Tribunal judiciaire, 24 octobre 2025. 23/10595

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] [1] [1] Copie exécutoire délivrée le : à Me MORIN Copie certifiée conforme délivrée le : à Me TOSONI ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 23/10595 N° Portalis 352J-W-B7H-C2PCF N° MINUTE : Assignation du : 04 août 2023 JUGEMENT rendu le 24 octobre 2025 DEMANDEURS Monsieur [E] [B] Monsieur [D] [B] Madame [V] [B] [Adresse 2] [Localité 6] Monsieur [X] [B] [Adresse 8] [Localité 1] (ALLEMAGNE) représentés par Maître Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1192 DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. HOMELAND [Adresse 5] [Localité 7] représenté par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE - FREDERIQUE MORIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0024 Décision du 24 octobre 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 23/10595 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PCF COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition. DÉBATS A l’audience du 23 mai 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 19 septembre 2025, prorogé au 24 octobre 2025. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE M. [E] [B], veuf de Mme [Y] [B] (décédée le 21 octobre 2013), et ses héritiers, M. [D] [B], Mme [V] [B] et M. [X] [B], sont copropriétaires de divers lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11], régi par un règlement de copropriété datant du 28 avril 1951. Lors de l’assemblée générale du 16 mai 2023 ont été adoptées les résolutions n°3 (approbation des comptes de l’exercice 2022), n°4 (désignation du syndic), n°11 (délégation de pouvoir au conseil syndical) et n°20 (audit du règlement de copropriété). C’est dans ces conditions que les consorts [B] ont fait délivrer assignation au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 11], par exploit de commissaire de justice du 4 août 2023, à titre principal aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 16 mai 2023 en son entier, et à titre subsidiaire des résolutions 4 et 20, outre les demandes portant sur les frais irrépétibles, dépens et frais communs de procédure. Par décision du juge de la mise en état du 3 avril 2024, il a été fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur. * Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 avril 2024, les consorts [B] demandent au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 7 et 9 du décret du 17 mars 1967, de l’article 1240 du code civil, et des articles 515, 699 et 700 du code de procédure civile, de : Décision du 24 octobre 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 23/10595 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PCF « Recevoir M. [E] [B], M. [D] [B], Mme [V] [B] et M. [X] [B] en leurs demandes et les déclarer bien fondées ; Prononcer la nullité de l’intégralité des résolutions de l’assemblée générale du 16 mai 2023 ; A titre subsidiaire : Prononcer la nullité des résolutions 3, 4, 11 et 20 ; En tout état de cause : Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à M. [E] [B], M. [D] [B], Mme [V] [B] et M. [X] [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ; Dire que M. [E] [B], M. [D] [B], Mme [V] [B] et M. [X] [B] seront dispensés de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. ». * Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 14 février 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 12ème demande au tribunal, de : « Juger les demandes de nullité des résolutions 3 et 11 irrecevables ; Débouter M. [E] [B], M. [D] [B], Mme [V] [B] et M. [X] [B] de l'ensemble de leurs demandes ; Condamner in solidum M. [E] [B], M. [D] [B], Mme [V] [B] et M. [X] [B] aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 6.000,00 euros, au titre de l'article 700 CPC. ». * Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2024 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 23 mai 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 - prorogé à ce jour. MOTIFS DE LA DECISION 1 - Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 16 mai 2023 en son entier A titre liminaire, il convient de constater que la demande d’annulation de l’assemblée générale du 16 mai 2023 en entier, dont la recevabilité n’est d’ailleurs pas contestée, est recevable pour avoir été formulée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et dès lors que les consorts [B] disposent de la qualité de défaillants pour n’avoir été ni présents ni représentés à l’assemblée générale du 16 mai 2023, ainsi qu’établi par le procès-verbal notifié le 7 juin 2023 aux demandeurs. Au soutien de la demande d’annulation de l’assemblée générale en son entier, les consorts [B] estiment que le syndic Homeland n’avait pas qualité