnement avec les autres exploitants de l'ensemble commercial sans délimitation précise. Les travaux effectués n'ont donc pas diminué les capacités de stationnement existantes au jour de la conclusion des baux. S'agissant de l'illégalité des autorisations délivrées alléguée par les demanderesses, elles soulignent que la déclaration préalable désignait précisément les travaux et leur emprise et que c'est en toute connaissance de cause que la municipalité a établi un arrêté de non-opposition créateur de droit. Le recours engagé contre le permis de construire est sans incidence, ce permis étant afférent à la construction du bâtiment à usage de moto-école. Les débats ont été clôturé le jour de l'audience. Motifs: Suivant les dispositions des articles 872 et 873 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le tribunal de commerce a considéré que la preuve d'un trouble manifestement illicite qui aurait constitué en une perte de jouissance d'un emplacement indispensable à l'activité économique des demanderesses n'est pas rapportée. La démonstration d'un trouble manifestement illicite n'est nécessaire que s'il existe une contestation sérieuse. - Sur l'existence d'une contestation sérieuse : La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. Elle suppose une appréciation contradictoire de l'évidence des droits et arguments des parties. Les parties au procès n'ont aucun lien contractuel. La société JBCM exploitante de la discothèque 'Cap Club' est titulaire d'un bail commercial passé avec la SCI Escure aux droits de laquelle vient la SCI Roussillon 2. Elle n'est pas locataire des sociétés Dafy Moto ou Alpha Services. Le contrat de bail porte sur une partie d'un ensemble immobilier d'une surface totale d'environ 629,50 m2, le tout à usage commercial, un terrain à l'avant et à l'arrière du bâtiment à usage de parking utilisable en foisonnement avec les autres exploitants de l'ensemble immobilier. Il est précisé en page 2 que l'ensemble immobilier est représenté sur les plans cadastraux par les zones 134 et 135. Le contrat de bail passé entre la SCI Escure et la SARL Alexandre précise également que l'ensemble immobilier dont une partie est louée, occupe les parcelles cadastrées [Cadastre 13] et [Cadastre 12]. Les sociétés JBCM et Alexandre disposent de la jouissance partagée du terrain situé à l'avant et à l'arrière du bâtiment avec la société RP Car, ce terrain étant à usage de parking. Les constats d'huissier produits aux débats et notamment celui du 25 mars 2022 permettent de confirmer le fait que ces parkings sont nécessaires à leur activité. Me [N] a ainsi pu constater que le parking arrière de la discothèque comptait une quarantaine de véhicules une demi-heure après l'ouverture et se trouvait, de ce fait, déjà complet en début de soirée. Les places de stationnement sont en foisonnement : tous les usagers du parc de stationnement ne sont pas présents simultanément ce qui permet ainsi aux usagers du restaurant et de la discothèque d'utiliser successivement ou ensemble les parkings. Cette singularité ne constitue qu'une modalité du droit de jouissance dont disposent les preneurs à bail. La société Dafy Moto ne revendique ni n'allègue un droit de propriété ou de jouissance concurrent sur la parcelle [Cadastre 12]. Elle ne conteste pas le fait que les travaux engagés empiètent sur cette parcelle. Cet empiètement a été constaté par huissier et notamment le 25 mars 2022. Les travaux relatifs à la construction d'une piste de moto n'étaient pas prévus sur la parcelle [Cadastre 12]. En effet, l'accord, donné le 17 décembre 2020 par la mairie d'[Localité 4] à la déclaration préalable de travaux pour la création d'une piste de moto-école, porte sur les terrains cadastrés [Cadastre 11], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], BT 129 et [Cadastre 10]. En outre, cette autorisation est donnée sans préjudice du droit des tiers qu'il appartient au destinataire de l'autorisation de respecter. La société Dafy Moto a pris soin de faire placer les réseaux d'eaux pluviales, eaux usés, téléphone et électrique dans une tranchée creusée en travers de la piste de moto, trois à cinq mètres en retrait de la limite de propriété. Elle avait donc pleinement connaissance du périmètre dans lequel elle pouvait effectuer les travaux. Le constat effectué le 25 mars 2022 permet de constater que la butte de terre empêche les usagers du parking de garer leurs véhicules au-delà de cette butte et les plans produits aux débats montrent qu'une partie de la piste moto empiète sur la parcelle [Cadastre 12]. Si les appelantes ne sont pas propriétaires de cette parcelle, elles sont néanmoins titulaires d'un droit de jouissance sur celle-ci . En revanche, la société Dafy Moto ne dispose d'aucun motif légitime lui permettant de porter atteinte ou de limiter de quelque façon ce droit. M.