pour convoquer l’assemblée générale querellée dans la mesure où l’assemblée générale du 6 septembre 2022, qui a renouvelé le mandat du cabinet Homeland en qualité de syndic, fait l’objet d’une procédure en annulation qui, si elle est accueillie, emportera la nullité du mandat du syndic. En réponse, le syndicat des copropriétaires oppose que l’instance relative à l’assemblée générale du 6 septembre 2022 est toujours pendante et qu’il résulte d’un principe constant que tant qu’une assemblée générale n’a pas été annulée, elle a force exécutoire ; que de ce fait, le cabinet Homeland avait qualité pour convoquer l’assemblée générale du 16 mai 2023. Sur ce, L’article 7 du décret du 17 mars 1967 prévoit que sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic. En l’espèce, s’il est établi par les pièces versées aux débats que l’assemblée générale du 6 septembre 2022 fait l’objet d’une procédure en annulation actuellement pendante, il n’est pas établi que cette assemblée - et donc la résolution ayant renouvelé le mandat du cabinet Homeland - ait fait l’objet d’une décision d’annulation, seule susceptible d’anéantir rétroactivement le mandat du syndic. Dans la mesure où il n’est pas établi que le syndic ayant convoqué l’assemblée générale querellée n'avait pas été valablement désigné et n’avait pas qualité pour convoquer cette assemblée, ce premier moyen sera écarté. Les consorts [B] soulèvent par ailleurs d’autres moyens affectant selon eux la validité de l’assemblée générale en son entier, tenant à l’absence de mise en conformité du règlement de copropriété et à l’absence d’établissement d’un diagnostic de performance énergétique. Le tribunal relève, comme le syndicat des copropriétaires, que ces moyens sont insusceptibles d’affecter la validité de l’assemblée générale, de sorte que leur demande en annulation de l’assemblée générale sera rejetée. 2 – Sur les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions 3, 4, 11 et 20 2. 1. Sur la recevabilité des demandes d’annulation des résolutions 3 et 11 Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité des demandes d’annulation des résolutions 3 et 11, sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, car ces demandes d’annulation ont été formulées pour la première fois par conclusions le 12 novembre 2023, soit après l’expiration du délai de deux mois, dès lors que le procès-verbal de l’assemblée en cause a été notifié le 7 juin 2023 ; qu’en sus, ces demandes sont fondées sur des motifs propres et totalement distincts de celui de la demande principale d’annulation de l’assemblée en son entier et ainsi non virtuellement comprises dans cette dernière. Décision du 24 octobre 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 23/10595 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PCF Les consorts [B] estiment leurs demandes recevables car l’assignation délivrée porte, à titre principal, sur une demande d’annulation intégrale de l’assemblée générale du 16 mai 2023, de sorte qu’ils sont recevables à demander l’annulation de n’importe quelle résolution à titre subsidiaire. Sur ce, L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. » Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […] 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. » Par conséquent, le tribunal est incompétent pour connaître de la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires, qui aurait dû en saisir le juge de la mise en état. Il sera en outre rappelé qu’il est constant qu’une demande de nullité d’une assemblée générale dans son intégralité comprend « virtuellement » une demande en annulation de chacune des résolutions de ladite assemblée, de sorte que les demandeurs demeurent recevables, en raison de leur demande initiale, à solliciter par la suite la nullité de toute résolution même si ces demandes n’étaient pas formulées dans leur assignation. La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires s’agissant des demandes d’annulation des résolutions 3 et 11 sera donc déclarée irrecevable. 2.2. Sur l’annulation de la résolution 3 Les demandeurs sollicitent l’annulation de la résolution 3 pour violation des articles 9 et 9-1 du décret du 17 mars 1967, en ce que la faculté de consulter les pièces justificatives ne serait pas clairement indiquée dans l’avis de convocation, ce qui ne leur permet pas d’exercer leur droit de consultation des pièces comptables ; que par jugement du 6 juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris a annulé la résolution 2 de l’assemblée générale du 25 janvier 2021, similaire à celle en cause, sur le même fondement. Ils soutiennent par ailleurs que les comptes de l'exercice 2020 sont erronés en ce qu’ils ne distinguent pas les parties communes spéciales, outre que comme l’a jugé la cour d’appel de [Localité 10] dans son arrêt du 15 mars 2017, les charges d’ascenseur doivent être réparties sur 1100 et non 1080 et les charges du bâtiment sur rue sur 1006 et non sur 1000, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En réplique, le syndicat des copropriétaires rétorque que les modalités de consultation des pièces comptables étaient clairement énoncées dans la convocation. Il ajoute qu’en vertu de l’article 45-1 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, l’approbation des comptes est indépendante de la répartition des charges ; que la question de la répartition des charges a été tranchée par la cour d'appel de Paris le 15 mars 2017 et que le pourvoi formé par les demandeurs contre cet arrêt a été rejeté ; que depuis lors, les grilles de répartition ont été modifiées et les charges sont réparties conformément à l’arrêt de la cour d’appel précité. Sur ce, L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que : « la convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. » Par ailleurs, l’article 45-1 du même décret prévoit que « Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ». En l’espèce, il ressort de la convocation à l’assemblée générale du 16 mai 2023 produite aux débats que celle-ci comporte la mention suivante : « Nous vous rappelons que les pièces justificatives des charges de copropriété, les factures (dont les relevés et informations complémentaires sur la qualité de l’eau adressées par la commune ou l’établissement public de coopération compétent), les contrats de fourniture ou d’exploitation en cours, ainsi que leurs avenants sont à votre entière disposition depuis votre extranet, ou sur demande jusqu’au jour de la tenue de l’assemblée générale appelée à approuver les comptes ». Il apparaît donc que les modalités de consultation des pièces justificatives étaient offertes selon deux modalités : via le compte extranet du copropriétaire ou sur demande adressée au syndic jusqu’au jour de l’assemblée. Ces modalités étaient ainsi clairement énoncées dès lors que les coordonnées du syndic figurent sur l’en-tête de la convocation (téléphone et adresse mail) et que chaque copropriétaire était en mesure, en l’absence de jour et heure fixés, de prendre rendez-vous auprès du syndic pour procéder à cette consultation. Ce moyen sera donc écarté. Sur le second moyen relatif aux erreurs alléguées dans la répartition des charges, les demandeurs n’établissent pas en quoi celles-ci auraient eu une incidence sur la régularité des comptes du syndicat, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°3. 2.3. Sur l’annulation de la résolution 4 Les consorts [B] indiquent, au soutien de cette demande d’annulation, « faire sommation » au syndicat de lui communiquer le contrat de syndic du cabinet Homeland signé. Le syndicat indique verser aux débats le contrat signé par le président de l’assemblée, M. [G] et par M. [S] [P], pour le compte de Homeland, syndic. Le tribunal relève que le contrat signé a été communiqué dans le cadre de la présente procédure. Aucun grief n’étant articulé s’agissant de la demande d'annulation de cette résolution, les demandeurs en seront déboutés. 2.4. Sur l’annulation de la résolution 11 Les demandeurs arguent que ladite résolution par laquelle l’assemblée habilite, à la majorité de l’article 25, le conseil syndical à faire réaliser tous travaux ne dépassant pas 4.000 euros, alors qu’une telle habilitation générale, pour tout type de travaux, a vocation à entraîner un dessaisissement de la copropriété au profit du conseil syndical. Décision du 24 octobre 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 23/10595 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PCF Le syndicat des copropriétaires estime au contraire que ladite résolution n’encourt pas l’annulation selon les articles 21-1 et 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’en l’espèce, le conseil syndical compte plus de trois membres (résolutions 8-1 à 8-9 de l’assemblée générale du 16 mai 2023). Sur ce, L’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : « Sans préjudice des dispositions du a de l'article 25, lorsque le conseil syndical est composé d'au moins trois membres, l'assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance. La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l'approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement ». L’article 25 a) de cette même loi dispose quant à lui que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les délégations données au conseil syndical de prendre une des décisions relavant de l’article 24 et qu’est fixé le montant des sommes allouées à ce titre. En l’espèce, la résolution n°11 querellée, qui est expressément