[I], architecte, atteste que l'implantation de la piste de moto sur l'emprise foncière qui a fait l'objet d'une déclaration préalable auprès de la mairie d'[Localité 4], n'a jamais empiété sur un parking existant. Il précise que lors de la phase de réalisation, l'entreprise de VRD a dû faire procéder à un débroussaillage complet du fond de la parcelle afin de rendre cette dernière apte à recevoir les travaux de la piste de moto. Cependant, l'usage effectif que faisaient les sociétés Alexandre et JBCM de la partie du terrain dont elles ont la jouissance et sur lequel s'étend l'extrémité de la piste de moto, est sans incidence sur le droit de la société Dafy Moto de s'accaparer cette partie de la parcelle [Cadastre 12] voisine du terrain qu'elle occupe pour son usage personnel. Ainsi, il n'existe aucune contestation sérieuse laissant subsister un doute sur le fait qu'une société voisine d'une autre peut légitimement construire sur le terrain dont son voisin à la jouissance. -sur l'existence d'un trouble manifestement illicite Il y a trouble manifestement illicite lorsque la violation dénoncée d'un droit est évidente. En l'espèce, il résulte de ce qui précède que la société Dafy Moto a construit sa piste de moto sans respect des droits des sociétés JBCM et Alexandre. En application des dispositions de l'article 1725 du code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. Les sociétés Alexandre et JBCM sont donc légitimes à agir pour faire respecter le droit de jouissance dont elles disposent sur la parcelle [Cadastre 12]. L'ordonnance du 8 mars 2022 sera entièrement réformée sauf en ce qu'elle a rejetée les demandes présentées à l'encontre de la société Alpha Services. Cette dernière n'est pas l'auteur du trouble manifestement illicite. En effet, il résulte des conclusions produites par les parties que la SARL Alpha Services a seulement déposé le permis de construire visant à l'aménagement de la piste d'essai. La société Dafy Moto sera condamnée à faire procéder aux travaux de remise en état d'origine de la parcelle [Cadastre 12] permettant aux sociétés Alexandre et JBCM d'avoir la libre jouissance de la parcelle cadastrée [Cadastre 12], et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 90 ème jour suivant la signification de la décision et ce, sur une durée de 90 jours consécutifs. Il n'apparaît pas nécessaire d'autoriser les appelantes à faire procéder elles-mêmes aux travaux. Les sociétés Dafy Moto et Alpha Services succombant en leurs demandes seront condamnées aux dépens de la procédure en première instance comme en appel. Il serait inéquitable de laisser à la charge des sociétés JBCM et Alexandre leur frais de défense. La société Dafy Moto sera condamnée à leur verser la somme de 2.000 euros à chacune en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ces motifs: La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ; Ordonne la clôture des débats ; Infirme l'ordonnance déférée, sauf en ce qu'elle débouté la SARL JBCM et la SARL Alexandre des demandes présentées à l'encontre de la SARL Alpha Services ; Condamne la société anonyme Dafy Moto à faire procéder aux travaux de remise en état d'origine de la parcelle [Cadastre 12] permettant aux SARL Alexandre et JBCM d'avoir la libre jouissance de la parcelle cadastrée [Cadastre 12], et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 90 ème jour suivant la signification de la décision et ce, sur une durée de 90 jours consécutifs ; Rejette les autres demandes des SARL JBCM et Alexandre concernant l'exécution des travaux ; Condamne la société anonyme Dafy Moto à verser à la SARL Alexandre et à la SARL JBCM la somme de 2.000 euros chacune en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum les sociétés Dafy Moto et Alpha Services aux dépens de la procédure de première instance et d' appel. Le greffier, La présidente,