adoptée au visa de l’article 21-1 précité, prévoit que l’assemblée générale « délègue au conseil syndical le pouvoir de prendre au cours de l’exercice tout ou partie des décisions relevant normalement de l’assemblée générale, à la majorité des voix exprimées (article 24), et l’autorise ainsi à dépenser des fonds pour un montant maximum de 4.000 € ». Dès lors, cette délégation est conforme aux prescriptions de l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui constitue une alternative à la délégation ponctuelle prévue à l’article 25 a) introduite par l’ordonnance du 30 octobre 2019 dans les hypothèses où le conseil syndical comprend plus de trois membres, comme c’est le cas en l’espèce. Comme le relève à juste titre le syndicat, c’est à tort que les demandeurs se prévalent de l’annulation de la résolution n°13 par un jugement du 6 juin 2023 pour ce motif, dès lors que la résolution a été annulée au visa de l’article 25 a) et non de l’article 21-1 dans la mesure où elle concernait une délégation rédigée en termes généraux alors qu’elle ne pouvait qu’être ponctuelle. Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°11. 2.5. Sur l’annulation de la résolution 20 Les consorts [B] estiment que le rejet par l’assemblée de cette résolution qui prévoit la mise en conformité obligatoire du règlement de copropriété avec la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite « [Localité 9] ») est une décision illicite. Décision du 24 octobre 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 23/10595 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PCF Le syndicat des copropriétaires oppose que conformément à la loi dite [Localité 9], le syndic a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée litigieuse la question de la mention dans le règlement des parties communes spéciales, à jouissance privative et de la consistance des lots transitoires ; que l’assemblée s’est prononcée contre l’audit du règlement ; que son refus n’est pas illicite et ne saurait entraîner la nullité de la résolution contestée ; et qu’au surplus le règlement distingue les parties communes générales et les parties communes spéciales et prévoit les charges corrélatives. Sur ce, Aux termes de l’article 209 de la loi n°20181021 du 23 novembre 2018, dans sa version applicable au litige : « II. - L'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'est applicable qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022. Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes ». En l’espèce, les demandeurs n’invoquant aucune violation d’une formalité substantielle et estimant le rejet de cette résolution « illicite », il convient de considérer qu’ils invoquent un abus de majorité. Ils n’allèguent toutefois aucune atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires, rupture d’égalité ou intention de nuire. Le tribunal relève par ailleurs, comme le fait à juste titre valoir le syndicat des copropriétaires, que le règlement de copropriété mentionne déjà les parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative (pages 17 à 19). Ainsi, le rejet de la résolution proposant la réalisation d’un audit du règlement de copropriété ne peut être constitutif d’un abus de majorité, l’assemblée ayant pu souverainement estimer que le coût d’un tel audit était inopportun dès lors que l’objet de la résolution ne portait pas sur la mise en conformité en elle-même. Les demandeurs seront ainsi déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°20. 3 - Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Les consorts [B], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Tenus aux dépens, les consorts [B] seront condamnés à payer au syndicat la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre. - Sur les frais communs de procédure L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ». Compte tenu du sens de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire application de ces dispositions. - Sur l’exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 11] s’agissant de la demande d’annulation des résolutions n°3 et 11 ; DEBOUTE M. [E] [B], M. [D] [B], Mme [V] [B] et M. [X] [B] de l’ensemble de leurs demandes ; DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; Décision du 24 octobre 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 23/10595 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PCF CONDAMNE in solidum M. [E] [B], M. [D] [B], Mme [V] [B] et M. [X] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 11] une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [E] [B], M. [D] [B], Mme [V] [B] et M. [X] [B] aux dépens, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes, Fait et jugé à [Localité 10] le 24 octobre 2025. La greffière La présidente